海外置业火爆依旧 商业地产成为新宠
　　编译 冉隆楠　　2015年，随着中国经济和市场增速的大幅放缓，以及声势浩大的反腐运动的不断深入，在越来越严苛的环境中，持有大量资金的者们很难找到一个稳妥的增值或保值方法。中国跨境房地产投资日趋升温，海外“购房”市场逐步扩大。其中，、、等地的房地产已成为中国投资者出海的热门目标。　　火爆的海外置业　　作为一个群体，中国买家已经成为许多西方大城市住宅的最大买家，这些城市包括纽约、伦敦、悉尼、温哥华、多伦多和奥克兰。在他们看来，这些大城市位于讲英语的民主国家，教育体系良好，生活质量一流，还有着强大的法制和产权制度，这些城市的住房便是极好的保值工具。随着中国政府允许中国居民更多地进入外国市场，个人投资者会利用这些，将自己的海外资产多元化。　　美国房地产经纪人协会长期追踪全美各地房地产购买交易，该协会6月的一份报告指出，作为目前美国房地产最大的外国买家，无论是数量、销售额还是交易价格，中国人都遥遥领先于他国买家。　　该报告称，在2014会计年度内（2014年4月-2015年3月），中国买家在美国支出286亿美元，主要用于购买住宅物业，同比增加30%，是第二大外国买家群体加拿大人支出金额的2.5倍多。中国买家的平均支出金额达到美国购房者的三倍多，平均为每套住房付出83.18万美元，而美国全国平均房产交易价为25.56万美元。　　除去美国，加拿大也是中国买家的一大目标。尽管在中国买家的选择排名中，加拿大落后于美国和澳大利亚，位居第三，但是事实证明，新项目一旦建好，买家便会闻风而至。对投资者来说，加拿大房地产十分稳定，不过风险也正在上升。价格对他们而言也是重要的考虑因素。预计未来几年，加拿大移民会对产生影响。由于多伦多等一线城市的房屋供应有限，这些房产的价格已经呈两位数的上涨。2015年3月，多伦多房价同比上升10%。　　海外商业地产成新宠　　除了普通的留学移民投资和高净值人群的个人投资，中国企业也将目光投向了海外。中国地产大佬如万科、绿地纷纷跨洋出海，在海外购地建房。不过，随着住宅项目市场的逐渐饱和，海外商业地产项目逐渐成为国内投资企业的“新宠”。　　房地产研究机构仲量联行有报告显示，中国企业去年投资海外商业地产的速度，首次超过了其在国内的投资。中国企业也更愿意买商业地产，办公楼比值达到50%，远远高于住宅项目的30%。今年1月，宣布在悉尼中央商务区投资10亿美元，建立综合性项目。4月，(,)和(,)购入美国波士顿一个地产项目。该商业地产项目由中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商铁狮门共同投资开发，价值5亿美元。中国人寿和中国平安在其中的股权比例相当，各为1/3左右。5月10日，(,)宣布通过合作方式取得澳大利亚墨尔本市南雅拉区克莱蒙地块，成交总价为1984.4万澳元，折合人民币9712.5万元。该土地用途为商住用地，保利目前拥有该项目51%权益。6月19日，绿地集团纽约1号作品―(,)公园项目（位于布鲁克林巴克莱中心附近）正式开盘。　　有业内人士表示，经过经济危机，近年来海外市场的经济逐渐恢复，住宅项目的回报已经达到峰值，因此越来越多的投资转向商业地产项目。这一趋势目前还只是开始，未来还有更多的发展潜力。　　对于不同的投资主体来说，其打算也各有不同。在海外商业地产投资中拔得头筹的莫过于国内几家大型险企，除了新“国十条”为企业的海外投资在政策上“开路”以外，也与地产项目的投资及险资运用需要进行长期的资产配置有关。同时，海外投资酒店热潮的兴起也与中国出境游消费的持续升温不无关系。数据显示，2014年全年出境人数达1.16亿人次，同比增长18.2%，出境旅游花费1550亿美元，同比增长20%。住宿作为出境游的刚性需求，也必然带来许多商机。　　投资隐忧依然存在　　尽管投资海外地产项目的商机无限，但投资这把“双刃剑“的背后也隐藏着巨大风险。国内地产企业的基石仍在国内市场，进军海外市场时难免会遇到文化差异、法律理念和劳动环境等问题。同时，国外金融格局变化所带来的汇率风险，以及一些国家的政局动荡，都会给境外投资带来一定的风险。此外，由于近年来中国海外的热度持续上升，尽管大笔外来投资会带动当地多项产业的发展，但中国买家对海外国家本土的地产市场造成了一定的冲击，使当地政府对中国投资商的态度也显得暧昧起来。　　由于中国人对澳大利亚住房的需求过于强劲，使澳大利亚政府铲除非法购房者的努力相形见绌，澳政府目前正竭力避免当地人因买不起房而引发的强烈不满。　　在澳大利亚政府2月颁布的新规定中，若海外投资者所购买的房产不足100万澳元（785,000美元），则需缴纳至少3900美元的申请费用。若购买的房产超出100万澳元，其购买价格每超出100万澳元，就需缴纳7800美元的费用。由于新政策的限制，澳大利亚原本火爆的郊区房产已变得逐渐冷寂下来。当地房地产经纪人认为，政府新颁布的政策会吓走亚洲买家。尽管政府或许认为这些费用不高，但是对仅申请向澳大利亚投资还需缴费这一点，海外投资者都表示不满。　　而面对不断推高的房价，政府拟出台房产限购政策的传言也由来已久。去年10月16日，英国政府出台了最新移民修改法案，将海外高资产人群的移民申请门槛抬高，以前最低投资要求为100万英镑，新法案将其抬升至200万英镑。同时，原先规定25%的投资金额能够用于买房，该条也被移除。而英国海关及总署对海外买家用本国资产（如股票、债券和房产等）作抵押贷款购买英国房产的行为也进行严控。根据资产性质的不同，征收资产利得税或入息税，最高比例将达45%。此外，对于企业家移民，英国政府要求其所持商业项目不能是房产开发或管理，只有购买的是完全的商业地产，并且完全是用在商业用途上的合理地产开支，才会被认可。此举也被视作政府试图减少海外买家购房的众多举措之一。　　由于国外政府对中国投资者的诸多限制，加上国内外房地产市场的诸多差异，与国内相比，海外置业的风险其实有增无减。有业内人士认为，对国外税收制度的不了解，是很多投资者投资失利的重要原因。有些房产尽管房价很便宜，但是后续手续、管理费用以及税费等支出会使收益大打折扣。另外，落户条件、就学条件等房地产投资相关制度的不同，也为海外置业者带来了不少困难和风险。而面对商业地产投资，势头正猛的中国投资商也需保持警惕，目前全球核心办公楼的收益在不断走低，从2010年的8%一路降到了5.38%，已经低于金融危机时期的最低值，伦敦纽约的核心办公楼收益甚至降到了4%。
（责任编辑：HN666）
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人民日报海外版
往期回顾 &
“互联网+”给房地产行业加把火
人民日报海外版
　　随着“互联网+”概念的迅速兴起，越来越多的传统行业正在通过互联网寻求新的商业模式革命。近两年来，房地产行业也开始主动拥抱“互联网+”，无论是房企、中介还是其他外来创业者，房地产〇2〇企业如雨后春笋般出现。它们涉及一手房销售、二手房买卖与租赁、房地产金融、物业管理与增值服务等诸多方面。　　“互联网+”概念的渗透给房地产市场注入了新鲜血液，也为整体降温的房地产行业加了一把火。　　　　房企加入“触网”大军　　可以说，房地产行业是中国曾经最能“造富”的行业。但随着调整期的到来，房地产逐渐告别高速增长时代，成交疲软、资金偏紧已成常态，行业面临重新洗牌。从2015年开始，房企普遍出现“增收不增利”的现象。即便是在今年楼市有所复苏的情况下，这一趋势仍在继续。据中原地产研究部统计的今年一季度财报数据，122家上市房企平均净利润率仅为6.8%，低于2015年同期的10.3%，大部分房企的利润率出现加速下调。　　若不想在时代的潮流中被淘汰出局，就必须进行变革。自2014年以来，国内房地产开发商开始大规模“触网”。而另一方面，很多互联网行业也开始选择试水房地产行业。　　于是我们看到，腾讯与恒大、金茂等房企开启智慧社区；百度推出“百度房产平台”，做新房二手房中介；阿里巴巴旗下的淘宝房产则与万科合作卖房……　　与传统行业相比，互联网企业最大优势在于个性化和用户体验，在于用户交流中对产品不断进行完善。而对于房地产行业来说，“互联网+”思维带来了全新的运营思路，对房企的品牌推广和后续服务产生巨大影响。因此，拥抱互联网成为了房地产行业的新趋势以及新出路。　　互联网带来广阔空间　　“互联网+”为房地产行业提供了广泛的发展空间。　　比如，为产业链上下游相关企业决策提供大数据支撑，包括房地产交易数据、用户居住等相关数据、分析预测房价走势、生活配套设施需求等等。再如，通过网络和移动客户端，为购房者提供各类购房资讯、优惠、楼盘联系、房贷计算、房价预测分析等常用便捷功能。在App上，人人都可以租房卖房，加上O2O理念的移动APP即时响应快速服务，房企也实现了从简单促销到快速营销。　　除了传统房产开发销售之外，互联网也为长租公寓、物业管理、社区服务等众多“泛地产”业务的发展提供了新的平台。　　开发商们还积极推动互联网改善物业服务、推进社区商业O2O，增加了客户体验，也培养了客户的黏性。互联网对于物业社区服务的优化，已经获得开发商的认可。　　尚需不断探索试错　　如今，“互联网+”已经渐渐渗透到房地产行业的各个环节，正逐步覆盖前端的融资、拿地、设计、开发、建材采购等领域以及中后端的生产建设、商业运营、社区服务等领域，努力打造全产业链的闭环。　　然而也必须看到，在“互联网+房地产”的发展过程中，还存着诸多方方面面的问题。　　如“互联网+房地产”企业的生存问题。仅靠房产电商业务、社区O2O带来的增值服务、以互联网方式进入二手租赁买卖的业务等，其实很难盈利。如果没有母公司或关联公司“体外输血”投资支持，那么一些“互联网+房地产”的企业模式将很难维持下去。　　再如，实现真正全流程的网上购房也存在着许多难点。一是目前产调、贷款、卖家的户口迁移都需要到各个机构去审核通过；二是合同签约还必须在线下完成；三是房产交易额通常较大，资金安全监管尚不健全。　　这些问题，需要企业的不断探索与试错，更需要相关法律法规的不断完善。
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台北地产业蓬勃发展，为取得不动产经纪营业员资格，传出有上千名房地产中介人员通过购买假训练结业证明进入行业。台北地检署10日依伪造文件罪，将这1101名业务员缓起诉1年，此案创下近年来，双北地区单一案件被告人数新高。
　　中国台湾网1月11日消息　台北地产业蓬勃发展，为取得不动产经纪营业员资格，传出有上千名房地产中介人员通过购买假训练结业证明进入行业。台北地检署10日依伪造文件罪，将这1101名业务员缓起诉1年，此案创下近年来，双北地区单一案件被告人数新高。
　　据台湾今日新闻网报道，在这份被缓起诉的名单中，演艺圈转战商海的台湾艺人冯光荣的命运最被台媒关心。他这几天已向检方认错，承认花数千元（新台币，下同）买到结业证明书。
　　检方调查发现，这起买证照案，是一名女子负责收钱，将证书以一张2000元的售价，勾结台湾中介发展协会内部的一名男子在网上登录信息，只要花钱，随便一个人都能变成一个合格的房屋中介人员。
　　检方查出，涉案的业务员集中在台北、新北地区，连房屋中介公司也被蒙在鼓里。案发后，涉案的业务员全数被注销资格。（中国台湾网 李帅）
责任编辑：system
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搜索引擎（36）
&&&&&&&&& 国外房地产搜索引擎简介之二
房地产行业的火爆带动了周边行业的快速发展，服务于房地产行业的网站也不例外。这个现象不只是在中国，大洋彼岸的美国也是如此。The National Association of Realtors (NAR) 报告说，潜在的房地产买家使用互联网做为寻找房产信息的渠道从95年的2%增长到了今年的77%。同样comScore的报告，美国房地产网站的流量在 2005年 4月之2006年4月之间增长了23%，独立用户从3千四百万增长到4千2百万。在美国房地产用户经常访问的用户有：
还有房产评估新秀 。
&&&&& 下面我们就把美国有特色的房地产行业网站做一个介绍：
要问 Base 是什么，不如想想 Base 不能做什么。当 Base 发布的时候很多人惊呼Ebay的杀手出现了，随之时间的流失似乎大家并没有发现 Base 到底能做什么，最近Bolg圈也探之甚少。我的理解是万能内容列表服务。正因为万能所以房产列表服务的作用似乎还没有引起巨大的反响。房地产行业有注明的MLS系统，无论是软件系统还是商业模式，在西方国家已经成熟。 Base很显然不能进入这个领域， 另辟新径了，这就是 OneBox 和
Base 的结合。什么是
OneBox 可以参考：，最近SoGou 搜狗也很重视One Box 的推广，有兴趣可以试用一下。 Base 的房产内容来源包括： New York Times , Knight-Ridder 和另外几家房地产网站。的用户可以在 通用搜索入口和
Base 两个地方使用房地产搜索服务。
随着 Earth 提供的服务逐渐丰富也出现了一些利用 Earth API 提供的房产搜索服务的网站：
和芝加哥 。
HomePages 是HouseValues旗下的房产服务网站。介绍过HomePages的特色是把地图、房地产mls数据以及房产周边数据相结合给用户提供非常丰富的房地产数据。值得一提的是HomePages同时也为本地的房地产代理公司提供信息订阅服务。
HomeThinking 是前Jupiter 的分析师Niki Scevak 做的房地产评估和中介服务网站。行业分析师应该是最了解行业特点和行业需求的人了，不像在国内，很多做房地产垂直搜索的人大多是掌握搜索技术的人，而不是房产行业专家，这种情况导致了目前房产搜索仍停留在搜的阶段，房地产不像火车票，只是搜是不够的，扯远了。用目前流行的话说 Niki Scevak 提供的服务最Web 2.0 了。下面是Homethinking 的Web2.0服务：
1、HomeThinking 把公共房产数据和消费者的意见、房产经济人的意见相结合，可以快速提供给房产所有人一个房屋评估卡，内容包括房屋的估价，房屋的周边价格，房屋的历史交易信息等等。
2、提供代理公司资信、评估质量等信息。
3、网站的盈利模式是： pppc pay per phone call。
要想做房产服务，做深做细才是出路呀，特别是对于 Start up 类的公司。
HousingMap 绝对是个 mashup ，同时也是类似服务的鼻祖，后面跟着一大串的跟随着。那么 HousingMaps Mashup 谁呢？ Maps + Craigslist 。需要说明的是 mashup 不是伙稀泥，不是随变Mash 就能up的，HouseingMaps的创始人叫：Paul Rademacher 在大名定定的Dreamworks 动画部门工作过，后来去了，然后创建了 HousingMaps。
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评论：399条美国房产中介告诉你 中国的中介行业到底怎么了？
中国地产金融菁英汇
转自微信公众号 中国地产菁英汇中国的市场，尤其一线城市，以后会越来越进入到存量市场，可以说中介行业前景无限，也是关系国计民生的行业，希望链家事件能引起思考。不能说一个没管过的孩子犯错，就一味打孩子不是？大人也该想想。作者：菁英君这几天有不少朋友在后台留言，问小英君对于链家事件怎么看。其实关于链家的模式，链家的原罪，相信市场上有很多雄文能比小英君解释的更清楚。有一句说一句，链家今日所遭遇的最大公关危机，其实早在小英君的预料之中。这不是事后诸葛，链家扩张迅猛的城市，都是北京、上海这样成交火爆的一线城市，市场已成卖方市场，中介会选择捆绑卖方利益，买方必然民怨沸腾。所以，链家非为幕后大手所黑，也不是政府迎合民粹拿来祭旗的，在小英君看来，是积怨的一次爆发，人们的积怨其实指向的是所有地产中介行业，链家是其中最树大招风的一只。链家被黑到今天这样，非一日之功。从业人员素质低、电话狂轰滥炸式骚扰、满口谎话，可以说所有房屋中介业务员都或多或少给人这样的印象，链家更野蛮的在于垄断房源、赚取差价，和所谓金融服务等，所谓武侠小说中，吸纳百家所长的，并不都会成为绝顶高手，更有可能走火入魔。不过话说回来，我们每一个人在与中介打交道的时候，无不是带着戒备的，双方都没有很真诚，体验自然更差。小英君的一位朋友，最近趁着市场好把上海的一套公寓出售了并火速去纽约买了个小公寓，他给我讲述了真实的在美国购买二手房的经历，以及中美房屋中介行业的本质不同。小英君听了很是羡慕，在此也分享出来，希望对国内房屋中介行业的改进有所启发。先来总结下中美房屋中介的对比吧：1、国内中介负责买卖双方，美国中介只对一方负责。国内房产中介通常是买家和卖家的经纪人，既负责买家，也承接卖家。成功交易后，中介公司收取相应的佣金，而促成业务成交的业务员会有相关提成，这是目前国内房产中介公司主要的操作和经营模式。美国的房产经纪者则主要从事单方委托，有两位不同的中介各自代表买房和卖方。2、国内中介从业素质低，美国中介必须持证上岗。国内中介行业准入门槛低，对学历要求低。美国的房产经纪人和律师、医生一样，都需要持证上岗，是一份需要专业知识的职业岗位。3、美国的中介公司相比国内的房产中介公司承担着更大的职能，通常一个地区只有一家中介公司，这和国内满大街都是的房产中介有很大区别。4、在佣金方面，美国中介公司只会抽取佣金的10%，房产经纪则会达到90％，所以在美国，房产经纪算是收入比较高的职业。在美国，一般来说，某位房东想卖掉自己的房子，会委托一家中介。于是，这家中介的某位员工就成了这个房屋出售的唯一代理，也有两个中介同时代理一个房屋的情况，但绝不会出现多个中介同时代理的乱象。签订委托协议后，这位中介就成了全权代理，他/她会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片。买家和其他中介均可以通过公开的网站查阅到前述房屋出售信息，而买家则需要通过自己所委托的中介与卖家中介进行接触。作为买方的中介，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。美国房产交易中，不管是新房还是二手房，地产商或者房东基本不直接与客户见面，房屋买卖交易通过买卖双方经纪人交易的。小英君这位朋友委托的中介是位在美国留学后定居的中国人。30岁出头，宾大的研究生，毕业后直接去了一家全球很知名的投行做交易员。听到这样的经历简直吓死宝宝了，因为在国内，房屋中介不可能这么高学历啊，于是就问他为何不做交易员要做中介员。他回答我说因为broker相比以前的工作非常自由，而且收入也不太差。这位高材生broker转行的另一个原因在于现在越来越多的中国人来美国买房，相比外国人，他们更愿意找华人中介，大家语言相通，文化相近，便于沟通。现在他每个月能做成2-3单生意，算算下来，的确比交易员还高啊！这里需要指出一点是，纽约的房屋交易，中介费是由卖方出。这个中介费一般是成交房价的5%-6%，同时由买卖双方的中介分成，而且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美金的公寓为例，可能上下家的中介个人到手金额为1万美金左右。在美国，房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。以德克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科，180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法，代理法，合同法，房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格（独立经营的经纪人）。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年申请重新换发。值得一提的是，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区，凡签署地产买卖合约及经&#20997;过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款也派律师参与过户手续。据说，除纽约外，其它大部分州都不要律师经办。这位朋友说，他们第一次看房未果，这位中介也并未露出丝毫不满，回国后也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是在他们需要的时候一直在为他们服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。中国的房地产市场，尤其一线城市，以后会越来越进入到存量市场，可以说中介行业前景无限，也是关系国计民生的行业，希望链家事件能引起思考。不能说一个没管过的孩子犯错，就一味打孩子不是？大人也该想想。恩，我就说这么多，也欢迎大家发表意见。版权保护声明：腾讯财经选发有优质传播价值的内容，我们极其尊重优质原创内容的版权，如所选内容未能联系到原文作者本人，请作者和bigson（微信）联系。免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场
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