；关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且从银行借了很多钱，房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解缓解，在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，为国家保汇率免除了后顾之忧。&br&
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。
另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。&br&&br&&br&???????这个分割线怎么样??????&br&&br&&br&&br&最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，直到房产税出来为止，其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，你就是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。 &br&&br&中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的地方是：我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。&br&&br&&br&????????再次分割????????&br&&br&
不知道大家注意到没有，今年房价的表现形式不同往常，往年都是先增量而后带动房价上涨扬，然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长，甚至造成恐慌效应。这个现象难道不耐人寻味吗？&br&&br&
说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。&br&&br&
现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。&br&&br&
如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。&br&&br&
（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。&br&&br&
就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，当时大家都说不可能，岂不是自掘坟墓？时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。&br&&br&
明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？（有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税，我个人觉得可能性不是很大）&br&&br&
结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，而想要卖掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。&br&
最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。&br&
（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）&br&&br& ???????问题选答???????&br&&br&
看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。&br&
1.国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。&br&
2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？&br&
3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？&br&
4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？&br&
5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？&br&&br&&br&
很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。&br&
前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻，（各大网站的新闻不要看的太多，且一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些说的是反话），从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。&br&
看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了，或者准确的说担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。&br&
如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样的，那么你的想法和国家的想法不会差的太远。&br&&br&&br&&br&&br&??????????????????&br&&br&
第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？&br&
这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬刚需啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复六几年的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？&br&
其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信你绝对不会半途而废的。&br&&br&&br&???????????????????&br&&br&
第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？&br&
首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。当你的欠债超过2万元就可能提起诉讼。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？但是你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。&br&
其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成那样了，也没见到多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。&br&
前段时间，国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。&br&&br&&br&&br&&br&
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最后一个问题，房价具体的下行时间？这是最难回答的部分，回答错了，我前面的算是白写了。等国庆节之后一定写出来，毕竟这个答案会影响到很多人的心情，希望大家先过一个轻松愉快的国庆节之后我再具体答复，顺便应大家的要求，再说说关于土地流转的实质。届时，我要说的都已经说完了。&br&&br&&br&&br&&br&????????接着更?????????&br&&br&&br&
现在已经到了本文最关键的部分，在尝试给出答案之前我需要提出几个新鲜理论为最终的结论做些铺垫。&br&&br&
第一个理论就是：对于房地产领域，政府绝对处于完胜的地位，普通民众根本没有博弈的资本，而现在人民币加入SDR,环境发生了变化，资本进出逐渐失去了管制，换句话说，面对风起云涌的国际资本，政府并没有必胜的把握，为了防止国内外资本兴风作浪，房地产终归要成为炮灰。所以面对此次的楼市飞涨，高层却明显比以往要冷静的多。&br&&br&
第二个理论就是：历史的经验告诉我们，房地产的量价齐飞，以人民不惜加大杠杆，疯狂购房为标志，往往意味着这将是金融泡沫破灭前的最后一场盛宴，随时都可能呈现一片狼藉。而且最重要是在这种情况下，政府首先要做的就是保护本国的币值，而不是保护散户的利益，所以那些认为国家是不会让房价跌的人可以醒醒了，所谓成也萧何败也萧何，连地产大佬任大炮都说过，房地产只不过国家的夜壶??&br&
（补充申明一下，虽然我认为国家会保汇率，但我并不认为人民币就不会贬值，很有可能会适当贬值一些，可能是7到8，超过10的可能性基本不大）&br&&br&
有人说，国庆期间有些一二线城市的二手房销量骤降了八、九成，虽然被我蒙对了，但是国家出台限购的目的就是为了阻止房价短期内快速上涨，而不是你说的打压房价。好吧，我承认这种说法有道理，但是我觉得啊，换一种思路也可以成立：“限购是为了阻止房价短期内快速下跌”，显然这个说法也行的通，所以我认为限购本身跟房价涨跌并无直接关系，准确的说是起到一个延缓器的作用。有人又说：“限购会不会导致房价横盘”，“会，但是横不了太久，毕竟如今不同以往”。&br&
也许还有人说，国家完全没有道理收取房产税，目前来看当然是没有道理，但是如果把70年产权改成永久产权呢？这让我想起了前几年的一个新闻，国世平博士说他的一个学生在东莞买了680套房子，不是68，是680，我就想问一下，一个屁股占着这么多茅坑适合吗？合适吗？如果把房产税改成收取闲置税，总可以吧？一个人活在世上总得有点公平意识，是吧？现在普遍的现象是：有一两套房的人去替人家有几十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？&br&
在这个时代下，买房和没有买房的其实都是受害者，即使你们没有买房，但是你们有可能在用银行的理财产品在间接买房，又或者开发商派人去农村开价800元就可以买下他们的身份证和签字，然后包装成有钱人，又或者银行把一些垃圾债务包装一下，你们就稀里糊涂的买下了。仔细想想，高企的房价让很多本该拥有住房的人望房止步，而买了房的人却要背负着几十年的房贷沉重的生活，人生有几个几十年？在这里还要驳斥一种说法，这种说法出自一个教授之口：大概意思是大家应该感谢高房价，如果不是高房价，大家连菜都买不起，恐怕连矿泉水都是十几块钱一瓶。这种说法如果不是傻就是纯粹的没良心，这就好比：虽然我在剥削你，我在压榨你，但是你要感谢我，因为如果我不剥削你，不压榨你，你肯定会变的很懒惰，只有我压榨你，你才会变得勤快，所以你要感谢我。&br&&br&
最后再次重申：中国不可能走俄罗斯模式，俄罗斯汇率贬值之前，国内信贷水平连国际平均水平都达不到，所谓俄罗斯选择弃汇率保房价根本就是一个伪命题，只有弃汇率一说，何来的保房价。相反日本当年如果不是因为信贷极度膨胀，拼命的加杠杆，房价也根本不会降，当然也不会涨的那么离谱，就像一只气球根本没有吹起来，何来的去膨胀一说？那些口口声声的说要走俄模式的童鞋吗？你们想过这个问题没有？&br&&br&
最后总结一下楼市未来的发展方向，虽然我的结论很有可能会被打脸，明明智的人都会选择留有余地，不管对错，我觉得还是应该勇敢的说出来，如果预测错了，就当是给自己一次重新学习的机会，至少不像有些文章那样，写了一大推，结论竟然是房价有可能会涨，但是也可能会跌，简直就跟没说一样嘛。&br&&br&
楼市破灭时间：最快今年年底开始下行，（注意是下行，不是破灭），破灭时间应该在两到三年之内，最迟不超过三年。&br&
楼市下跌幅度：30%至80%，以腰斩最为常见，个别鬼城中的鬼王地区基本有价无市，房产税的推出可导致个别区域跌幅在80%以上。不同区域的房价基本上回落至08年至11年价格水平，同样，我说的平均情况，不要拿个别区域来对比。&br&
下跌方式：第一种：阴跌：有可能先横盘一段时间，然后房价开始下行，下跌之后再横盘一段时间或者小幅度上涨一段时间，之后房价再次进入下跌通道。（注意：这里的上涨或者下跌跟以往不一样，以往下跌是为了后期更大幅度的上涨，今后则相反,小幅度上涨则是为了今后更大幅度的下跌）&br&除非这一种下跌方式可能还有另外一种表现形式：暴跌：价格在较短的时间内腰斩或者接近腰斩，然后进入缓慢进入下跌通道，在未来较长的一段时间内，房价将一蹶不振。&br&&br&&br&
房价的具体走势大家除了关注国家的政策调控以外，同时需要密切关注一些重要的经济数据，特别是m2指数和美国加息情况。当然还有一个指标，汇率年内跌破6.8，房价将会在极短的时间内有明显的下跌，届时，老板跑路，楼盘烂尾，断供，房闹也将会明显增多。&br&&br&&br&
最后再次重申：未来的较长的一段时间内，我只是不看好房地产，虽然我们要度过一段苦日子，但是我对未来的经济前景并不担心，毕竟中国的市场还没有完全放开，医疗，教育，环保，文化，包括部分垄断行业，甚至金融领域等行业都大有可为，所以大家不要那么悲观，未来的潜力巨大，但前提是国内的环境一定要法制化，要有诚信精神和契约精神（这两个含义不一样）就像国内有些人觉得实体店干不过网店，就是因为房价太高导致的，但这不是主因，主要原因还是我前面说的诚信和契约精神，虽然网店目前还缺少契约精神，但好歹拥有诚信精神，至少付款之后不会担心商家不发货，而且不满意还可以退货。所以从这一点出发，目前国家所倡导的依法治国是非常非常有必要的。&br&
所有的改革都是倒逼的，记住这一点非常重要，好比一个人如果没有外界的施压和内心的反省，他是很难做出实质性的改变的，同样国家也一样。如果房价还要继续一直持续的上涨，那我们这个时代真的会遗臭千年，我们这个时代也终将被后人所唾弃。&br&&br&
友情提醒：所谓仁者见仁，智者见智，不管见什么吧？你有自己的想法最好，我仅表达我个人的想法，不作为投资建议。
&br&&br&&br&&br&………………………补充说明………………………&br&&br&
近期很多人都在关注人民币汇率的事情，为数不少的人都在说汇率贬值了，说明后期房价还要上涨。这样想的人肯定是把人民币贬值跟汇率贬值弄混淆了。简单的说汇率贬值主要是针对美元来讲的，就是常说的对外贬值。众所周知人民币对内贬值，就会造成物价上涨，钱越来越不值钱了，而汇率贬值就意味着人民币对应的国际商品价格上涨，如果持续贬值，国际社会就会越来不看好人民币，人民币逐步被国际资本所抛弃。这就会带来两个严重的后果，首先人民币国际化必将化成泡影，这就是为什么人民币不能像某些砖家建议的那样一次性贬值到位，针对目前的情况，国内央行只能通过加息来阻止国际资本进一步抛售人民币。（前文说过汇率6.8到7.2是关键时期）但是央行加息的作用也会传导到楼市，加息也意味着持有资产的成本上升，这些都不利于房地产的发展，如果央行大幅加息很多资产将会沦为负资产，如果与此同时再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……&br&&br&
通过近期的观察，国际资本就是想通过楼市来做空我国的外汇，而国家现在要做的就是保汇率和外储。&br&&br&&br&我这篇回答幸亏赶在去年十月份之前写出来了，否则效果将会大打折扣，国庆期间，大家游玩之际，国家趁机出台如此密集的调控政策，在我看来这就是房地产历史上的转折点，风向标起了变化，只可惜很多人还是觉得这只不过是狼来了故事的重演而已，那么后面的政策走势，也基本上符合我当初预测，我预测的核心就是保外储，保汇率，在这个基础上，我预测了现金为王，限制二手房的交易，打击金融腐败，目前经济处于滞胀的状态，后期有可能走向通缩等等，最后预测房价最迟2018底将会下跌，下跌比例为腰斩，（这个是指平均下跌指数，），目前除了最后一条因为还没有到截止时间，暂时还没有得到有效证实，其他的基本上都得到验证，而最后一条我需要做一个简单的修改，我当时的预测房价下跌方式分两种，一种是缓跌，一种是暴跌，两种可能性都有，而我现在认为暴跌的可能性比较大，在暴跌之后还会开启一段较长时间的缓跌。&br&&br&&br&&br&最近评论区甚是热闹，为了接接地气，我给大家讲讲最近同样颇为热闹的话题“租售同权”的事，因为近期比较忙，本人基本上都是趁的吃饭时，睡觉前关注一下这个话题，网上说什么的都有，“想把户口落到房东那里，门都没有”“租售同权根本不可能，因为学位不够租房的分”“房租要大涨了，租金一月一万两万不是梦”，老实讲这些都没因讲到重点，我还是举个例子吧，大家一看就懂了，简单的说就是类似于摇号，国家要求就近入学没有错，比如一个好的校区今年只招收500个生源，那么假设购房者想上这个学校的需求是450个，租房者想上这个学校的需求是1000个，以前的政策是先满足450位购房者家庭的需求，现在呢，既然是租售同权，那么就要讲究权利平等，那么怎么做呢？那就是450个购房者和1000个租房者合在一起，也就是1450人一起抽签来决定究竟谁家的孩子能上那所学校。（所以：租房者的户口不是像有些人说的那样落在房东家里，租房者的户口落在社区里才是对的）
附：效果不会马上呈现，需要几个月甚至一年的时间，这么做的结果我个人预计学区房的房租确实会有一些上涨，但是幅度应该不会超过30%，但是学区房的房价因为租售同权的政策落实，未来将会有较大幅度的下降。
；关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政…
&p&我不清楚什么因素会让房价下跌，但我很怀疑支撑房价继续上涨的因素。&/p&&p&&b&因为我观察到一个非常可怕的现象：过去这短短的十年时间，相当比例的家庭从有可观积蓄转变为积蓄空空并且背负了二十年的债务。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，这十年时间，我们消费掉了 过去10年的积蓄 + 10年间的劳动所得 + 未来20年的劳动所得，一共接近40年的劳动生产价值。&/b&&/p&&p&&b&横跨40年的劳动价值，跨越了时空齐聚在了当下，造就了当今的繁荣与诸位账面千万富翁。&/b&&/p&&p&如大家所知道的，这些钱绝大部分进入了房地产市场。当然你可以说，这不是消费，是投资。&/p&&p&但是在我看来投资和消费其实没有太过明显的界限。从某个角度看，没有升值预期和合理变现渠道的投资，就是消费。而某些消费，也会因为意料之外的价值回报而变成了投资。&/p&&p&并且在经济不景气的时候，把消费说成是投资来卖，不管是什么都会好卖很多。所以你看现在满屏幕都是教你如何投资自己的，可是定睛一看，5成是消费，4成是骗钱。毕竟最好卖的商品是焦虑感。&/p&&p&话说回来，经济周期往往是这样的：在蓬勃发展期，资本每年投资生产销售20块钱的商品，给自己留出6块钱利润后（这笔钱作为资本的积累增值通常不会进入消费市场），14块钱给到广大劳动人民。劳动人民用其中的10块钱去购买之前生产的商品用以生活，而剩下的4块钱就作为积蓄。那么还剩下10块钱的商品则销往海外市场或者是曾经的殖民地，这样库存清完，国内商家大赚特赚，国内民众消费有盈余，积蓄增加，社会一副欣欣向荣的景象。&/p&&p&例如曾经的日不落大英帝国便是如此。&/p&&p&可是很快，国外或者殖民地的消费能力就渐渐力不从心了，20块钱的商品开始有了库存，于是商家规避损失减产裁员，只生产10块钱的商品了，相对应地，一半的人失去工作，开始靠前几年的积蓄生活。失业又导致消费的进一步萎缩，原先国内能消费10块钱商品的，现在节衣缩食只消费8块钱商品了，恶性循环……于是所有人都意识到，经济危机来临了。&/p&&p&转嫁经济危机的方式就是找到新的市场，把过剩的产品卖掉，让销量带动产量恢复上去，产量又带动着就业率的回升。可是世界就这么小，争抢市场加上局势不稳定，很容易就演化为战争。通过战争消灭掉一部分资产，把世界变成一片废墟，投资机会就如雨后春笋般冒出来了。而到了投资回报期的时候，问题还会回来。&/p&&p&但是核平衡意味着世界大战很难再发生，那这个时候，市场扩张的诉求就不得不从时间轴上想办法了。&/p&&p&根据前文提及，你知道社会消费之所以永远无法清空商品库存，就是因为每生产20块钱的商品，只有14块钱的劳动薪酬通过普通人的生活消费去购买商品了，而那6块钱的资本所得根本就不参与商品购买。&/p&&p&可是没有任何一个富人愿意把自己赚取的利润随意挥霍亦或是捐赠个干净，甚至连竞争亏损都不愿意承担。于是解决办法来了，就是把那6块钱借给普通人，鼓励大家去消费、投资，把剩余的库存商品都清了，那恶性循环不就止住了么？&/p&&p&于是又能照旧生产20块钱的商品，销售后得到的14块钱发给劳动者，剩下6块钱资本利润就借给劳动者，让他们买回生产出来的20块钱的商品。于是，失业的工人白领又可以回去上班，虽然当前存在贷款消费，但是由于不愁就业，所以对未来的收入有着不错的期待，因此也并不担心什么。至于资本方，投资生产不用说了，投资借贷又产生了利息收入，真的是皆大欢喜啊……&/p&&p&你看，债务手段让经济又重新繁荣起来。&/p&&p&（2008年经济刺激虽然方式不同，但原理一样，国家通过借贷去投资生产，承受成本无法收回的损失，即以负债生产100块钱商品，50块钱商品砸手里的代价拉了一波经济）&/p&&p&可是，你知道的，事情并不像表面上看起来那么美好。因为当下，我们早就过了那个阶段了。&/p&&p&&b&负债一旦开始，就会不可遏制地扩大。&/b&&/p&&p&劳动者已经耗光了自己的储蓄，背负的债务又靠什么来偿还呢？当然是未来的劳动所得了，很快，他们把未来五年的奋斗价值提前花掉了。&/p&&p&但是即使在偿还债务的那些年月里，他们的消费也必须支撑当时的社会生产，即买光生产出来的20块钱商品。如果没有办法做到，那么就会有人失业。如果要做到这一点，债务会越来越大。&/p&&p&于是又很快，他们抵押了未来10年、20年的劳动所得。&/p&&p&可是，未来是不能被无限抵押的。当耗尽了社会未来20年的财富，又寻求去消费未来30年财富的时候，你必须清楚，即使一个人25岁开始工作，65岁退休，那么他能够创造生产价值的时间也只有40年！&/p&&p&如果一个人35岁开始抵押，那他至多抵押30年。&/p&&p&“时间”这个外部市场也是有边界的。边界意味着债务风险，资本就算再冒险，也应该知道超过边界之后百分百就是坏账了。&/p&&p&现在世界各国都在面临这样的问题，矛盾无处转移，只有各自承受。几个大经济体不再是拼高精尖了，而是拼着不要第一个倒下。谁先倒下，谁就是“失去的二十年”，其他几家扑上来，从倒掉的尸体上再汲取些营养来续命。&/p&&p&不止国家之间如此，资本与资本之间也是如此。比如一些资本冒险投资创新，就有另一些资本趁着他们投资创新去搜刮利益，像是包装一些垃圾概念然后转手套现啊，像是无心做产品，到处编故事的某生态啊……再比如金融危机之后坐稳了华尔街投行老大的高盛啊……&/p&&p&也是因此，互联网行业大家都高度关注摩拜和ofo，因为它们已然成了o2o与2c行业的探道人。如果这两家2c的企业最终还未能盈利的话，那这冬天才是真的凛冽了——没人愿意倒下。&/p&&p&房价的特殊之处在于，我国人长期处在安全感缺失中，不太放得开享受生活，难以像欧美人那样，躺在信用卡上过日子。而只有这个带窗不带瓦的格子，才能使大家把积蓄和未来提前押注出来，使得经济免于硬着陆。但能否软着陆，得看看其他国家的情况了。&/p&&p&没人能预测短期房价走势，但长期看，柴不够烧。因为支撑房价的早就不是超发的货币了，根本就是债务，是未来的财富穿越时空叠加到了现在。&/p&&p&比起在这里骂房价或是指着炒房升值发财又或是唯恐天下不乱，我更希望有人去想想如何帮助自己所在的产业提升竞争力，好去国际市场里角逐，这不论对个人还是所处之社会都有益处。&/p&&p&不错，国家当然还想稳房价。但是总有那么些人仗着国家想稳房市，争先恐后往不稳定上持续加码，为了一己私利把自己抛出去老高想让国家在底下接着……天知道等待他们的是什么。&/p&&p&总之一句话：覆巢之下，……&/p&&p&=======================补充=============================&/p&&p&贫富差距的循环终点就是借由债务违约，死掉一些风控不力的资本，再搭上一些普通人的半辈子，把部分资本重新作为财富释放进消费市场，并且是穿越时空回到过去（放贷时）释放掉的。之后继续进行下一轮的贫富差距拉大的过程。&/p&&p&最近刷知乎看到一个非常有意思的假说，链接在这：&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&超光速可以引起时间倒流吗？ - 姬明泰的回答 - 知乎&/a&&/p&&p&可以直接看第三个小问。&/p&&p&我把大意阐述一下，就是说，费曼认为正反物质其实是同一物质的不同状态。一个粒子从左往右运动到A位置时突然穿越时间了，即它的时间轴方向为负了，这时候它从A点继续往右飞，但是由于它时间轴相反的，于是回到了上一瞬间，这时候它和穿越前的自己同处于一个时间坐标内，只是另一个自己在A左侧，自己在A右侧。由于时间轴相反了，所以从A点往右运动从我们看来也就成了从右往A点运动。所以我们看到正反俩物质是同时存在的，一旦相遇就湮灭了……&/p&&p&这个假说是真是假不重要，但是倒提醒了我一点，就是如果某事物穿越时空，确实可以把自己叠加在另一个时空里，但是一定会造成在另一些时空里的缺席。也就是说，只要是可穿越时空从未来介入过去的事物，都是可以观测到类似湮灭的现象的。&/p&&p&就比如，那些被预支的钞票。&/p&&br&&p&===============以上为被删的原回答==================&/p&&br&&p&第一次遭遇回答被知乎直接删除，略有不服。&/p&&p&删除我回答，丢失4000多个赞同倒没什么，但是回答底下的500多条评论，各种观点的讨论辩论，对回答的质疑和补充，全都没了。&/p&&p&我一直主张兼听则明，只删过一条纯广告的评论，甚至折叠区一些讽刺我的评论我也会给它们解除折叠。结果就是全部一起被删是吗？大家的时间和精力就这么不值得尊重？哪怕你非说我脑子有问题，建议修改也好啊……&/p&&img src=&/v2-a8ad6bafcdff7825fdc9a2_b.jpg& data-rawwidth=&1400& data-rawheight=&964& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1400& data-original=&/v2-a8ad6bafcdff7825fdc9a2_r.jpg&&&br&&p&知乎管理员，你不可爱了。&/p&
我不清楚什么因素会让房价下跌，但我很怀疑支撑房价继续上涨的因素。因为我观察到一个非常可怕的现象：过去这短短的十年时间，相当比例的家庭从有可观积蓄转变为积蓄空空并且背负了二十年的债务。也就是说，这十年时间，我们消费掉了 过去10年的积蓄 + 10年…
信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错&br&12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。&br&12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个，算是给这个回答做一个完结。&br&&br&&u&12月12日：&/u&&br&&u&看到朋友圈里已经在传了，有的标明了出处，但有的就太没水平了，一个叫“商业房地产”的公共微信，谁转载的也不注明出处也不给本人打招呼，是不是猥琐了一点点&/u&&br&&br&&br&&b&【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显&/b&】&br&&br&万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，&b&同时留下一座不动产。最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。&/b&&br&&br&万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。&br&&br&万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。&br&&br&万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。&br&&br&万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。&br&&br&万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。&br&&br&万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。&br&&br&万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。&br&&br&&br&&b&【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】&/b&&br&&br&宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。&br&&br&绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。&br&&br&高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。&br&&br&绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。&br&&br&拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。&br&&br&绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。&br&&br&宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。&br&&br&&br&&b&【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】&/b&&br&&br&作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。&br&&br&万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道题&a href=&/question//answer/?group_id=#answer-3440953& class=&internal&&同一地段有无必要买万科这样的大品牌的房子？&/a&），万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。&br&&br&当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。&br&&br&万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少6、7年前就没有对万科的实际控制权了，被作为精神图腾和企业的活logo在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌门人郁亮的曝光率就更没法和几个大boss相提并论了。&br&整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。&br&&br&作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。&br&&br&总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。&br&&br&&br&&p&&b&【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】&/b&&/p&&br&&p&龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。&b&龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略&/b&，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。&/p&&br&&p&头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。&/p&&br&&p&战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。&/p&&br&&p&龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。&/p&&br&&p&上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。&/p&&br&&p&龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。&/p&&br&&p&上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。&/p&&br&&p&上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。&/p&&br&&br&题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。&br&&br&招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。&br&&br&华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。&br&&br&&br&&p&&b&【中海&/b&，&b&一代宗师&/b&】&/p&&br&&p&中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。&/p&&br&&p&历史底蕴里最主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做&b&周期性操作、现金流管理、成本管控&/b&，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。&/p&&br&&p&周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。&/p&&br&&p&为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的最好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。&br&&/p&&br&&p&03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞最迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园最近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。&/p&&br&&p&今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。&/p&&br&&p&说回中海。&/p&&br&&p&现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）&/p&&br&&p&在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……&/p&&br&&p&再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。&/p&&br&&p&与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。&/p&&br&&p&所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。&/p&&br&&p&&b&假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。&/b&中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是最耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。&/p&&br&&p&非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的派系斗争，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。&/p&&br&&p&&b&以上就是我心目中最优秀的房地产商的介绍，夹带各类其他家的零碎信息和一些对比，算是对整个回答做最后的总结。实在没办法再继续丰富这个回答了。再次感谢大家的持续关注。&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&【日更新广告】 &/b&&/p&&p&我的第一场live准备好了。我将会以合作嘉宾的形式，和@羊迪一同就买房的话题和大家分享自己的看法。&br&时间：日&br&主题：“我该买房么？”&br&欢迎围观：&/p&&p&&a href=&/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&/p/26&/span&&span class=&invisible&&117337&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&
信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错 12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。 12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一…
&p&虽然提过很多次了，不过既然还有人问类似这种问题，说明大家对于房地产还有一些误区，这里简单解释一些购房时的一个基本现状：&b&没有最好的，只有最合适的。&/b&&/p&&p&这个问题之前答过，是一个大问题里面的一部分，附上链接大家有兴趣可以看看&br&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&如何选择刚需房？ - 张霸天的回答&/a&&/p&&p&因为之前做过销售，所以模拟了一下销售过程，大家感受一下那酸爽……&br&======================================================================&/p&&p&假设一栋楼有20层，哪层最好？我们来看看常见的观点：&/p&&p&①这得看个人喜好，喜好哪层是哪层。&/p&&p&②貌似高层好，低楼层吵，中间楼层灰尘多，很多人都喜好住高层。&/p&&p&③大多数楼房都是越高越贵（顶层例外），我们只买贵的，不买对的！&/p&&img src=&/bb32dac0ec9c57d5cedf428_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&144& class=&content_image& width=&400&&&p&在做结论之前我可以先给大家介绍介绍我之前&b&做销售的一些经验&/b&吧。&/p&&p&这栋20层的楼，一共三个单元，两梯两户，共120套房，已经集中开过盘了，开盘时已经卖了80多套了，现在&b&还有30多套，高中低成线性均匀分布&/b&。这个时候，秀色可餐的你出现了，简单带你讲了讲沙盘，然后去看样板间，回来之后你竟然跟我说你喜欢上这个房子了要买，让我去查查房源表看看还有哪套房子可以买，而且脑门上在轻微的抖动之后显示出四个字——人傻钱多！&/p&&p&OMG！如果我是个新人的话现在一定两腿发抖，不幸的是我是个久经战场的高手，很快就从兴奋的喜悦中冷静了下来，&b&虽然有30多套房还没有售出，但是不能给你太多选择&/b&，因为选择多了你就会犹豫，这会不利于我当天逼定的。&/p&&img src=&/6a34c45b5d35ae1dfc15dfb_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&109& class=&content_image& width=&400&&&p&对了，我记得你刚才说过&b&喜欢高楼层讨厌低楼层&/b&来着，那么我先找一个&b&目标房源&/b&——就中间单元16层东户。再找一个你肯定&b&不会买的&/b&吧——中间楼层3层西户；两个是不是太少了？意图会不会太明显？那就再加一个&b&干扰项&/b&吧——西边单元8层西把边户，这套房子不但比较低（中间偏下）而且还很贵（边户普遍比中间户贵5%-10%），相信你也不会买的。&/p&&p&甚至我可以做一个&b&假的销控表&/b&——&/p&&img src=&/45e9ef34d10fc6ebfaeb6c3a5bc7e649_b.jpg& data-rawwidth=&547& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&547& data-original=&/45e9ef34d10fc6ebfaeb6c3a5bc7e649_r.jpg&&&p&我大概会这么对你说：&br&“尼玛先生，&b&首先要恭喜您&/b&，如果您再晚几天来看房，这种楼估计就清盘了，下一次再开新楼栋肯定是要涨价的。幸运的是现在还有三套房，而且比较分散，足够你仔细挑选的~”&/p&&p&你拿过销控表来默默看着，没有说话。我就继续说道：&br&“您看，中间这有一个16层的，应该比较符合您的需求。&br&&b&高楼层一般视野比较好&/b&，因为没有遮挡，&b&采光通风都会好一些&/b&，再加上&b&比较安静&/b&，家里如果有老人或者孩子，对他们的休息来说会大有帮助，再加上它是&b&中间户&/b&，&b&冬天会比较暖和&/b&，现在都是自供暖，您即使冬天不开壁挂炉，也可以从四周的住户那里借到暖儿。&br&另外两套就要相对来说差一点啦，那个&b&&i&边户&/i&&/b&同样的户型但是&b&&i&会贵很多&/i&&/b&，再加上&i&&b&西边会有西晒&/b&&/i&，夏天太热了，而且&i&&b&8-11层正好处于扬尘层&/b&&/i&，平时都不能老开窗户，不然都是灰；&br&中间3层那个，就像您刚才说的一样，&i&&b&低楼层&/b&&/i&可能的确不太适合，首先离地面太近，&i&&b&容易有蚊虫&/b&&/i&，而且前面建筑物也不低，把它整个挡住了，&b&&i&采光和视野都受影响&/i&&/b&。&br&综合分析，还真是这个16层的比较符合您的需求，而且&b&数字也不错&/b&，您看这套怎么样？”&/p&&p&本来以为你会被我缜密的计划和到位的分析所打动，谁想到你低头沉思了半天，最后憋出来一句：&/p&&p&“你说的很有道理，不过&b&我妈找人帮我算过，说我绝对不能住东边户&/b&，不然肯定出事，所以这个16层的我还真要不了。另外两套听你这么一说好像也不是特别好，&b&要不我再等等下一期&/b&？ ”&/p&&img src=&/51e9b5be97_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&117& class=&content_image& width=&400&&&p&特么的买个刚需房还看什么风水！这年头就这点钱能买到房就不错了！&br&说归说，虽然我的心情一直在杀人与忍住不杀之间徘徊，但是眼看着到手的鸭子要飞了，我还是决定再争取一次：&br&“说句实话，尼玛先生，&b&因为您人很随和，和其他那些自认为有点钱就拽来拽去的人不一样，跟您聊天我觉得很舒服，所以我也就以一个朋友的身份，掏心窝子跟您说两句&/b&。&br&下一期的房子选择是比较多，但是因为这一期卖的不错，公司内部已经确定会调整价格了，而且不是小调整，再买的话性价比上就不太合适了。再加上到时候开盘不知道您能不能腾出时间来，万一错过了那不是太可惜了么？&br&我也多问您一嘴，之前你不喜欢低楼层到底是什么愿意啊？”&/p&&p&这回你没有考虑太久就给了我答案：&br&“大家不都是说高楼层好么？你们价格上高楼层也比低楼层要高不是么。还有你刚才也说了，低楼层视野不太好，我还真就关心这个，因为&b&我就喜欢靠在床边看书，喜欢外面有点景色可看&/b&。”&/p&&p&我一听立刻来了精神，原来还有翻盘的机会：&/p&&p&“您说的没错，其实&b&我有很多有品位的客户都跟您一样，都喜欢读书，不过他们中的大多数却选择了低楼层&/b&，您知道为什么吗？”&/p&&p&你表示不知道，然后让我别卖关子了，于是我解释道：&/p&&p&“平时咱们读书时考虑比较多的可能是整体的一个环境了，包括外面的景色，也包括安静程度。对于咱们这个楼盘来说，其实低楼层在这方面更有利。”&/p&&p&在你疑惑的眼神中我拿出了早就准备好的手机（俗称销售道具），然后打开了里面的“低楼层”Album，给你看了第一张图——&/p&&img src=&/4fa7cb11fa5c96211cb71_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&232& class=&content_image& width=&400&&&p&“您看，这个是我在工地里面的高层实地拍的，当时是在15层（比16层还第一层哦）。因为小区外面不远就是主路，您可以看到，高楼层的视野虽然广，但是能看到的都是大街上车水马龙的样子，实在是稍微缺乏那么一点点…嗯…意境。”&/p&&p&你低头做沉思状，觉得我说的好像是有一些道理，然后突然反应过来我是在说高层的坏话，然后就在心中腹诽：既然这么不好你特么怎么不早说！&/p&&img src=&/7d36d6b2cfcaa4f984c6f4b57af787a0_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&284& class=&content_image& width=&360&&&p&看到你犀利的眼神我有点无言以对，于是赶紧划到了第二张照片——&/p&&img src=&/487fafb738b9aba1bbfa_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&314& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/487fafb738b9aba1bbfa_r.jpg&&&p&“您再看看这张，正好就是我从三层拍的，因为我们公司的绿化在业内非常有名，你别看绿化面积不大，但是这里面却有很多讲究。比如五重景观、成树全冠移植、坡地造林、360°选景、叠瀑水系…………三季有水四季常绿…………百万买房千万买林…………blablablabla（省略1000字）…………最主要的是，我们的多年生乔木的高度一般是8-15米，&b&从三楼看出去正好是树冠的位置&/b&，尤其是清晨的第一缕阳光照射进来，整个画面都充满了诗意~”&/p&&p&还没等你反应过来两张图片的画风为什么差距如此之大，我又找来一张纸，开始划拉示意图——&/p&&img src=&/b297eb7af51c8ee901ba_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&301& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/b297eb7af51c8ee901ba_r.jpg&&&p&“您看，刚才也跟您说了，外面不远就是主路，车比较多，声音都是沿直线传播的。低楼层因为有围墙和树木（刚才给你讲过哦，没忘了吧）作为格挡，噪音传递到楼里面已经被稀释了很多。&br&&b&高楼层&/b&就惨了，&b&没有遮挡物，声音&/b&一丝不拉的&b&都传过来了&/b&。还有就是咱们是在五环外，天上偶尔会有飞机飞过，楼层越高感觉越明显（16层就很高哦~）。&br&所以综合来看，可能这个3层的还真的更适合您，而且&b&单价也低&/b&！”&/p&&p&你又沉默了，我也在心里庆幸自己的机智：我说的都好有道理，你还能反驳么？&/p&&p&能！而且还毫无痕迹！你是这么说的：&/p&&p&“你说的有点道理，不过刚才你说了，低楼层蚊虫多，采光也差点，我看还是算了（真想抽死自己，怎么那么多嘴！）。本来我觉得那个边户三面都开窗，视野采光可能都会好一点，但是听你分析过之后好像问题也不少？”&/p&&p&“是啊，最主要&b&边户比较贵&/b&，不划算。”&/p&&p&“&b&我不差钱&/b&，就想买个住得舒服的。”&/p&&img src=&/7ff019b60b0d934e02cfc2bdc18391bd_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&101& class=&content_image& width=&400&&&p&于是我赶紧改口：&/p&&p&“其实我刚才就是想帮您找一套实惠点的房子，&b&既然您实力这么强，那我也不藏好货了&/b&。&/p&&p&您也知道，一分钱一分货，边户之所以贵，自然有他的道理！&/p&&p&您也知道，买房最关注的就是采光和通风这两大块，这都是老祖宗总结下来的，所谓的风水，自然有他的道理。而边户型在这两方面都比较突出，&b&就像您刚才说过的&/b&，首先，他三面都采光；其次，边户的通风也很好，毕竟多了一个面儿，而且因为是在把边，所以卫生间也变成明卫了。这栋楼也只有边户才可能做到明厨明卫了。”&/p&&img src=&/7d36d6b2cfcaa4f984c6f4b57af787a0_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&284& class=&content_image& width=&360&&&p&你又摆出刚才那个眼神，狐疑的看着我，然后问：&br&“你刚才不是说边户有西晒么？还说8层是扬尘层来着？那我买了不是傻了么？”&/p&&p&我淡定的回答道：&br&“这些都没错，大家也都这么说，但是其实没什么科学依据。刚才因为那个边户价格比较高，我也怕干扰您，所以就顺着这个说了，您听我给您分析分析啊——&br&说是西晒，这在南方的确是，但北京您也住了一段了，&b&咱们得具体问题具体分析&/b&。北京的气候您也知道吧？很特殊，春秋比较短，衣服还没换上几天就得脱了换了，最长的还是冬夏。夏天北京还贼热，不管中间户还是边户都一样，差不了两度，都得开空调，您说这还有区别么？&br&至于刚才说的扬尘层，&b&都是大众舆论，听说专家早就辟谣了，你到网上一查&/b&就知道是不是这么回事了。 ”&/p&&p&其实网上说的什么我并不知道，我赌你懒得去查也没时间去查。在你还没反应过来之前我又接着喷了：&br&“你再看看这个边户的户型图，视野绝对好！还有这个飘窗，直接拐出来了，比中间户多送了将近两个平方，&b&这么一算，性价比还挺高&/b&~…………blabla…………blabla…………”&/p&&p&就这样，你没三轮就被洗透了。&br&销售最基本的能力就是房源互推，这不是什么难事。&br&有点跑偏，拉回来。举这个例子是说，&b&不管什么样子的房子，都有其优缺点；即便是一个属性，对不同的人也有不同的影响。大家要知道没有十全十美的房子，只有最适合你的房子。&/b&&br&======================================================================&/p&&p&回到主题，如果单纯从日照考虑，可能是高层优于低层，边户优于中间户，综合考虑的话，希望题主把自己的家庭情况、工作情况、个人情况和楼盘情况说的尽量详细一些，不然我们也只能瞎答啊！&/p&
虽然提过很多次了，不过既然还有人问类似这种问题，说明大家对于房地产还有一些误区，这里简单解释一些购房时的一个基本现状：没有最好的，只有最合适的。这个问题之前答过，是一个大问题里面的一部分，附上链接大家有兴趣可以看看
&p&转一篇文章吧 &a href=&///?target=http%3A//bj./a/226.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买房别听王思聪_大燕网北京站_腾讯网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”&/p&&p&王思聪的回答简要来说有三个信息点：1.房价的确离谱；2.租售比不合理，租房更合适；3.花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。&/p&&p&万达公子的回答代表了很多人的心声，有人评论到“王思聪虽然是含着金钥匙出生，但是三观绝对正……”&/p&&p&虽然点评身家60亿公子哥的买房观非常落俗套，但鉴于过去一个月来房产调控政策的风云陡变，在这个时间点上借机对旧机制的框架及新机制的博弈可能做一个梳理，还是非常有价值的事情。&/p&&p&好，羊头挂完了，接下来就该卖狗肉了。预警：份量很足，请慢慢享用。&/p&&p&首陀罗的卡位游戏&/p&&p&国人被房产搞得魂不守舍，根源始于1993年。分税制改革之前，大多中央部委是没钱又没权，饿得嗷嗷叫。税改之后，财权大幅上收，结果是部委们爽了，地方饿得嗷嗷叫。&/p&&p&1998年进行了土地和房地产的市场化改革，但当年修订的《土地管理法》明文规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征收前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。&/p&&p&这就基本把住宅用地供应垄断了。穷得嗷嗷叫的地方政府闻到了钱味，在随后史上最宏大的城市化、开发区兴建进程中，走上了土地财政之路。钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与农业税（06年取消）、计生（16年接近取消）可以相提并论——“每个人的家乡都在沦陷”。&/p&&p&中心城市、省会和县市无论在财力、治理、公共服务、发展机会上都形成了明显而巨大的差距，这与美日欧等发达国家形成了明显对照，后者通常只有职业机会上的差别，小城市和乡郊的秩序，往往比大城市中心还要好。&/p&&p&集体土地不准入市，迫使居民们加入到一个异常惨烈的金字塔式的、单向的卡位竞赛。资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷的结果，使得数亿首陀罗无法出售产权，只得依靠出售体力勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有其它消费能力。2016年，有40%国民人均每月可支配收入不足1100元。这能买得起高铁票、三四线房产、配置家电、淘汰烧煤取暖吗？所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。&/p&&p&另一个后果就是，竞争中胜出的都市吠舍们，极难像欧美中产一样在乡郊置办庄园、别墅、参建学区，进而改善家族生活环境。只能继续打下一个关卡：在海外购置房产、培育后代。也就是有数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的单向水泵矩阵。&/p&&p&看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位，“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。而极低的租售比，却缘于人均可支配收入占GDP的过低比例——那些买不起房的进城务工首陀罗们，已经交不起更高的房租了。&/p&&p&身为刹帝利，万达公子早已将视野放在海外资产配置上，无需参与这个惨烈的单向金字塔竞赛。在他眼中，这个卡位游戏自然既无趣又不经济，至于那些夸赞其“三观正”的首陀罗和吠舍们到底心里在想什么，恐怕只有天知道了。&/p&&p&无红线，不改革&/p&&p&2003是换届之年。理想状态是升级基本操作系统，把1993年版本中过强中央、过弱地方的格局，做一个平衡调整。但历史通常是反过来的：一个架构运行十年，那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。&/p&&p&结果是后续10年的政策重点变成了“纠偏”。加上民众们总是说，教育医疗市场化、国企私有化太快了，需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临，各部委相对于地方的权力空前提升，国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。&/p&&p&土地管制也在这期间开始层层加码，04年房地产首轮调控启动，06年出台了“18亿亩耕地红线”，计划者期待一个更均等的城市化过程，限制大城市供地、默许三四线城市供地。但基本框架没有理顺，市场并不买账，结果是一线城市更加紧张、房价更高，三四线城市库存压力更大。&/p&&p&而到13年部委按照惯性继续出台调控政策，“严控特大城市扩张”，到地方开始落实（年中心城市供地急剧减少），结果是房价恐慌性暴涨，终于触到了其他部委（央行）的红线了。&/p&&p&在这之前，财政部和央行疑似对土地和发展规划无权吱声——即使他们预见到了风险也只能忍着，只有到风险临近的时候，才有可能委婉地提出：喂，这样子下去会崩掉的啊。&/p&&p&插入一个可能的特色规律：&/p&&p&每个部委的规定和政策都是永远正确的，如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书，就不仅是永远正确，还要年年加码。除非撞到了另一个部委的红线。&/p&&p&比如计生政策就长期正确，直到负责养老金的部委摔了电脑：这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对，在政策博弈中更接近于背景噪音。&/p&&p&所以未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。&/p&&p&事情正在起变化&/p&&p&今年4月6日，住建和国土部下发通知，要求各地房产库存低于6个月的，要显著加快供地，超过36个月的要停止供地。明眼人不难发现：“库存低于6个月的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，明显打架了，哪个会赢？&/p&&p&隔天，北京就宣布未来5年新增住房150万套（现有约750万套），大概是前5年新房成交量的3倍。这就像计划生育了十几年，终于出来个“单独二胎”一样，信号虽小，但意味深长。&/p&&p&这说明在资本回报率数年间持续下跌，房贷和M2迅速增长的关节眼上，某些部委的红线起作用了。&/p&&p&如果说土地制度、经济发展模式等等还和国情、体制、文化等有关，大家可以吵个没完的话，那货币和债务可就是硬邦邦的普世规律，没啥可选择的。&/p&&p&重大改革的拖延和过重的税赋，使得新增投资的收益率已经趋近于零。但GDP增长、就业、财政的目标，迫使信贷继续增长，支持即便是利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债，早已超过百万亿的规模了。&/p&&p&而我们知道，每一笔新增货币（信贷），在出生之时都已经注定了死期（还款条款），货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和，就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。&/p&&p&大量无法偿还的债务，最严重的会毁掉货币信用（比如津巴布韦和委内瑞拉的财政）并进而毁掉社会秩序和政治稳定；轻一点儿的会毁掉资产价格和银行（比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷）。&/p&&p&这些后果，无论财政部还是央行，都无法承担。&/p&&p&打补丁还是重装系统&/p&&p&目前以冻结交易和加快供地为代表的调控政策，还是一种非常情况下的应急策略，治标不治本。&/p&&p&可以说，不进行制度上的改革，房产政策的长效机制就无从谈起。而从行政高层此前的举措来看，在财政和土地制度改革双方面都有准备。&/p&&p&2016年8月，国务院下发了“关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见”（国发2016年49号文），将国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权，而教育、医疗、治安、规划等权力下放为央地共管或者地方主导。&/p&&p&“央地分权”远超过了补丁的意义，比较接近新一代基本操作系统。不过现在强调它疑似有些不合时宜，国务院草草颁布了就冷藏起来，毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格，还有太多的障碍，绝不是开开会出些规定就能推动的——否则早做了。&/p&&p&土地制度改革方面，国务院要求的是今年完成城乡土地确权发证，全国房产信息联网，全国人大本届完成《土地管理法》修订，这些相当于是为下一步改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据，免得变成王安石变法那种结果。&/p&&p&如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位，那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地，现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全，但这对完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环的意义非常重大。如果小改小闹，拖20年再放开，那代价多半是20年内数百万人移民，数十万亿财富带往他国。&/p&&p&“央地分权”的改革目标，实际上就是将财政权及相关权力逐步下放地方后，用房产税代替目前的部分流转税，缓解对增值税的过度依赖。现在增值税为主的收入结构，就像是单从一条腿上割肉。工薪收入上不去，企业投资收益率也上不去，也难以扩张信贷、扩募员工或者加薪。资金即便想去实业，实业也接不下，因为新增加的投资没有什么回报。&/p&&p&房产税对房价的区域落差也有一些平抑作用，在房产税的压力之下，中心城市的退休老人有更强的激励愿意离开，到治安、环境和医疗相对还好的地方安度晚年。&/p&&p&而土地制度改革的目标，则是逐步放开土地产权交易，让大部分公民可以有步骤有条件地出售体力以外的资本。这样一是可以有效提升中心城市的租售比，二是让单向的财富抽水泵变得可循环可持续。&/p&&p&其实，无论是怎样的政策改革，最后一定是回归正常经济机制：短期内需要减增值税和社保，能立即提升企业的投资收益率、工薪和就业、新的消费和信贷，企业扭亏、资产价格可保。&/p&&p&长期策略就是坚定推行“央地分权”，除了央行、财政、国际商务以外的经济事务，企业放给市场，教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方，包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税，都交由各地自己想办法去试。&/p&&p&毕竟95%以上的国土不能贷款，几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上，就像在小小的面积上不停摞积木，神仙也走不下去的。&/p&&p&减税、分权、土地流转，这几只靴子落不落、何时落、落到什么地步，将是大概率决定未来房产政策走向的事件。然而这个转换需要等待几个月、几年还是几十年，难以预测。官方曾经提到的相对最好的口号，是“让市场规律发挥决定性的指导作用”；而曾经颁布的相对最好的框架，无疑是“央地分权”，但这两者目前看都不太受待见。&/p&
转一篇文章吧 5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”王思聪的回答简要…
&ul&&li&&b&知乎专栏：&/b&&a href=&/simonppt& class=&internal&&我懂个P - 知乎专栏&/a&&br&&/li&&li&&b&公众号：&/b&我懂个P&/li&&/ul&&br&&img src=&/26d8db0ceacea3acac4717_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&81& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&/26d8db0ceacea3acac4717_r.jpg&&&br&&br&&br&&p&碰巧自己也是一个工具迷，对数据可视化和信息可视化也有一点点研究，&/p&&p&在这分享一些简单好玩的可视化工具，大家装逼的时候可能会用得上。&/p&&br&&p&说到可视化，肯定少不了信息图表，首先介绍几个信息图表制作神器：&/p&&br&&br&&br&&p&&b&【神器1】：在线信息图表制作工具&/b&&/p&&br&&p&国外的信息可视化行业发展得相当成熟，这也催生了不少在线信息图表制作工具，其中比较知名的有3个，利用它们，五分钟你就能做出一张超好看信息图表！&/p&&p&（1）&a href=&///?target=https%3A//infogr.am/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&infogram&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&较早的一个在线制作工具，亮点是支持实时数据刷新，而且制作的信息图表支持在多终端展示。&/p&&img src=&/05be6b7e95743_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1003& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&/05be6b7e95743_r.jpg&&&br&&br&&p&（2）&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Venngage&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&这款工具的亮点是自带超多免费模板，超多的版式选择，配色潮流大胆。&/p&&img src=&/884f8acf608b2_b.jpg& data-rawwidth=&2127& data-rawheight=&1247& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2127& data-original=&/884f8acf608b2_r.jpg&&&br&&br&&p&（3）&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Piktochart&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&跟上一款非常相似，但免费模板不够多~&/p&&img src=&/eb7cdb1eb423e_b.jpg& data-rawwidth=&2127& data-rawheight=&1250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2127& data-original=&/eb7cdb1eb423e_r.jpg&&&br&&br&&p&用多了你就会发现，这些傻瓜型工具的功能都大同小异，他们唯一的区别就是：各有各好看的模板，好看的图表~&/p&&br&&p&下面以&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Piktochart&i class=&icon-external&&&/i&&/a&为例，简单介绍一下这些工具的功能：&/p&&br&&p&一般来说选好模板后，就能进入到制作页面，左侧是工具栏，右侧是编辑区域，右上角是下载和发布等按钮等~&/p&&img src=&/4eb2e123ebdf562736ecfa2ccbba44ac_b.png& data-rawwidth=&2157& data-rawheight=&1250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2157& data-original=&/4eb2e123ebdf562736ecfa2ccbba44ac_r.png&&&br&&br&&p&在左侧工具栏中你能配置各种图表，文本框，图标，地图等元素，比如我选中图表控件，就会弹出一个配置窗口，十几种图表类型供你选择和编辑~&br&&/p&&img src=&/f8a5071eff82fe154e89ed_b.jpg& data-rawwidth=&1361& data-rawheight=&905& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1361& data-original=&/f8a5071eff82fe154e89ed_r.jpg&&&br&&br&&p&此外，我们还可以直接在模板原有的图表基础上修改数据：&/p&&img src=&/58d43ba1d9d0e8c01e321_b.jpg& data-rawwidth=&1921& data-rawheight=&1171& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1921& data-original=&/58d43ba1d9d0e8c01e321_r.jpg&&&br&&br&&p&值得一提的是，&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Piktochart&i class=&icon-external&&&/i&&/a&还提供PPT模板，海报模板和新闻模板！&/p&&img src=&/c675a0edeaf8_b.jpg& data-rawwidth=&1091& data-rawheight=&603& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1091& data-original=&/c675a0edeaf8_r.jpg&&&br&&p&&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Venngage&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 也提供类似的模板，而且每个大类下还有细分！&br&&/p&&img src=&/d66daac7bf1b04dd2d66d_b.jpg& data-rawwidth=&1811& data-rawheight=&627& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1811& data-original=&/d66daac7bf1b04dd2d66d_r.jpg&&&br&&br&&p&更多强大的功能，大家可以自己逐一试玩，这里就不展开了~我们继续往下说。&br&&/p&&br&&br&&img src=&/26d8db0ceacea3acac4717_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&81& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&/26d8db0ceacea3acac4717_r.jpg&&&br&&br&&br&&p&上面介绍的工具都很酷炫，但有一个缺点：不支持中文。&/p&&p&你可能需要下面这个国产神器——创客贴&/p&&br&&br&&br&&p&&b&【神器2】&/b&&b&&a href=&///?target=http%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&创客贴&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/b&&/p&&br&&p&创客贴是一款简单易用的在线平面设计工具。&/p&&br&&p&和国外的在线工具类似，看界面你就知道~~利用它也能制作信息图表，而且支持中文输入。&/p&&p&具体操作就不啰嗦啦，大家自行体会。&/p&&br&&img src=&/8d0ddb95b8f34ee3eaab1cc4b82734f9_b.jpg& data-rawwidth=&2133& data-rawheight=&1222& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2133& data-original=&/8d0ddb95b8f34ee3eaab1cc4b82734f9_r.jpg&&&br&&br&&p&另外，它还非常接地气，直击痛点。除了可以在线制作信息图表之外，你还可以制作微博封面，公众号文章首图，名片，小卡片等等等等……&/p&&img src=&/8b0cfe5e5ff9c_b.jpg& data-rawwidth=&1886& data-rawheight=&1056& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1886& data-original=&/8b0cfe5e5ff9c_r.jpg&&&br&&br&&p&当然，作为一个国内新兴的工具，还有很多缺点需要改进~&/p&&p&比如：没有图表控件，图表居然 不能编辑数据…比如这个柱形图，想修改只能自己拉伸…&/p&&img src=&/d67b17ceae3c43bf278f74bc2f783527_b.jpg& data-rawwidth=&1183& data-rawheight=&937& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1183& data-original=&/d67b17ceae3c43bf278f74bc2f783527_r.jpg&&&br&&br&&p&柱形图还说可以拉伸，但饼图就……&/p&&img src=&/957ba2b482f4ac_b.jpg& data-rawwidth=&1186& data-rawheight=&367& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1186& data-original=&/957ba2b482f4ac_r.jpg&&&br&&p&按你胃（anyway），加油优化，造福大家！&br&&/p&&br&&br&&p&&b&【创客贴的模仿对象】—— &a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Canva&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/b&&/p&&br&&p&经热心知友提醒，发现创客贴原来模仿的是国外一款超牛逼的在线设计工具&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Canva&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，原版的界面长这样：&/p&&img src=&/b3c8ad0d16583edfa39c3b_b.jpg& data-rawwidth=&2137& data-rawheight=&1240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2137& data-original=&/b3c8ad0d16583edfa39c3b_r.jpg&&&br&&br&&p&毫无疑问地，&a href=&///?target=https%3A///& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Canva&i class=&icon-external&&&/i&&/a&也有大量的精美模板，有些居然还有中国元素！尝试了其中一个猴年模板，编辑的时候发现显示的字体是微软雅黑，也就说这款工具也能支持中文编辑！&/p&&img src=&/3d8dfc7bacada33ef04e93_b.jpg& data-rawwidth=&2154& data-rawheight=&1264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2154& data-original=&/3d8dfc7bacada33ef0