花七八百万购买“泳池洋房”却没有泳池。而在买房时，房开的楼书宣传资料等宣称：“没有泳池的洋房是不道德的”。10户业主因此两次与中粱房开对簿公堂。近日，此案终于尘埃落定（详见：重磅！中梁首次因“虚假宣传”承担巨额赔偿！国宾一号“不道德洋房”诉讼尘埃落定...）。
　　这也是，近年来，温州首起开发商因虚假宣传赔偿的案例。这几天，房探小哥对话了中粱国宾一号“泳池洋房”诉讼案的刘斌、程纯律师团队的刘斌律师。
Q=房探小哥
A=刘斌律师
?　Q：我们从各方渠道了解到，中梁泳池案业主得到高额的赔偿，这个案件能取得比较好的效果，您认为最主要的经验是什么？
　　A：这个案件如果说能取得一些效果，最主要的这个案件的素材好。“泳池洋房”最终没有泳池，这个事情好像在全国都没有发生过。开发商按“泳池洋房”的品质销售房屋，可以多取得以百万计的溢价购房款。既然泳池没有了，这个购房款是否要返还？这种“虚假宣传”的行为是否要惩罚？这是最起码的天理。所以，我一看到这个素材的时候，就觉得它是一个千载难逢的好案子。这是其一。
　　因为，这个案件少见，不仅引来了温州媒体的广泛关注，还引起了其他同样受开发商“虚假宣传”困扰的业主、其他开发商和学者的关注。因此，在庭审阶段，这个案件关注度很高。旁听席上也是座无虚席。这是其二。
　　其三，我们这个律师团队也做得非常到位，我是总参谋长，程纯律师全程代理案件，担任主辩，吴延佳律师全程协助，担任次辩论，还有三大助理护法，证据材料200页以上，代理词近6万字。为什么要如此？因为，我认为所有的调解都是以诉讼上风险为基础，只有打好诉讼的仗，才有可能在调解上占据主动，从而获得高额赔偿。
　　作为一名律师，我很期望这个案件能判下来的，不过最后还是遵从当事人的意愿，这个案件最终还是以调解结案。
▲中梁·国宾一号“泳池洋房”效果图
?　Q：对于普通市民而言，在消费时遇到虚假宣传，消费者如何才能进行行之有效的维权？
　　A：消费领域的维权，特别是商品房买卖的维权事实上是非常难的。因为消费者和销售者本身就是信息不对称的，而且在房价高涨的情况下，合同都是排队签的。购房者签合同时，具体签了什么协议条款，购房者自己可能都没有一点印象。
　　所以，在这样的情况下，消费者要多长几个心眼，培养以下三种意识：
第一，证据意识。你买房的时候要多看看，要收集楼书，要多拍照、录像、录音，房子出现问题时，要提出相应异议，和开发商谈判时，也要注意证据收集；
　　第二，维权意识。对于虚假宣传你可以向工商行政部门投诉，动用公权机关查清事实；
　　第三，时间意识。时间意识很重要，比如，解除、撤销商品房买卖合同，要从知道解除事项之日起一年内行使；这个时间是不可逆的。
?　Q：在中粱·国宾一号泳池洋房纠纷中，您的律师团队曾主张开发商构成欺诈，那么，关于虚假宣传认定欺诈的法律难点在哪里？
　　A：从法律条文来看，欺诈的认定有三大构成要件，即欺诈的故意、虚假宣传或隐埋真相的行为，以相对方作出错误意思表示的后果。房地产开发公司的虚假宣传的行为是否构成欺诈，关键要看是否符合欺诈的三大构成要件。
　　虚假宣传一般是指房开公司通过广告、电视等媒介宣传的房屋品质、配套设施等与实际情况不符。隐埋真相即是指对应当告知的情况不予告知。当然，虚假宣传和隐瞒真相的行为不一定会引起消费者的错误意思表示。
　　如果虚假宣传的规划红线外的设施和环境，以及对消费者作出购买抉择很难有实质性影响的信息予以隐瞒，一般而言不能认定为足以引起消费者错误意思表示。然而，对于诸如私家泳池、小区内优质幼儿园等的特别重要的配套设施进行虚假宣传的，就可以认定为足以引起消费者的错误意思表示。
　　一般来说，要认定欺诈，最为头痛的是要如何来认定欺诈的故意？欺诈的故意故意属于当事人主观心理状态，当事人到底是怎么想的，只有他自已清楚，外人不得而知，因此心理状态的抽像性决定了故意的认定存在一定的难度。
　　但从最高院公布的指导案例、公报案例来看，比如说吴海林诉朱网奇消费者权益保障纠纷案【最高人民法院公报案例（2014年第9期】等。这些公报案例的裁判要旨都表明：在消费领域，虚假宣传几乎等同于欺诈，而且，只要销售方无法举证证明已履行告知义务且得到消费者的认可，均可推定欺诈的存在。这是因为在消费领域，消费者和销售者之间的信息是不对称的，法律总倾向于保护处于弱势地位消费者。虚假宣传也好，隐瞒真实情况也好，其动机是非常明确的，就是将商品销售出去，所以，虚假宣传行为本身已经隐含了欺诈的故意，这点是十分明显的。
　　我们知道，虚假宣传最主要的表现形式之一就是广告欺诈，而广告欺诈作为消费欺诈的一种类型已经得到了相关规范性文件认可。国家工商行政总局颁行的《欺诈消费者行为处罚办法》以及《浙江省实施&中华人民共和国消费者权益保护法&办法》中都列明了广告欺诈之情形。
▲中梁·国宾一号“泳池洋房”效果图
?　Q：虚假宣传或者是开发商欺诈到底需承担什么样的责任？
　　A：对于销售者或房开公司而言，因虚假宣传所导致的欺诈，法律责任是非常重的，这个责任包括行政责任、民事赔偿责任还有可能会涉嫌刑事犯罪。所以，销售者特别是房开公司要引以为戒。
　　第一，虚假宣传，要受到行政处罚。行政部门可以根据《广告法》第二十八条、第五十五条，《不正当竞争法》第二十四条中的规定对房开公司作出罚款、暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件等处罚。本案中，温州市市场监督管理局向中梁公司出具了《行政处罚决定书》正是这一点的体现。
　　第二，业主可以根据《消费者权益保护法》第五十五条，向商家主张购房款三倍的惩罚性赔偿。如果虚假宣传的内容构成了合同组成的部分，那么业主还可以基于《合同法》第五十四条的规定，主张撤销合同、退回购房款及利息。
　　第三，对于情节特别严重的虚假宣传行为，还可能触犯刑法罪名，即虚假广告罪。《刑法》第二百二十二条规定：广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下据有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。第二百三十一条规定：单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。
　　《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第75条规定：【虚假广告案（刑法第二百二十二条）】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
　　（一）违法所得数额在十万元以上的；
　　（二）给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的；
　　（三）假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的；
　　（四）虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的；
　　由此可见，虚假广告罪的刑事立案标准是很低，一个楼盘的虚假广告，“收益”十分可观，有可能构成虚假广告罪。
?　Q：刚才您说到，消费者针对消费欺诈可依据《消费者权益保护法》第五十五条规定主张三倍赔偿，像商品房之类的大宗商品适用这个规定吗？
　　A：你这个问题提得很好。我只能说在这个问题上争议是有的，但基本达成了共识，商品房买卖应该适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿的规定。
　　第一，有先例。早在2002年12月的时候，在“李玉萍诉河南省鹤壁市华侨建筑安装公司商品房买卖合同纠纷案”中，河南法院最终三审维持了鹤壁市山城区人民法院作出的商品房买卖欺诈适用《消费者权益保护法》而予以两倍赔偿。【河南省鹤壁市中级人民法院（2002）鹤民再字第34号民事判决书】
　　第二，从近年的消费者权益保护案例来看，把名车、名表、高端珠宝的买卖均纳入了《消费者权益保护法》的调整范围，这些名车、名表、高端珠宝从价值上看，丝毫不亚于商品房，所以既然将名车、名表、高端珠宝的买卖均纳入了《消费者权益保护法》的调整范围，就无理由单独将商品房排除在外。
　　第三，我们民间有这么一句谚语“十赔九不足”，这句话用在商品房销售领域是十分贴切的；商品房销售中不实宣传、虚假广告很多，有几个真正获得赔偿？写在纸面上的法律责任这么重，房开公司为什么还会胆大妄为，是因为举证实在太难，而且有关部门也太纵容他们的行为了，胆子是被养肥了的。所以，我们亟需一个判例来震慑房开公司，使他们不敢恣意妄为，用李克强总理的话讲“要把不良奸商拉黑”，让他承受房价三倍赔偿，最终倾家荡产就是最好的拉黑方式。美联航高达亿元的赔偿都出来了，三倍房价的巨额赔偿在中国应会得到实现。
　　第四，最高人民法院王林清、杨心忠法官撰文明确支持商品房买卖欺诈适用《消费者权益保护法》，这些文章从某种程度上代表了最高人民法院的观点，这是法官开明的一个表现，是个好兆头。
　　第五，《浙江省实施&中华人民共和国消费者权益保护法&办法》中第二十八第五项条明确将“小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外”的情形作为消费者要求退房并承担其他民事责任的一个事项；以及同法第五十一条第十二项则将“以虚假的广告、说明、标准、样品、演示等方式提供商品或者服务的”列为增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍之情形，这些规定都表明商品房买卖适用《消费者权益保护法》。
▲中梁·国宾一号“泳池洋房”实景
?　Q：我们知道，至少在温州，开发商提供的合同，都有关于其免除其宣传责任的相关附件约定，这被形象地称为是房开公司的一道“免死金牌”，很多案件都输在这个地方，您有相应的解决之策吗？
　　A：大家首先要有这样一个概念，只要广告宣传的内容明确具体，而且该宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，那么按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，就应该将该广告内容视为合同的一部分。比如，我们这个案件，泳池的宣传明确具体而且对房价影响很大，这样建造泳池就应该成为合同的一部分。既然泳池是合同的一部分，那么，要想将其排除就需要在新的合同中明确约定不设置泳池。
　　我们看到，在开发商提供的合同附件中常常有诸如此类的约定：
　　本商品房预定协议书签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。
　　这个约定最多只解决了，宣传资料、沙盘模型中的设计效果和最终竣工效果不一致的问题，业主不能以这个效果差异来向房开主张违约。所以在中粱·国宾一号泳池案中，根本没有明确说，泳池洋房不配备泳池，所以不能构成有效排除。
　　还需说明的是，广告欺诈的认定与合同约定无关。广告欺诈最主要看被告做虚假的广告是否有欺诈的故意以及原告是否因该虚假广告而陷入错误意思表示之中，因而，广告欺诈的认定与合同如何约定没有直接关联，合同的约定并非是法院所必须审查的内容，主要还是应该审查广告内容。
?　Q：还有一些房地产开发公司针对宣传的设施还要求消费者写相应的《改造申请书》，这被称为房开公司的另一道“免死金牌”，针对这一问题有什么解决之道么？
　　A：在实践中，我们发现，一些《改造申请书》确实是消费者的真实意思表示，而另外一些《改造申请书》则是房开公司用来减轻或免除自己责任的一个圈套。我们这个案件就属后者。既然开发商广告中大肆宣传泳池，而且按配备泳池的品质来收取高额购房款，那就应该配备泳池，怎么还要有个改造的申请呢？而且这个申请是在写预定协议时写的，消费者怎么会画一个复杂的图纸去让开发商改造的。所以，明眼人都知道这个申请肯定是开发商精心设计的，是一个圈套，法官肯定对证据的把握更为敏锐，对于这些圈套性证据法院会进行实质审查，予以排除。
　　另外，《改造申请书》一般是由房开公司事先拟定的，是一个彻头彻尾的格式条款。《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，既然房开公司已经承诺建设相关设施，那么这些设施必须是能建得起来且是合法的，如果《改造申请书》中含有转嫁这些设施无法建成或相关合法性风险给业主的话，鉴于该《申请书》是格式条款，该部分内容显然是无效的。
　　我想告诉大家的是，法律追求的是真实的意思，对于那些看上去是“白纸黑字”写在那里的东西也不见得可靠，只要能证明它并非是你的真实意思表示，只要这些内容构成重大误解或显失公平，我们就有理由依法推翻。
刘斌程纯团队
　　刘斌（前排右一），上海市浩信律师事务所高级合伙人、华东政法大学法学博士后研究人员。宪法学与行政法学博士、经济法硕士、管理学学士（会计学专业）。拥有十年律师、法院工作经历，其中包括五年主审法官经历，他审理的“路虎汽车消费欺诈退一赔三”等案件曾被包括央视和中国之声等国家级媒体竞相报道。
　　程纯（前排左一），上海市浩信律师事务所高级合伙人、原浙江海昌律师事务所副主任及合伙人，致力于民商、房地产建筑、公司法非诉等法律事务。第四届温州律师协会常务理事、温州仲裁委员会仲裁员、温州农村土地承包仲裁委员会仲裁员。确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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共办理各类案件一千三百八十余件、非诉讼法律事务四百八十余件，累计担任法律顾问三百余家，挽回或减少经济损失超过三十亿元。主要擅长股权转让、股权纠纷、法律顾问、投资顾问、驰名商标认定、公司法、合同法、公司运作、兼并收购、融资租赁、外商投资、知识产权、法律培训等专业服务；&&&&
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怎样打房地产官司？
怎样打房地产官司？
一、 做好诉前准备工作是打好房地产官司的基础。
1、 调查、收集、整理相关证据，并制作证据目录编辑成册，但一定要妥善保管原件。
2、 将对方的基本信息了解清楚。
3、 将与案件有关的所有法律法规穷尽，并进行整理。
4、 根据现有证据和法律法规对案件进行分析论证或审查，客观预测可能发生的法律后果。
5、 确定诉讼请求的具体内容和诉讼目的、意图，并确定底线。
6、 根据具体情况与对方试图调解或以调解的方式收集补充证据并试探对方的虚实，如须财产保全或证据保全，应在做好前期准备工作工作后果断秘密进行。
7、 制作诉讼方案或预案。
8、 选择好诉讼时机。
二、确定被告，确定管辖法院。房地产案件的标的多为不动产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第34条第一款规定，房地产官司一般都由发生争议的房地产所在地人民法院管辖。
三、起诉时或起诉后及时提供有效证据是胜诉的关键，特别提醒举证及变更诉讼请求均应在举证期限届满前进行。房地产官司一般经历的时间长，公民、法人或其他组织围绕房地产取得、处分、流转等形成的法律关系往往错综复杂，事后的可塑性很强。而房地产又是价值很高的物质财富，对当事人争议的事实认定不准，就会严重损害一方当事人的合法权益，甚至会激化社会矛盾。因此，法院在分析认定事实时比较慎重，一般以原始书证、物证为基础，以证人证言或其他旁证材料为补充。这就要求当事人在打房地产官司举证时应尽可能地向人民法院提供原始书证、物证（如有关房地产交易的契约、产权证明等）。同时这也意味着人们在进行涉及房地产的活动中要注意保存好各种往来文书、有关合同、协议、凭证，以便将来一旦发生纠纷，在官司中处于有利地位。
四、申请财产保全、证据保全和先予执行
财产保全指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后申请执行前，为保证判决的执行或避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制其处分的强制措施。先予执行是指人民法院在审理民事案件过程中，因权利人的生活和生产需要，根据当事人的申请，裁定一方当事人预先给付另一方当事人一定数额的财物，或者立即实施或停止某种行为的诉讼制度。房地产官司的标的一般为不动产，如建造的房屋、用于收益的土地等，其涉及的标的额如建筑工程款、购房款、建筑材料款等数额都较大，这些标的特别是钱款在纠纷发生后如不及时采取措施，就会被义务主体转移、分散，从而使得有时官司虽然赢了，但法院的判决却成为一纸空文，无法执行。因此，在打房地产官司时，如果发现对方当事人不积极参加诉讼，且有可能转移证据、毁灭证据、逃避履行义务的实际情况时，应立即向人民法院申请财产保全和证据保全，以保证案件的及时审理和执行。而对于某些当事人之间的权利义务关系明确、事实清楚、证据充分的案件（如涉及交房、搬迁等案件），为保证当事人的合法权益，减少损失，当事人应向人民法院申请先予执行。
五、重视证据交换、质证和庭审。并及时将书面代理意见提交到法院。
六、及时申请执行，并积极及时向法院主办法官提供财产线索。
金世永业律师事务所上海分所
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