起底信达地产:财政部控股 连续圈地负债率达315%_网易新闻
起底信达地产:财政部控股 连续圈地负债率达315%
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（原标题：“怎么算都无法盈利”，财政部名下信达地产凭什么疯狂拿地？(组图)）
信达地产财政部控股金融巨头去年以来，信达地产在土地市场挥金如土，造就地王无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？信达地产（600657.SH），是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。负债率暴增信达地产的规模并不大，2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比房地产行业第一位的万科，收入不足后者的4%。虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长 93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。截至2015年年末，信达地产手上货币资金仅59亿元。全年，公司报告期内经营活动现金流量净额-43.46亿元，净利润8.13亿元，两者相差-51.59亿元。进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%，财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续，负债水平或将进一步上升。信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。钱从哪儿来？“我就是钱”，信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，方法总结为三种：通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。2014年，信达地产成立了专门的投融资部，以探索金融地产业务模式。公开资料显示，信达地产陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。产品设计上看，上述基金投资标的基本为房地产业务，可做成FOF基金或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别，但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产，而且数额较大。继续凶猛：今年投资目标提升四倍灵活的金融手段，给信达提供了充裕的资金储备。据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金！根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。目前业内颇为关心的是，以处置不良资产为主的信达，在地产项目运营方面的短板如何克服？对此，上述房企负责人透露，信达地产的模式，是金融地产，和传统的拿地开发不同，其在主要承担投资的角色，比如上海新江湾的项目，是和泰禾合作，在上海顾村以及杭州的项目，也在积极寻找合作伙伴。上述人士也表示，信达在选择合作伙伴，一要求对方入股，不能以代建模式加入，二则是对资质有一定要求，全国十强以外的开发商一般不做考虑。该人士透露，由于信达地产的土地成本控制和一般民营企业不同，近来的地王成本远高于市场售价，这对合作者的资金也提出了严峻的考验。“怎么测算都无法盈利”背后信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。上述克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。信达地产本身的开发能力有所欠缺，2014年，信达地产的净利润7.6亿，净利率15.7%，尽管利润率水平尚可，但是利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润124.4亿，净利率20.3%，不仅利润规模大而且盈利能力强，没有必要全力发展地产业务。在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。
而中国信达作为国内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。“资产荒”日益严重，优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强，反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景，而一线城市核心地 块则最具升值潜力，无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点，中国信达显然也深谙此道。信达地产如此“疯狂”夺地王，无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此，信达地产最终只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。
本文来源：澎湃新闻网
责任编辑：黄彦馨_NN5941
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序号姓名性别年龄学历职务序号姓名性别年龄学历职务1贾洪浩男60本科董事长,法定代表人,董事2丁晓杰男55--总经理,董事3潘建平男54本科副总经理4石爱民男50硕士副总经理5张宁男51本科副总经理,董事6惠新民男58本科董事7梁志爱男44博士董事8刘社梅男54博士董事9陈戈男48博士董事会秘书10霍文营男54本科独立董事11刘红霞女54博士独立董事12张圣平男52博士独立董事13黄凯男55硕士监事会主席,监事14李黎明男55本科监事15刘品女54本科职工代表监事16陈瑜男51本科总经理助理17俞杰男60硕士财务负责人
高管持股变动
日期变动人变动数量(股)结存股票(股)交易均价(元)董监高管与高管关系股份变动途径刘克承-4410--7.05监事为本人二级市场买卖
管理层简介
&贾洪浩性别:男学历:本科贾洪浩，男，汉族，1957 年 9 月出生，中共党员。1975 年参加工作，1982 年毕业于辽宁财经学院，获经济学学士学位，高级经济师。贾洪浩先生先后在国家机关、国有商业银行和金融资产管理公司从事经济管理、资产处置、经营管理等工作，具有较深的理论功底和丰富的实践经验。曾任中国建设银行黑龙江省分行研究所副科长，中国建设银行哈尔滨市铁路支行副行长，中国建设银行黑龙江省分行地方投资处处长、信贷一处处长、资金计划处处长，中国建设银行哈尔滨市分行副行长，中国建设银行黑龙江省分行行长助理，中国信达资产管理公司哈尔滨办事处副主任，中国信达资产管理公司重庆办事处副主任(主持工作)、主任，中国信达资产管理公司托管清算部总经理，中国信达资产管理公司上海办事处主任，上海分公司总经理等职。现任信达地产股份有限公司董事、董事长。年龄:60职务:董事长,法定代表人,董事任职时间:&丁晓杰性别:男学历:--丁晓杰,男,汉族,1962年8月出生,中共党员。1980年参加工作,1999年毕业于中央党校函授学院,高级经济师。丁晓杰先生先后在国有商业银行和金融资产管理公司从事投资管理、资产处臵、经营管理等工作,具有较深的理论功底和丰富的实践经验。曾任中国建设银行新疆石油分行行长,中国信达资产管理公司乌鲁木齐办事处副主任、主任,中国信达资产管理公司长沙办事处主任,湖南分公司总经理,中国信达资产管理股份有限公司天津分公司总经理等职。现任信达地产股份有限公司党委副书记。年龄:55职务:总经理,董事任职时间:&潘建平性别:男学历:本科潘建平，男，汉族，1963 年 5 月出生，中共党员。本科学历，毕业于沈阳工业学院，高级经济师。曾任青岛信达荣昌置业集团股份有限公司副总经理，信达投资有限公司企业管理部总经理等职。现任信达地产股份有限公司副总经理。
年龄:54职务:副总经理任职时间:&石爱民性别:男学历:硕士石爱民:男,汉族,1967年8月出生,中共党员,硕士研究生。1988年7月毕业于浙江大学土木工程系水利水电工程建筑专业;2004年2月毕业于同济大学经管学院,获得工商管理硕士学位;高级工程师、注册会计师、注册房地产估价师、注册监理工程师。先后在国有商业银行、金融资产管理公司及实业公司从事信贷、经营管理等工作。曾任中国建设银行山东省分行房地产信贷部副主任,建行济南经四路支行副行长,中国信达资产管理有限公司济南办事处投资银行部、股权管理部高级经理,青岛信达荣昌臵业集团有限公司总经理,信达地产股份有限公司运营管理部总经理、信达地产股份有限公司董事会秘书等职。年龄:50职务:副总经理任职时间:&张宁性别:男学历:本科 张宁，男，苗族，1966 年 11 月出生，中共党员。本科学历，毕业于中国人民大学，助理经济师。曾任上海立人投资管理股份有限公司总经理等职。现任信达地产股份有限公司副总经理。
年龄:51职务:副总经理,董事任职时间:&惠新民性别:男学历:本科惠新民:男,汉族,1959年11月出生,中共党员。1983年毕业于陕西财经学院金融专业,大学本科,经济学学士,高级经济师。惠新民先生于1983年7月在人民银行宁夏分行参加工作,先后在国家机关、商业银行、资产管理公司从事信贷管理、企业管理、资产管理、纪律检查等工作。曾任人民银行宁夏贺兰支行副行长,建设银行海南省分行信贷处副处长、办公室副主任、党委办公室副主任(主持工作)、脱钩办主任,中国信达资产管理公司海口办事处主任助理、副主任、纪委书记,中国信达资产管理股份有限公司海南分公司副总经理、纪委书记等职。曾任中国信达资产管理股份有限公司海南分公司副总经理(总经理级)、纪委书记。年龄:58职务:董事任职时间:&梁志爱性别:男学历:博士梁志爱:男,1973年出生,经济学博士,高级经济师。现任公司总经理助理兼研究发展部经理。历任昌泰公司人力资源部经理、公司研究发展部文员(中层正职)。2009年6月起任公司研究发展部经理。2012年4月起任公司总经理助理。现兼任信达地产股份有限公司董事、上海嘉融投资管理有限公司董事、江西嘉圆房地产开发有限责任公司董事。年龄:44职务:董事任职时间:&刘社梅性别:男学历:博士刘社梅,男,汉族,1963年5月出生,中共党员。1991年毕业于中国人民大学,获经济学硕士学位,2004年毕业于中国人民大学,获管理学博士学位,高级经济师,高级工程师。刘社梅先生先后在研究院、国家机关、房地产公司、非银行金融机构及实业投资公司从事科研、经营管理、证券投资等工作。曾任机械工业部综合计划司主任科员,中国浦发机械工业股份公司房地产公司副总经理,北京扬子公司副总经理,信达投资有限公司证券业务部副总经理、总经理,投资银行部总经理,信达投资有限公司总经理助理兼投资业务一部总经理,信达投资有限公司总经理助理等职。现任信达投资有限公司副总经理。年龄:54职务:董事任职时间:&陈戈性别:男学历:博士陈戈:男,汉族,1969年5月出生,中共党员,博士学位。1996年9月毕业于上海交通大学管理学院系统工程专业,获得博士学位;1993年7月毕业于上海机械学院系统工程专业,获得硕士学位。先后在国有投资管理公司、房地产开发企业从事投资研究、经营管理等工作。曾任上海信达立人投资管理有限公司副总经理、信达地产股份有限公司项目发展部副总经理(主持工作)、上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司副总经理、总经理等职。曾任信达地产股份有限公司董事会办公室主任。年龄:48职务:董事会秘书任职时间:&霍文营性别:男学历:本科霍文营,男,汉族,1963年5月出生,中共党员。1985年7月毕业于清华大学土木工程系建筑结构工程专业,工学学士,一级注册结构工程师。先后在国家设计研究机构、企事业单位从事设计与设计管理等工作。曾就职于建设部建筑设计院、华森公司等。现任中国建筑设计研究院(集团)建筑设计总院副总工程师、结构院院长、教授级高级工程师。兼任香港工程师协会会员、英国皇家注册工程师、教育部卓越工程师计划委员会委员、中国建筑学会资深会员、北京建筑大学硕士生导师。年龄:54职务:独立董事任职时间:&刘红霞性别:女学历:博士刘红霞,女,汉族,1963年出生。2000年7月毕业于北京工商大学会计系,取得硕士学位;2004年6月毕业于中央财经大学会计系,取得博士学位;2007年5月完成南开大学公司治理中心博士后研究工作出站;2007年-2008年期间在澳大利亚维多利亚大学作为访问学者。现任中央财经大学会计学院教授、博士生导师、博士后合作研究导师。兼任北京企业内控专家委员会委员、北京市高级会计师评审委员会副主任委员、北京市会计学会常务理事、北京市财政学会理事,并为金自天正(600560)、方大化工(000818)、南国臵业(002305)、新黄浦(600638)独立董事及审计委员会主任委员。曾获北京市教学名师、北京市优秀教师等称号,主要从事会计与财务管理教学和科研工作。年龄:54职务:独立董事任职时间:&张圣平性别:男学历:博士张圣平,男,汉族,1965年8月出生,中国国籍,中共党员。张圣平先生,2012年6月起担任本行独立非执行董事。张先生自2013年11月起担任广东水电二局股份有限公司(于深圳证券交易所上市,股票代码:002060)的独立董事,2012年1月起担任惠州硕贝德无线科技股份有限公司(于深圳证券交易所上市,股票代码:300322)的独立董事,于2014年7月起担任天津广宇发展股份有限公司独立董事,于2015年1月起担任信达地产股份有限公司独立董事、于2015年7月起担任郑州股份有限公司外部监事,自2015年7月起担任北京大学光华管理学院副院长、自2011年7月起担任北京大学光华管理学院党委委员、自2011年5月起担任北京大学光华管理学院高层管理教育中心执行主任,自2002年8月起担任北京大学光华管理学院副教授。此前,张先生于2000年7月至2002年6月为北京大学光华管理学院博士后,1987年7月至2000年6月历任山东大学经济学院助教、讲师、副教授。张先生于2000年7月取得南开大学经济学博士学位。年龄:52职务:独立董事任职时间:&黄凯性别:男学历:硕士黄凯,男,汉族,1962年5月出生,中共党员。大学学历,毕业于江西财经大学,江西财经大学研究生课程进修班,高级经济师。曾任中国信达信托投资公司深圳证券业务部总经理,中国信达信托投资公司深圳罗湖证券营业部总经理,深圳市建信投资发展有限公司总经理、信达地产股份有限公司副总经理等职,现任中共信达地产股份有限公司党委副书记。
年龄:55职务:监事会主席,监事任职时间:&李黎明性别:男学历:本科李黎明,男,汉族,1962年1月出生。毕业于北京市委党校经济管理专业,大学学历,会计师。曾任北京崇远投资经营公司财务管理部部长,现任北京崇远投资经营公司总会计师,兼任北京五洲全新医药有限责任公司、北京便宜坊烤鸭集团有限公司等企业董事或监事职务。年龄:55职务:监事任职时间:&刘品性别:女学历:本科刘品:女,汉族,1963年3月出生,中共党员,毕业于北京化工大学会计学专业,大学本科学历,高级会计师。先后在国有投资管理公司从事财务、审计管理等工作。曾任中国信达信托投资公司稽核审计部经理,信达投资有限公司审计部总经理,信达地产股份有限公司财务总监等职。曾任信达地产股份有限公司风险审计部总经理兼监事会办公室主任职务。年龄:54职务:职工代表监事任职时间:&陈瑜性别:男学历:本科陈瑜,男,汉族,1966年5月出生,中共党员,大学本科学历,工学学士,高级经济师。1988年7月毕业于上海交通大学海洋工程专业,先后在国有商业银行及房地产公司从事信贷及开发管理工作。曾任宁波中建房地产开发公司总工程师,中国建设银行宁海县支行行长、中国建设银行宁波市第二支行行长,宁波信达中建臵业有限公司总经理等职。现任信达地产股份有限公司产品研发部总经理。年龄:51职务:总经理助理任职时间:&俞杰性别:男学历:硕士俞杰，男，汉族，1957 年 6 月出生，中共党员。硕士学位，毕业于中国矿业大学，高级会计师。曾任华建国际集团有限公司副总经理、党委委员，中国信达资产管理公司合规管理部总经理等职。现任信达地产股份有限公司副总经理、财务负责人。年龄:60职务:财务负责人任职时间:
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07:31:48 来源: 澎湃新闻网(上海)信达地产财政部控股金融巨头去年以来，信达地产在土地市场挥金如土，造就地王无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？信达地产（600657.SH），是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。负债率暴增信达地产的规模并不大，2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比房地产行业第一位的万科，收入不足后者的4%。虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长 93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。截至2015年年末，信达地产手上货币资金仅59亿元。全年，公司报告期内经营活动现金流量净额-43.46亿元，净利润8.13亿元，两者相差-51.59亿元。进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%，财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续，负债水平或将进一步上升。信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。钱从哪儿来？“我就是钱”，信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，方法总结为三种：通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。2014年，信达地产成立了专门的投融资部，以探索金融地产业务模式。公开资料显示，信达地产陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。产品设计上看，上述基金投资标的基本为房地产业务，可做成FOF基金或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别，但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产，而且数额较大。继续凶猛：今年投资目标提升四倍灵活的金融手段，给信达提供了充裕的资金储备。据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金！根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。目前业内颇为关心的是，以处置不良资产为主的信达，在地产项目运营方面的短板如何克服？对此，上述房企负责人透露，信达地产的模式，是金融地产，和传统的拿地开发不同，其在主要承担投资的角色，比如上海新江湾的项目，是和泰禾合作，在上海顾村以及杭州的项目，也在积极寻找合作伙伴。上述人士也表示，信达在选择合作伙伴，一要求对方入股，不能以代建模式加入，二则是对资质有一定要求，全国十强以外的开发商一般不做考虑。该人士透露，由于信达地产的土地成本控制和一般民营企业不同，近来的地王成本远高于市场售价，这对合作者的资金也提出了严峻的考验。“怎么测算都无法盈利”背后信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。上述克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。信达地产本身的开发能力有所欠缺，2014年，信达地产的净利润7.6亿，净利率15.7%，尽管利润率水平尚可，但是利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润124.4亿，净利率20.3%，不仅利润规模大而且盈利能力强，没有必要全力发展地产业务。在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。 & &而中国信达作为国内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。 & &“资产荒”日益严重，优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强，反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景，而一线城市核心地 块则最具升值潜力，无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点，中国信达显然也深谙此道。信达地产如此“疯狂”夺地王，无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此，信达地产最终只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。 分享到微信文明上网 文明发言 快速回复：删除发表回复 我知道了，下次不用再提醒
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你不如直接就说财政部在倒卖房子好了
---这条回复是通过手机发表的
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引用：以下是中华小V在& 11:22:30&发表的： 你不如直接就说财政部在倒卖房子好了中国最大的地主是谁啊
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引用：以下是中华小V在& 11:22:30&发表的： 你不如直接就说财政部在倒卖房子好了中国最大的地主是谁啊
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不明真相的群众！真相往往都是被胜利者掩埋！
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级别：六级士官
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上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块，由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得，溢价率高达306.53%！超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块，刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。扣除5%（7600㎡）的保障房后，该地块儿的实际楼板价达到38841元/㎡；若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），实际楼板价高达45427元/㎡。不过不知道为啥，总感觉这一次所谓的刷屏没有想象中那么猛烈嘛，可能是楼板价没有到非常高的程度。当然也有可能对类似套路的宣传方式也感到一点麻木了。所以今天就不聊土地了，聊聊这家开发商信达地产，他们最近做的几件事情非常蹊跷。百度百科上有关于信达地产的介绍，全文是这样的：信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。所以业内都有这样一句玩笑话说：别说央企国企有钱，信达什么都不是，但是他却是钱本身。不过，说实话，信达这家企业笔者以前还真不知道，直到去年的下半年的时候。2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王：广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王我们来看下信达疯狂的拿地行为。——2016年1月，这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录——日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，27200元/平的楼面价拿下，成为深圳新的住宅“地王”。——日 ，又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价，刷新上海地价新纪录。——日，信达在合肥以91.07%的溢价，楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。——上个礼拜，杭州总价地王就是信达创造，123亿，楼板价21576元/平米——然后就是6月1日……看到了趋势了吧，这哪里是在拿地啊？简直就是撒钱的节奏！但是更加诡异的是，这家企业在2015年之前，几乎都是默默无闻的开发三四线城市低端项目的。
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查了些背景资料：“这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发，共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。”有没有发现，前后的信达有着巨大的差别，差别大到好像不是一家企业。但是，哪怕是现在的一家企业，他们现在的一些行为也非常的不寻常。首先是布局方面，我们看到半年的时间里，信达进入的城市非常没有规律。作为一个之前一直在三四线城市开发的企业，想要进入一线城市是所有房企的目标，而且选择上海和杭州的节奏也很清晰，是想以长三角为基点作为正常的布局手段。但是布局杭州上海的同时，也布局了广州、深圳、合肥！这样的节奏有点让人摸不着头脑……第二个是姿态。杭州那块总价地王，本来是准备和万科联合拿地开发，但是到了最后举牌的时候，直接无视当初万科给的价格底线，硬生生的往上举。比万科当初预期的总价范围要超过十亿。我想好歹人家是专业的，对于地价的判断相对理性，你拿地这样的节奏已经不是自己有钱没钱了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了。不过信达好像无所谓，拿到地万科不和他合作，他转头和别人合作去了。更奇怪的来自第三个逻辑点：拿了地王喜欢找别人合作，自己是大股东，但是操盘全权交给对方。拿了地王找别人合作也情有可缘的，毕竟自己没有做过高端项目。之前拿的地块，一二线城市基本上都是选择和其他企业成立投资公司，然后联合开发（下图）。最为典型的就是上图里属于新江湾的那块地了。信达拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起来开发这块地。但是对于这个项目两家企业分别占多少百分比都是没有说的。网上找了下面一张图，比较好的解释了这个：很明显，这个项目的核心主题是坤瓴投资，占80%的比例，而坤瓴投资的80%来自信达，另外加上信达银泰的20%，所以这个项目实际上的大股东还是来自信达，而且是绝对大股东。但是项目的操盘这一块，包括产品规划，施工建设，后期销售这一块，全部都是由泰禾团队来进行。新江湾这块地的整体规划也出来了，其丑无比：做的真的跟棺材盒子一样。为了实现溢价率，做了标准的高低配的产品，通过别墅大量的偷面积来支撑后面要卖8万的价格。所以此时此刻，信达已经完全退缩成一个财务投资者。码字码到这里的时候我开始好奇了，既然信达无意真正的去开发操盘项目，那么为什么要拼尽全力去和大家抢地？就拿新江湾这块地来说好了，你信达直接投资给泰禾不就好了嘛，这样还能控制下地价，你的投入产出比可能还会高一点。那么为什么信达一定要创造一些地王给自己增加难度呢？把信达的背景再深挖了一下，有这样一篇文字很有意思：里面有这样一段文字：信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司大超过15倍。在过去的3年半时间里，信达的业务已经开始偏离这个模式。除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。这里释放了两个让人不安的讯号：第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产；第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。这个利率有多低？低到你想象不到（下图）。红色这条线就是信达借款利率水平，只有2%。其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很优秀很优秀的能做到4%。这样的财务成本才决定了信达可以这么任性可以去拿地的核心原因。这几乎不是支持你开发房地产了，基本上等同于送钱给你开发项目了。为什么金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢？一个可能的解释是，信达与财政部的紧密关系使其享有很低的信贷风险。换一句普通点的话来说就是：所谓的不良资产，也就是房地产其实并不盈利，能够产生盈利的是信达获得的异常低的资金水平。我们可以感受一下财政部往各个项目上输送的血液。以今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例，该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。也就是说，通过汇融沁誉这一夹层基金，信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金，共同开发旗下项目。信达地产出资7亿元，参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”，并表示此举“有助于巩固公司对华南区域的战略投资布局”。这个基金由中国信达发起，旗下的6家“信达系”公司参与其中，未来投资项目时将再下设子基金进行运作，主要针对深圳的特点，用于城市更新改造、房企并购、在优质地段拿地等。2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，据统计，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。还有信达投资的项目地图：对于投资以及金钱输送方向，几乎是没有逻辑没有方向没有标准的，但是就是铺设的面非常非常广。信达高速扩张还不仅仅在项目上，从他的企业杠杆率上来看也能看出一二。信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报，截止到日，信达地产的负债率高达83%，比2014年末的78%增加5个百分点；公司账上货币资金为58亿元，并负有高达240亿元的流动性负债，而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。2015年11月，信达地产第十届董事会第九次（临时）会议上，公司管理层表示，董事会于年初授予的40亿元“基金投资额度”在8个月内花掉20多亿元，额度内仅剩6.84亿元，因此申请追加至80亿元，用来进一步推进金融地产业务，以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。这一申请很快被通过，可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。写到这里，我们可以看到一些端倪：信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式——寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。所以，是不是可以理解为：现在的当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱。信达是流氓么？好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎。那么信达的底气哪里来的呢？
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应查查了 房地产那几年那么赚钱 钱到哪去了 查查查
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国企忙着抢地王 美日正联手越南印度狙击中国制造当中国企业尤其是国企在各地以巨资争抢地王的时候，美国、日本正在和越南、印度乃至更多的东南亚国家一起争抢中国制造业的市场份额。近日，一则日本最大的航运企业——商船三井在越南海防投资12亿美元扩建集装箱码头，三井认为制造业将加速从中国向越南等东南亚国家转移的报道，经中国官方媒体转发后引发巨大反响。这并不是危言耸听，不仅日本企业加大对越南的投资，很多中国制造企业也在将产能向越南迁移。面包财经翻查了若干上市公司财报发现：在美国日本等发达国家的协助下，越南、印度以及其他众多东南亚国家，正系统化的通过贸易、税收和土地优惠等各种策略“挖角”中国制造。 税收优惠+廉价土地：越南等国照搬中国招商引资套路 越南对外商投资的“优惠”政策力度相当大，一些曾经被中国地方政府娴熟使用的招商政策被越南、印尼、老挝等东南亚国家广泛使用。很多中国企业开始在越南享受曾经在国内享受或者没有享受到的优惠政策。税收优惠被当作“招商引资”的利器。前首富刘永好旗下的新希望（000876.SZ）年报显示：新希望在越南胡志明市的优惠税率为免征3年，减半征收5年；在越南河内的公司主营业务的所得税税率为10%，而当地的正常所得税税率为22%；在越南同塔享受的优惠是，从开始经营活动起12年内所得税税率为15%（正常税率为22%）。新希望在老挝的税收优惠为从盈利年度起免征5年所得税。中国当年与新加坡合作开设园区的做法也被越南所效仿。越南与新加坡合作在海防地区设立了“越南新加坡工业园”，园区内企业的税率相当优惠：所得税按10%征收，不足法定税率的一半；产品出口企业从获得年度开始，前4年全免，后9年减半征收，税率仅为5%。中国A股上市公司健盛集团（603558.SH）已经在越南设厂，并且正加大在当地的投资。在国内屡受“禁摩”政策打压的摩托车企业在越南受到礼遇。宗申动力的公告显示：在河内工业园企业的可以享受从实现利润当月起三年免征、七年减半的所得税政策。除了税收外，低廉的土地价格也成为越南招商引资的筹码。天虹纺织在财报中称：其位于越南广宁省的工业园区，土地面积超过6.7万平方米，原始价格仅为每平方250元。而且，这其中已经包括了向越南当地政府支付的费用、征地成本以及在地块上兴建基础设施的成本。除了越南之外，印尼、柬埔寨和老挝等东南亚国家，也都推行着各项优惠政策。纺织品企业鲁泰A称：“鲁泰（柬埔寨）享受3年启动期+3年免税期+1年优惠期的免企业所得税收优惠”。 中国制造成本急剧攀升 不迁移无利可图？中国制造企业纷纷去国外设厂与国内人工成本上升和税费负担重有很大的关系。鲁泰2015年衬衣生产费用中人工工资、折旧、能源、制造费用的绝对值都在上升。人工成本上升尤为剧烈。财报显示，2012年鲁泰衬衣费用中人工工资占比为29.35%，到了2015年攀升到39.10%；两年间占比上升了10个百分点。百隆东方在财报中称：“2015年是中国纺织行业深度调整的一年。国内企业面临棉花质量下降，行业存在产能结构性过剩，设备利用率低，产品库存高，资金周转困难；国内用工成本持续上升等诸多不利因素，国际方面，东南亚地区纺织业快速发展，并以其低成本的明显优势继续抢占中国纺织业份额”。制造业的竞争很大程度上就是成本与规模的竞争。对于低利润率的服装业而言，如此急剧攀升意味着如果不迁移将陷入无利可图的境地。 制造业加速迁移 中国出口应声而落 制造业向东南亚迁移的速度超出想象。A股上市公司百隆东方在越南的工厂2013年开始建设，去年越南工厂的纱锭生产能力就占公司全部产能的40%。财报数据显示，由于被认定为高科技企业，该公司去年在国内享受15%的所得税优惠税率，而越南的税率仅为10%。阿迪达斯和耐克的生产线也正加速离开中国。在香港上市的裕元集团（0551.HK）是全球最大的鞋类生厂商之一，去年的销售收入超过550亿人民币，其代工的品牌包括阿里达斯、耐克等主要运动品牌。2009年裕元集团在中国大陆的生产线占全球生产线的接近一半，但到2015年时中国大陆生产量占比仅剩25%，而在越南的生产量占比则高达42%，在印尼的生产线占比为32%，均超过中国。中国制造业向东南亚转移的快速转移已经在出口数据上体现出来，尤其是纺织和服装等劳动密集型产业。下图是面包财经根据官方统计数据绘制的中国服装、鞋类和纺织品等近年来的出口数据，各品类的详细数据可以在面包财经微信公众号（ID:mbcaijing）上点击“调阅”获取。统计数据显示，2015年这三类产品的出口额均出现近年来的首度下滑。三类产品出口总金额约3355亿美元，较上年减少约150亿美元。中国纺织服装行业在国际市场份额占比下跌的同时，东南亚和印度在国际市场的份额占比却在增加。统计数据显示，2015年孟加拉国纺织服装行业在欧盟的市场份额提升了1.80个百分点，2015年越南纺织服装行业在美国和日本的市场份额分别提升了1.08个百分点和1.55个百分点。2015年印度纺织服装行业在美国和日本的市场份额也都在上升。中国制造业的外移不仅仅局限在纺织服装等行业，一些科技含量较高的机电制造业也正在流出中国。中国的自动数据处理设备和零部件出口已经持续下滑，去年更是加速下跌。统计数据显示，2015年跌幅达到15%，此前两年的跌幅分别为1.7%和1.3%。就连华为所需要的很多零部件也已经转移到东南亚。任正非此前接受新华社专访时称“华为以前买这些零件，我们都是付人民币，到东莞提货，现在是付美金，到东南亚提货了”。任正非认为，中国当下改革开放的第一要务就是应该先把税减下来。 美日联手东南亚夹击中国制造 我们的国企在抢地王 很多企业在越南和其他东南亚国家的投资不仅仅是因为优惠政策和成本因素，欧美市场针对中国的贸易壁垒、东南亚国家丰沛的劳动力以及汇率等因素都是重要推手，中国日渐升高的成本，则加剧了这种转移。健盛集团在财报中披露，在越南投资建厂已经成为抵御纺织业贸易壁垒的效措施。目前中国向日本、澳大利亚、美国出口棉袜分别要被征收7%、5%和14%的进口关税，而越南向上述国家出口棉袜则是免征关税。尽管单个国家的人口和市场规模远小于中国，但东南亚国家尤其东盟国家作为一个整体拥有巨大的人口和市场规模，世界银行的数据显示，东盟十国有近6亿人口。人均GDP和基础设施也好过印度，庞大的劳动力人口，足以让中国的制造业在东盟落地生根。此前美国与亚太各国共同签署的TPP，越南等东南亚国家被认为是最大的受益国。2015年越南国内生产总值增长6.7%，高于越南政府制定的6.2%的增长目标，而主要驱动则来自于外国直接投资增长17%，创出145亿美元的历史新高。如果再加上印度，则中国制造业仅在亚洲就要面临长期激烈的竞争。2014年印度人口为12.95亿，有一半的人口是25岁以下，每年有上千万青年加入劳动力大军，人均GDP为1570美元，这与中国2005年的人均GDP很接近。印度总理莫迪此前在孟买举办的制造业博览会上高举“印度制造”的大旗，称“我们希望让印度成为全球制造业中心，我们正在全方位注重改善营商环境，我们也在简化营业执照、安全和环境审批等流程。”根据此前的报道，富士康已经有意在印度设立工厂，用于制造iPhone。当制造业面临国内外多种压力之时，中国一二线城市正在进入地王频出的时代，大量资金和资源被凝固在土地上。统计数据显示：今年以来，北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率地王数量高达113幅；这其中国企成为地王制造的主力军。一
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亏了算国家的，赚了算自己的，谁不去吵
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近期地王频现，拿下地王的都是央企国企。为何出现这样的情况？维持目前人民币汇率的压力很大，一旦汇率大幅下跌，投资房地产的金主将会出现踩踏性抛售以换外币避险，房价大跌银行风险陡增。地王频现就是要营造一种房价不会跌而且还要大涨的假象，以免在汇率大幅下调时出现抛售潮。总之，就是一个托。
级别：六级士官
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出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%持股就够买几套了，请论证哪个泡沫更大？
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