“租售同权”将获立法保障 推广在望
发布时间：日 17:01　　阅读: （）次　　 信息来源：经济参考报
26日，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。业内人士表示，“租售同权”或“租购同权”概念的正式提出，进一步凸显租赁在住房供应体系中的重要性，立法完成后“租售同权”或进一步推广。中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，租购并举是房地产长效调控的政策之一，这一政策预期肯定有利于提高租房者权益，稳定租赁关系，增加租赁房源，有利于房价的稳定。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也认为，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措，增加房屋租赁市场的有效供给，能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，更好地满足城镇居民，特别是“新市民”的住房需求。住建部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，我国城市租售比悬殊，因此对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨。所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。值得注意的是，康俊亮指出，从提出到落地成为普惠百姓的重要政策，需要靠部门合力，单靠房屋主管部门无法解决附加于住房的户籍、学位、社会保障等差异带来的不同权问题。也有业内人士表示，为了避免给公共资源供需造成更大压力，应多方面进行改革。例如规定租期年限，以及提供租房缴税凭据，以防假合同争取入学名额等。(记者 梁倩)
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楼市长效机制远不止“租售同权”
发布时间： 05:52来源：全球财经投资专家字号：
中美双方在首轮中美外交安全对话期间达成的有关共识
　　我国楼市多年来屡调屡涨的经历表明，在投机需求膨胀和货币流动性过分充裕的不变情境下，以控制房价为核心的楼市调控政策很难见效。政策严厉时，房价上涨暂歇；调控政策一放松，房价就加速上涨。这样的调控并没有改变市场对楼市前景的预期，以及市场对楼市存在的各种客观需求。特别是当楼市成为各种投资、投资需求出口，甚至成为“典藏”等另类投资的出口时，在货币过分充裕的情况下，市场对楼市的需求几乎是无限的，而房价的过快上涨给金融体系和整体经济的稳定都带来了巨大的潜在风险。 转自：散户吧
　　笔者认为，支撑这些年来我国各地楼价持续上涨有这样四大基石：城乡土地二元结构、单一的楼市供应、过低的持有成本和过多的货币。以此而论，租售同权的改革措施，改变的是我国楼市过往一直未有改变的“单一供应”状况。
　　城乡二元土地结构，是指我国土地分为集体和国有两种类型，只有国有土地才能进入市场，且只是使用权。土地进入流通环节的第一道程序，是集体土地的“国有化”――土地征用。在建设型体制下，决定了土地成本只能是单向的运动，地价只能涨不能跌。单一的楼市供应，是指我国以自有住房为主的住房供应体系，它不仅指有形的住房供应结构，更大程度上是基于文化、习惯、法律所带来的居住实现方式单一。比如，外来者在其工作、生活的城市，若没有自有住房，他们的安定感和社会地位是无法获得满足的。拥有自有住房，是当前中国社会拥有体面生活的必要前提。过低的持有成本，等价于没有物业税。毕竟，没有物业税，意味着拥有住房的当期成本为零，这使拥有多套住房者没有动力发挥房屋的使用价值，甚至有大款出手买断整个小区上百套住房，然后坐等涨价而不出租。过多的货币，主要是货币存量过分充裕。就货币存量和GDP的比例而论，显然我国货币已过度深化。货币过度深化局面形成后，除非发生危机式的强力“出清”，否则中短期内想要有显著的改变，几乎是不可能。
　　而在此前的多轮楼市调控政策中，以上决定房价单边涨价的四个基石可说都未被触及。“限购”、“限贷”并不能改变需求，只是约束了需求的实现形式，所以市场出现各种应对措施也就不奇怪了。而增加土地供应，也并未改变土地一级市场垄断下地价易涨难跌的局面。从去年下半年开始，房地产投资放缓、基建投资力度加大的投资局面所引发的讨论持续不断。然而，现实的情况则是，降杠杆、去库存挤掉的是房地产市场的局部泡沫，并未造成整体房价的快速下降，反倒是对基建投资资金来源压力的担忧日渐增加。
　　因此，楼市长效机制的重心，是要在改变楼市的需求方面着力。
　　当前的楼市政策着力点，首先体现在租售同权上。7月，广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，首开“租售同权”先河。随后，住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。市场认为，“租售同权”将化解部分购房压力，对楼市需求产生较为持久的影响。
　　细加剖析，我国房地产市场的矛盾主要集中在两个方面：一是投机性比重过高；二是高房价大大挤压了其他行业。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，如今的楼市显然已迎来长期性拐点，未来成交量再上升的概率并不高。
　　央行上周发布的《中国区域金融运行报告(2017)》就建立房地产长效机制，提到了明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划，将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，稳定预期，可探索建立和完善土地当量制度，通过交易在全国范围实现综合占补平衡，提高土地在全国范围内的集约利用；完善中小城市发展基础，加强住房金融宏观审慎管理，积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。显然，楼市长效机制也是个系统工程，而“租售同权”仅是在改变楼市单一供应方面下工夫。长效机制要见效，还需在多个方面齐头并进。就目前而论，楼市长效机制的第二个变革，应该是“改变极低的拥有成本”――即出台物业税。全国两会已多次提出了物业税的发展方向，财税体系也已作了先期的调查和研究，部分城市已试点了不完全物业税。租售同权，改变的是单一住房供应体系，产生的效果就是楼市需求的分化；物业税增加了持有住房的成本，在挤出投机泡沫的同时，更提高了全社会资源的使用效率。 转自：散户吧
(小编：散户吧)
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市场有风险 投资需谨慎　　一年一度的博鳌房地产论坛又开幕了。今年以来，中央以“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大分类调控力度，地方政府“因城因市施策”；与此同时，房地产的长效机制也正在建立中，商改住、租购同权等一系列问题都引起了业内广泛关注。　　在这种背景下，房地产商、经济学家们会怎么看待市场？《每日经济新闻》记者为您整理了今天的亮点与干货，最全面最有料的讯息，就看这个！　　“租售同权”会怎么影响你的生活？ 　　“如何建立房地产的长效机制”，回归房子的居住属性是本次论坛最为令人瞩目的话题。　　多位房地产商、专家学者在论坛上均呼吁应该发展租赁市场。住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出，人口净流入量大的城市要增加住宅用地和公共租赁房的供应，如北京、广州、成都、武汉等城市都出台了《加快发展租赁住房的意见》，未来租赁市场将会有比较大的发展。　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮也表示，房子用来住的在经济学上的意义是调动存量资源，充分利用资源，从而提高存量资源的利用效率。　　▲中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮 　　他认为，充分调动资源的一个方面即是，加快发展租赁市场，未来租赁市场的发展包括由一些央企长期持有成为租赁型企业的方式，也包括通过个人持有，通过市场化的方式满足租住需求的模式。　　（）业协会首席经济学家巴曙松在谈及楼市调控的长效机制时也提到，要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，盘活现有存量，增加房源供给，不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市，加快流通，以及发展租赁。　　在大力发展租赁市场的背景下，房价的走向会如何？链家研究院院长杨现领在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，租赁市场和购房市场是独立的市场，针对的是不同人群。租赁的人口大部分是年轻人，这些人的需求就是租房，需要在租房市场停留比较长的时间。其次，房价和租金的决定机制不一样，房价的决定机制是和供需关系等相关的，但是租金的决定机制是收入，不会因为政策等变动租金支出增加，所以租金是稳定的。　　▲链家研究院院长杨现领 房地产企业会活得很艰难吗？ 　　在土地规则改变和多元化浪潮的双重夹击下，开发商如何去寻求新的盈利模式？　　（）集团副总经理余英认为，未来仍然有很多发展的机会。他指出，现在住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿级别，多地推行了只租不售的租赁用地和租售同权的政策也落地了，使得房地产住宅资产管理的未来前景可能会超过我们的想象。　　▲保利地产集团副总经理余英 　　余英也强调，“我们做房地产的不存在转型，保利地产只会做地产，不会做别的。”　　旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中指出，以前是站在今天要看懂明天，但现在很难看得清楚明天，因而要从“今天看后天”，进而“站在后天来看明天”，从而更好地把握明天。　　在这种逻辑下，林中认为房地产行业存在20周年长周期的变化，而目前行业正处在第一个长周期到第二个长周期的过渡阶段。未来20年不会出现房地产泡沫破裂。　　恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗也看好未来，他指出，“中国房地产市场很大，机会很多。”他也直言不赞同“去地产化”，原因是多元化发展在历史上没有长远成功的。　　多名业界人士表示，未来行业的集中度会进一步提升。中原集团主席兼总裁施永青称，未来开发商竞争激烈之后会形成合并，大房企的吃掉小房企的情况会越来越多，导致几个大型开发商的占比会很快上升，并最终超过50%。　　巴曙松也表示，这一次房地产调控力度空前，会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌，市场集中度将进一步提高。　　▲巴曙松(左一)与陈启宗(中)在讨论中 　　（）证券首席经济学家林采宜则认为，未来的开发商真正的出路是升级换代，它们将会会从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业。她同时也不看好房地产多元化的布局。“多元化是一个伪概念。世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好的，多元化做着做着都把自己做没了。”　　一句话精彩观点　　著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲：　　长效机制就是为了能长治久安，就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行。房地产税是楼市调控的一个长效机制，呼吁赶快实行。房产税实施后，房价不会暴跌。　　禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安：　　现在大家都追求土地储备，不追求盈利空间，不追求抗风险能力，这跟我们整个产业的引导有关系。房地产行业目前盈利空间已经降到跟制造业差不多了，甚至比制造业还略低。我想3年以后肯定会扭转过来，现在香港大家都很清楚风险在哪里。　　路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹：　　▲路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹 　　市场经济还是要绝对回归理性，以利润做主导，长期不赚钱还是要撤的。香港的开发商不管市场占有率多大，还是很稳健的，而且几乎是永远存在。在内地出去的(开发商)可能会有一些改变。　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷：　　未来的市场整体趋势是向下的。今年的市场会超过去年，但是明后年的市场蛋糕不会变得更大。在房地产市场将趋于平稳，平稳不见得就健康，但是等到长效机制出来，我们可能会再慢慢过渡到健康的时代。　
责任编辑：zqn
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