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集体建设用地严禁开发商品房
　　本报讯 （记者 李海涛 实习生祝愿 耿安）针对一些开发商私自开发集体建设用地建商品楼欺骗消费者的违规行为，省国土资源部门明令指出：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设，用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。
　　记者采访了解到，10年前，陕西彭源房地产开发公司在西安市东郊东方大市场租来村民土地建售商品房引发多起房产纠纷的事，尚未完全平息。如今，西安乃至陕西又有个别开发商为了获取最大利益铤而走险，在没有依法取得国有土地的情况下，私自和一些城中村签订所谓的联建协议，在出让、转让甚至租赁来的集体所有土地上开建商品房，公开向外销售。为此，省国土资源部门明令杜绝此事再次发生。同时指出：按照国务院批准的陕西省土地利用总体规划，年新增建设用地总规模为240万亩，减去“十一五”期间已经使用的85万亩建设用地，剩余155万亩已不能满足“十二五”期间建设用地的需求，特别是全国土地利用总体规划大纲确定我省建设用地规模后，国务院批准实施了关中―天水经济区规划，西安国际大都市及西咸新区建设受到土地规划的严重制约，加快探索农村集体建设用地流转试点刻不容缓。
　　据了解，流转的集体建设用地可以兴办各类工商企业，兴办公共设施和公益事业，兴建农村村民住宅等。取得集体建设用地的单位和个人，要按照区县政府建设用地批准文件规定的用途使用土地，不得随意改变。通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设，用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。而在集体建设用地流转过程中，要保障农民权益，尊重农民意愿，要经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意；进行流转的农村集体建设用地必须权属合法、界址清楚、符合规划，在此基础上才可以通过租赁、作价入股、联营、出让等方式进行流转，否则，不得流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限，并参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。
　　另外，土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转，依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。我是销售代理机构
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2015年第38批退购商品房公开销售公告 4房源退购再售
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
为认真贯彻落实国务院“国办发〔2005〕26号”文件精神，“禁止购买人将购买的未交付的预（销）售商品房再行转让，实行实名制购房，推行商品房预（销）售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”受开发企业委托，对我市市区退购的预（销）售商品房分批进行网上公开销售。本次网上销售商品房房源清单如下:受理时间：日—日（节假日除外），上午8:30—11:30，下午2:00—5:00，截止时间后恕不受理。受理认购地址：路137号3号楼2楼 房地产业处联系电话：32332消费者在与开发企业了解房源情况后，如需认购，认购人须在规定的受理认购时间内持本人有效身份证件至房地产业处签订《湖州市退购房公开销售房源认购书退购预（销）售商品房认购结果联系函》中规定的有效期内与开发企业签订商品房，作自动放弃认购处理。如有争议，解释权归市住房和城乡建设局所有。
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实践中最常见的商品房买卖纠纷案例_135079
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实践中最常见的商品房买卖纠纷案例_135079
官方公共微信工业性质土地上公寓房、商品房法律问题（转）
案例一：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。
分析：这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。
［提醒］：购买商业性质住房土地不可忽视。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。
&案例二：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了１００多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？
分析：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（１）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农村房子不受法律保护。
［提醒］：（１）购买商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。
&相关法律法规
一、城市房地产管理法
第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
《合同法》
第五十二条&
具有以下情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。产权单位违反国家土地管理法的规定，擅自变更土地用途，将工业用地建成商住楼出售，以合法形式掩盖非法目的的同时，违反了法律的强制性规定，合同应属无效。
《物权法》
第一百四十九条&
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。如果未经批准而改变土地用途，则土地性质和年限仍然按照原土地证为准。购房者在签订合同时注意使用年限与土地证上保持一致。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。
二、地方规定：2008年3月，北京市规划委和北京市国土资源局颁布《北京市城市建设节约用地标准（试行）》，第
2.2.4条：严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
三、相关部门负责人看法：江苏省国土资源厅政策法规处一负责同志：产权单位私自变更土地用途是违规的。如果现在变更土地用途将工业用地变更为商业用地，须经当地政府部门同意、由原规划部门审批。
四、建议：
1、商品房销售必须五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》，五证齐全可以购买，否则不能够买。但五证齐全只是说明项目的合法销售情况，另外应该注意项目的抵押等情况。
2、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。10月1日起，郑州市集体土地上的房屋可申请产权登记
集体土地房屋也可办产权证
提醒的是，违法违规“小产权房”或向村民以外人员销售的不予登记
　　峥嵘 配图　　　　　　□记者&&郑松波&&实习生&&赵静　　阅读提示　　集体土地上的房屋和商品房虽都同属财产，应有物权的归属，但长期以来，都是商品房有产权证，而集体土地上的房屋却没有产权证，进而其物权也得不到法律上的承认和保证。不过，从今年10月1日起，郑州市的这种局面将彻底结束。　　8月4日，郑州市政府正式发布了《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》（简称《办法》），凡是合法合规的集体土地房屋都将拥有和商品房一样的产权证，有了产权证，这些房屋就可以交易、抵押贷款等，农民对集体土地上房屋的财产权和处置权由此将更加有保障。该《办法》将从10月1日开始实施。　　房屋登记咋规定　　违法违规或向村民以外人员销售的不登记　　得知郑州市出台相关办法，许多购买了小产权房的市民第一个反应是：“小产权房”是不是要“转正”了？很遗憾，“小产权房”并不在允许登记之列。　　据了解，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。说得直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商出售的、建在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的“商品房”。　　根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。　　由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。只能在集体成员内部转让、置换。因此，村集体组织或开发商利用集体土地开发并销售给非本集体成员的“小产权房”是无法办理产权证的，当然也就不在《办法》允许登记的范围之内。　　登记范围咋限定　　建在集体土地上，合法合规才登记　　哪些集体土地上的房屋可进行权属登记呢？简单地说，凡是建在集体土地上，合法合规的房屋都可以登记。　　《办法》规定，郑州市行政区域内集体土地上房屋权属的设立、转让、变更或消灭，都应依照规定进行登记。凡是以各种形式在集体土地上，违法违规进行开发建设或变相进行开发建设，没有取得相关建设、规划审批手续，并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外人员销售的房屋都不予登记。同时，经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋也不予登记，待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。　　这样的房子也不予登记　　有下列情形之一的房屋，也不予登记:不能提供有效的房地产权属来源证明的；不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑；房地产权属争议未解决的；转让农村村民住房，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的；司法机关查封或限制房屋权利的。　　登记时限有多长　　30个工作日可领到产权证　　只要申请材料齐全，符合法定条件，不用太长时间，就可以拿到产权证。　　《办法》对集体土地上房屋登记的工作时限进行了严格的限定。申请房屋所有权登记的，30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证；申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的，10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书；申请异议登记的，1个工作日内办理完结。对于不符合法定条件，不能登记的，房管部门还要即时书面告知申请人。　　登记程序　　根据《办法》房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。具体程序为：“申请—受理—审核—记载于登记簿—颁发、换发或收回房屋权属证书”。　　登记申请咋公告　　登记申请要在村民组织内公告　　据了解，集体土地上房屋登记工作由市房管局负责，所用证书为国家统一印制，包括《房屋所有权证》（即通常所说的产权证）、《房屋他项权证》（房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有）。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。申请登记房屋为共有房屋的，应在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。　　和商品房的产权一样，集体土地房屋登记也要遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。&&&&　　《办法》规定村民自建住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。申请集体土地房屋登记的，市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的，方可予以登记。　　民生提醒　　10月1日，《办法》实施，合法合规的集体土地房屋登记办证后，可进行交易、抵押贷款等。　　申请材料啥要求　　材料不全的必须补办　　许多村民在自建房屋时，往往不太注重各种手续的办理，工程竣工后，多数也不请专业机构进行验收。今后这个“习惯”要改一改了，因为这些行为直接关系到能否办理产权证。　　《办法》要求，申请房屋所有权初始登记时,应当按下列规定提交材料：　　村民自建住宅房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；宅基地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；房屋测绘平面图；申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明等。　　村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；集体土地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；工程竣工验收证明；房屋测绘平面图；经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料等。　　村民自建的3层以下(含3层)房屋，村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋，由于历史原因用地和规划材料缺失的，必须补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后，才能申请登记。　　应该竣工验收，但未取得工程竣工验收证明的，建房人必须委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构或者具有相应资质的工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的，可凭房屋安全鉴定报告或者工程质量检测报告，申请权属登记。
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