市民看治堵①：丹凤社区停车位暴增550%
老小区停车位改造困难不少，丹凤克服有一套
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摘要：为了让市民更好地了解我市治堵工作，提高市民的交通满意度和获得感，市治堵办即日起推出治堵社区行专项行动，向大家介绍一批社区治堵先进样板。今天推出第一篇报道…
&　　开栏语：
　　为了让市民更好地了解我市治堵工作，提高市民的交通满意度和获得感，市治堵办即日起推出&市民看治堵&专项行动，向大家介绍一批社区治堵先进样板。今天推出第一篇报道，向大家介绍丹凤社区停车位整治经验，敬请关注更多的后续报道。
　　与此同时，市治堵办面向市民征集我市治堵工作的意见和建议，您可以拨打电话0或 ，也可以写信至柳汀街72号。
　　您的意见和建议，既可以是对整体工作的宏观建议，也可以是对微小点上工作的个体意见。
　　每一个建议都是对我市治堵工作的肯定和鞭策，期待您的积极互动。
左为丹凤社区改造前的停车状况；右为改造后车位状况。（江东区治堵办供图 摄）
丹凤社区改造后新增的停车位。（江东区治堵办供图 摄）
24日上午，社区代表在参观车位改造情况。（钟海雄 摄）
　　&原来我们社区只有88个停车位，改造后我们有572个！&8月24日上午，丹凤社区书记邵琴骄傲地告诉前来取经的社区代表。
　　这相当于车位一下暴增550%！丹凤社区是如何做到的呢？
　　改造困难不少，丹凤是怎么克服的？
　　近年来，老小区停车难问题愈加凸显，为缓解老小区停车难问题，宁波市治堵办通过三年努力，对老小区进行整体环境改造，完成35个老旧小区改造。丹凤社区作为老小区治堵的典型也成了这次&治堵社区行&活动的第一站。
　　来自江东朝晖社区、常青藤社区、幸福苑社区、东海社区、太古城社区等社区的工作人员、物业以及市民代表30多人，现场参观丹凤新村停车位改造后的停车现状，都表示赞叹。
　　但是，改造过程其实是痛苦的。
　　丹凤社区是建于1989年的老小区，共有居民2560户，与其他老小区一样，初期规划标准低、配套设施不到位，停车位供不应求情况尤其严重，甚至小区的公共通道、绿地都被私家车所占领。停车难、进出难、乱停车问题日益突出。
　　&小区里的道路有些本来就不宽，一侧停了车后留下的通道很难让其他车辆通行。而且当时车位数量有限，私家车多了后很多人都会把车辆停在人行道上、绿化带上，甚至堵在居民楼门口。碰到李惠利小学上下学高峰期，车辆进出得好半天。&邵琴回忆起改造前的混乱情况还有些心堵。
　　为了缓解以往的拥堵状况，社区决定对停车位进行改造，便列入2015年政府实事工程&交通拥堵治理&项目之中。为了得到居民的支持，让更多的居民了解停车位提升的好处，社区工作人员挨家挨户上门征求意见，每一条支路是否拓宽，本幢居民说了算。
　　不过，还是有些居民不理解，直到今年年初，整个丹凤社区还剩下两幢楼房门口没有拓宽。原因是这幢房里的大多数居民不同意。
　　就在工作处于这样的胶着状态时，未改造的两幢房屋中的一幢因房主用火不当引起火灾，当时消防车第一时间开进社区，顺利开到起火楼道下面迅速灭火。这件事情发生后，这两幢楼居民一窝蜂涌入居委会强烈要求拓宽家门口的道路。
　　整治效果杠杠的，居民心情美美哒
　　截至4月15日，整个丹凤的改造工程全部结束。在市治堵办的指导下，丹凤社区新增了484个停车位达到572个，供需基本平衡，停车难问题得到有效缓解。
　　据了解，此次小区停车位综合提升工程在不减有效绿化、保证居民活动场地前提下，新增混泥土道路路面约5400平方米，新增植草砖面积约1000平方米，绿化补种约3500平方米，新增停车位484个。
　　白鹤街道项老师告诉小e：&拓宽道路更多的是在已损坏的绿化带上施工，尽量少破坏已有的绿化，道路挖开后进行水泥浇筑、铺设绿化砖。此外，对那些绿化缺失的地方进行绿化补种，包括绿化砖中间空的地方也种了绿草。&
　　&原来施工的时候没想到会改造得那么好，还担心会破坏掉我们小区的绿化，现在停车好停了，绿化也不少，人也舒坦了。&一位溜达的大爷告诉小e。
　　小e走访整个小区发现，很多居民楼房门口的道路都拓宽了有1米多，车辆停在新划的停车位上，不影响别的车辆进出。探出绿草脑袋的植草砖停车位看着也比传统停车位更加美观。
　　另外，小e还发现人行道边还设置了石墩。社区人员告诉小e，原来很多车都会停在人行道上，影响了居民散步出行，如今通过整治，私家车就不能乱停在人行道上了。在公园里乘凉的几个大妈说：&我们很支持社区工作的，以前台阶上都是车，走路都不方便，现在家里人停车方便了，台阶上没车停着都可以散散步了。&
　　据了解，丹凤新村北门有一所幼儿园和一所小学，早晚高峰时，拥堵严重，半天才能通行。为此，除了通过道路拓宽等措施来增加停车位外，小区南北门还新增智能化闸口系统、实行错峰期单向通行，以更好地缓解早晚高峰期车辆出行拥堵现象。
　　更多此治堵项目，请您参与并献策
　　本次活动的座谈会上，市治堵办介绍了近几年来我市治堵和公交都市建设工作成就以及未来交通规划，并且听取江东区各社区工作人员、市民代表的建议。市治堵办副主任沈波告诉小e，下半年还会继续陆续推出相关活动，届时将不定期地邀请市民、社区工作者参观治堵项目，并为治堵出谋划策，共补短板。
　　相关链接：白鹤街道共增加近1000个停车位
　　据白鹤街道工作人员介绍，截至目前，白鹤、黄鹂、丹凤、丹顶鹤等老小区已完成停车综合整治工程，增加近1000个停车位，除丹顶鹤、紫鹃社区的智能化门岗系统有效运行外，其他小区的智能化门岗系统也在紧张筹建中，该系统将会更高效提升小区的停车智能化管理。
　　（中国宁波网民生e点通方琴 钟海雄 通讯员 项龙）
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小区车位（库）权属问题研究.doc38页
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论 文题 目(中文) 小区车位(库)的权属问题研究
论 文题 目(英文) An Analysis of the Ownership of Parking Places and
Garage in Community作 者 姓 名
学院系、部 法 学 院
学 科 专 业 民 商 法研 究 方 向
法指 导 教 师熊进光
二○一○年十月
独创性声明
本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
签名: 李艳日期: 日
关于论文使用授权的说明
本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部或部分内容,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。
(保密的论文在解密后遵守此规定)
签名: 李艳 导师签名:熊进光
一、小区车位(库)归属引发的纠纷 2
(一)法院裁判 2
(二)对本案的评析 3
二、小区车位(库)的法律性质及类别 5
(一)车位(库)的法律性质??建筑物区分所有权理论的引入 5
1、建筑物区分所有权的概念及特征 5
2、专有所有权 5
3、小区车位(库)是否符合专有部分构成要件 8
(二)车位(库)的类别 10
1、按照小区车位(库)是否经过规划划分 10
2、按照小区车位(库)是否具有独立的产权证划分 10
3、按照小区车位(库)的空间形态划分 11
三、国外住宅小区车位(库)权属的立法与实践 12
(一) 日本 12
(二) 美国 14
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（34楼有规划局答复截图）碧桂华庭开发商在一期住宅区的原有露天停车位改建分割加水泥顶对外出售是否合法？
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（1）去年底开始至今，开发商去树改建的停车位（与康平花园相隔围墙处，几十个，每个售价几万元）已严重影响了我们的正常生活和生活的舒适度。开发商没经业主同意擅自改变小区的原有面貌和容积率，为所欲为，把小区变成他家的后院和免费仓库。我们买这小区的房子是看中了它规划的低容积率、绿化和一楼的架空层。但现在，绿化树被去，路灯被除，一楼的架空层和A座北面的空地长期堆满了用剩的（或没用的）装修材料和建筑物件（或垃圾），c座一楼架空层大部分更是用玻璃封闭建立了房地产有限公司(一楼架空层的归属权是业主吗？)。物业管理者任由别人这样任性地改变和占领小区的行为如不能被及时纠正任其肆意妄为则助长其把侵害业主的大小利益视为习惯成自然，而我们的房子则由低容积率变成高容积率和一楼架空层没能充分利用而导致房子将来价值缩水。&&（2）现在小区已分开2个物业管理，管理一期的物业管理公司和开发商据说是翁婿关系，在物管的万般操心下，我们的小区由白天鹅变成了丑小鸭，各种脏乱差。。。。业主却奈何它不得！！！奇葩不作为的物管，我们能怀疑物管是在利益输送或利益共享或不敢管吗？我们注定要和这样的物业管理绑在一起吗？&&（3）开发商一面改建1期的地面车位一边 命令1期业主在6月1日起到开发商办公室或保安室缴纳180元的地面停车费并贴告示声称解释权归开发商，但小区内的空地全部都是权属开发商的吗？&&&& 以上3点，作为业主的我们就只能忍气吞声任由开发商和物业管理者在我们的家门口呼风唤雨、无可奈何地接受他们的“特权”？（非常感谢广大网友的无声支持，第16-18楼有详细的《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》和《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），31楼有详细的《[align=-webkit-center]物业管理条例》[align=-webkit-center]（国务院令[2007]第504号修订）应该是最新的吧？有兴趣的请浏览）根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。&&&&&&
这是在北海政府网投诉后有关部门的答复
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业主是主人，物业管理是主人养的管家，哪有管家压迫主人的道理？房子是我们用私人钱财购买的，不是开发商免费给我们的施舍，我们没理由没尊严地任由开发商摆布为了我们的生活舒适度，全体业主团结一心。
开发商和物业管理在小区内的霸凌真正亮瞎了钛合金狗的眼。
碧桂华庭十二项社区智能化系统设施 消防系统：各层设有消防自动报警系统，并与119消防报警中心联接，消防控制中心设置在信息处理中心。 防盗系统：入口设IC卡门禁系统和可视对讲机系统，小区及停车场设有闭路电视监控系统及保安巡更制度。 可视对讲系统：业主可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，并与监控中心联网。 IC卡门禁系统：业主可持智能卡进入社区。 报警网络系统：在业主屋内可选择装自动报警系统，公共社区内设有自动报警系统。 闭路电视监控系统：社区出入口、电梯大堂、停车场及公共设施地区均设有电视监控器。 巡更管理系统：对区内保安人员执行巡逻工作状态的监控管理。 “一卡通”消费管理系统：业主持IC卡可在区内所有场所刷卡消费。 自动抄表系统：对水、电、气数据通过计算机网络统一自动结算。 车辆出入和停车管理系统：实行人车分流，对停车场车辆出入进行登记，对停车收费进行管理。 通讯和接入网系统：与国际互联网(Internet)相连接，可确保业主及时获取最新信息。 物业管理系统：采用地理信息平台(GIS)来管理小区文档资料、住户信息，设备和管线等方面的信息。&&
位于：北海市银海区新世纪大道与四川南路交汇处（北海辰宸花园）临近贵州开发区（贵州市场）旁开发商将小区里公共绿化清除掉，以此占用全体业主公共用地违建临街铺面。不但破坏了小区原有的美观，还带来未知安全隐患，就在小区东门门口是地下停车场的出入口，一旦该违建铺面被出租。人流量增多，原本就是贵兴市场旁，到时小区门口就会更加堵车。再有者就是卫生坏境也会更恶劣。如此违规私自违建，叫业主如何接受！严重侵犯业主权利，请政府相关部门现在勘查，是否属实，还该小区业主一个公道，还该小区业主们一个美好环境，还给该小区一个美好家园，让这个社会多一份美好。希望各位帮忙把该贴顶起来，让更多人知道此开发商的恶行。引用第83楼北海市规划局于 18:05发表的 :&&&&&&&&4月12日，网民“”反映银海区辰宸花园开发商占用小区绿化地违法建设平房。我局曾于3月25日接到过与帖子内容相同的电话举报，我局领导高度重视群众反映的情况，责成执法人员立即到现场核实情况。&&&&&&&&经核查，该平房未办理相关报建手续，违反了城乡规划法律法规，我局执法人员向当事人送达了《责令停止违法行为通知书》及《责令拆除通知书》，责令其立即停止施工并自行拆除该违法建设。但当事人拒不配合，仍继续违法施工。我局于日按《北海市人民政府关于建立联合整治违法用地违法建设工作机制的意见》（北政发〔2012〕44号）的规定，将该违法建设案件移交银海区“两违”整治办采取强制措施。在此期间，该违法建设仍继续施工，已建至主体完工。日，我局出动执法人员配合银海区政府、银海区“两违”整治办、银滩镇政府对该违法建设实施强制拆除，共拆除砖墙铁皮瓦顶铺面5间，拆除建筑面积共83.7平方米。&&&&&&&&感谢网民反映问题和对城乡规划工作的关心与支持！....... 来自碧桂华庭开发商还在建，水泥顶已盖好三分之一了。这到底合法吗？请有关部门也把阳光撒进我们小区给与答复吧。
佐菲：&& 您通过网上再次反映云南路中邦花园A区违法建设的信件收悉。现答复如下：&& 云南路中邦花园A区因历史遗留问题，没有统一的物业管理，小区内业主（住户）违法占用小区绿地、公共用地和通道搭建临时用房、围墙等乱搭乱建现象普遍存在。如果只针对小区内部分违建进行清理，既无法改善小区居住环境，也无法从源头上遏制小区业主乱搭乱建风气，容易形成“建-拆-建”的恶性循环。因此，我局建议应尽快完善小区物业管理，聘请物业管理公司在社区居委会引导下尽快完善小区物业管理。按“属地管辖”原则，由辖区政府牵头组织有关部门开展小区综合整治，拆除违法建（构）筑物。&& 感谢您对城市规划工作的关心和支持！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
小钟：&& 您通过网上反映广东南路中兴金海湾别墅区违章扩建的举报信收悉，现答复如下：&& 经核查，您所反映中兴金海湾别墅区某些业主擅自改建、扩建住宅楼的情况属实，我局已送达《责令停止违法行为通知书》和《责令拆除通知书》，正按程序立案查处。其中已对87、88幢违法扩建、改建住宅楼行为作出处罚决定，并依法申请强制执行。&& 对于中兴金海湾别墅区部分业主擅自将公共绿化用地圈为己用的行为，按照中华人民共和国国务院颁布实施的《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号修订）第六十六条，擅自占用物业管理区域内道路和场地、改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门行使执法权。因此，建议您向北海市住房和城乡建设局反映。&& 感谢您对城市规划工作的关心和支持。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
张大力：对于您反映的圈地、杂物房和车库变库房变商铺、砸窗口、挖墙脚等现象确实存在，应由相对应的行政管理部门按照职能分工分别进行调查处理。对于违法圈占土地的，如果占用小区公共用地，根据《物业管理条例》由房地产行政主管部门（北海市住房和城乡建设局）予以依法查处；涉及非法占用土地的，由市国土资源局依法查处；涉及破坏市容市貌的，由市城管局依法查处。将杂物房和车库改为住房和商铺等改变房屋用途的，以及砸窗口、挖墙脚等改变房屋结构的，可以根据《物权法》相关规定，由受侵害的业主向人民法院提起民事诉讼，或根据《关于印发〈北海市住房和城乡建设局主要职责、内设机构和人员编制规定〉的通知》（北政办〔2011〕98号）的规定，由北海市住建局牵头负责对住宅小区内擅自破坏房屋结构、改变房屋用途、违章改建等违法行为的查处工作。如果涉及违反《中华人民共和国城乡规划法》规定的行为，将由我局调查核实后依法查处。&& 您提出的加强法制教育宣传教育，及时制止危害公共安全的违法行为，严肃查处擅自破坏房屋结构的业主的建议非常好。市政府在2012年下发了《北海市人民政府关于建立联合整治违法用地违法建设工作机制的意见》（北政发〔2012〕44号），要求市辖区政府高度重视，加强对本辖区整治行为的组织领导，切实加大宣传教育力度，负责牵头组织相关单位开展联合执法，在全市迅速形成查处违法用地违法建设的高压态势，以实现及时发现、制止和整治违法用地违法建设的行为。我局充分利用城市规划展览馆、北海规划网站等多种载体，开展不同形式的规法制宣传，我们将结合工作实际加大城乡规划宣传力度，提高市民的规划法制意识，自觉维护规划的权威性和严肃性。&& 感谢您对城乡规划工作的关心和支持！ &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
陈小健：&& 您通过网上反映蓝海尚城改建架空层问题的信件收悉。现答复如下：&& 经查，北部湾西路以南、云南路以西蓝海尚城小区已竣工验收并交付使用，有完善的物业管理，现小区内封闭3、4、5号楼的架空层改变了房屋用途。根据《北海市人民政府办公室关于印发〈北海市住房和城乡建设局主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知》（北政办z2011{98号）“牵头负责对住宅小区内擅自破坏房屋结构、改变房屋用途、违章改建等违法行为的查处工作”的精神，建议您向市住建局反映该问题。&& 感谢您对城市规划工作的关心和支持。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
“熊小二”网友: && 您通过网上反映北海市华杰绿馨园业主违法扩建住宅楼的信件已收悉，现答复如下： && 经查，华杰绿馨园一巷东1号、2号业主擅自在两栋别墅中间无证扩建住宅楼。日，我局执法人员现场向当事人送达了《责令停止违法行为通知书》和《责令拆除通知书》要求当事人立即停止施工并拆除违法扩建部分。日，1号、2号业主再次违法扩建，我局执法人员再次到现场进行制止并去函海城区“两违”整治办组织强制制止。现我局已对该案件依法立案查处。&& 感谢您对城市规划工作的关心和支持。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
“头晕花”网友: && 您通过网上反映高德街开江小区三巷2号超面积盖房的信件已收悉，现答复如下： && 经查，高德开江小区为原郊区靖海镇政府集资建房小区，三巷2号业主吴某擅自超占地扩建住宅楼。日，我局执法人员配合海城区“两违”整治办现场向吴某送达了《限期拆除通知书》，并进行制止和拆除了违法占地部分建筑。日，吴某再次违法抢建，我局执法人员再次向其送达《限期拆除通知书》并移交海城区“两违”整治办组织强制制止。根据《北海市人民政府办公室关于印发北海市联合整治违法违章建筑工作方案的通知》（北政办〔2011〕28号）和《北海市人民政府关于建立联合整治违法用地违法建设工作机制的意见》（北政发z2012{44号）精神，由海城区政府及海城区“两违”整治办牵头组织拆除，我局将积极做好配合工作。&&&&感谢您对城市规划工作的关心和支持。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
市国土资源局2014年度绩效工作完成情况报告（七）扎实开展国土资源执法监察&&&&&&&&&& 25.大力打击违法占地建设行为。严格落实《广西壮族自治区人民政府办公厅关于建立国土资源执法监管共同责任制度的通知》（桂政办发〔2012〕24号）以及《北海市人民政府关于建立联合整治违法用地违法建设工作机制的意见》（北政发〔2012〕44号）的相关规定，积极推进与辖区政府及相关部门开展联合整治、部门协作监管等各项联动机制的建设与实施，落实专职人员抽调各辖区政府“两违办”开展联合执法巡查，并与供电、供水、工商、银行等部门加强协调配合，加大打击违法建设的执法力度，进一步提高执法成效。共配合各辖区多次开展违法建设综合整治的联合执法行动，共拆除违法建筑23.18万平方米，有效遏制违法用地行为。
董建华网友： &&您好！您在市政务网发布的投诉信《关于北海市银湾物业公司银滩融鑫苑物管办只收钱不管事不作为情况的再次反映》收悉。区政府转我镇办理后，我镇高度重视，立即组织人员调查核实。现将有关情况答复如下： &&接到投诉信后，我镇工作人员对北海市银湾物业银滩融鑫苑物管办进行了约谈，该物管办承诺：1.海蓝座围墙及整个小区路灯部恢复完成率达到95%以上（台风过后，已修复），围墙正落实动工，争取4月底前完成；2.单元门锁及监控正在维修当中，预计4月底前完成；3.关于电动车车棚问题，物管办正在处理，争取在5月底前落实完成。我镇将继续跟踪该物管办。 &&感谢您对我们工作的监督和支持，欢迎您今后继续对我们的工作多提宝贵意见和建议！ &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&银滩镇党政办 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
您在政务邮箱上反映北海银滩恬园假日小区M区6号别墅违建的投诉材料已收悉，经核查，现将有关情况答复如下： &&&&北海银滩恒利旅游度假中心M区6号别墅擅业主自扩建别墅，我局已送达了《责令停止违法行为通知书》及《责令拆除通知书》等相关法律文书，并按市政府有关文件要求移送银海区政府“两违整治办”采取强制制止措施，目前，该业主已停止违法施工，并撤走现场施工人员。银海区政府近期将展开海泰别墅区违法建设整治行动，我局将积极配合。 &&&&感谢您对城市规划工作的关心和支持。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北海市规划局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
年前回家过春节，收假回来后电车出入卡续费后显示：此卡无效，之后去到物业中心查询，物业中心的回复是：卡已被报失，但是车卡一直都是我自己拿着的，且我问了家里人，也没人报失过。再去物业中心询问之后给的回复是：凡是1月1日后不续卡的，卡都按作废处理，只能再重新办理一张车卡，50元一张车卡，且50元全为车卡费，不接受退卡。我想知道这是谁规定的？难道年前不用的车卡都能补办吗？这是谁规定的？且交物业费是我们要求要正规发票，物业人员说整个北海的物业公司都没有发票，我就觉得很搞笑。还有作为一个小区物业能不能对小区的环境设施负责人点？现在让我感觉就是北海的物业太乱，还是住私房吧。媚子瑜: &&&&你关于北海万家物业服务有限公司乱收费问题的政务邮件收悉。经研究，现答复如下： &&&&根据《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（北价格字〔号）精神，企业出现自立收费项目或者自定标准收费、强制或者变相强制服务并收费等违反《中华人民共和国价格法》行为的，由市物价部门负责查处，建议你持相关材料向市物价部门反映。
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来源：新闻晨报
　记者：徐妍斐
尽管曾同意执行原来的收费标准，但开发商仍于前些天发出执行新收费标准的通告。/晨报记者殷立勤
晨报记者徐妍斐
兴冲冲买了中环以内的新建楼盘，等了一年多终于交房，小区环境美、设施好，不料入住不久，业主就被告知：小区临时停车费高达8元/小时、月租要2600元！
对此，开发商认为：自己拥有定价权，完全合法，因为根据市房管局的文件，今年3月1日上海小区停车费政府定价已取消。但业主们认为：新小区尚未成立业委会，上涨停车费不可以只由开发商和物业公司说了算。经过一番交涉协调，在房管、物价等部门介入后，目前提价行为暂时没有执行。
别人都不愿来做客
业主唐先生前年购买了该小区的一套房子，去年底等到了交房。小区环境优美，绿化率高，是吸引他购房的一大原因。因为是新建小区，开始的时候不用交纳停车费。
今年4月，小区车库车位开售，位于电梯无法直达的B2层，每个车位的售价是32.5万元；位于电梯可直达的B1层，每个车位售价在37.8万-39万元。购买了车位之后的业主每月需交纳120元的停车管理费。几乎与此同时，业主从各种渠道听到了各种信息：小区的车位可能只租不卖，也可能比购房合同中约定的120元/月大大提高，或达到2600元/月。
有业主表示：“这是我们自己住的小区，又不是商业停车场，怎么要1小时8元？我晚上回家睡一觉，就要交80元停车费？2600元，够有的小区停车一年了，在我们这里只够停一个月。我们了解下来，差不多档次的小区每月停车费大多在400-600元，2600元闻所未闻。”不少业主认为，这一定价是开发商在倒逼业主购买车库车位。
然而，车位销售的情况似乎并不如意。唐先生表示：“一二十万元买个车位，或者几百元的停车月租金，我都完全能接受。现在停车费定价夸张，反而我暂时不打算买了。”
一位业主带记者在上下两层地下车库间兜了一遍，每个车位上都安装有黄色地桩锁，仅有少数立起。“据说已经卖掉了一半。但就看看这些立起来的，也没有半数。”这名业主说，小区的业主目前都很团结，有已经购买车位的业主也表示了支持，“因为他虽然自己有车位，但如果有亲戚朋友来，还是要被收取1小时8元的临时停车费，这么贵别人都不愿意来家里做客了”。
开发商被约谈
收费通知贴了又撕
和大多数小区拥有地面停车位不同，这个小区没有一个地面停车位。由于采用人车分流的设计，地面之上小区被郁郁葱葱的草坪和树木覆盖，楼房坐落其中，由一条条步行小道蜿蜒连接。也就是说，对于既不想买也不想租地下车库车位的业主来说，想将车停放在地面公共区域的想法也被封杀。要么购买30多万元的车位，要么就接受高昂的临时停车费，业主必须二选一。
对此，许多业主不能接受，希望与开发商就定价问题协商。
4月下旬，由房管局、派出所、物业、开发商、业主共同参与的“五方会谈”商定，在开发商和业主达成一致意见前维持原来收费标准。
不料，几天后物业公司贴出了一份《临停收费开始通告》，按照通告将从5月11日开始临停收费，收费规则是第一小时免费，第二小时起每车位每小时8元，持续停放10小时以上但不足24小时的收费封顶80元；超过24小时的收费每车位每天以80元人民币为基础叠加。而固定车位包月租金，则是每车每个月2600元（详情可见图片）。
由小区牵头业主组成的“楼组联席会”认为此举破坏了“五方会谈”达成的共识，发出一份联名声明：反对开发商在未与业主协商的情况下出台收费通告，称停车费不降低将按购房合同里的120元一月交停车费。同时，一些业主也通过各个渠道向相关部门反映问题。上周五，业主们得到消息，市、区两级物价部门就定价问题约谈了开发商。普陀区房管局人士称也将继续约谈开发商。
记者在小区看到，5月11日已到，4月底张贴的收费通告已被悄悄撕去，但停车费什么时候开收、包月价能否从2600元降下来，业主们仍在等待中。
开发商开高价是否违规？
很多人或许会奇怪，2600元的高昂停车费，定价依据何在？开发商给出的停车费定价解释是，以一个车位卖30万元计算，30万元购买固定产品，6%年收益率一年可得1.8万元，均摊到每月就是1700多元，如果出租要交20%的税费，如果租2600元税费就是500多元，每个车位还要交给物业公司120元的停车管理费，2600元的定价也合理。
开发商负责人对记者表示：“首先，这是2013年来政府首次修订价格目录。原先核定的最高400元停车费是2002年规定的，当时的物价水平比现在低很多，同等价格参照对比下来，我认为2600元的定价是合理的。其次，均价30万元一个车位也比较合理，一个车位平均面积是37平方米多，等于每平方米9000元，还有车库的结构、消防、通风、照明等等成本。3月1日政策放开小区停车费价格，我们的定价是完全合法的，我们想根据市场化的手段来运作小区停车费。如果说2600元的月租，没人要租，那价格自然会跌下来；相反如果出租火爆，一位难求，自然租金还要涨。”
对于开发商的说法，普陀区房管局一名工作人员表示，目前尚无明确显示开发商定价违规的依据。记者查询“市发改委解读部分取消政府定价项目”的报道后也发现，当时确定取消确实有“住宅小区内建设单位所有的机动车以及未成立业主委员会的住宅小区全体公用部分停车收费；未成立业主委员会的住宅小区物业服务收费”。不过，市发改委有关负责人当时表示，取消定价并不代表对这些服务或商品的价格升降听之任之，仍然将加强监管，督促经营者做到明码标价、收费公示，严厉查处价格欺诈和价格垄断行为。
对于开发商能不能在没有业委会的情况下定价，区房管局的相关人士并未正面回答。
今年初，国家发展改革委宣布指导地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等商品和服务价格，有人担心这些服务放开价格会导致服务机构漫天要价，引起价格上涨。当时，发改委价格司相关负责人介绍，非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。
然而，记者查询了当时的报道，均没有涉及“没有业主委员会”该怎么办的细则。
结论：目前看不违规
开发商开高价是否违约？
如果说没有明显违规，那么是否违反合同呢？一些业主纷纷拿出了购房时签订的合同。
“我们2013年买房，去年底交房的时候都不知道停车费会这么贵，当初对于停车费如何收，我们合同上是有的。”有业主给记者展示了合同相关条款，其中有一条“停车场属甲方（开发商）所有、委托乙方（物业公司）管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位120元/个·月的标准向乙方缴纳停车费。”在该条款后面，还有一条“停车场车位所有权由业主购置的，车位使用人应按车库车位120元/个·月的标准向乙方缴纳停车管理服务费。”
记者注意到，在这份合同的表述中，不同产权的条件下，前后同样是120元，但属性却有不同——属于开发商时，120元是停车费；但业主买了后，120元是停车管理费。业主TINA说：“本来我们也没仔细研究条款，想着停车费要是几百块差不多能接受就行。但现在的定价让人难以接受，我们只能回过头去研究合同，结果发现前一个120元明确写的是停车费。”所以业主们的观点是：不管是否是开发商疏忽遗漏“管理”两字，按照合同，只能收取120元停车费，2600元的开价肯定违反合同约定。
对此，区房管局人士表示如果对于合同有异议，建议业主们走法律途径维权。
结论：需走法律途径
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