目前招商是不是比以前更严峻？
做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
商业项目开发多了几分冷静，投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。
8万平方米以上规模适合长期持有
1、我们如何从投资角度去看一个购物中心？
做商业时，会思考，投资商如何考虑这个购物中心？就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业，或者希望整体转让给商业投资公司的，则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜，因为体量有足够规模时，投资人获得的利润才相对较多，才愿意长期持有。
2、怎样做账本？
会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给发展商看。我们会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，给开发商参考。通过这个账本，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡，再进行相应的调整。
对于收益较低的项目，发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施，保证投资安全性。
购物中心盲目增加餐饮，投资成本会增高
3、除了这些基本开支之外，还需要注意可能产生的其他成本吗？
例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例，但做餐饮也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但这个人群消费目的是非常强的，如果购物中心的零售不足以吸引他们的话，吃完饭可能就走了，同时还具有时间性，不会一天都呆在这里，但购物中心因为增加了餐饮比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。
有一些业主对自己购物中心不是有太大信心，餐饮比例设施方面预设做到了七成，但也要注意相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。
例如在购物中心中小型水族馆、垂直绿化和水系成为新的潮流，这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑，而且并无直接的租金收入。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。
4、商业项目层出不穷，对于长期持有的项目，它的定期翻新是不是也很费钱？
购物中心每天运转，接待大量客流，后期维护成本不可忽视，并且，原有的项目需要通过重新装修，才能保持良好的购物环境，并且给消费者带来新鲜的体验。例如，1990年开业的香港太古广场，分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新，为了避免影响租户的生意，大部分工程是在每天结业后进行。
国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心，而面临着变化更快的市场环境，通过翻新来保持竞争力，对于业主来说是不可不预备的费用支出。
投资回报率在降低，资金流要比较充足
5、从投资角度，开发商投资回报率一般在多少？
一般投资回报率8%以上是比较好的，但是近三年一些发展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以内，但是目前纯粹的商业很难做到，除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。
6、充足的资金也不代表就能把购物中心做好。很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模，比较好招商？
首先，单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米（以下除使用面积会单独注明，其他面积都指建筑面积）就会比较好做，即使用面积为平方米（商家一般按使用面积报数给发展商）。
假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说，如果要招进一个服饰主力店，它所占有的面积往往都要1000多平方米（使用面积），因此仅剩下1000多平方米（使用面积），就不好再去招别的次主力商户进驻了。
主力店也是需要和好的品牌做邻居，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。6万平方米以上的购物中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费，一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市作为主力，还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。
7、超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率？
从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。
于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。
主力店也有多种形式
8、如果购物中心不追求招主力店呢？
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。
例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
9、目前招商是不是比以前更严峻？
经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。
商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。
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我昨天申请招行信用卡没通过，我现在继续申请为什么申请不了？
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&&&&&&&&您好，可以去申请其他银行的信用卡，如果需要申请招商信用卡需要过三个月。　　信用卡的申请审核是通过系统综合评定的，参考的因素会比较多，比如工作、收入、稳定性、个人信用等各方面的情况，并不是单方面的因素所决定的。可能您当初申请的时候所附的资料未能全面的显示您的个人情况，所以导致了申请未能通过。&&&&&&& 另外，国内的个人信用记录制度还未完善，各家银行在审核信用卡的时候都是通过内部评定，而在标准的设定上也会有所不同。因为授信准则和评分标准是银行内部的工作机密，涉及风险的因素不能向社会公布，这一点请您能谅解。
　　您好，招商银行信用卡审核没通过可在3个月后重新提供资料申请。招商银行信用卡的申请审核需经银行征信系统综合评定，参考因素较多，如年龄、工作稳定性、收入情况、信用记录等等。如申请人的工作或财力资料有改变(材料证明更加丰富)，对于申请人提交的所有申请资料银行会妥善处理，确保隐私安全。　　信用卡申请主要还是财力证明、身份证明的审核，财力证明越多、工作职位、公司品牌、学历越高，越容易通过，以下是提供参考的申请材料：　　身份证明：一般是身份证(若您使用的是新版身份证，需正反面复印件)，军人需提供军人证复印件;　　工作证明：可以是任职单位出具的工作证明原件(请写明具体的公司名称、部门、岗位及收入情况，并加盖公司公章或人事章)，或经推广员核实过原件并注明的工作证\牌复印件;　　财力证明：可以是银行代发工资记录，或所得税扣缴凭证，或房、车、存款和投资市值证明文件(如房产证/汽车行驶证/银行定期存单的复印件)等能证明您财力水平的资料。　　其他可供参考的文件还包括：近6个月社会保险个人账户清单、水、煤气账单、他行信用卡账单等。
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怎么查看自己是不是在银行的黑名单上?
用卡玩卡的朋友们都知道银行有一个黑名单，所有持卡人都不希望自己被银行关进黑名单。上了银行黑名单的持卡人不仅申请贷款买车、买房，通过率低，同时申请其他银行信用卡的时候也很容易被秒拒。那么银行的黑名单到底是什么呢？卡神今天来为朋友们解读下吧。　　一、首先我们要知道，到底有没有所谓的银行的黑名单？　　卡神可以肯定的说，有，也没有。银行的黑名单和灰名单其实就是持卡人本身的用卡情况和其他征信记录的综合反映。如果你长期逾期还款，最低还款，高负债率和有不良行为记录的话，那么你在申请银行相关业务的时候都很容易不被银行待见，申贷，申卡，提额都会收到影响。　　卡神举例：T先生持有的中信银行(601998,)信用卡，在成功拿到卡片以后。在银央行征信中心就会建立一个专属于T先生的账户，账户中有T先生持有的中信银行的信用卡信息，账单日以及最后还款日等信息。　　T先生因为忘记最后还款日，导致过了最后还款日的一个月后才还款。这个行为就叫做逾期还款。银行系统中会检测到T先生的最后还款日和最终还款的时间。并将这一逾期还款的行为上报到央行征信中心，征信中心就会在T先生的征信账号上记录T先生的还款情况。　　之后T先生在申请贷款时，银行查询T先生的征信报告，报告上会显示T先生的中信银行信用卡，曾经有逾期还款过。银行可能会谨慎发放贷款。　　所以，所谓的黑名单其实只是持卡人逾期还款的行为被记录在征信报告的情况。如果你长期恶意套卡，无脑套卡，没有任何技术的套卡，也会被银行记录，从而导致你提额非常困难。　　二、如何查询自己是否逾期　　1、通过央行征信中心网站上查询。　　2、通过央行在各个城市的分行柜台或自助机上查询。　　三、如何防止逾期　　按时还款。可以设定每月最后还款日的前三天提醒自己还款。　　四、逾期后应该怎么办？　　发现自己的征信报告上有逾期记录后，也不必过于慌张。如果是信用卡逾期，不要着急销卡。继续使用信用卡，每月按时还款。将逾期还款记录刷下去。因为银行考核是否发放信用卡给申请人。一般只会考核申请人过去24个月的征信情况。　　但是，逾期记录在个人征信报告中会保存5年。　　当下，信用卡消费越来越流行，但很多朋友因为小疏忽，忘了按时还款，造成征信记录污点，除受罚息外，还带来巨大的融资成本损失！卡神小组搜集整理并咨询银行专业人士，整理了如下资料给朋友们参考。　　只要这笔贷款没有坏账，就可以补救！也就是说，当你已经有了逾期记录，你应该做的是：　　首先，全额还款；（包括应还利息和预期产生的罚息，这是最优解，当然你也可以和银行协商分期还款，但这个过程中你的信用记录状态依然是异常的，因此建议全额还掉，除非确实经济紧张无力还款。记住，只要你不跑、不失联，愿意和银行协商，你就依然是银行的客户而非敌人）　　其次，还款后，务必要保持这张卡继续使用，对于银行已经限制卡片使用的，和银行协商，表达知错就改、希望继续使用这张卡的强烈意愿，哪怕降额、哪怕额度降到0元，也要要求信用卡继续使用，这很重要！　　正常使用这张卡 24 个月，你自由了。你原来的逾期记录，已经被不断更新的后续用卡记录冲销。　　注意，这并不意味着你原来的逾期记录不存在了。在银行查询你的信用记录时，仍能够发现有一张信用卡的纪录，曾经有 X 个月／X 次逾期记录；但是，这个逾期的性质，相比较被停卡、坏账的逾期记录，不可同日而语。　　如果，已经被呆帐、人行记录产生不良，有办法解救吗？　　有，但是很遗憾，没有捷径。那就是，挺过七年。　　卡神认识一位读者，他也有过严重的逾期记录，卡神把他的情况简单介绍一下。上大学时办了一张交行的信用卡，额度3000 元；用卡没多久，欠了2千多元。连续欠费半年，卡被停用，连还款都还不了，必须到分行一个专门的网点去还款结清。这位读者年少无知，觉得这信用卡真麻烦，还款后也没有要求再开通使用。然后当这位朋友走上社会工作后，发现自己的人行记录有一个华丽的6 &&而且当时还没有关于逾期记录的管理办法，是会一直保留下去的。　　然后这位朋友大学毕业后，有一段时间痴迷申请信用卡，各家银行的都申请过，基本全被拒，当然是归功于那个华丽的逾期记录了。但是万幸中信的卡通过了，从那以后，一直按时还款，长期保持良好的用卡记录。比如以前某一家银行拒了这位朋友多次，后来终于给了 1000 块的额度，但持续用到现在，额度慢慢提到3万多。　　卡神再来再来说银行的逻辑：　　银行给持卡人的信用额度，一般是其月度正式收入的 3-5 倍；考虑持有多家卡的可能，会比这个倍率稍低一些。所以，请不要低估你的消费欲望，但更不要高估你的还款能力。因为当你刷爆一张卡，意味着你要用几个月的工资来还——这对绝大多数人来说，是一个很大的压力。　　银行最喜欢什么样的客户？长期保持往来、遵守游戏规则的人。　　银行不喜欢什么样的客户？从来不来往，忽然过来说要贷款的。我不认识你啊，怎么合作？　　银行最厌恶什么样的客户？一击脱离，欠了一笔钱再也找不到的客户。欠的钱固然是一方面，中间为了找你所花的成本，才是银行厌恶你的根本原因。　　请注意，卡神这里所说的银行，不是单指某一家，而是指所有的银行。因为人行征信中心的存在，你的信用记录对于所有银行来说都是互通的，极端一点说，欠一家银行的钱，就是欠所有银行的；而维护好自己的信用记录，则是对所有银行都生效。　　卡神总结：由于我们身处大数据时代，个人信用记录非常重要。上面卡神讲的是银行那里不要有逾期记录，有借有还再借不难。那么同样的你在支付通的花呗，京东的白条也一样不要有逾期记录，因为这个逾期也是会给你上征信报告的。卡神希望朋友们能够合理使用、利用各种金融工具，减少常用金融产品的认识误区，保护好你的信用记录；即使不小心有了逾期，也能合理合法的补救过来，最小化对未来生活的影响。希望这个资料对朋友们有所帮助。
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