在重庆观音桥商圈圈附近有没有什么好的公寓投资前景会比较好的?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-08 04:01 标签： 观音桥商圈管委会
60万买进 53万卖出 单身公寓还有投资价值否?-投资-浙江在线-浙江新闻
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60万买进 53万卖出 单身公寓还有投资价值否?
浙江在线06月01日讯
2007年时，房东以总价约60万元在开盘时购入；前段时间，本地一家房产中介以约53万元的总价替房东售出――这是位于鄞州新城区的一套精装修单身公寓，三年多来的一次命运转换。
　　在甬城二手房市场上，如此亏本甩卖的单身公寓不是太多，但常见的是不少单身公寓房东愿意以微利甚至原价转让，然而长期挂售始终乏人问津……
　　到底有没有投资价值？
　　购买者绝大多数意在投资
　　一层有十几户甚至几十户、上百户，居住人群鱼龙混杂；套型多单面采光，南北不通透；有的甚至不通管道天然气……单身公寓建筑设计上的此类特征，决定了其不适合长期居家过日子。也因此，无论是单身公寓楼盘的销售人员，还是手头有单身公寓房源的房产中介业务员，对于此类房产的购买人群性质，都有着统一的认识：“基本上都是投资客。”
　　低总价的特性，是单身公寓吸引投资客的最主要因素。目前，市区在售的单身公寓，多数面积为40平方米左右，总价低则50来万元、高的也不超过100万元――相比总价动辄上百万元的商品住宅，购买单身公寓的资金投入显然要小得多。
　　同时，在当前楼市调控的背景下，那些土地性质为商务用地、土地使用权年限为40年的所谓“40公寓”――它们是甬城单身公寓中的“主力军”，因为不在限购、限贷之列，令其投资购置门槛更低。
　　此外，大众投资渠道匮乏，而通胀又致银行储蓄长期处于负利率状态，这也让单身公寓备受投资资金青睐。
　　短期内等待升值套利难
　　投资房产，无非两种获利途径：一是等待升值后抛售；二是长期出租。“从这几年单身公寓的价格走势、出售难易度以及市场竞争情况看，想靠房子升值来获利很难。”南天房产总经理助理薛敏强表示。
　　就甬城二手房市场上“40公寓”的挂牌价格看，相当一部分房源的价格与其当初的开盘价相比，只是微涨，甚至未涨。如鄞州万达广场边的一“40公寓”项目，三年多前开盘均价在1.3万元/平方米左右，而目前其房源在中介处的挂牌价格，很多也只是这个价。考虑到资金成本，这意味着房东很可能是在亏着卖的。
　　而即便是房东不惜亏本出售，愿意接盘这类房产的人也寥寥。有中介公司负责人坦言，鄞州新城区内两个单身公寓项目，其挂牌的二手房源比较多、价格看上去也不贵，但今年以来，却一套都没有成交。
　　更值得关注的是，当前市四区范围内的二手“40公寓”，其交易税费极高。“契税3%、营业税5.56%、个税2%、土地增值税5%，不算中介费，此类房源的交易税费要占到总房价的15.6%左右，一般买家根本不愿意承担――算上税费，还不如去买一手房划算。”薛敏强称。据记者从市财政局契税中心了解，市三区个人非住宅类房产的土地增值税于今年开始开征，而鄞州区则从去年7月底起即已调整此税种。
　　而单身公寓房源供应量巨大，进一步限制了此类房产升值的前景。据本地房产代理机构华星房产统计，2007年至2009年这三年，单身公寓年均销售约为2700套；2010年此类房产销售形势上佳，当年卖了6800多套，但还是剩下近3000套；而今年全年，预计有5000多套单身公寓要入市。这意味着，今年有超过8000套一手单身公寓待售，难怪华星房产得出结论：“该类房产今年的销售形势相比住宅还要严峻。”
　　长期出租或是更现实的选择
　　对于单身公寓的投资者而言，尽管短期内靠房产升值来获利很难，但如果抱持长期出租以获取稳定租金回报的目的，则单身公寓的投资价值，还是比较高的。
　　据记者从房产中介处了解，目前市四区范围内位置比较好的单身公寓，如鄞州新城区的“明天广场”、“48克拉”等，其40几平方米的房源月租金一般能达到1800元甚至更高。新买类似面积的一手单身公寓，按总价60万元算，则年租金回报率接近4%，高于现在银行一年期的定存利率。
　　从租售比角度看，以长期出租为目的来投资单身公寓，相对也比较安全。按照目前房产界通用的界定，一个区域房产运行状况良好的“租售比”一般为1：300―1：200，即收200个月到300月的租金可以收回初期投资。如果“租售比”低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房价有泡沫；如果高于1：200，则表明这一区域房产投资潜力相对较大，房价有一定程度的低估。目前看，甬城“40公寓”用于出租，一般300个月不到应该就能收回当初投入的总房价。
　　“从租金回报看，买单身公寓比买老小区二手房划算。”一些中介业务员也表示。目前老小区二手房挂牌单价和一手单身公寓相当，多在1.5万元/平方米左右，但房屋面积一般是老小区二手房大10几平方米――即总房价上老小区二手房在75万元左右。而从月租金看，一套两室一厅、有装修和家具的老小区二手房，普遍只有1600元左右。两相比较，单身公寓的租金回报显然高过老小区二手房。
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租赁市场再迎红利 商圈公寓前景看好
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8月28日，国土部、住建部联合发布一个超重磅的楼市调控措施《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这是楼市调控以来，真正意义上的大招，将对中国楼市格局产生重大影响，显示了中央建立“租售并举”住房体系的决心。业内预计，随着未来租房市场的规范，新策会使选择长期租房的人拥有更多选择空间，进一步增加租房需求。而作为租赁市场的一个重要组成部分，公寓一直是投资者眼中的优质产品，新政的出台，将为公寓市场打开更广阔通道。楼市放大招 租售并举再进一步经过地方政策的前期试水，这次由中央出台的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》最令人震撼的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场。也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的房价将产生重大影响。这意味着楼市将发生巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。这给了适合长期投资的公寓类产品提供了很大的发展空间。实际上，大多数人购买公寓，是将其作为一种理财工具来使用，看重的是其租金收益，在本地市场上，小户型公寓的投资理财能力受地段因素影响明显：观音桥商圈单间配套公寓租金在2500元/月左右，但是近观音桥商圈的黄泥磅单间配套公寓只能租到元/月，到更远一点的人和，价格则降到1500元/月，而在渝北两路等地，一些单间配套公寓800元/月也乏人问津。公寓市场受益 ?地段论考验投资成败租金价格的高低，直接反应出公寓地段的优劣。作为一种商务投资产品，周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大。10年前观音桥一套高层公寓的市场价格仅仅略高于人和的一套高层公寓，但十年后，房价和租金价格都不可同日而语，尤其非商圈的公寓，受市场价格波动很大，在市场低迷的时期，其价值也会贬值得更快。业内人士表示：由于公寓使用客群受产业氛围影响大，核心商圈、商务区投资潜力更大。按照市场规律，商务区的公寓产品作为承接区域居住功能的产品，拥有稳定的客源，一直深受市场追捧。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区，公寓租金高达数千元，是非常成熟的公寓投资区域。同样拥有商务区功能的解放碑，其公寓租赁市场需求旺盛。解放碑以中介工作表示，近年解放碑公寓非常吃香，一套公寓放出来半天就租出去了，非常火爆。而依托商务集群效应，公寓的投资价值可以发挥到最大化。这就是商圈公寓的租金远远高于其他地区的原因所在。以解放碑为例，一室一厅的小户型公寓，租金可达3000元以上，这是其他地段都无法企及的租金水平，正是源于这里丰富的商务资源和商业环境，因此，投资商圈公寓成为广大投资者的共识。打开方式多样 为商圈公寓提供更多价值空间除了商务集群效应带动，商圈公寓自带的商业属性也为其提供了更广阔的的价值空间。随着电商经济和消费升级带来的个性化市场细分，楼中店已经成为商圈公寓发展最快的一种“打开方式”：早年观音桥商圈茂业百货、红鼎商务公寓中兴起的服装店、婚庆店、私房菜馆、酒吧等一度成为观音桥商圈的一大特色；解放碑时代广场上的私房菜馆、精品服装店也是重庆楼中店经济活跃的象征；南坪万达公寓则成为微整形、美容店的聚集地；沙坪坝三峡广场上的公寓大楼各种桌游吧、服装店、DIY蛋糕店等活跃；杨家坪商圈各种培训机构、舞蹈工作室、婚庆工作室也在各个公寓里扎根。实际上，在重庆各大商圈，楼中店早就作为商业的一种补充而存在，在寸土寸金的商圈，楼中店从“新兴商业模式”正变成一种商业常态，对商圈经济的补充作用明显，早已成为商圈经济发展的新力量。商圈公寓由于其地理价值的优越性，提供的“打开方式”多样性，为其投资价值保驾护航。担纲杨家坪商圈提档升级大任的重庆中迪广场拥有80万㎡的庞大建筑体量，不但为杨家坪商圈扩容，更是商圈新商务势力的代表：其35万平方米商务集群，包括2栋258米超高层地标5A写字楼、3栋150米超高层商务楼宇和1栋100米五星级酒店，不但填补了西区商务空白，更成为杨家坪商圈未来商业商务内核，带来优质高端客群。好的地段带来庞大的人流，好的商业模式是吸引和留住消费者的制胜法宝。中迪广场自持的10万㎡欧洲城时尚中心规划8大主题业态，其中30%以上的品牌是首次进入重庆，将打造重庆第一家主题文创街区，将九龙坡人文历史资源融入街区设计中。此外，欧洲城还引进重庆首家VR电竞主题互动体验中心等，将体验型消费打造得更加淋漓尽致。通过优质商业和商务资源加持，中迪广场商圈即将推出的公寓产品就非常瞩目。据悉中迪广场LOFT公寓将于9月开盘，SOHO公寓也将后续推出，很多投资者表示：这是抓紧政策风向进行固定投资的一大良机。
本文来源：网易重庆
责任编辑：李远山
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