2015年的房价是涨还是跌
15年房价走势预测
2015年房价走势预测，房价看涨还是看跌？随着新一轮房价调控政策的密集出台，市场上房价看涨的声音再次增强，但消费者到底是如何考虑？广东现代社评院等机构对全国5141名公众进行专项调查。据介绍，房价预期指数是受访者对未来12个月的房价走势预期，指数取值范围在0-200之间，以100为临界值。指数在100以上，反映受访者预期房价上涨；指数为100表示受访者预期房价持平；指数低于100则反映受访者预期房价下跌。本次调查的房价预期指数为87.86，低于100，表明从整体上看，受访者看跌房价走势。21日，广东现代社评院发布了《十大城市房价预期指数报告》。该报告显示，一线城市（北上广深）消费者预期未来房价将涨；其他二三线城市房价预期下跌。
整体上受访者看跌房价走势
在重点调查的十大城市中，北京（101.49）、上海（113.97）、广州（102.91）、深圳（117.02）等一线城市房价预期指数均高于100。而天津（97.08）、武汉（84.34）、成都（83.52）、重庆（82.85），苏州（82.04）、杭州（71.75）等城市均低于100。事实上，公众预期与房价走势基本一致。2015年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%，但一线城市中上海和深圳的房价环比出现上涨。
该调查还显示，为孩子上学而购房的需求超越投资性购房需求。在未来一年有购房计划的受访者占26.3%。分析其购房目的，有8.8%是为小孩上学准备（学位房），而只有6.0%是用于投资。值得关注的是，为孩子上学（学位房）而购房的需求横跨多个年龄段，从26岁直到45岁以上都有明显需求，占比在6.9%到10.0%之间。
一线城市房价未来看涨
中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军日前接受访谈时表示，北上广深四个一线城市人口集中度较高，住房供给存在较大压力，即便没有宽松的楼市政策，房价不用刺激也会往上涨。相反，有些二三线城市，由于以前盲目开发造成大量库存积压，即便放松了限贷、限购政策，房子也可能卖不动。
只有成交量持续放大、供不应求的区域，房价才会有逆转向上的动力。目前“供大于求”的状况下，房价没有上行的动力，只有下跌的压力。
在调查中，有受访者表示：“房价暴跌不实际，政府会救市，中国房地产只是走在泡沫的路上，还远不到泡沫破灭，现在只是房地产规范化的开始，房价下调是必然。”
4月20日，央行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点，明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算，本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。业内人士预测，利好之下可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。
新政 降准幅度超预计
业内人士分析，央行此次降准与经济环境有关。数据显示，今年一季度GDP增幅为7%，较去年全年7.4%的增幅有下滑，也创造了2009年一季度以来的新低。全国固定资产投资同比名义增长13.5%，创下15年来的新低。其中房地产（行情 研报）开发投资同比仅增8.5%，也呈现了一路下行的态势。同时，自2014年4月开始我国外汇占款负增长已持续一年，今年3月末我国外汇储备余额相比去年年底减少1130亿美元，外储也连续三个季度下降。央行基本退出外汇市场的常规干预，原有的货币投放渠道受阻，因此迫切需要银行释放出更多信贷资金，对冲外汇占款放缓所导致的货币投放量减少。
此外，在当前高存准率下，银行资金成本居高难下，目前银行新增存款的资金成本均在5.2%左右，缴纳高额存准率后，成本已接近6%，导致信贷成本超过工业企业5%左右的利润率，从而无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。
三季度房价或涨
58同城负责人认为，此次降准将带来三个正面效应：首先是成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。其次是预期效应，使得市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。第三，这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应，从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。
合富辉煌（中国）市场研究中心首席市场分析师黎文江也认为，本次降准是中央维稳进一步释放的信号，继“330新政”后持续释放的流动性规模有助将银行贷款杠杆效能保持在较高水平。对房地产市场而言，受流动性规模扩大影响，部分地区房贷实际执行利率有望进一步下降。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，降息是降低资金使用成本，而降准是向社会释放更多流动性，所以，未来能进入股市、楼市的资金都将更多，市场购买力将进一步加强；同时，近期的利好楼市政策多得让人麻木，可市场只会越来越亢奋，所以成交继续攀升，而房价上涨的预期时间也将进一步缩短，一线城市个别楼盘已开始录得上涨，三季度将全面上涨，四季度加速上涨，全年上涨很可能超过多数人去年底的预测。
房企融资成本降低
此次央行降准有助于降低商业银行的经营成本，提高放贷能力。据初步测算，此次降准大约能释放资金1.2万亿元左右。其对于楼市的利好将显现，房地产市场的交易额和房企的资金量都会放大。
易居房地产研究院研究员严跃进表示，目前的政策已考虑到房企的需求。从房企的实际情况看，很多房企在开发贷方面也还是面临各类压力。所以很多房企抱怨此前的利好政策实际上效应不大。
此次降准政策，会使得房企面临的融资成本继续降低，某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策，进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。
广州某大型地产集团负责人分析指出，降准释放了更多货币资金，开发商更容易获得开发贷款，而信托、私募的利息也将有所下滑，房企将缓解资金压力，货币供应增长也可能间接带来降低贷款利率的效果。
买家迎购房“窗口期”
目前，楼市利好政策不断，买家该不该出手？ 业内人士表示，开发商在市场回暖逐渐明显的情况下，有可能实施价格回调以保证其集团全年盈利水平。从大势看，当前中国降准、降息通道已经确认，后续再进一步的流动性刺激措施仍值得期待，对购房者而言应把握政策机会、趁房价估值水平仍在低位果断入市，尽早购房。
同策房产资源研究中心总监张宏伟称，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
五一前后或有降息
人民银行行长周小川上周在参加二十国集团财长会议时透露，中国放松货币政策的空间很大，更说：“我们的存款准备金率也有空间，我们的利率也没到零”，“空间肯定是有的，但是调节要精心，不是说有空间就一定要用或者用足。”言犹在耳，央行上周日随即祭出全面降准及定向降准组合拳。
招行总行金融市场部高级分析师刘东亮表示：“鉴于本次降准幅度较大，预计未来将迎来较有力度的降息，降息最快或在今年五一小长假前推出”。他指出，大幅降准配合大幅降息，可有力落实降低融资成本的目的，此外，后期财政政策的发力亦值得期待。
今年至少还有两次降准
易居研究院研究员朱光表示，目前货币政策总体稳健，中央也要求未来货币政策继续保持稳健的基调，适度微调，但从实际来看，货币政策在操作过程中已经趋于放宽。如果外汇占款持续保持低位，存款增长较慢，货币政策中短期仍将继续维持中性偏松，利率、准备金率仍处下行通道，降息和降准都有可能出现。预计今年至少还会降准2次，当然，具体次数还需看实体经济的运行情况。
股市赢利资金或进入楼市
股票近期大热。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，最近股市行情影响着社会每个角落，不单楼市甚至夫妻关系等等。事实上股市抽走了近乎所有流动资金，甚至把一些人吃午饭的钱都吸引进去了，也影响了楼市的快速复苏。但在“所有利好阶段性出尽+市场严重恐高”情况下，下周恐怕是“大跌+市场中期调整的序幕”。
不过，58同城负责人认为，股市快速上涨第一阶段过去后，受回调效应及此前收益的影响，部分资金将重回楼市，如果说第一阶段股市抽走了楼市的钱，那么第二阶段股市赚的钱将回来并开始支持楼市。楼市可能在5月飞速升温。
楼市向来都是风云变幻的，房价时涨时跌，很少有人敢说他能百分之百预测出未来楼市的发展趋势，楼市牛人任志强也不敢，但楼市却也不是难以捉摸，万事万物都有它本身的规律性所在，楼市也不例外，只要看清其中的规律，对于房价的走势，多多少少也能有个把握。
1、城市化进程拉动房价上扬。
中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。
据房地产行业分析及市场研究报告显示，中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。
2、专家鼓吹？大家都不淡定！
“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，”任志强表示，“美国2008年时房价下跌，但现在的房价比2008年时更高。中国即便现在房价出现下跌，但10年之后呢？”
3、地段是涨价的借口
地段不仅关系到今后生活的方便，而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说，不仅只看眼前，还要看长远规划。
“住”作为生活的基本条件，地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下，老年人选择靠近医院、活动场所多，便于就医、散步的城区或郊区地段，那里的商品房一般价格较便宜，且空气新鲜、噪声小，有利于老年人生活起居。
青年人选择城中闹市区的黄金地段，那里人员集中，交通便捷，人来车往，便于互相之间的交往及上下班。
有小上学的家庭大多选择靠近学校、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊，这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。
我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力，另一方面是房子的价格，下面我们主要讲后者。
大家都希望买到物美价廉的房子，“货比三家不吃亏”，这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销，购房者只要适时抓住机遇，就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。
5、通胀预期加大
CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。
6、建材价格攀升
建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上涨影响非常有限。
7、开发商不可能降价
房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，则等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。
8、房地产成了地方财政的主要收入来源
这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。除了一线城市基本做到外，二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。
9、经济发展离不开房地产
支柱产业地位仍无法动摇大城市，在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。
对于二、三、四线城市来说，尤其是三、四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。
10、谨防造势
上周，“和平里八号”的接待处，每天都有访客，在冷清的青年沟路上凸显热闹。这些访客中，有些是真正想了解价格的看房人，而有些则纯粹就是好奇的媒体人、二手房经纪人。“在市中心的区域一下子冒出这么大量的房源，对周边市场可能会有影响，我们也得关注一些。”一位悄悄“探盘”的中介从业人员这么说。
中介透露“一套没卖”。销售人员努力催促记者交“封盘费”，以免好楼层被抢走，不过，周边中介人员私下向记者透露，“和平里八号”的100套房，其实一套没卖出去。
11、政府与楼市的博弈
这几年不难发现，政府出台的政策能拉动房价快速上涨，2013年的国五条就是一个鲜明的例子。
【今日一题】北大校花女生自拍照，很吓人
这是一张北大校花在女生宿舍里的自拍照，自拍3天后，她离奇死亡，舍友翻看她留在手机的照片后，迅速搬走了，再也没人敢住那个宿舍。这张照片究竟那些地方令舍友如此害怕？
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今日搜狐热点任志强：为何说今年中国房价会暴涨？_凤凰财经
任志强：为何说今年中国房价会暴涨？
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1、制度问题不解决，经济自然上不去
蒋保信：去年12月份开始，深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃了，一些观察人士由此认为中国房地产的泡沫可能会破灭，还有一些人会担心房地产可能会硬着陆，对此您怎么看？ 任志强：你们媒体提的问题，都是人云亦云的表面现象，没有做深入分析。 你要看看，香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题，最高管理者被判刑了，结果却是股票上涨，这还是同期发生的。为什么佳兆业的管理人出了问题，就股票下跌呢？因为制度不一样。 在香港的制度下，我把脓包拔了，把病治了，这个公司还是好的。而在中国大陆呢？民营企业如果倒了，所有银行就都撤它的贷款，让它倒，没人想去救它。 我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了，为什么他们的股票没跌呢？因为国有企业有背景，银行不抽它的贷款，继续给它贷款。佳兆业的问题，是政治问题导致的一个结果，跟房地产市场有什么关系呢？没有任何关系。 我们企业家更关注制度问题，为什么？因为制度决定了企业家的生存余地。比如说，我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司，这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的，但现在也面临制度问题，因为中国的空中管制，低空不开放，所以小型飞机是卖不出去的，在中国没有市场。 中国政府必须把这个制度放开，才有可能让小型飞机进入家庭，一两百万美金的价格，对于有些需要的人来说，并不是买不起。它去年卖了380多架飞机，但是大部分是销往国外，国内的小型飞机基本上只用于农业和科研，根本没法进入民用的领域。但其他国家为什么可以？ 归根到底，如果不在制度上进行改革，类似于佳兆业或者其他一些问题，都会变成表面的经济现象，但背后的原因其实和经济没关系。制度问题解决了，经济自然就上去了，制度问题不解决，经济自然就上不去。 2 其他方面不开放，经济增长只能依赖房地产 蒋保信：有人说，现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在，为了使生产总值增长的速度保持在7%左右，必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点？ 任志强：我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下，只能靠房地产。但如果把其方面放开，不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上，不靠房地产靠什么？
因为房地产是和民生联系最密切的，它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放，比如允许民间投资去开采石油，也允许石油投资，经济立即就上来了。美国的页岩气革命，不就是因为市场开放吗？ 中国发展不了，是因为不开放。制度不开放，资源也不开放，比如土地资源，矿藏资源，哪个开放了？假定其他领域都开放了，还用依赖房地产吗？现在只有房地产开放了，只能靠它。 蒋保信：假如开放其他行业，房地产会不会衰落？ 任志强：不一定衰落。其他行业开放了以后，对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的，用不着你去刺激，它也会上来的，你不管制它就行了，有些东西是相辅相成的。开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活。 蒋保信：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长？ 任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。尽管出台了这么多刺激政策，没什么大用。 蒋保信：为什么？ 任志强：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。 历史经验就是这样的，2009年初，我们出台了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年。 2009年的销售上涨，只是消耗了大量的库存，所以当年的投资上不去。今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事。 我们的计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以我们的房地产投资下来以后，经济就掉下来了。 另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没什么太大影响。而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上。 从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。 3 想要房价降低的，基本都是自私的 蒋保信：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国市场也可能会有很大的危机。 任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的。房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了。 假如房地产垮了，本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五百万，但这个房子忽然只值三百万，银行贷给你的五百万就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办？
蒋保信：从这个角度来说，房价也不能降，是吗？ 任志强：对，也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常，你为什么要让房价降呢？你有毛病啊？黄金本来值一块钱，你非得说它值五毛？我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了，你为什么要让它降呢？ 有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的，基本上都是自私的，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来？ 蒋保信：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了。 任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。 蒋保信：您说今年房价会暴涨，根据是什么？会暴涨到什么程度？ 任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了。投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单。稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的。 2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。 蒋保信：也有分析师认为中国房价会一泻千里，因为中国未售的住房库存太大，而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了，因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。 任志强：胡说八道。有点数据概念没有？移民到美国的人，一年也就八千多人，没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量，移民到的能有多少人？全部移民加起来能有多少？ 即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿，这对中国算什么？中国有八万多亿，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么？媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师。 李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看？ 任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论。 土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问，这是房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。 李腾腾：如果放开土地市场的话&& 任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。 假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。 但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。 你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。
[责任编辑：tanhc]
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48小时点击排行2015年房价真会暴跌？2025年中国楼市全面失控_综投网
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2015年房价真会暴跌？2025年中国楼市全面失控
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摘要 : 近日网上流传一份《中国房价分2次阶梯崩溃 左右各有暴跌》，引发各大炒房客恐慌。中国房价真的在2015年和2025年崩盘吗？中国楼市真的将全面失控吗？中国楼市崩盘后的房价将会是多少？2025年中国房价若暴跌将会出现什么结果？一起和小编来预测2015年中国房价
　　近日网上流传一份《中国房价分2次阶梯崩溃 左右各有暴跌》，引发各大炒房客恐慌。中国房价真的在2015年和2025年崩盘吗？中国楼市真的将全面失控吗？中国楼市崩盘后的房价将会是多少？2025年中国房价若暴跌将会出现什么结果？一起和小编来预测2015年中国房价走势： 本文来自综投网
理财小知识
　　中国国家统计局18日发布的数据显示，7月份，中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比下降的城市数量均比6月份均有所增加，达到64个和65个；70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.9%，创十年最大环比跌幅。 本文来自综投网
　　笔者在2012年4月中旬发表文章，从政治变化、经济发展阶段和人口结构演变推测，中国房价将分两次阶梯下跌：第一次房价大跌发生在2015年左右，由于房价泡沫太大而难以支撑，但政治、经济、人口的基本面决定，这次下跌不是底部；第二次房价暴跌发生在2025年左右，那时城市化基本完成，购房人口大幅减少，中国房价将迎来日本式的彻底崩溃。 理财方法
　　下面是笔者2012年4月中旬所写文章，曾因为&标题党&（标题过于绝对，且与分析的时间不一致）而遭到网友问责。现在全文从博客上复制粘贴如下，无一字改动。如果读者朋友发现内容改动，奖励一字一千元。
了解更多理财知识
　　全文如下： 了解更多理财知识
　　中国房价分两次阶梯崩溃，2015年必有一大跌 综投网
　　预测年的中国房价大走势 更多理财小知识
　　【高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。】 本文来自综投网
　　近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。 本文来自综投网
　　温家宝总理在4月13日国务院会议上说：&巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。& 更多投资理财知识
　　对此信息，有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大，有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。 更多理财小知识
　　我依然坚持我以前的观点：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始；由于&80后&和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹；等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部；中国房价会年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面；不要相信&以房养老&，已经购房准备&以房养老&的人尽量在2020年之前抛售房子。 了解更多理财知识
　　根据这样的预计，我的建议是：对于房地产投资者和房地产商，在2012年18大前或最晚2013年&两会&前尽快售房，越快越好；对于准备购房者，建议2012年和2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子，如果房价下跌5%那就节约10万，下跌10%就节约20万，下跌20%就节约40万，下跌50%就节约100万（如在偏远郊区和泡沫严重地区）！多等一两年节约N个万，你等不等？特别是，现在新房多在郊外，郊外房价下降空间最大，多等一两年甚至有可能省去一半钱。
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　　比如鄂尔多斯（行情 研报），鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元，在2011年高利贷危机之后，康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢？月温州房价慢慢下跌了起来，今年正月过完，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。 理财方法
　　鄂尔多斯房价大跌，鄂尔多斯完蛋了吗？没有，除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌，温州完蛋了吗？没有，温州人照样生活，只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。 更多投资理财知识
　　房价大跌是有可能的，比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那么可怕。既然官方说中国银行（行情 研报）业可以承受50%的房价大跌，那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体，房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。 更多投资理财知识
　　可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房价慢跌的情况下，房价仍较高，多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言，房地产投资仍缺乏意义。由于&买涨不买跌&的心里，在房价慢跌的情况下，无论是真正的房屋需求者和房地产投资者，还是投机者，多数都不愿出手买房。没有人买房，谁来愿意继续建房？不继续建房，那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来？还怎么带动相关的行业？所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市，而应该更有力度更有效果的推进房地产调控，一次性的将房价暴跌至合理位置（好处见下面的分析）。 了解更多理财知识
　　对于我认为2013年房价会大跌的观点，有些人认为我不懂中国经济。是的，中国经济问题向来不仅仅是经济问题，而是经济规律加政治需要。但经济规律终究是经济规律，政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的，地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。 更多理财小知识
　　有人问我，你知道房地产的后台老板是谁吗？土地出让金最高时（2010年）接近地方财政收入的7成，不少政府人员也直接是高房价获益者，据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。 理财小知识
　　不过我不这样认为，房地产的最终后台老板不是地方政府，而是中央。关于地方政府的财政收支问题，这最终还是中央政府的问题，因为地方政府如果无法偿还，中央总要承担一部分。土地出让金收入占地方财政收入比例过大，这跟中央与地方的收入项目分配相关，同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。房价大跌，银行坏账增加，这主要在国有银行，也是中央政府的问题。影响房价关键的土地政策，这主要也在中央要什么养的土地政策。在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入，中央如何取舍，由此决定房价调控的力度与方式，这还是中央政府的问题。所以，中国房地产的最终决定者是中央。 理财方法
　　高房价对民生与经济社会发展危害极大。房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高，危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。 综投网
　　比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。 更多理财小知识
　　高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。比如2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比降幅惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州更是由28亿降至2.9亿，缩水幅度达九成。月份，房屋新开工面积仅增长0.3%，而住宅新开工面积下降5.2%，房地产泡沫所创造的就业与GDP已经后继乏力。
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　　这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。比如过去中央说&防止房价过快上涨&，现在是&调控到合理水平&。温家宝总理对房价调控的决心比以往更坚决的多。 更多理财小知识
　　比如，4月13日《每日坚决新闻》报道，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。 更多投资理财知识
　　据今年网上流传，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。 理财小知识
　　对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。到2012 年的18大和2013年的&两会&，由于中央换届前的稳定诉求结束，&新官上任三把火&，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。 理财小知识
　　对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。 更多投资理财知识
　　习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。 更多理财小知识
　　李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年&两会&后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。 更多投资理财知识
　　从政治方面看中国房价将在2013年有一大跌，从经济形势上看也更是如此。 了解更多理财知识
　　近日据媒体报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。 综投网
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。 综投网
　　据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。 更多投资理财知识
　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。
本文来自综投网
　　这些数据表明，中国房地产企业库存在快速增长，资金来源在快速下滑，销售收入面积和销售收入快速下滑，偿债压力和资金链紧张在快速增长。如果房地产商能撑过2012年，则很难在2013年坚持高房价了，2013年中国房价必有一大跌。 理财小知识
　　中国房价本应该在2008年扭转向下的，但由于对全球经济危机反应过度，来了个中央4万亿、地方10多万亿的大投资计划和货币政策大放水，房价在货币过剩的情况下又大幅反弹。 理财方法
　　中国经济大约10年一个周期，上个周期底部是1999年，2009年应该是这轮周期的底部。但由于在2008年末投资大跃进和信贷大跃进，将这轮经济周期的底部大约推迟4年左右，2013年或许将是这轮周期的底部。 理财小知识
　　经济周期的底部，本来是要消化一些行业的生产过剩和推进经济转型升级与结构调整的。但中国通过大力拉动基础设施投资、房地产投资和通过补贴汽车、家电的消费延缓了这次经济周期底部的到来。同时，这也意味着大量透支了未来固定资产投资与汽车家电等消费需求，汽车产业增长停滞就是证明；产能过剩进一步增加，结构调整的转折力度和所抛弃的行业产能更大，这些必然导致GDP增长的更严重放缓。 更多理财小知识
　　据统计局数据，2012一季度中国GD［同比增长8.1%，环比增长仅1.8%，而2011年中国GDP增速为9.2%。估计2012年中国GDP增长速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增长速度对中国来说是很冰冷的，1999年前后的经济状况就是证明。 更多理财小知识
　　房价，向来和宏观经济形势密切相关。在中国宏观经济形势向下入冰冷的情况下，房价不可能再大涨，只能大跌。面对1990年代末房地产的不景气，朱F基总理在1999年推出房地产市场化改革拉动房地产。在2013年，面对高房价、房地产泡沫和高房价的危害及民生压力，新一届中央政府会救市吗？不会。中央会继续调控房价到合理位置，到2015年左右或许会出手救市&&但不是救房价，而是让更多居民在比较合理的房价之下解决好住房需求，比如对购房者的信贷支持。 了解更多理财知识
　　对中国来说，房价最好是在短时间内完成暴跌见底，然后随经济发展和通货膨胀慢慢反弹，这样对中国最有利。此时，房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；那些投机房地产的人，也即吃房地产价格差的人，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产；由于房价降低，经济运行成本降低，生活压力降低，有利于缩小贫富差距、拉动消费和经济转型升级。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求，经济也获得了转型升级和进一步发展是机会。 理财方法
　　有人认为，随着通货膨胀的降低，货币政策会放松，通货膨胀会再次高起来，房价再次上涨。问题是，上次的中央4万亿和地方的10多万亿投资计划刚过3年，由此带来的猛货币流动性和大通胀刚下跌，货币政策和财政政策会大放水吗？财政货币政策即便是放了一些水，由于经济形势在快速的向下，这轮经济周期的底部到来，如1999年一样，严重通胀不会了，或许2013年和2014年是通货紧缩。如果中央再货币大放水，那一定是&滞涨&！因为中国经济正在向这轮经济的底部运行，难以避免经济增长下降和一段时间经济的冰冷气氛。滥发货币只能是&滞涨&！ 综投网
　　虽然2012年3月份全国居民消费价格总水平同比上涨为3.6%，但食品价格同比上涨7.5%。其中，肉禽及其制品价格上涨11.3%，鲜菜价格上涨20.5%。无论是素菜还是荤菜价格上涨都是两位数，许多底层老百姓越过越吃不起菜，物价上涨的民怨依旧很大，这时中央会搞货币放水吗？ 了解更多理财知识
　　温家宝说要打破银行的垄断，推进金融改革。所以，未来中国金融政策，应该是改变制度和结构，通过优化金融来促进经济发展，而不是搞货币放水。实际上，货币放水反而危害中小企业。因为在银行垄断格局，无论货币政策松紧，中小企业贷款都难。而货币放水导致通货膨胀和房价房租上涨，提高中小企业成本，抽走实业资金流向房地产，偷走大众的消费购买力和内需，拉大贫富差距，反而危害经济健康和中小企业发展。所以，不要再等待更不能期待中央再货币放水了，近几年内不会再有像2009年那样靠货币推动的房价上涨。
理财小知识
　　中国过去十年来的货币发行，主要是靠外汇储备增长推动的，但这在2011年第四季度就停止了。自去年底以来，外资陆续撤离中国房地产市场。由于对未来中国经济发展形势预期恶化，外资流入中国必然放缓，随着中国经济步入这轮经济周期的底部将进一步减少，内资为此也会流出去寻找更好的投资场所。随着人民币自由化，由于中国资产价格在过去比较货币不自由的情况下被严重高估，比如房价和股市，人民币自由化必然导致未来货币流出，中国房价必然下降。在中国贫富差距持续拉动、社会不稳定因素增多和制度不透明的情况下，富人移民海外在快速增加，抛售严重泡沫化的房产是必然选择。 了解更多理财知识
　　或许还有人傻乎乎的人，中国人口多，房价不会低。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。 了解更多理财知识
　　有人说中国城市化&80后&结婚买房会使高房价继续持续下降。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？同样，在年轻的&80后&中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，&80后&刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，&80后&不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给&80后&。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？ 了解更多理财知识
　　继安联集团去年10月发布的最新《全球财富报告》披露全球四分之一富裕中产来自中国之后，安联集团在华合资寿险公司&&中德安联人寿保险有限公司于日在上海正式发布《中国富裕人士财富报告》（下简称《报告》）。根据《报告》，中国富裕人士主要收入来源为工资奖金，但工资和奖金对中国富人收入的贡献不到一半。中国富裕人群人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。 更多投资理财知识
　　日据经济之声《央广财经评论》报道，全球知名的民意测验咨询公司盖洛普最新发布的一项调查显示，和过去相比，中国低收入群体的吃住条件有显著的改善，但富人却比过去更买不起房子。盖洛普的调查说，最富有的中国人也存在&买房难&的问题，在这些占中国人口五分之一的高收入人群中，同样有14%的人说买不起房，而这个数字在2009年时只有6%。 更多投资理财知识
　　3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱。伦敦房价收入比6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，悉尼为8.5。 更多理财小知识
　　这三份报告说明，中国房价过高，严重超过中国普通居民的收入水平，同时又说明高房价已经透支了富人的购买力，富人的下一步应该是抛售房产&&富人人均3.3套房，在房价下跌或不具有投资价值的情况下，不抛出两套房子就是等着被割肉！而对中国绝大多数居民来说，这样的房价与他们购房不相干，因为他们根本没有相应的购买力。在没有相应购买力的情况下，无论是待进城的农民或待购房的&80后&再多，是支撑不起这样的高房价的。所以中国房价必须降低到合理水平，才能消化掉房地产企业的海量库存房和富人手中的多余待售房产。 理财小知识
　　比如据《华夏时报》近日（4月14日）《温州投资客现状调查：炒房不如存定期存款》的报道为例，温州的黄先生在2005年前后，也就是楼市最火的那几年，黄先生在北京最多曾拥有过22套住宅和4个商铺。他北京通州果园附近购买的一套总价接近200万元的精装修三居室住宅，一年的租金收入为4.2万元（还未计算添置简单家具的成本），&但是如果存定期的话，即便按照当时2.25%的一年期定期利率来算，一年的利息收入也有4.5万元，何况现在利息也上调了&。黄先生说，&如果买理财产品的话，一年约5%的收益，比投资房产可划算多了。&到如今，黄先生在北京的房产只有四套住宅，一套位置较好的商铺在去年年底因为资金紧张已经卖出去了。所以富人抛售多余房产是必然。 综投网
　　在2015年左右，中国房价大概会降低到比较合理的水平。经过价格下降，在消化一定房地产库存和泡沫削去之后，政府也会支持购房以促进房地产的继续发展。到2023年左右，中国会进入下一轮经济的谷底。又由于城市化、&80后&的结婚买房和中国经济的较快发展，房价不会跌到&白菜价&。所以在2015年至2023年左右，中国房价会维持在合理但又略偏高的位置。对于已经买房而准备&以房养老&的人，则建议在2020年之前抛出房产。 理财小知识
　　中国高房价在年左右第一次大跌后，然后在2025年左右再由于购房年轻人口的迅速下滑和经济因低生育率危机陷入&失去的十年&而导致房地产二次大跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。
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　　自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人（由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低）。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物，所以不能指望什么&以房养老&。 理财方法
　　中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！ 更多投资理财知识
　　到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。 综投网
　　对于2025年以后中国房价因年轻人口崩溃式的减少而彻底跌入底部，不要认为是好事，尤其对那时的年轻人来说更别说是好事。因为那时中国将是重老龄化，比如421家庭，四个爷爷辈和两个父母退休，1个年轻人要养活6个老人，压力会小吗？此时，由于投资低迷和消费不振导致的总需求不振和低迷的就业，加之养老无望的老年人与年轻人争夺就业岗位，年轻人就业压力反而更大。 了解更多理财知识
　　问问日本战后婴儿潮人口和日本80后，谁的就业压力大？谁生活轻松？谁的发展更有希望？谁曾经生活在一个充满希望的国度？什么让日本人&&无论是战后的被养老压力大、现在的年轻人压力大、未来人压力更大？低生育率！作为世界上唯一强制计划生育和一胎政策的国家，也是世界上唯一未富先老的大国，超低生育率必然让中国的未来是沉重的。 理财方法
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