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2015年不足20% 看完这个你还想买房吗？
来源：苏州房天下 &&发布时间：
近日，据中指院的报告，10月环比9月继续下跌，达1.19%，已经连续两月环比下降了。房价跌了？小编真的很诧异，明明在飙涨，就不提了，像、都在涨价，连吴江新城房价都在飞了！以前做调研，一贯的口径都是问有没有涨价。现在问，你们那还有房吗？经过本周调研，突然发现、、都全部卖光了！园区某盘仅剩下2套了。那可是400多平的大户啊！这个到底是怎么了？那么问题来了！想要在2015年年内买房的刚需改善族，你们在哪里买房呢？年底多盘计划开盘 或续“金九银十”热火今年明显与往年不同，很多房企都完成任务了。比如雅戈尔、天地源、旭辉。也许你以为他们可以歇会坐等年终奖了。然而园区某项目早在7月就完成任务，但近期又有房子在卖了，原计划预计明年年初加推的房源现有可能提前至今年年底开盘。细数2015年光住宅项目就有72个项目计划开盘，真是炮火连天啊！园区接二连三开盘 带涨苏州其他区园区上半年其实动作也并不是很大，但是下半年尤其是土拍之后，房价就开始暴涨。某盘曾经年初卖1万出头，目前售价近2万。除了园区，尹山湖、高铁新城等板块也是纷纷上涨。就在今早，小编遇到同事。同事大倒苦水：“园区贵也就算了，好不容易有人真心实意想买房咨询了。问了下高铁新城某盘，一听11000元/平，立马挂断电话了。”是啊！低价房又有房的在哪里呢？上涨4000不过瘾 开发商又玩封盘大戏也许你在奇怪，房子价格不贵，苏州真的这么火这么贵吗？！是的，除了，苏州房价也是逆天了。特别是园区真的疯了！有人说园区的价格已经走进了病态，这半年来涨价飞速让人不敢相信。细看本次调研表格，通篇的字眼涨、上涨、小涨、略有调整，反正小编是没怎么看得到降价楼盘。别问我有没有涨价，只要问我涨不涨！涨价也就算了，有的甚至封盘。有房不卖，用意何在？纯新盘携大户型入市 4房应“二胎开放”而生对部分购房者来说，三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。然而，二胎政策全面开放以来，有条件的家庭都会购买四房、五房，一步到位。再看本次调研，计划入市的纯新盘有、、南门世家、当代万国府MOMA、锦悦湾雅园等。其中大部分都有大户型，看来这些真是应政策而生啊。
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按Ctrl+Enter发送房价还涨吗？房价会跌吗？现在还能买房吗？这三点你必须搞明白
未来3-5年，房价还会涨多少？
转自：楼市时评（ID：zzlssp）；作者：张大大
先泼点冷水，不要太乐观。
过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。
在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。
不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。
那么问题来了。
未来3年房价还会上涨么？
未来5年会不会再翻一倍？
北上深能不能均价破10万？二线城市能不能再翻番？
很难，几乎没有这样的可能性。
未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。
平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。
为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样？
原因主要有3点：
1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化
2.政策上，仍在进一步的紧缩
3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制
最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：
未来，玩法已经改变。
过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。
当然，也不必太过悲观。
就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。
哪怕不会大涨，也不至于大跌。
下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。
信贷国际大环境，已发生根本性的变化
短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。
房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。
08年降息4次，09年房价大涨。
12年降息2次，13年房价小涨。
15年降息5次，16年房价大涨。
（其中1次是14年11月，写在一起方便理解）
加息，房价稳或降，降息，房价涨。
从目前来看，楼市已经开始被定向加息。
加息通道下，不要奢望房价会涨。
为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率？
过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。
但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。
你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。
基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。
现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。
所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。
所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。
根据目前已知的信息：
1、开始对楼市定向加息
2、定向加息不过多影响实体经济
剩下的唯一变量就是：
对楼市的加息会持续多长时间？
这就是问题关键所在。
一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。
这就不得不说到信贷的国际大环境了。
过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。
在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。
但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。
根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。
这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。
信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。
至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。
现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。
调控不会有半点放松
前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。（当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的）
对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。
不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。
有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。
目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。
这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢？
只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。
先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。
北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。
北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。
毕竟还有去库存嘛。
这不，东莞开始限价，沈阳也加入了楼市调控的阵营。
当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少？
我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。
不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。
如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。
如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。
如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。
车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。
猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。
但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。
这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。
虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。
至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。
跟这些有关：
最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。
理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。
一旦理解这一点，再来看下面这句话：
短期看货币，中期看土地，长期看人口。
你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。
9-10月能买房吗？决定2017年金九银十成色的3大要素！
转自：大伟看楼市（ID：zdw123zdw123zdw）；作者：张大伟
金九银十又到了，虽然这个概念已经越来越没有市场意义，但在媒体报道上，还是会经常看到。
楼市的确在有所降温，但这只表现在有限的几个城市。分化下的市场使得很多人看到的和遇到的讯息可能出现分裂。
北京等个别城市的下调因为媒体相对报道较多，掩盖了大部分城市依然在明显上涨的市场现实。从全国看，2017年楼市依然将刷新历史记录！
大数据对于个体来说，其实意义有限，特别是从市场看如此严重的分化下。
大部分购房者要的很简单，就是一句话，还能不能买房？什么时候买？
动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？
但大部分人依然喜欢预测？伟哥觉得，其实如果本着对钱包里的钱负责的话，其实判断楼市走势的就看三点：
天时地利人和 ：
1：看天，天就是政策预期，主要是信贷，当下的信贷一直在收紧，但实际目前的信贷额度并非缩减，只是涨幅放缓，成交量大幅降低后，对贷款的需求减少，那么信贷对市场的减少影响必然降低。
老百姓的钱来源是银行，信贷相对有所收紧。而开发商手里的钱，目前看，在前几年大量回款的支撑下，并未还明显减少。
整体看，2017年截至日前的房地产贷款依然是刷新历史记录的。当然，资金价格的变动对购房行为的影响非常大，在当下，资金价格上行的趋势明显，这种情况下，买房获利空间不大。
而一旦资金价格平稳，就是买房的好时机。
普通人如何判断资金成本？其实很简单，多去银行看看发现的各种理财产品收益率变化！
2：看前8月的市场情况：
房价是由二手房和新房组成的，二手房价格是由小业主报价构成的，很大程度上是比照新建住宅价格。而新建住宅价格是供需结构在政策定价基础上构成。
这种情况下，开发商资金链如何就明显影响了房价。
发布半年报的上市公司合计接近130家，港股近10家，另外A股合计120家，整体看，房企的平均净利润率均再次站稳2位数。
120家A股上市房地产公司合计营收4424亿，净利润达到了494.7亿，净利润率达到了11.2%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。
（A股上市公司平均净利润率2014年为9.6%，2015年为8.3%，而2016年为8.2%，已经连续3年在个位数）
这种情况下，决定了本轮房地产市场在未来一年内，不太可能出现标杆房企降价的现象。所以对于市场上，二手房价格跌到周围商品房价格的时候，限价的新建商品房住宅，在金九银十都是可以考虑购入。
3：土地市场情况：
截止日，全国三四线接近300个城市合计土地成交金额达到了9830.3亿，已经接近最近年度最高纪录。
平均住宅溢价率达到了50.3%刷新历史记录。平均楼面价达到了1508.2元每平米，同比上涨55%，也刷新了历史记录。有22个城市卖地超过百亿。
上半年全国楼市成交分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。
房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地。
从政策看，从调控政策看，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。
房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。
年的上涨是政策刺激导致的，2017年到目前为止个别城市的萧条也是政策导致。所以影响市场的基本面并没有变化。
这种情况下伟哥觉得，在价格已经明显调整的部分城市，金九银十已经可以看房。
对于三四线城市，在金九银十价格的波动可能会很大。而二线城市，目前看，进入的风险很大。
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