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交易所允许非上市民营房产企业发行公司债（附53家不合格房企名单）
近日上海交易所发布房地产公司债券审核新政，对房地产公司发行公司债细化准入门槛和分类管理。该新政适用于房地产公司的公募公司债和私募公司债。这也是继2015年1月《公司债发行交易管理办法》房地产公司债规模增长后的首次进一步细化规范。
一、明确房地产企业发行公司债的准入门槛
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二、在上述基础准入门槛通过后，交易所对房企进行分类综合指标评价进一步分类管理
分类指标有两类，一类是整体规模，包括（1）最近一年末总资产小于200亿元；（2）最近一年度营业收入小于30亿元；（3）最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负。第二类是流动性管理指标，包括（1）最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；（2）存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超过50%。
其中，整体规模中的总资产、营业收入和流动性管理指标中的扣除预收款后的资产负债率这三个指标属于主要指标。
根据上述五项综合指标，可以将房地产企业划分为正常类、关注类、风险类。触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标（含）以上的认定为风险类。如下表所示：
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三、关于房产企业发债后募集资金的使用限制
房地产企业募集资金原则上仅用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。合法合规的使用募集资金的用途主要是三个领域：1、是用于还贷：发行人须逐笔披露相关情况，且募集资金偿还银行贷款或其他债务后，债贷比例要求为发行人须保证偿还后的公司债、债务融资工具存量原则上≤银行贷款存量。2、是用于项目：首先要设立募集资金监管专户，这一点已经与各类资管计划、私募基金在募集阶段的要求保持一致，以保障募集阶段募集资金的安全性。其次，发行人要披露项目的基本情况、建设投资情况、资金来源情况，以及需要测算项目资金缺口和预计项目未来收益。第三是需要符合专项性的特定要求，比如保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应≥20%，其他项目应≥25%。3、是用于补充流动资金：发行人需要明确用款主体，并对流动资金进行测算，补充流动资金的规模不能高于所测算的新增流动资金额度，且需要在募集说明书中进行相关披露。
四、房地产企业在交易所发行公司债vs.在交易商协会发行债务融资工具的差异
最大差异在于交易所公司债对房地产企业的发行主体范围进一步拓宽，允许非上市民营房地产企业发行公司债，这类主体在交易商协会也无法进行融资的。
以下为交易所《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》原文：
关于房地产业公司债券的分类监管方案（试&&行）
《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《管理办法》）颁布实施以来，房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主，总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高，但随着经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐渐凸显。为合理控制房地产业的债券融资规模，防范市场风险，经会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。一房地产业公司债券分类监管的基本思路遵循“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的总体原则，充分考虑与交易商协会房地产业准入标准的衔接，在此基础上强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。具体如下：（一）基础范围。在交易商协会确定的准入范围基础上增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业；（二）综合指标评价。通过综合指标评价，将基础范围内的企业区分为“正常类”、“关注类”和“风险类”，对其中整体资质较好、偿债能力较强的企业进行正常审核，对整体资质稍差、偿债能力相对较弱的“关注类”发行人实施重点监管，对“风险类”的发行人，要求承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目。（三）监管应对措施。对“关注类”发行人实施重点监管，包括执行差异化的信息披露制度、要求提供增信措施、强化债券契约条款限制、强化募集资金管理以及强化中介机构核查要求等方面。对“风险类”发行人，原则上要求承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目。（四）募集资金管理。针对房地产业公司债券整体规模较大且发行期间较为集中的问题，应规范募集资金用途，引导发行人合理、审慎确定发行规模，主要包括明确披露募集资金的具体用途及测算依据、强化募集资金存续期监管等方面。
二房地产业公司债券分类监管标准
（一）适用对象分类监管标准适用于申报公开发行或非公开发行的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。（二）基础范围支持资质良好、主体评级AA[1]（[1] 对于私募债券发行人，可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告，不强制单独为此次发行出具评级报告。）及以上的房地产企业发行公司债券，发行主体原则上限定于：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法行为，或经国土资源部门查处且未按规定整改的房地产企业不得发行公司债券。（三）综合指标评价和遴选对基础范围内的房地产企业，通过综合指标评价的方式作进一步遴选。所选取的综合指标如下（指标选取的原则参附件1）：
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综合指标分为整体规模和流动性管理两个类别，其中总资产、营业收入和扣除预收款后的资产负债率触发数量较多，属于主要指标，扣除非经常性损益后净利润和存货于三四线城市占比触发数量较少，属于针对特殊情况而设立的补充指标。根据上述综合指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。根据对上交所164家房地产申报企业（截至2016年3月底）的测算，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。（四）分类监管的具体措施主承销商应按要求对拟申报房地产企业的综合指标进行尽职核查和专项说明，作为分类监管的重要依据。1.风险类房地产企业的监管措施对于风险类房地产企业，承销机构应当严格风险控制措施，审慎承接相关项目，交易所应当以适当方式与承销机构做好沟通协调，完善上市预审核（挂牌转让）工作程序流程。但此类发行人通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AA+及以上的，可按关注类企业进行审核。2.关注类房地产企业的监管措施（1）发行人应根据我会信息披露内容与格式准则、《监管问答》和交易所预审核业务指南等相关要求，对房地产业务相关事项作针对性披露，并对可能存在的风险作风险提示及重大事项提示。（2）发行人应结合报告期内业务规模、营业收入、现金流等因素，量化分析偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。偿债安排测算涉及现金流预测的，应提供明细及预测依据。主承销商应对偿债安排的可行性和测算依据的合理性进行核查并发表意见。（3）发行人原则上应对本次债券设置抵质押等增信措施，并在募集说明书和受托管理协议等文件中约定增信措施的具体细则，明确触发条件及相关责任人。（4）发行人应对本次债券增加契约条款，包括交叉违约和预期违约条款，并根据企业风险特征和承诺事项设置具有针对性的限制性条款。针对房地产企业重资产与高杠杆的特点，可参考采用的相关契约条款如下：a.限制性条款，通过防止公司信用质量下降从而为投资者提供保护措施：若最近一年末扣除预收款后资产负债率超过80%或累计公司债券募集资金规模（含公募和私募，包括已发行、核准未发行和在审额度）大于最近一年末净资产，建议发行人在募集说明书中约定债券存续期内有息债务总额不得增加；若最近一年扣除非经常性损益后的净利润为负，则发行人不得对外出让核心资产或对外进行大额投资等。b.交叉违约条款，避免发行人选择性违约：如发行人及其重要子公司因无法支付其他债务本息发生违约，则视同本期债券的违约。c.预期违约条款，若发行人存在可能无法按期兑付的情形时，如经营情况严重恶化或转移资产等，视为本次债券预期违约，可要求发行人提供担保或偿付债券本息，如发行人拒绝，则债券持有人可单方面解除合同，并要求发行人限期偿还债券本息。d.投资者回售选择条款：如发行人实际控制人发生变更，对发行人业务经营和偿债能力影响重大的，则投资者有权选择将其持有的本期债券的全部或部分按面值回售给发行人。（5）若发行人触发三四线城市存货占比指标，除应根据我会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求进行详细披露外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。主承销商应对发行人三四线城市业务开展情况出具专项核查意见，说明业务基本情况，项目建设投资及销售情况，对此的风险分析和判断等。受托管理人应完善存续期的持续信息披露安排。（6）主承销商应出具专项核查意见，说明推荐理由、尽职调查过程、主要核查工作、内核开展情况、偿债保障安排和存续期信息披露安排，以及对公司债券风险和偿债能力的分析和判断等，并详细列明若出现违约将采取的相关处置措施。（7）发行人应对已做出的承诺、未来的预测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。受托管理人应做出存续期受托管理报告的持续信息披露安排。
mark，我去搜下！这个债券，短时间稳的
三房地产业公司债券募集资金规模
针对目前房地产业公司债券整体发债规模较大的情况，有必要对房地产企业募集资金用途和规模的合理性作出规范，以限制整体发债规模为重点，增加募集资金规模的合理性测算，强化募集资金用途的严格要求，完善募集资金使用的存续期披露。房地产企业的募集资金原则上仅应用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。此外，对所有申报公司债券的房地产企业募集资金使用提出如下要求：（一）募集资金规模的合理性测算发行人应结合报告期内业务规模、流动资金敞口、未来发展规划及投融资计划、募集资金用途等方面，说明募集资金规模的合理性。若涉及现金流预测，应提供预测依据。主承销商应对募集资金规模及其测算进行核查，对募集资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。（二）募集资金用途的严格要求1.募集资金用于还贷。发行人应逐笔披露拟偿还借款或其他债务的相关情况，及各项借款或其他债务到期情况。募集资金偿还银行贷款或其他债务后，发行人的债务篮子应当保持适当分散，保持债券（包括债务融资工具）和银行贷款存量的合理匹配，募集资金用于偿还银行贷款的，在偿还后公司债券、债务融资工具存量原则上不高于银行贷款存量，以保持合理的债贷比例。2.募集资金用于项目。应符合如下要求：（1）应符合《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》的要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。（2）发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相关主管部门批准文件、签署的相关协议等。（3）应设立募集资金监管专户，约定存续期的监管机制和信息披露安排，并提供相应的监管协议。3.募集资金用于补充流动资金。发行人应明确用款主体，对流动资金进行测算，并在募集说明书中作出相关披露，解释说明测算选取增长率等指标的合理性。测算方法可参照银监会2010年发布的《流动资金贷款管理暂行办法》（具体测算公式详见附件2）。原则上，补充流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度。主承销商应对流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。（三）募集资金使用的存续期披露发行人应完善信息披露机制，在存续期定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况进行及时准确的信息披露。受托管理人应完善受托管理报告的披露机制，对募集使用等情况作出持续信息披露安排。
四与交易商协会做法的比较总体而言，通过上述分类监管安排，房地产业公司债券准入标准与交易商协会基本趋同。主要差异在于：（1）公司债券将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围；（2）公司债券更注重考察发债主体的综合资质（如财务状况，盈利能力、偿债能力等）；（3）公司债券通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。在发债主体范围方面，交易所将部分大型优质非上市民营企业纳入，比交易商协会的发债主体范围有所扩大。但公司债券通过综合指标遴选后，还考虑了企业整体抗风险能力，预计可发债主体数量与交易商协会基本接近。具体差异包括以下方面：（一）以选取优质大中型房地产企业为出发点，对交易商协会准入的房地产企业范围作进一步筛选交易商协会准入标准的定义范围较为宽泛，仅考虑发行人主体是否为AA评级、是否为上市公司或中央地方国企，部分主体AA评级的上市公司或国企整体资质一般或较差。但公司债券分类监管标准通过综合指标来选取优质大中型企业，相比交易商协会而言更加严格。
经选取2013年至今在交易商协会注册发行过债务融资工具的137家房地产企业为样本进行检验，结果如下（企业名单详见附件）：
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1）公司债券对上市房地产开发企业要求更为严格。在交易商协会已发行的上市房地产企业29家，根据综合指标评分，其中24家为正常类、3家为关注类、2家为风险类。3家关注类整体资质一般，资产规模较小，资产负债率较高；2家风险类整体资质较差，资产负债率很高，盈利能力很差，其中一家最新评级展望为负面。目前，上市房地产开发企业总共142家，其中符合交易商协会准入标准的房地产企业共69家。根据综合指标评分，该69家房地产企业中49家为正常类，19家为关注类,1家风险类，合计68家可在交易所申报发行公司债券。（2）公司债券对央企下属子公司要求更为严格。根据综合指标评分，交易商协会准入的国务院国资委下属16家以房地产为主业的中央企业均属于正常类，可在交易所申报发行公司债券。但16家央企的部分下属房地产企业可能会被归入风险类。例如上表纳入风险类的1家央企子公司深圳赛格股份有限公司，整体资质较差，总资产仅26亿元。对于这类央企下属房地产企业，公司债券要求央企母公司或其他相关方提供担保，才能按照关注类企业进行申报。（3）公司债券对省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业，要求更严格。根据分类监管标准，98家地方国有房地产企业中44家属于正常类，44家属于关注类，10家属于风险类。纳入关注类的44家房地产企业，主体评级基本为AA，总资产在200亿以下，营业收入在30亿以下。纳入风险类的10家房地产企业，整体资质较差，规模较小且资产负债率很高，其中两家最新主体评级为AA-。2.纳入部分大型优质非上市民营房地产企业相比交易商协会，公司债券新增纳入部分大型优质非上市民营房地产企业的发行人。3.公司债券审核标准体现区分度，审核监管具有针对性分类监管标准将房地产企业分为正常类、关注类和风险类。对于关注类企业，提出了更加严格的信息披露要求，并要求增设增信措施或契约条款、加强中介机构核查和责任等。
行情好，发债问题不大
五过渡期安排对于截至本方案下发之日尚未获得交易所上市预审核意见函的申请人，参照本分类监管标准对发行人进行综合评价。若发行人被纳入关注类，参照关注类房地产企业的监管措施；若发行人被纳入风险类，参照风险类房地产企业的监管措施。对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人，应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。& && && && && && && && && && && &公司债券部& && && && && && && && & 日
房地产业综合指标选取的原则
一、房地产企业综合指标的选取标准经研究，综合指标的选取充分考虑了房地产企业的基本特征，主要包括：一是整体规模。整体规模因素对房地产企业而言非常重要，规模较大的房地产企业具有较高的行业地位、较大品牌影响力和市场占有率，且在整体行业发展平缓期具有较强的抗风险能力；二是流动性管理。流动性管理是核心，房地产企业的流动性压力主要取决于企业现有资产负债表的稳健程度，以及存货的去化能力和稳定的现金回流。综合指标的选取及指标值的设定以上交所164家（截至2016年3月末）房地产申报企业为样本，具有较强的代表性。（一）房地产企业整体规模企业总资产、营业收入和净利润最能直接反映房地产企业整体规模，但考虑到部分房地产企业存在非经常性损益较大的情况，因此选取如下指标：1.最近一年末的总资产。上交所164家房企最近一年末的总资产分布如下：
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注：200-500表示总资产在大于等于200且小于500之间，下同。根据上述分布情况，选取最近一年末总资产小于200亿作为指标参数值，触发该指标的企业有65家，占40%。2.最近一年度的营业收入。上交所164家房企最近一年度的营业收入分布如下
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根据上述分布情况，选取最近一年度营业收入小于30亿作为指标参数值，触发该指标的企业有60家，占37%。3.最近一年度扣除非经常性损益后净利润。由于部分房地产企业存在投资性房地产公允价值变动损益较大的情况，因此加入扣除非经常性损益后的净利润作为衡量企业整体规模的一个补充项，能有效鉴别企业的实际盈利能力。鉴于该指标仅作为补充项，参数值应选取较为极端的情况，即最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负。上交所164家房地产企业中最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负的企业有15家，占9%。
（二）房地产企业流动性管理房地产企业对资金规模要求高，一般企业均高杠杆运作，若市场环境或发展趋势恶化，在高杠杆运作情况下若不能达到有效的资金回流与运转，企业风险将逐渐增加。因此，资产负债率和存货的去化能力最能体现企业的整体流动性管理情况。考虑到房地产企业普遍存在金额较大的预收款项，所以选取扣除预收后资产负债率作为衡量企业流动性的指标。存货的去化能力是针对目前区域分化严重，三四线城市去库存压力较大的情况来反映企业流动性风险的补充指标。1.
最近一年末扣除预收账款后的资产负债率。上交所164家房企最近一年末扣除预收账款后的资产负债率分布如下：
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根据上述分布，选取最近一年末扣除预收账款后资产负债率超过65%作为指标参数值，触发该指标的企业有50家，占30%。2.最近一年末存货于三四线城市占比。三四线城市主要指除直辖市、省会城市、计划单列市和部分经济发达城市外的中小型城市。因此，选取存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）和土地储备于三四线城市的占比超过50%作为衡量企业存货去化能力的指标参数值。二、房地产企业的分类监管标准（一）关注类房地产企业的划分标准综合指标中单个指标所涵盖的内容具有局限性，不能完全体现企业整体状况。但任意两项指标触发，则能反映出企业整体规模较小，或流动性管理较差，或整体规模和流动性管理都存在不足之处。对于这类企业，在审核中应重点关注。若任意三项指标触发，则反映出企业不仅整体规模较小而且流动性管理也较差。这类企业风险较大，仅纳入关注类还不够。因此，关注类房地产企业的划分标准为触发两项指标。根据对上交所164家房地产申报企业的测算，触发关注类的企业有37家，占23%。关注类主要为整体资质一般、评级为AA的房地产企业，其中一部分整体规模仍较大，但存在如资产负债率较高等情况，另一部分整体规模较小，但流动性管理尚可。（二）风险类房地产企业的划分标准根据前述分析，若综合指标中任意三项以上（含三项）指标触发，则反映出企业不仅整体规模较小而且流动性管理也较差。对于这类企业，应纳入风险类，在审核中应建议承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目，防控行业整体风险。根据对上交所164家房地产申报企业的测算，触发风险类的企业有32家，占20%。风险类主要为整体资质相对较差、规模较小、盈利能力较差的房地产企业，总资产基本都在200亿以下，大部分没有主体评级，扣除非经常性损益后的净利润很少或甚至为负。（三）正常类房地产企业的划分标准若综合指标中仅一项指标触发或没有触发，则纳入正常类。根据对上交所164家房地产申报企业的测算，正常类的企业有95家，占57%。正常类主要为整体资质较好、规模较大、盈利能力较强的房地产企业，总资产基本都在200亿以上，营业收入基本都在30亿以上，评级在AA+及以上的有46家，占全部评级AA+及以上企业的92%。
三、分类监管标准的检验
选取上交所164家房地产申报企业作为样本，根据上述基本准入要求和综合指标评价，检验结果如下（企业名单详见附件）：
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据上表所示，符合“基本准入要求+综合指标评分”分类监管标准的房地产企业共计99家，其中74家为正常类，25家为关注类。相比交易商协会，交易所分类监管标准的特点如下：（1）按照交易商协会的准入要求，有97家房地产企业可以发行债券融资工具，但交易所分类监管标准引入综合指标评价，其中12家企业属于风险类，承销机构应审慎推荐。这类企业整体资质较差，资产规模较小，盈利能力较差，扣除非经常性损益后净利润普遍为负。（2）交易所分类监管标准增加了中国房地产业协会排名前100的非上市民营房地产企业或其下属主要房地产公司，并通过综合指标评价后，符合申报发行公司债要求的企业仅增加8家，其中6家为正常类，2家关注类。这8家企业整体资质较好，平均总资产352亿元，平均营业收入73亿元。（3）不符合基本准入要求的房地产企业共54家，根据综合指标评分，整体资质一般，主要以关注类和风险类为主（正常类21家、关注类12家、风险类20家）。
地产业发行人营运资金需求测算公式
发行人营运资金需求可参考如下公式：营运资金量=上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1+预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数新增流动资金额度=营运资金量－发行人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金其中：营运资金周转次数=360/(存货周转天数+应收账款周转天数－应付账款周转天数+预付账款周转天数－预收账款周转天数)，周转天数=360/周转次数，应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款余额，预收账款周转次数=销售收入/平均预收账款余额，存货周转次数=销售成本/平均存货余额，预付账款周转次数=销售成本/平均预付账款余额，应付账款周转次数=销售成本/平均应付账款余额。
交易所申报房地产企业中符合基础范围要求的企业
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这样一来又有钱拿地了？
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　　9月4日，网上传开了关于房企中票发行的消息，并展开了议论。据从权威渠道获得的相关信息，网上所传并不完全属实。其中对于发债房企的要求有所变化，发债房企的资质要求中，添加了未受到国土资源部、住房和城乡建设部等监管机构的处罚记录及造成严重社会负面的事件出现的要求。对于发债房企，除此前网上资料显示的上市公司的要求外，还明确提出其上市板块需为“A股”，并且对其主体评级状况亦有所要求。　　具体而言，认定标准上，什么叫房地产企业？并非传言中的三条标准满足任意两条即为房企。而是明确指出发行人房地产业务的营业收入比重大于或等于50%的为房地产企业，对于没有一类业务营业收入比重大于或等于50%的发行人，若其房地产业务的收入和利润均在所有业务中，且均占公司总收入和总利润的30%及以上的亦被认定为房地产企业。& & 房企中票发行资质用途有要求 建议企业优先选择　　募集资金用途方面，知情人士还表示，权威信息与网上资料相比，去掉了“普通商品房开发的面积要占到项目总面积的70%以上”的要求，“执行起来应该很快，近期就会开始操作”。　　发行时间上，由于大多数上市房企此前均未有过发债经验，因此估计需要大概两个月时间评级及一个月的审批流程，预计银行间笔房企发行债券将在今年年底推出。而据知情人士透露，本次交易商协会还为单独一个行业发债制定了独立的发行信息披露表格体系。　　由于设置了A股上市及评级门槛等要求，市场人士表示，能够满足银行间市场发债要求的房企数目将较为有限。　　募集资金不得用作土地款　　在对房地产限价政策及国内融资渠道受限的背景下，房企此前几年普遍通过海外发债及非标方式进行融资。　　中原地产研究统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模56.6亿美元，环比下滑幅度为40.79%。此外，从万科[简介 动态]等10家标杆房企国内外融资的表现看，7月份融资额度50.37亿元，环比下降63.74%。　　而在银行间市场，此前只允许保障房等民生项目进行发债融资。　　根据交易商协会数据，截至2014年6月末，共有16家企业累计发行391.3亿元保障房建设债务融资工具；累计有北京市、青海省、江苏省等14个地区30家企业发行38期总额896.575亿元保障房定向工具，对应支持超过51万套保障性住房建设；保障房定向工具注册余额182亿元。其中，陕西煤业化工集团有限责任公司5月12日发行的15亿元中期票据，是以公募形式发行的保障房类债务融资工具。　　但今年由于一系列监管政策调控及宏观经济变化，房企的融资境况也发生了变化。一位接近监管层的人士表示，出于“惠民生，稳增长”考虑，从保障性住房发债到普通商品房发债的政策是符合央行及协会一贯的政策精神延续的。“央行4月专门开了关于住房维稳的会议。对于保障性住房建设，央行和协会一直有相关的支持性政策。”　　上述接近监管层的人士还指出，本次银行间市场房企发债的合规性是比较高的，前期试点较为谨慎，要求发债房企在境内A股上市，且在国内一、二线房地产市场占比较大。　　而目前房地产企业中资金匮乏的主要是中小型企业，需要救市的项目也主要集中在三、四线城市，“银行间市场发债本次细则出台之后，将有利于优质房企降低融资成本，对于整个房地产企业的并购整合也会有一定推动作用”。　　在发行主体的资质要求上，记者获取的信息中交易商协会要求发债房企房地产销售业务应以中小户型普通商品房为主；未来主营业务仍以普通商品房为主。并指出发债房企应积极参与棚户区改造、保障性住房、自住商品房建设。　　资金用途上，权威消息是明确指出于房屋建设开发，不得用作土地款等其他用途。上述接近监管层人士还表示本次募集资金将采取专户资金监管模式，并提供相应的资金监管协议，以“保证在确定是商品房之后，才能把钱投进去，避免资金被作为他用”。　　有业内人士表示，此次对于银行间市场发债房企要求不存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为的要求其实是非常严格的要求，因为此类违规在房地产行业是非常普遍的。　　该人士还表示，房企在银行间市场发行债务融资有利于其降低融资成本、缩短融资链条。且从信息透明性和合规性来说，银行间市场发债的优点也比较突出。　　建议企业优先选择中票　　据了解，对于本次银行间市场房企发债融资的产品类型，交易商协会“建议企业优先选择公开发行中期票据的方式”。　　对于发行中票进行融资的优点，中金公司表示中票具有期限较长且融资成本较低的特点，“一般中票发行期限在3-5年左右，明显长于银行/信托融资久期2-2.5年的水平，而且发行利率区间一般在基准利率下浮10%到上浮20%之间，低于A股地产公司平均的综合融资成本，有助于地产企业调整偿债结构及降低融资成本”。　　中金公司报告中还显示，2014年以来已有地产企业发行中期票据的先例。投资性房地产类的陆家嘴在2013年12月即获准注册50亿中票，2014年5月发行其期中票，而该方案曾于2012年10月被公司董事会决议通过；以商品房销售、商业物业销售为主业的世茂股份2014年2月底也曾获准注册50亿中票，2014年4月及8月分别发行了两期中期票据。　　除发行中期票据，国泰君安债券分析师徐寒飞还指出，2014年以来房地产债券融资放开的迹象已经十分明显，陆续有一些非保障房背景的房地产企业发行公司债甚至可转债。如早在7月23日，民营房地产江苏新城就发行过20亿元公司债；8月26日，福星发行16亿元公司债。更早前的7月18日，冠城发行18亿元可转债。徐寒飞还指出，市场对于房地产融资开闸的反应明显还比较迟钝，前期发行的这些中票和公司债的需求情况并不好，发行利率普遍维持在较高水平。　　除了本次银行间债市为部分符合条件的房企提供融资渠道，交易所市场在此前亦有动作。今年4月以来，证监会陆续审核通过了4家房地产公司关于发行公司债券的申请。　　江苏新城地产股份有限公司7月28日公告称，已公开发行债券总额为人民币20亿元，票面利率8.90%。此次发行债券筹集资金将用于改善债务结构、偿还银行贷款和补充流动资金。　　此单债券亦是继2009年国内债券融资暂停之后，房企发行且募集资金未用于保障房的公司债。而除新城地产外，另外三家获得交易所发债资格的房企分别为天津市房地产发展（集团）股份有限公司、卧龙地产集团股份有限公司和重庆渝开发股份有限公司。　　有债市法律专家表示，从风险防控的角度出发，放开房企融资是“开正门，堵偏门”的表现。而对于银行间债市而言，房地产企业发行债券，可以增加直接融资的数量，以更透明化的债券取代贷款、影子银行产品等非标产品。　　上述专家还表示：“房企在资本市场进行正常融资，是一种去行政化行为。房地产企业，作为企业的一种，在资本市场进行融资，是其正常的需要。这与新一届政府对房地产市场逐步市场化和法制化的作法（如逐步取消限购、采取登记制度）一脉相承。”　　原标题：房企银行间发债谨慎放开 首单或于年底现身　　新闻来源：凤凰网
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