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签了房屋“内部认购协议书”转卖时要如何交易
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看你这种情况需要找物业管理人员的。
不知道下面这条知识能否帮助到您
签订认购书时,购房者应该尽可能明确双方的权利和义务。
不想买房了 签房屋认购书时交的定金能退吗
如自己装修,责任在自己;如带精装修的新房,责任在发展商.
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内部认购法律风险大！当心房款打水漂
发布时间：&&来源：襄阳房产网&&
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　　【阅读提示】在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下参加认购，并交了定金，一旦楼盘有问题，购房者的权益无法受到法律保障，出现问题之后的维权之路将会变得异常艰难。没有预售许可证的房子有什么风险?购房者如何避免吃亏?购房者的权益如何保障?本期的房产一席谈将带您和业内人士及房产律师一起探讨这些问题。　　　网友于先生近日致电，称前些时候参加了武昌某楼盘的内部认购，交了定金并与开发商签订了认购协议书，但他并没有看到那个楼盘的商品房预售许可证，售楼小姐口头保证《商品房预售许可证》一定会办下来，同时要求于先生交付首付款，于先生觉得不放心，害怕有风险。　　认购这种没有预售许可证的房子有什么风险?余先生该怎么办?他的权益如何保障?带着这些疑问，记者采访了房管局相关人士，房产律师和业内人士。　　　有规定：没有预售证，不得销售!　　&开发商为提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应，通常拿还没有预售证的楼盘，以&内部认购&的方式对外销售。&据一位房地产业内人士透露，所谓&内部认购&，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得《商品房预售许可证》前的一种非法销售行为，其形式包括认定、登记、选号、发放VIP卡等。部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。　　尽管相关部门一再强调，未取得《商品房预售许可证》不得进行预售，但记者调查发现，&内部认购&在仍然存在。市场行情好的时候，甚至很多楼盘开盘之前已被预订一空，到正式开盘时反倒没有房卖了。目前，有的楼盘干脆在开盘前的宣传中明确表示：&开盘当日只接待已认购客户。&　　&内部认购的商品房多数是在开发商并未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不合法的变相销售。由于内部认购的商品房只是在试探市场反应，未正式面向市场销售，价格较低，因此容易受到一定的欢迎。但正因为房屋销售的不合法性，导致当购房者的合法权益受到侵犯时无法通过法律手段追究开发商的法律责任。&湖北瑞通天元律师事务所王伟琪律师表示。　　&未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这不仅是《城市商品房预售管理办法》的明文规定，也是这两年来历次房地产市场秩序整治行动圈定的重点。&房管局有关负责人说，&内部认购属于非法行为，今年7月初，房管局《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》中就明确规定：未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购，预订，排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。&　　对于未取得商品房预售许可证就进行认购的现象，一些业内人士表示，通过&内部认购&购买的房产存在诸多风险隐患，&内部认购&在一定程度上也成为房价上涨的因素之一。　　难治理!法规不健全 处罚不够狠　　对于&内部认购&现象的存在，一位业内人士表示，相关法规的不健全增加了执法难度，使得一些相关的法规的效力大打折扣。&发现了这类现象，如何举报，找房管局的哪些部门，普通购房者都不是很清楚清楚&，该人士还透露，在接到知情者举报后，执法部门介入调查，但因不能审查对方的财务账目，很难获得证据，一般的开发商都不会承认。　　另一位不愿透露姓名的业内人士则表示，本月初房管局的文件里只提到，如果开发商违规，会纠正和严肃处理违法违规行为。对未取得预售许可，但以&内部认购&、&预交诚意金&、&发放VIP卡&等含有预定款名义或方式进行销售的，一经查实，责令停止销售，计入房地产信用档案，并依法处罚。&主管部门的处罚力度过轻，对开发商而言，没有足够的威慑力，所以很难治理这一乱象。&这位业内人士表示。　　风险大!出现问题维权道路很艰难　　很多购房者明知开发商没有取得所售楼盘的《商品房预售许可证》，但是为了获得优惠的价格和可以优先选择自己喜欢的楼层、户型，往往会不惜冒险进行&内部认购&。&购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大。&湖北瑞通天元律师事务所王伟琪律师提醒，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至携款逃跑，购房人都很难受到法律保护，交纳的订金也难以追回。　　这种违反《城市房地产转让管理规定》的房屋买卖行为，一旦出现了纠纷，购房者利益受到损害，谁来负责保护呢?　　安百合律师事务所徐文龙律师认为，是否能够得到法律的保护，要具体情况具体分析。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护的;如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益受到侵害时，开发商是要承担责任的。　　湖北松之盛律师事务所赵莉律师则表示，如果开发商在未取得商品房预售许可证，但在购房者起诉前取得了预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：&出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效&之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。　　湖北瑞通天元律师事务所王伟琪律师说，如果是开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　在这里要特别提醒购房人，买内部认购房，要有充分的风险意识。因为不具备预售条件的商品房，一定是某项手续没有办下来，或是在某个环节上出了问题。买了这种房子会有两种可能：一是确实如开发商所说，一步步办妥各种手续，让内部认购房成为合法上市的商品房，将内部认购书换签为正式合同文本;另一种可能是，此项目在某个环节上是违规的，不能按时办下合法销售的手续。　　　　建筑用地规划许可证：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。　　建设工程规划许可证：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。　　国有土地使用证：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和&四至&范围。　　建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。　　商品房销售(预售)许可证：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件　　&两书&：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 。　　近日，有不少市民通过网上提问或电话的形式向我们咨询买房中遇到的问题，我们都一一耐心做了回答，感谢广大市民对我们的信任和支持。　　欢迎大家来电咨询!
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客服:400-001-0710究竟什么是内部认购 买房时该不该选内购房
　　2007年，有一个楼盘开盘价格最低1290元/平米，六楼带阁楼，三楼最高1590元，有个亲戚要买。　　这个楼盘有一个原来的同事在操盘，得知预售许可证没有办下来。　　不过亲戚也愿意。　　咱就帮着排了队，排了一夜，选了个三楼，下半年涨成2600元，2010年涨成4000多，算是值了。　　对于这个楼盘来讲，算是一次成功的营销，低开高走。　　算是一次成功的内部认购。　　买房的时候，会遇到各种各样的营销手段，消费者购房的时候，往往只注意一个问题，那就是房价。　　什么营销手段呢？　　一是限制购房数量，玩起饥饿营销，就出几十套房子，之后叫来七大姑八大姨排队，吸引真的购房者。　　二是低价策略，拿出小区中，锅炉房位置，挨着马路位置的房子，很吸引人的低价策略。　　三是各种套路，内部认购就是一种。　　什么是，内部认购呢？　　内部认购就是，房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。　　内部认购最大的好处，就是价格低？　　内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照"开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。　　内部认购会严格限制数量，以营销为目的？　　同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。　　聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。　　内部认购，有没有风险？　　当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。　　小编点评：　　一是内部认购也往往是最吸引人的一个环节，以出售认购卡为目的，顺便还带炒作性质的，故意放给中介一些。　　二是价格太低，诱惑太大，就不要听信亲朋好友了，要严格确认开发商资格和资质，一些没有资质的开发商，可能会有欺诈可能性。　　
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均价：均价4200元/平方米
特色：小户型
均价：均价5300元/平方米
特色：刚需房
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved销售返租、内部消息、认购，我们买个房真的就这么“危险”吗
观察致力于让更多的购房者不被开发商欺骗，关注我们可以每天多懂一点防骗知识，让你放心买好房。收到那就是和开发商在心理上的一场博弈，他们会使用各种方式手段来让让你感到焦急和恐慌，当你踏入售楼部的那一刻你就要准备好销售人员的各种套路，比如说他们说的一些“内部消息”，你以为他们是完全为了你好？开始的时候说什么送露台、周边有重点小学、有规划的公园，可是最后有哪个实现了呢？今天小观就给大家讲下开发商们经常用的一些坑人套路：1、销售返租如果买的公寓开发商们一般会说这整栋楼都已经被人租下开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了，这就是“销售返租”。然而这种情况基本上都是他们套现的方式，等你贷完款他们的销售业绩基本上也完成了，于是一旦出局那么承租商就会面临很大的压力，支付能力和信誉都难以保证。2、“内部消息”相信大家如果加的有置业顾问的微信的话，他们就会经常在朋友圈散布一些谣言，比如说：**加强、利率提高之类的。制造非理性的购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”。3、假认购现在对没有预售证的楼盘规定不能开盘，于是一些开发商急着回笼资金就铤而走险的搞一些所谓的“认购”。具体的流程是先让购房者交一部分钱锁定房源，然后再掏钱雇佣一些人充当购房者营造紧张氛围，趁机抬高价格赚取更多的利润。这种情况如果过了很长时间开发商也没有通知你去签合同那么你就要注意了，及时的去相关部门举报。4、假团购不管是团购还是认购，开发商一般都会以高额的回报来诱惑购房者促成成交。其实那些组织团购的人也许手里并没有什么所谓的优惠幅度，他们大多只是把购房者的信息收集起来出售给销售渠道商赚取佣金。甚至有的所谓团购活动还会让你支付一定的“团购费”，很明显这些钱也直接进了销售商的腰包。所以小观建议大家不管开发商说的再好，所有的优惠或者赠送事项都写在合同里面，这样白纸黑字才会有法律效力到时候真的出事了也好维权。购房交流关注lhloushi666如果你感觉这篇文章对你有用请点击下面的赞赏，小编在这里感谢。.
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内部认购期房转让协议书范本
只有内部认购书而无购房合同的期房转让之必备文本
房屋权属转让协议书
甲方（卖方）：
身份证号：
乙方（买方）：
身份证号：
甲、乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就位于
房屋权属转让事宜，签定本协议，协议内容如下：
一、甲乙双方交易前该房屋权属状况如下：
房地产开发有限公司（以下称开发商）订立《内部认购书》（以下称《内部认购书》），该认购书约定：甲方以人民币
元整（其中已付开发商
元整，并商定于签订《商品房买卖合同》后，甲方贷款
元整，合计
元整）的总价款购买位于
的房屋（房屋建筑面积
平方米，及
平方米车库一个）一套（以下称该房屋）：
房屋相关信息见《内部认购书》。
上述合同为甲方与
签订的内部认购书，甲方由于
开发商未取得预售许可证，故未签订《商品房买卖合同》，未在衡水市房管局登记备案，未取得该房屋的房地产权证。乙方已全面了解该房屋的上述情况。
2、甲方保证其与开发商签署的上述合同内容属实，并且甲方保证该房屋无任何其他权利限制，甲方愿承担由此产生的一切责任。
二、甲、乙双方经协商一致同意，乙方向甲方支付房款人民币
元整，大写：人民币
；并由乙方在其与开发商签订《商品房买卖合同》后向开发商支付余款
元整，合计
元整，买卖该房屋。
三、甲、乙双方间的实际付款方式如下：
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