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什么时候才能拿到房产证? 业主维权陷入困境
来源：房天下 &&发布时间：
“”表面上看是一个“本本”，然而却意义巨大：购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。“上述权利只有在所有人依法向政府行政主管机关进行并领取了书之后方才正式生效，受到国家法律保护。”擅长房地产法律事务的吴子胜律师说。 “从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得后，购房者才对所购房屋拥有了所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。” 房产证如此重要，然而，在岩城偏偏存在为数不少的楼盘拿不到房产证，有的甚至赢得了与的诉讼还是无法及时拿到。究竟是什么原因？问题到底在哪？9月16日至18日，记者对此进行了调查采访。
无法执行的判决书 对于王良新、巫志林等上百位至今还拿不到房产证的乐意花园的业主来说，他们的维权之路就像过山车，“忽上忽下”。如今，这辆“过山车”却牢牢地困在了轨道的较低谷。 2009年年底，王良新等购买了福建乐亿投资有限公司开发的位于解放北路的“乐意花园”小区的房子。按照合同约定，时间是日，且开发商应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，在商品房交付使用后90日内办理房屋产权证。 时间一天天过去，开发商却没有按合同约定的时间交房，王良新也只是在日才拿到房子。对于，业主们虽有怨言，但因为的时间并不长，所以也无意去追究开发商的责任。 可是约定的90天办证期限过去之后，业主们见不到“房产证”，王良新等业主开始着急了。他们一开始有同开发商进行协商，要求开发商及时办理，可开发商每次都不是消极面对，就是说正在办理。 随着时间的推移，业主们的耐心也被逐渐消磨。日，王良新等一纸诉状将开发商告上了法庭，要求开发商立即为业主并支付。 新罗区法院经过审理，支持了王良新等的诉讼请求。业主们还没来得及庆祝，开发商就不服判决上诉到了市中级法院。可没过多久，开发商又撤回了上诉。至此，业主们算是赢得了这场官司。 本以为事情应该可以得到解决了，但是开发商还是没有按照判决书规定的期限履行义务。主办此案的兰子禄律师代为申请了强制执行，然而，时至今日，这个“强制执行”也不了了之。 “法院无权要求房产部门在开发商手续不齐全的条件下为业主办证，而乐意花园办不了房产证的根本原因，就是因为开发商在建设过程中违反了规划、消防等要求，导致综合不过关，致使开发商办理房产证的有关材料至今拿不到。”兰律师告诉记者。 打赢了官司，还申请了“强制执行”，却依然拿不到房产证，乐意花园的业主们陷入了迷茫：“我们什么时候才能拿到房产证？” 为什么拿不到房产证？ 这几天，新罗区法院民一庭的陈庭长正在办理70多名“国际山庄”小区业主起诉开发商，要求及时办理房产证并支付违约金的集团诉讼。“这还算是一起业主较为幸运的案件，因为一起诉开发商后，开发商就从外地回来积极为业主办理产权证书，并协商赔偿事宜。” 陈庭长告诉记者，类似的案件她已经办理过涉及市区八个小区的近400个案子，这些小区总的有近3000户业主。诉讼主要集中在逾期办证要求支付违约金和至今未办证要求及时办证并支付违约金两类。 比较典型的代表有：乐意花园、都市新天地、金鹏花园、国际山庄、明珠城市广场、陶瓷广场、西山安置小区等，有的楼盘是整个小区办不了，有的是楼盘里的个别栋办不了。“他们有个共同点，基本都是房地产市场刚刚开始兴起，处于比较混乱、开发商之间犹如‘战国时代’的时候开发的，加上当时很多规章制度都比较不健全，所以为现在埋下这些隐患。”吴子胜律师说。 吴律师表示，要想拿到房产证，首要条件是所在的楼房要通过有关部门的综合验收，并在建设主管部门办理备案并办理该栋楼房的初始预登记，之后才能办理每套房子的房产证。“任何一个环节出现问题，都将致使房产证办理出现拖延或者办不了的现象。” 据他介绍，岩城一些拿不到房产证的楼盘存在的主要问题，一是综合验收不过关，这个涉及到消防、规划、绿化、设计等，也是大部分此类楼盘的问题所在。比如金鹏花园中的几栋楼房拿不到房产证，是因为开发商欠施工方一笔工程款，施工方只好将相关的验收材料截留起来不给开发商，导致材料不齐无法办证；西山安置小区部分楼房，是因为当初拆迁安置时，市政府给村里的回拨地，村里不按规划要求建起来的，楼房、层高等不符合规划要求，导致不能办证。陶瓷广场的情况也与此类似。 另一类是开发商欠缴一些规费，比如税费、等。比如明珠城市广场就是因为开发商“跑路”将该缴纳的规费带走，致使楼盘办不了房产证。如今，该开发商已经被公安机关控制。都市新天地也是因为开发商挪用税费而导致不能办证。 业主的维权困境 对于明珠城市广场的业主们来说，他们还是幸运的。虽然开发商“跑路”欠缴一大笔的税款，但是经市政府出面多次、多方协调，终于在不久前给他们解决了问题，让小区几百位业主拿到了梦寐已久的房产证，“窝心房”终于成了“舒心房”。 但乐意花园、东肖学生街、金鹏花园等小区的业主就没有这么幸运了。业主们想尽了各种办法，理性地同开发商协商过、向有关主管部门反映过、向法院起诉过，甚至申请过强制执行，可是一次又一次地让业主们感到失望。 无奈之下，部分业主只好选择非理性的方式，有的组织业主到有关部门群访，有的围堵开发商或者有关部门，有的甚至采取暴力方式要求开发商解决问题。但即使这样，一纸“房产证”还是可望而不可即。 如何维权？采访中，不管是律师还是法官还是业内人士都感觉很无奈。“部分开发商就像游击队，开发一个楼盘就注册一家公司，房子卖完了公司可能就注销了。加上这些都是有限责任公司，小区有问题基本上都是该由公司承担的问题，很少能够直接追究开发商个人，所以很多时候是在赌开发商的‘良心’。”虽然接手的类似案件基本能够打赢官司，但兰子禄律师还是备感无奈。 “即使维权遇到困境，但业主还是要积极维权。”陈庭长表示，理性的维权途径应该是先找开发商协调解决，协商不成可以向有关房地产主管部门反映，如果还无法解决，可以到法院起诉，通过法律解决问题。 至今，也没有很好的办法解决这些问题，不少业主们的维权就这样陷入了困境。
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按Ctrl+Enter发送&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房产证纠纷，开发商不给办房产证怎么办，逾期办证后果
房产证纠纷，开发商不给办房产证怎么办，逾期办证后果
正在读取...&|&作者：南昌房产律师&|&来源：法邦网
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导读：按照法律规定，当事人只有拿到了房产证才能真正成为房子的主人。但是，现实中有不少开发商交房后却不给办房产证的事情，导致了大量房产证纠纷的发生。那么，开发商不给办房产证时怎么办？看看下文就知道了。
一、开发商不给办怎么办？向法院起诉追究违约责任按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：1、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证；2、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。二、开发商不给办房产证怎么办？部分地区可以自行办理虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成了巨大的负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。比如《广州市城镇房地产登记技术规范》明确了14种可以单方办证的情况，其中有两条非常关键：“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请预告登记”。或者是“预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请转移登记”。这意味着，一旦开发商没有按照规定为购房者办理房产证，市民可单方面提交相关资料到房管局办理。因此，如果房屋购买地对购房者自行办理房产证做出了相同规定，那么在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理房产证。需要提醒的是，即使购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，因此购房者还是有权要求开发商承担违约责任。以上就是对“开发商不给办房产证”怎么办所作的解答。总之，除非有正当理由，否则开发商不给办房产证的行为构成违约，其应当及时办理房产证并且承担支付违约金、赔偿损失等责任。如果购房者当地允许自行办理房产证，则在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理。如果您还有什么需要帮助的，建议不妨及时与律师取得联系，他们在处理房产证纠纷方面有着丰富的经验。
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一、开发商不给办房产证怎么办按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定......
一、房屋质量不合格开发商要给修吗新买的商品房质量不合格，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。对于商品房的保修，建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修......
南昌房产律师温馨提示：现实中，很多开发商会在购房合同中约定，由其代购房者办理房产证并且收取一定费用，还会要求购房者在购房合同外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委托书。此种做法是开发商减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法，购房者可以拒绝。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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执业证号：66873
执业机构：云南尚祥律师事务所
联系地址：云南省昆明市日新中路366号凯旋花园E幢2单元802（云南省高级人民法院正对面）
标　　题：
发文字号：
颁布单位：
开发商逾期办理房产证，终审判决赔偿至办理房产证完毕时的违约金
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【案情简介】
2010年4月26日，原告黄某与被告昆明某房地产开发有限公司（以下简称昆明某房产公司），约定由黄某购买昆明某公司开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A区09层07号房屋，并约定产权登记原则上由黄某自行办理，昆明某房产公司提供所需资料，如黄某需昆明某房产公司代办房产证的，黄某需出具书面委托，提供相关资料给昆明某房产公司，由昆明房产公不收取代办费，黄某按照国家规定缴纳的税费、规费等相关费用在房屋交接是由昆明某房产公司代收。合同签订后，黄某于2011年6月7日一次性支付了购房款901009元。同年11月165日双方签订了面积确认书，竣工实测面积为127.01平方米，黄某向昆明某房产公司缴纳了测量费、配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费43161.67元，并完成了交房手续，但至起诉前（2014年6月）没有办理房产证及土地使用权证书。
昆明某房产公司在上述开发项目建设过程中超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完毕，违法行为没有得到处理，导致无法办理房产证及土地使用权证书。
后黄某在要求昆明某房产公司办理房产证的过程中，发现昆明某房产公司于2013年12月13日将上述房屋以63.505万元的价格再次出售给徐某，加之昆明某房产公司一直没有为黄某办理权属证书，给黄某造成了损失，多次与昆明某房产公司协商无果后。黄某委托云南东方神律师事务所昆明分所易德祥律师代理其向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，要求昆明某房产公司及时办理房产证及土地使用权证书，并赔偿逾期办理房产证及土地使用权证的从2012年2月16日至昆明某房产公司履行完毕（房产证及土地使用权证办理完毕时）的违约金，截止起诉日时为元。
经昆明市官渡区人民法院审理，判决1、昆明某房产公司赔偿黄某从2012年2月16日起至本判决确定的履行期间届满之日止，以已付购房款总额901009元为本金，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的违约金，2、驳回黄某的其他诉讼请求。一审判决宣判后，黄某不服，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，请求二审法院判决撤销一审判决，改判昆明某公司及时为黄某办理房产证及土地使用权证，同时赔偿黄某从2012年2月16日至房产证及土地使用权证办理完毕的违约金。
【审理结果】
& &&经过云南省昆明市中级人民法院审理，该院认为昆明某房产公司在开发建设过程中，存在建设超出规划许可面积、未批先建的违法建设问题，至今未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，不具备归还核实条件，房产部门不予受理产权登记的问题。这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，上诉人要求被诉上诉人维权办理房产证及土地使用权证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，故上诉人黄某请求不能成立。
对于被上诉人黄某承担的逾期办证违约金是否支付至被申请人履行完毕办证义务时止的问题，不能办理房产证系昆明某房产公司的原因所致，先何时能够办理房屋、土地证书尚不能确定，被上诉人的违约行为一致在持续。在此情况下，一审仅判决被上诉人昆明某房产公司支付上诉人黄某至2012年2月16日起至本判决确定的履行期间届满之日止的逾期办证违约金，对于以后的违约金，上诉人还需要另行起诉，形成累诉，造成社会资源的浪费。为此，支持上诉人黄某要求被上诉人昆明某房产公司承担逾期办证违约金应支付至上诉人履行完毕办证义务时止，有事实和法律依据，该院予以支持。遂作出判决1、撤销昆明市官渡区人民法院一审判决；2、由被上诉人昆明某房产公司于本判决生效之日起15日内，支付上诉人黄某逾期办证违约金（自2012年2月16日起至被上诉人履行完毕办证义务时止，以已付购房款总额901009元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、驳回上诉人黄某的其他诉讼请求。
【律师点评】
&&在商品房买卖合同中，房地产开发商在建设过程中存在一定的违法行为，加之监管部门的监管不到位，导致一些出售给购房者的房屋规划、建设施工等过程不符合法律规定，或者因为房地产开发商拒绝缴纳一定的费用才能办理房产证及土地使用权证。为此造成了购房者无法自己办理房产证，造成自己对购买房屋的所有权受到限制，同时因为没有办理房产证及土地所有权证，一些无良的房地产开发商铤而走险，将出售给购房者的房屋再次出售或者抵押，同时为了贷款将土地使用权抵押给银行。
在本案中，虽然黄某与昆明某房产公司的商品房购销合同中约定房产证及土地证原则上由购房者自己办理，但黄某将办证费用及税收交给了昆明某房产公司，昆明某房产公司已经从行为上认可为购房者办理房产证，从而将办理房产证及土地证的义务转嫁给了开发商。在该合同中没有约定办理房产证的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，预售房屋自交付之日起90日为办理房产证及土地使用权的时间，超过上述期限，昆明某公司于2011年11月16日将房屋交付给黄某，到2012年2月15日之前就应该为黄某办理房产证及土地证，在上述期间没有办理，昆明某房产公司构成违约，需要支付违约金。在黄某与昆明某房产公司签订的合同中，虽然没有约定逾期办理房产证的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，黄某可以要求昆明某房产公司支付从2012年2月16日起按照中国人民法院规定的同期贷款利息计算违约金。
在黄某起诉昆明某房产公司的此案中，虽然一审法院判决昆明某房产公司支付黄某从2012年2月16日至判决生效时的违约金，但如果黄某不提起上诉，在昆明某房产公司一直不为黄某办理房产证及土地证，黄某需要每过两年向法院起诉要求昆明某房产公司支付违约金，因为存在诉讼时效问题，这样造成了黄某诉累，同时造成了司法资源的浪费，不利于法院的执行工作，黄某的权利也很难维护。同时，如果判决昆明某房产公司支付违约金的期限到办理完房产证及土地使用权证为止，也可以促使昆明某房产公司为了少付违约金，及时办理房产证，尽快实现黄某自己的权利。为此，在一审法院判决下达之后，本律师说服黄某提起上诉，最终得到了要求昆明某房产公司支付违约金到办理完房产证及土地证之日的违约金，有效地维护了黄某的合法权益。
本文作者（案件承办律师）：易德祥律师