进入2016年，中国的房地产市场出现了两极分化的情况：大城市的房价开始普遍回暖，尤其是北上广深一线城市，在限购措施还未取消的情况下房价出现大幅度的上涨，而与此同时，中小城市的楼市却一直低迷不振，以至于国家层面推出了刺激楼市的政策措施，比如降低首付比例，减免交易费用，意图加速“去库存”。　　比如，国家统计局发布的数据显示，2月份深圳新建住宅价格同比上涨57%，高于1月份52%的同比涨幅。而在位于“锈带”辽宁省的北方城市丹东，新建住宅价格同比下降了3.9%。英国《金融时报》根据中国政府的数据估算，2月份中国全国房价平均同比上涨2.8%，为2014年6月以来的最大单月涨幅。　　如此冰火两重天情况，是过去十几年内未见到的。留在城市居民印象中的房价涨跌，各地基本同步，也许区别在于步伐的大小而已。上海北京的房价固然吵翻了天，但是温州鄂尔多斯，甚至某些个名不见经传的小县城，房价也翻了好几番。但是现在，为什么深圳上海的房价可以一年涨30%-50%，而各地小城市却不为所动呢？　　其实这样的情况，对于家电行业来讲，早就见怪不怪了。　　曾几何时，全国各个省份都有自己的电视机厂，耳熟能详的有上海的金星，南京的熊猫，杭州的西湖，不一而足。全中国几千家大大小小的电视机厂，其产品都供不应求，各个品牌之间的价格也都相差不多。　　那是一个齐涨齐跌的年代，就像是这十年的房地产市场。然后随着整体供过于求，家电行业开始了大浪淘沙的激烈市场竞争阶段。到现在，我们能够数出来的知名厂家，恐怕不满两只手。　　房地产行业也是一个商品市场，大的规律概莫能外。经过前几年的大干快上，现在整体出现饱和，供过于求的市场局面终于到来。所以，我相信，“去库存”不可能最终“清库存”。因为市场竞争优胜劣汰，需要有一定的库存。没有库存就是供不应求的局面，又怎么可能劣汰呢？　　家电行业，优秀的品牌生存下来，康佳电视机可以卖到东北去。但是房地产是不动产，深圳的房子奇货可居，并不能搬到辽宁丹东去。但是房子是死的，人是活的。房子都是钢筋水泥的产品，深圳和丹东并没有什么巨大的不同；不同的是房子周围的公共设施和就业环境。活的人如果觉得深圳的生活和就业好于丹东，就会南下去深圳，于是卖出丹东的房子，买入深圳的房子，你闭上眼睛，把人作为参照系，房子其实从丹东移到了深圳。　　这样的人口迁徙，其实就是一个房地产市场的优胜劣汰的过程。全国几百个城市在这样的一个市场上竞争。竞争的是优质的地方治理结构、高质量的城市公共物品（比如地铁教育医疗）和就业机会。　　如果我们能够放开地域迁徙的限制，甚至于鼓励要素的跨区域流动，那么这样的区域竞争就会加剧，优胜劣汰会加速要素的合理配置。现在国家统计数据已经显示：东北的人口整体显示净流出，而一线大城市在户籍限制未取消的情况下依旧吸引着全中国的人口。　　其实你去世界上各大发达国家旅游，都可以看到人口集聚于几个大城市，并不是全国平均分布的。极端的情况是澳大利亚这样的地广人稀的国家，全国2000多万人口仅仅集聚在悉尼墨尔本几个沿海大城市，广大内地几百公里看不到一个人。即便如日本这样人多地少的国家，在东京都以外的广大农村，还是可以看到大范围的空地。　　这就是资源市场配置的结果。　　但是现在，中国人为限制了这样的要素流动。大城市的地方政府控制人口，采取措施抑制需求，而中小城市被当地人以脚投票，虽然可能不得不置业购房，大多数确实是空置房。有时候人在北上广深，房子却买在老家。这样的情况，即便“去了库存”，仍然是效率损失的典型代表。　　国家统计局１５日发布的“２０１６年１至３月全国房地产开发投资和销售情况”显示，在一二线城市商品房销售回暖的带动下，三四线城市去库存效果初显。　　国家统计局数据显示，继２月份房地产开发投资增速实现两年来首次回升后，１至３月份增速再提３．２个百分点，同比增长６．２％。　　易居智库研究总监严跃进认为，房地产开发投资已经呈现出小步快跑的态势，６．２％的增速超出市场预期。这从侧面反映了市场资本依然看好房地产。　　克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业一季度销售排行榜ＴＯＰ１００》显示，中国排名前１００的开发商销售额同比增长１８４％，排名前１０的房企总销售额同比增长８２．３％，排名前５０的房企总销售额更是同比增长近９０％。　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，在２０１５年四季度以及２０１６年一季度，房企销售业绩总体不错，因此有较大动力拿地和进行项目新开工。　　数据显示，１至３月份，房地产开发企业土地购置面积降幅收窄７．７个百分点；土地成交价款增速提高２．８个百分点。“面粉价格”高过“面包价”的现象在长三角地区频频上演。在南京，地价拍出单价４万多元，而周边房价仅卖３万元；在苏州２０１６年首场大型土拍会上，１３宗地揽金超２５０亿元、创３个区域地王……　　第一太平戴维斯发布的《上海一季度市场季报》显示，一季度上海土地市场共计成交８幅含住宅性质的土地，平均成交楼板价为１９４００元／平方米，环比上涨４．４％。该机构分析认为，房企积极拿地使宅地的平均溢价率上升至９３．８％。　　　　来自资本寒冬的美女总裁
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　　国家统计局的数据也佐证了“商品房销售加速回暖带动房企开发投资热情”的论断。数据显示，１至３月份，商品房销售面积２４２９９万平方米，同比增长３３．１％，增速比去年全年提高２６．６个百分点。其中，住宅销售面积增长尤快，达３５．６％。商品房销售额１８５２４亿元，增长５４．１％，比去年全年水平提高３９．７个百分点。　　值得注意的是，在一二线楼市火爆销售的带动下，三四线城市去库存效果初显。
　　从成交结构看，一线城市以刚需及中端改善类产品成交为主。戴德梁行发布数据显示，今年一季度，刚需及中端改善类产品为上海住宅市场成交的绝对主力。总价３５０万元以下的刚需产品成交量同比涨幅为３９％，占成交总量的８９％。　　克而瑞数据显示，一季度，全国重点城市商品住宅成交同比上涨４４％，尤其在３月份，九成城市成交量高于去年月均值。“二线城市表现非常突出，同比上升３７％，杭州楼市成交量甚至同比增长１３６％。还有部分三四线城市市场也非常好，比如无锡、东莞、佛山。”丁祖昱说。
　　热度会逐渐传导的.和股票一样,先拉龙头股有赚钱效应后会扩散的.现在二三线已经挺热的了.
　　随着去库存效果的初显，全国住宅库存量也有所下降。３月末，住宅待售面积比２月末减少６５２万平方米，同比仅增长７．４％，相比前２月回落２．２个百分点。　　中信证券房地产行业首席分析师陈聪表示：“二三线城市房地产市场好起来后，会有映射效应。即二三线不错，四五线才能好起来。”　　。
　　此外，今年５月１日房地产行业将实施“营业税改增值税”政策。戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，由于企业购置不动产可纳入增值税抵扣范围，这一政策将激发企业自用购买需求的增加。未来销售供求形势将有所改变，预计商品房库存将持续下降。
　　呵呵，坑老百姓，历史会记录这一切
　　中国就是这样反反复复，可苦了平民百性
　　小城市 贷款
评估价招人花钱做高50% 也就 20 30万的
银行还要求提高首付
这是二手房
一手房销售的价格是固定的
银行放出来的也是那么多
所以呢 扣除中间环节的费用
还有小亏的可能
　　砖家说法相去甚远
　　资本游戏，与自住无关！　　
　　zf主控，经济好的时候严管，设门槛，肥水不流外人田;差的时候松绑，地产，基建，印钞，简称有难同当，就没有，有福同享
　　有人信吗？
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小城市的房子究竟还能不能买
房价竟然还在涨！小城市的房子到底还能不能买？
最近有很多朋友总在问，看看每个月报道的房价新闻，房价怎么还是在涨呢？看来大城市楼市调控房价也难降下来了，去周边小城市买房行不行，未来房价会不会有下跌的风险？
侃房哥在这里能说的是，一二线城市楼市调控的目的在于稳定楼市，不让房价疯涨，这并不意味着房价必须下跌。加上大城市固有的各种优势，对于购房者的吸引力从来没有减弱过，相反只会越来越集中。
看看排名前十的百强房企的销售数据吧，除了碧桂园和华夏幸福之外，大部分房企都将目光聚焦于一二线城市。其中融创最为激进，其三四线城市销售量几乎可以忽略不计。可以说，房企从年初开始就从三四线城市“战略撤退”了。
那再来说说那些被大房企“遗弃”的三四线城市。这些城市的高库存，目前没有更好的办法处理，因为这些城市基本上人口没有太大变化，新增购房需求十分有限，前几年房价的涨幅是泡沫的结果，只不过这个泡沫现在还挣扎着不想破。
我们知道，通常人口迁移有四个方向，其一是当地和附近的县市，其二是当地和邻近的地市，其三是省会城市，其四是迁往离家很远的发达地区。
现在很多农民在老家有相当漂亮的小楼，但每年只住几天，大部分时间都蜗居在城市的出租屋里面。侃房哥觉得，这是一种不合理的浪费现象，只有通过城镇化创造机会留住人才是去库存的根本出路。否则大城市再怎么限制，人口还是不断流入；小城市硬件再好，房子盖得再漂亮，也依然是“鬼城”。
所以再看小城市的买房问题，如果是自住可以考虑，尤其是很多人本来就是当地乡镇的，进城买房或做婚房，或为工作便利，现在很多三四线城市也就单价5、6千左右的水准，即便浙江很多城市也不到万元均价，这样的房价收入比基本属于合理水平。如果不自己住，那还是省省吧，一个在牛市里都不涨的房价，你还指望现在涨？至于一些开发商宣传的不限购、一线城市挤出效应，都只不过是借题发挥的忽悠。
至于小城市未来房价的走向，大部分三四线城市本身的房价就不高，大幅降价的空间似乎也不大。但最大的X因素还是在于这些城市的高库存，虽然价格稳在那，但你就是卖不出去。有时候你急也没有用，降价更没有用。而租也租不出去，钱扔进去容易，再想套出来就难了。
当然了，如果投资最好的选择还是要去核心城市的核心区买，涨跌另说，但起码有流动性，随时能够卖的出去。正如市场反映出来的一样，为了保持流动性，不得不印更多的“钱”来补充流动性。而印出来的钱多了，就引发资产价格的上涨。最后上涨的不是三四线城市的房子，而是人口扎堆的一二线城市和沿海热点三线城市。
小城市的房子究竟买不买，现在你应该心里有谱了吧。
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