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人民币先扬后抑仍存升值空间
　　14日在岸人民币兑美元汇率高开低走。外汇市场人士表示，昨日盘初结汇盘继续涌现，但随着美元指数出现反弹，购汇盘逐渐增多，令汇价回吐部分涨幅。整体来看，年内人民币对美元仍有升值空间，但随着美元指数触底回升，汇率波动可能加大，预测未来双向波动特征将增强。
　　人民币高开低走
　　14日，人民币兑美元汇率中间价设于6.6601元，较上一交易日的6.6642元上调41点，为连续5日调升，并创下去年9月22日以来新高。
　　市场汇率方面，在岸人民币兑美元即期汇率早盘冲高，盘中一度涨近110点，最高上探至6.6560元，创出去年9月30日以来新高，随后逐步收敛涨幅，午后因美元走高而再出现一波回调，16:30收盘报6.6687元，较前收盘价跌19点。香港市场上，离岸人民币兑美元汇率亦出现调整，截至北京时间16:30报6.6870，较前收盘价跌125点。
　　交易员指出，上周五（8月11日）美元指数大幅下挫，而昨日人民币兑美元汇率中间价仅上调41个点，机构猜测监管层继续将中间价向贬值方向过滤，有意抑制人民币过快上涨。盘面上，盘初涌现结汇盘，推高汇价，但随后购汇盘逐渐增多，令涨幅收窄。
　　14日，国际市场亚洲交易时段，美元指数出现震荡回升，午后一度再次走弱，但很快重拾升势，并刷新日高至93.36；进入欧洲时段，美元指数延续偏强走势，截至北京时间17:30，报93.2993，较前收盘价涨0.22%。
　　料以双向波动为主
　　有业内人士表示，近期，客户出现跟风结汇迹象，机构自营盘也倾向于空美元，若市场预期过于统一，监管层可能会继续引导。但本周有油盘购汇，且美元指数也有筑底倾向，预测短期人民币或在6.66附近暂时企稳。
　　弘业期货外汇分析师汪鹏表示，最近人民币汇率迅速突破6.7等重要关口，但美元指数并未出现进一步下跌，这主要是因过去长期积压的结汇需求释放所致，人民币对美元出现补涨。目前来看，人民币面临的不利局面是外汇占款持续减少和银行结售汇持续逆差，这限制了人民币单边升值趋势。
　　“未来主导人民币汇率走势的主要因素有三个：其一，美元指数走势；其二，国内结售汇格局；其三，监管当局对于人民币走势的态度。”汪鹏表示，预测下半年随着美元指数触底回升，人民币对美元汇率波动将有所增大，但考虑到中间价新机制将缓解人民币对美元汇率的压力，料不会出现大幅贬值，而是呈现双向波动，维持人民币将在合理均衡水平保持稳定的看法。
　　兴业研究外汇分析师认为，年内人民币相对美元仍有升值空间。在即期汇率盘中突破6.65后，打开了升值空间，可能引发更多观望的结汇盘出现。此外，近期人民币升值为中美谈判增添筹码，为人民币汇改赢得重要窗口期。时值“8·11”汇改两周之际，预测未来人民币汇改将有力推进，包括进一步扩大波动区间、完善人民币外汇市场建设等。
　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。人民币升值房产长牛 首选行业龙头个股_新浪房产_新浪网
人民币升值房产长牛 首选行业龙头个股
日09:10 四川在线-华西都市报
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　　尽管面临复杂的宏观调控的预期，但在人民币升值的大背景下，A股市场房地产板块依然屡创新高。昨日中粮地产、中华企业、珠江实业、保利地产等多只房地产股封上涨停板，其中保利地产更以57.81元的价格跻身于高价股行列。
　　升值加快构成利好
　　房地产行业近一年多来成为市场最为强势的板块之一，一个重要的背景就是当前人民币处于升值趋势。从近期来看，人民币升值有加快迹象。例如2007年新年以来，人民币汇率四次创汇改以来新高。1月11日，人民币汇率中间价首次突破7.8关口；昨日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元兑人民币7.7895元，再次创出汇改以来的新高。近日中国人民银行行长周小川表示，如果贸易顺差继续扩大，人民币汇率的弹性肯定会扩大，也进一步加大了市场对于升值加速的预期，对于房地产板块来说，构成了直接的利好推动。
　　行业高利润将维持
　　尽管目前已经偏高，房价泡沫也在不断累积之中，但中金研究报告认为，基于以房价稳定为目标的调控政策，扎实的真实需求和供给不会快速释放，2007年房价依旧可能上涨。另外，由于土地的严格保护，使得不仅是建设用地，包括工业、仓储和旅游用地在内的土地价格也将在2007年普遍上涨，地价升值收益仍然是企业利润的最大来源，而政策对资金和土地的限制将进一步提高进入壁垒，从而维持行业较高利润率水平。尽管年的高价土地陆续进入市场，行业整体利润率将受到抑制，但仍难以在短期内明显降低；行业利润率回落速度晚于预期将有利于房地产公司估值水平的提升。
　　首选行业龙头个股
　　中金认为，投资房地产行业首选依然是行业龙头个股。由于房地产行业从完全竞争的市场环境中走过来，优质的企业已经具备了很强的国际竞争能力，国际化进程中所受冲击较小，相反伴随着、外资买房限制，大量国际和国内资本必将追逐不动产以及加速与管理资源的联姻，从而有利于国内优质企业的发展壮大，未来几年中国必将出现几家千亿以上市值的房地产公司。
　　A股市场的房地产龙头个股非万科莫属，此外金地集团和招商地产也具有冲击行业第一梯队的潜力。另外业务模式特殊的、区域性企业栖霞建设，中华企业、园区类公司浦东金桥、陆家嘴等也可长线关注；另外奥运受益者亿城股份也可以阶段性关注。
　　从操作的角度来看，中金认为，目前房地产公司估值水平并不便宜，加上2007年上半年处于政策敏感期，所以上半年涨幅有限，但下半年房地产板块将会有更好的表现。
　　重点公司
　　万科A：2005年净利润同比增长50%以上，预计2006年净利润较去年增长50%至65%。建议长线关注。
　　亿城股份(000616)：公司以京津地区为主要投资区域，拥有在建及储备项目96.74万平方米，其中北京土地储备已高达66.2万平方米，成为了名副其实的北京地王。建议阶段关注。李东升
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人民币突然升值波及地产 巴曙松潘石屹观点相左
日09:54 中国房地产报
　　7月21日晚7点，央行突然宣布调整人民币与，由原来的人民币对美元汇率8.276U1调整为8.11U1，人民币升值2%。这一举措必然波及到已有大量海外热钱涌入的中国房地产市场。
　　针对人民币汇率调整对我国房地产市场的影响，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松和SOHO中国有限公司董事长向本报记者即时发表了迥然不同的看法。
　　巴曙松说，这次汇率调整虽然幅度不大，但显示了央行在货币调整方面的自主性和和独立性逐步增强，空间增大。
　　巴曙松认为，汇率调整后，那些想流入中国的热钱投资不动产的势头会减缓。这个消息对中国高端、外销型的房地产，是个利空，这些物业有价格下调的压力。反之，对中低档房地产是个利好消息，因为中低档房地产的成本会降低，而原来投资于高端房地产的资金会转移到中低档房地产上面来，增加其供应量。巴曙松说，对万通、首创这些准备进行国际私募的大地产商来说，人民币升值2%或3%的预期，对国际资本会有一定吸引力，但吸引力有限。对这些国际资本来说，起主导影响的还是中国房地产市场走势。总体来看，中国房地产市场是呈上升趋势，这才是吸引国际资本投资于内地房地产的主导因素。
　　潘石屹告诉本报记者，听到这个消息有些意外，原以为央行会在8月中旬调整汇率，在胡锦涛总书记访美之前。央行此次汇率只上调2%是聪明的做法，比起英国金融时报传言的10%少多了。中国出口产品的价格很快就会消化这2%了。潘据此认为对中国的经济不会有太大的影响.。“走一步，看一步”这就是渐进性的原则，是一种渐进性的改革。央行这个做法很聪明，掌握了主动权。重要的意义不在于升值2%，而是启动了灵活的人民币汇率浮动机制，这就像迈了一个台阶，以后，汇率会一个台阶一个台阶，进入小步上升的轨道。
　　潘石屹很肯定地说，汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。潘透露说，最近这些天，他每天都要接待一两拨外国客人，都是国外基金，他们认为人民币肯定会升值。但他们看好的不是中低档普通商品房，而是高档住宅物业和商业物业。所以，这些高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。(记者 张杰)
　　哈继铭：小幅升值难驱走热钱
　　本报记者 顾燕萍 北京报道
　　中国人民银行7月21日发布公告称，为建立健全以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度，经国务院批准，自日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
　　中国人民银行于每个工作日闭市后公布当日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的收盘价，作为下一个工作日该货币对人民币交易的中间价格。日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。中国人民银行将根据市场发育状况和经济金融形势，适时调整汇率浮动区间，维护宏观经济和金融市场的稳定。
　　本报记者在第一时间就人民币汇率改革以及人民币升值对中国经济乃至房地产业所带来的影响，采访了中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭。
　　中国房地产报：央行为何选择在这个时机突然将人民币升值，并且采取参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度？
　　哈继铭：7月20日公布的宏观数据显示，上半年中国经济依然保持快速增长，通缩压力较小。因此，人民币小幅升值不至于使经济大幅下降。另外，据外电报道，美国政府告诉国会，人民币将在8月份升值。中国政府选择在这个时机采取行动，能够出其不意，占据主动权。而且汇率灵活性将使货币政策更加有效。
　　中国房地产报：此次调整是否到位？人民币购买力是否回到真正的价值？请您预测下一步人民币的走势？
　　哈继铭：人民币不应该有大幅升值。这次升值能够体现人民币的真正价值，调整是到位的。就人民币的下一步走势而言，在短期内不会有大幅升值。
　　中国房地产报：人民币升值对宏观经济会有多大程度的影响？具体到房地产业呢？
　　哈继铭：对宏观经济，对整个进出口、投资贸易影响很小。就房地产业而言，既不会造成对下降的压力，也不会使房价大幅上扬。人民币升值之后，热钱流入将有所放缓；而这个幅度的升值也很难造成大量热钱流出，因为交易成本很高。
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人民币对不起人民？潜力地铁热盘8080元/平起轻松升值
房天下 *本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积人民币对不起人民，这句话源自央视街头采访时人们对人民币购买力下降的吐槽。就在人们都在感叹除了工资不涨，什么都在涨价的同时，房价却依然在持续上涨，在这一点上可以说是绝对对得起房奴了。尤其是地铁沿线的楼盘，由于地铁的带动作用，基本不存在降价的可能性。随着天津地铁和轨道交通建设进度的加快，天津地铁1、2、3、9号线相继开通，5、6号线正在建设，一批新线路也在规划中，天津地铁沿线具有升值潜力的房源越来越多，趁早入手坐享升值才是最好的选择。下面小编就为您精选地铁沿线惠而不贵的楼盘，为您置业提供参考。()动态：澜湾半岛高层产品已售罄，现洋房产品在售，均价12000元/平米，主力户型面积在92-160平米，均为一梯两户，精装135平米样板间已开放，目前商业项目正在建设中。（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）&价格：均价12000元/平方米物业地址：天津西青中北镇卉锦道北侧 澜湾半岛效果图&&澜湾半岛地块位于南运河RBD，计划总投资额300亿，以两横四纵六弯一岛为基本框架，规划一座五星级酒店；一座大型生态公园；四处地铁站点；一批学校、医院及文化设施；数十条道路。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 614246&()动态：万科四季花城现已加推12号、15号楼的82㎡-93㎡装修二居、三居洋房、高层，均价10000元/平米&11000元/平米，目前房源所剩不多。（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）。价格：均价11000元/平方米物业地址：天津西青京福支线与辛老路交口南侧 万科四季花城效果图&&万科四季花城项目位于南站新城规划的核心位置，紧邻京福公路、天津南站。周边现有117大厦、华苑产业园、海泰产业园和第三高教区，周边人文气息浓厚。南站未来还将规划有两条轨道交通。现有的津静公路、津涞公路、中北大道，三条连接中心城区主要干道可便捷到达南开、河西、和平、红桥等中心城区。周边紧邻津晋高速、京沪高速、荣乌高速、津沧高速等多条高速路线，可快速到达各北京，河北，山东等地。万科四季花城周边有一中心医院、环湖医院等三甲医院，紧邻张家窝医院。项目紧邻第三高教区的天津师范大学、理工大学、城建学院、张家窝中学等，与南开区的南开大学、天津大学也仅是约15公里之隔。项目周边环绕南翠屏公园、水上公园、候台湿地、团泊湖风景区等景区。房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 619707&()动态：象博豪庭二期16 、17号楼在售，主推91.46㎡两室户型、95.19三室户型。另外，部分低首付房源在售，27万起可入住环内。20号楼主推89-96平米两室户型，均价11500元/平米，全款优惠3个点，贷款优惠2个点。（此信息仅供参考，详情请咨询售楼处）价格：均价11500元/平方米物业地址：天津津南梅江东，鄱阳路与南兴路交口东北侧 象博豪庭效果图&&象博豪庭项目为天津市龙人房地产开发有限公司开发，占地面积平米建筑面积为平米。首开21#22#号楼两幢18层小高层，项目产品以80&130 两室、三室户型为主，主力户型为两室两厅一卫。外环线以内，离市里交通便捷，离地铁1号线、规划中的地铁6号线较近，离滨海新区有天津大道相连。项目容积率1.8 、绿地率45%、楼间距大。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 628368&&()动态：高层、洋房，，产品类型多样，均价9200元/平，全款95折，按揭97折优惠，项目位于于塘沽主干道路杭州道与新北路交汇处，交通便利。（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处） 推荐理由：小编推荐这个项目，认为此项目占据了3大优势，1、的区域位置相当优越，离塘沽洋货市场只有10分钟的路程，交通便利算是闹市中的净土。2、出房率高，这个出房率不是像高层和洋房那种国家标准出房率，而是由于绝版户型造成的实实在在的高出房率，因为是洋房没有电梯就省去了一大部分公摊。3、国企品质，实力雄厚。好多人买房看的是品牌看的是质量，是由国企开发商统一开发的，实力质量皆有保证。我相信这个是老百姓当下就该买的房子。&价格：均价9200元/平方米物业地址：天津滨海新区塘沽区新北路以西（新河新区旁） 正馨佳居效果图&&正馨佳居项目座落于塘沽主干道路杭州道与新北路交汇处，高炮预备役一团旁，配套设施成熟、齐备，有学校、医院、饭店、市场，发展升值潜力大。楼盘区域闹中取静，优势明显，总用地面积9032.5平方米，总建筑面积16236.08平方米，其中地上面积13512.19平方米，地下面积2723.89平房米，建筑容积率为1.496，绿地率37.92%，密度达到16.08%，以两栋6层的多层住宅及一栋16层的小高层住宅为主的商品房项目。主要户型面积：65~129平米。本项目由正通房地产开发公司开发，发展商实力雄厚，且是国有开发企业，事实验证，国有开发企业建设的住宅项目从质量上令人信赖。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 629104&()动态：&目前1号楼和13号楼亦在售，均价10200元/平米。另4号楼、9号楼和10号楼主推93-130平米户型小高层热销中，均价10600元/平米。（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）&价格：均价11000元/平方米物业地址：天津东丽成林道与昆俞路交口（武警医院向东1000米） 天房郦城效果图&&天房郦城位于成林道与昆俞路交口，规划建设用地面积93169.2平方面，总建筑面积：158000平方米，容积率1.7，绿地率40%，南临津滨大道，西接东南半环快速路，东面紧邻成林道外环线立交桥，北面临近卫国道。毗邻地铁2、4、7号线。该项目为11、13层的高的板式小高层建筑，两梯三户、两梯四户；面积区间为94&&130平米的紧凑型两居室和舒适型三居室，总户数共1690户，目前一期已陆续封顶。此外小区内部配套齐全， 4000平米的幼儿园，为小区内业主的孩子提供了良好的学前教育。50000平米的商业配套，不仅满足了居民的生活、休闲、购物、娱乐等日常需求，同时也将项目再次打造成区域内新兴商业圈落。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 673472()动态：北宁湾主推四期偶寓，9号楼跃层在售，68万/套起，北宁湾位于河北区北宁公园旁，配建自带商业环宇城，地铁3号线铁东路站。 （此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）。价格：均价13000元/平方米物业地址：天津河北铁东路和志成路交口北宁公园北 北宁湾效果图&&北宁湾位于天津市河北区中环铁东路与志成路交口，南临新开河，西接铁东路，与著名的北宁公园隔路相望，与地铁3号线无缝接驳（住宅距地铁站出入口仅20米），为天津市第一座地铁上盖的综合体大盘。整个项目建筑面积近50万平米，其中涵盖了住宅、商业（餐饮、时装、娱乐等）、酒店公寓、公交始末站，专属教育资源、邮局、社区卫生站等主要业态形式，是一个典型的城市综合体项目。建成后的地铁商业群将成为主要服务于北宁湾高档住区，并辐射宜白路、宜兴埠、普济河等周边居住区域的综合型高档商业区域。北宁湾南侧的北宁公园也将在未来几年内改造成一个城北主要的商务休闲综合体，结合新开河改造，景观资源丰富。北宁湾采用新古典主义建筑风格，配上新古典主义的景观园林设计风格。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 652949&()动态：天津富力桃园（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）。价格：均价8600元/平方米物业地址：天津津南外环微山南路西侧 天津富力桃园效果图&&天津富力桃园坐落于天津市津南区东南板块外环线附近，紧邻小海地居住区，位于微山南路旁，毗邻梨双公路，紧邻地铁1号线，车程不过5分钟，另外，即将建成的地铁6号线在富力桃园门前设有独立站点。 富力桃园总建筑面积42万平方米，产品形式为板式高层建筑，一期户型设计以90平米两居为主，120-170平方米三居、四居为辅，均配以高品质豪华精装修（一期现已全部售磬）。房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 657154&()动态：欧铂城现均价8080元/平米。主推80平米一室，83平米两室和110平米的三室户型。贷款99折，全款付款98折。（此信息仅供参考，详情敬请咨询售楼处）。价格：均价8080元/平方米物业地址：天津北辰景丽路与高新大道交口（地铁3号线和8号线总站旁） 欧铂城效果图&&欧铂城位于天津市的东北部，紧邻规划中的小淀新家园和天津市重点规划的十大重点风景区之一的银河风景区。 欧铂城分A、B、C三个地块，其中A地块为商业金融用地，土地面积为13880平米，规划两幢公寓、相关公建配套及幼儿园一所；在售B地块以住宅为主，规划建设17层高层3幢，27层高层住宅6幢，33层高层住宅6幢，7层电梯洋房8幢及相关会所公建配套；C地块为经营性公共设施用地，规划建设星级酒店、购物中心、超市等商业配套。欧铂城距离地铁3号、8号线总站仅数百米，周边有京津高速、津蓟高速、外环线以及将被拓宽成70米的津围快速路。 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 652238&&----------我是华丽丽的分割线-----------更多房产资讯，更多业内动态，敬请关注房天下（微信号：Fang-com1999）。 更多购房知识，更多宝典秘笈，敬请关注房天下购房指南（微信号：sfzhishi）。关注房天下官方微信soufun2012新房、二手房、租房，特价房大平台！大家都在看>>正文人民币持续升值 4只地产股投资价值显著_新浪房产_新浪网
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人民币持续升值 4只地产股投资价值显著
　　刘细辉
　　我们认为，经济高速增长促进了行业的发展，城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求，人民币持续升值提升板块投资吸引力，房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失衡的供求关系，行业在未来很长一段时间仍可以看好。
　　经济高速增长成为大背景
　　从2002年以来，我国经济保持着快速发展势头，GDP增长维持在10%左右，在GDP高增长的同时居民收入也大幅增长，GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。根据国家统计局统计数字表明，2006年及2007年上半年全年国内生产总值(GDP)同比分别增长10.7%和11.5%。2006年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素实际增长10.4%，2007年上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素后实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点。
　　房地产行业是国家的支柱行业之一，1998年以来房地产行业的投资增长很快。从1998年到2007年中期，我国GDP年均增长8.9%、全社会固定资产投资年均增长18.9%，房地产投资的年均增长则达到了23%，2007年中期更是达到了28.5%的增长。1998年到2007年中期房地产投资占GDP和全社会固定资产投资比重年均分别在6.9%和16.7%。作为一个支柱行业，房地产对GDP有重要的支持作用，但经济的高增长和全社会固定资产投资的增长对房地产投资的推动作用更大，经济的稳定高速增长为房地产投资带来了持续的信心。
　　城市化进程+人口红利促进内生增长
　　中国经济在未来相当长的时间内会持续发展，也是实现中国城市化、大量的非城镇居民进入城市成为城镇居民的过程。根据《中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37%升至本世纪中叶的75%，每年1000多万人口进入城市，大量增加的城市化人口将是房地产需求的重要组成部分。目前一般认为我国城市化发展目标是：2010年城市化水平达到45%，2020年城市化水平达到50%，2050年城市化水平达到60%―70%。年，我国城镇化人口占总人口的比重由33.35%增加到43.9%，年增长速度1.32%，高于总人口的增长速度为0.6%，但城市化的进程受我国城乡二元社会的制约并不算高，城镇人均居住面积则由1998年的18.7平米上升到2005年的26.1平米。
　　考虑到我国城市化进程，房地产作为先行产业，城市化进程将为市场带来巨大的需求。以2005年我国人口总数、年城镇人口年均增长速度1.32%估算，我国每年约增加1,724万城镇人口；即使按2005年人均居住面积26.1平米计算，平均每年将对房地产市场产生约4.5亿平米的新增需求。在此增长速度下，到2020年，城市人口约增加2.6亿，由2005 年的5.6亿达到7.9亿，城市人口比重达到60.3%。
　　此外，我国现正处于人口红利时期，适龄劳动人口的房地产需求旺盛。人口生育率迅速下降，造成人口老龄化的加速及少儿抚养比例的迅速下降，劳动适龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“人口红利”黄金时期。中国目前的人口年龄结构就处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量约为1000万，劳动人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求。由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。根据最新的预测，我国的人口红利时期将持续到2010年左右，这段时间内适龄劳动人口有大量的房地产消费需求，社会财富处于快速积累期，使这种需求成为可能。
　　人民币持续升值提升投资吸引力
　　境外资金投资中国房地产市场的预期收益率是以下两部分之和：预期物业收益率、境外货币对人民币升值的百分比。假定预期人民币升值，境外资本可以先兑换为人民币，在取得房地产收益之后，通过套汇兑换为本国货币，获取房地产收益和人民币升值(或规避本国货币的贬值)两部分收益。这种资本带动了国内资产的升值，既享受了资产的升值，又分享了人民币的升值。
　　预期回报率的高低是境外资本流动的重要指标，如果预期本国货币对人民币是升值趋势，则需要的投资率要高于物业自身的收益；反过来，如果预期人民币对本国货币是升值趋势，那么投资者可以接受在物业收益基础上有一定的减少。因此，如果本国货币处于升值过程，那么要求的实际投资收益率则可能很高，人民币物业的投资吸引力下降；如果人民币处于升值过程中，那么要求的实际收益率会比物业收益低一些，人民币物业的投资收益上升。尤其是在人民币持续升值、物业收益持续高位的时候，对境外资本的吸引力更强，我国目前的状况便是如此。预计人民币在未来几年内会升值30%左右，境内房地产市场对境外资本的吸引力仍然十分强烈。
　　处于经济较高增长阶段的人民币升值，预期物业收益会处于一个良好水平，预期物业收益、规避本国货币贬值(同时享受人民币升值)两者结合在一起加快境外资本的流入。处于经济下降阶段的人民币升值，预期物业收益会处于一个较差水平，即使单纯出于规避本国货币贬值的目的，境外资本也需考虑物业收益、人民币升值幅度的综合影响，往往是前者的影响会大于后者，此时主导的趋势将会是境外资本从房地产行业的流出。
　　房地产之所以能成为外资投资的最佳品种，首先是因为房产除了居住属性外还有投资属性，这是房地产不同于一般消费品的特征。作为耐用消费品它可以长期使用也可以出租，土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可以升值。尤其是在我国的一线城市中，整体租金的提升使总体水平也比较高，房价容易上涨，投资价值显著；一般城市则居住属性较强，投资属性较弱。其次，我国房地产行业的投资收益率很高，投资渠道却有限，除了房地产相关股票外便是房地产实物，因此房地产受境外资本的影响更大。
　　(000002)
　　万科近3年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%，近3年EPS的复合增长率达41%，预计公司07、08年每股收益分别为0.66、0.90元。在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位，因此我们维持对公司“强烈推荐”的投资评级。
　　月份公司销售面积62.6万平方米，销售金额46.1亿元，同比分别增长61.3%和101.3%。公司结算面积53.0万平方米，实现结算收入40.6亿元。公司实现营业收入41.14亿元，净利润6.12亿元，同比增长78.56%、49.27%。季度末，公司尚有126.5万平方米已销售资源尚未竣工结算，签约金额合计约100.8亿元。公司1季度每股收益为0.14元，与我们的预期基本一致。
　　按照公司既定的3年发展策略，2007年公司将进一步增加1000万平方米左右的项目资源。为此，公司将加大资源整合力度，以更高的效率来获取更优质的项目资源。1季度公司新获项目19个(包含上海恒大项目)，占地面积合计170.6万平方米，规划建筑面积合计292.9万平方米。
　　(600736)
　　我们认为，苏州高新年动态市盈率低于行业平均水平；在市场对地产股股价不断超越重估的情况下，绝对估值显示公司价值为14.92元，存在绝对低估；同时公司目前市值为59亿元，而项目存货的账面价值就已达53亿元。保守根据行业07年PE、06年PB水平及公司重估净资产值，我们认为公司合理价值在14.92―21.28元间，中短期目标价为18.10元。
　　以房地产开发和基础设施经营为支柱的发展战略，使公司已由单纯的园区基础设施开发成功转型房地产开发。地产已成为公司核心产业，另外，公司充分发展以污水处理为主的基础设施经营产业，预计污水处理业务在未来3―5年将保持30%的年均增速。公司目前土地储备较为丰富，可供未来至少3年的开发所用。苏州高新目前的土地储备为150万平米；目前在建楼盘和商业为170.2万平米，我们测算，这至少可保证公司未来3年的开发。
　　我们预计，公司07、08年业绩将进入持续快速增长时期，净利年增速逾60%。预计公司年EPS分别可达0.42元、0.68元。其中，住宅业务利润比重加大将使公司07年利润增速大大超越收入增长；而公司现有项目和土地储备大部分将在2008年以后结算，预计将使公司在08年迎来收入、利润双双快增的局面。
　　(000024)
　　我们预计，招商地产完成转股和定向增发后07、08年EPS分别为0.90和1.41元，公司2007年NAV价值约为27.54元。不考虑集团资产注入，短期内看A股估值基本合理。我们看好招商地产独特的业务模式、大股东的支持、西部通道建成对公司业绩的提升及对集团资产注入提供的可能性，且B股对A股有价差，对每股重估净资产的溢价更低，继续维持“A股推荐、B股强烈推荐”评级。
　　公司业务模式齐全，有完善的产业链和抗风险能力。目前，公司规划建筑面积的土地储备542万平米，并初步完成了地产业务的全国布局。公司持有的出租物业呈上升趋势，能获得稳定的租金回报，07年将增加出租物业为新世界广场写字楼项目。同时，招商局集团已经将招商地产明确定位为地产开发的统一载体，目前房地产开发业务在招商局所占比重为23%，利润贡献为11%，因此地产业务有待进一步发展，并能获得大股东的支持和承诺。
　　西部通道7月1日已建成通车，未来将极大地提升公司业绩和价值。从公司发展及大股东业务定位等出发，我们判断，西部通道的建成将为集团资产注入提供良好契机，预计最有可能置入的为蛇口地区的优质资产。
　　(600663)
　　我们认为，陆家嘴要在较长时间内保持租赁业务和房地产销售业务的增长，才能保证业务转型的成功。但我们看好大股东对上市公司业务转型的大力支持，以及陆家嘴金融贸易区在发展的同时给公司提供的长期投资价值。我们预计，公司07、08年每股收益分别为0.34元、0.41元，维持“推荐”评级。
　　公司现主要收入来源仍为土地一级开发中的批租收入。2004年起，公司主营业务结构开始调整，即主营业务由区域开发中的土地批租为主逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。目前，租赁业务和房地产销售收入已有一定增加。公司已经着重加大了房地产中租赁和房地产销售的业务比重。目前，所拥有的存量出租物业面积为18.3万平米，预计07、08年可租面积将分别达到26.2万、46.5万平米，公司还拥有建筑面积近50万平米的后续项目。房地产销售项目的储备，合计约56万平米，目前均处于项目的前期阶段。
　　大股东对公司的业务转型给予积极支持。公司已发布公告，合营子公司拟向大股东收购其持有的新上海国际博览中心有限公司50%的股权。而新国际博览中心这一优质资产的注入，预示着陆家嘴正式介入上海地区盈利能力最强的会展业务领域。　
　　(平安证券)
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