老公死后房子和孩子应该归谁? - 法制网法律问答
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老公死后房子和孩子应该归谁?
悬赏:0&-&提问时间:&-&解答数:6&-&浏览量:4876
能咨询点事吗？我的老公是鼻癌晚期，只有父亲和妹妹，我们夫妻俩有一套房子和6个多月大的孩子，房主是我的名字，他如果死后，请问那个房子和孩子应该归谁？
提问者：游客
如果你老公在生前将该房产进行处分的话，效力高于法定继承，如果没有处分，按法定继承，你取得其中的二分之一，然后再和其父亲和妹妹你孩子共同分割另一半，如果他父亲和妹妹放弃继承的话那就全是你和孩子的。孩子应当由你抚养，其他人只是代养关系。
积分:51025
回答时间： 12:06:57
怎么要和他妹妹平分另外一半？他妹妹是第一顺序继承人么？？
回答者：&-& 12:15:43
另外的二分之一房产，作为夫妻你也是第一程序继承人。他父亲与儿子是第二程序继承和。
回答者：&-& 16:53:46
首先，房子和孩子是不同性质的。
孩子是未成年人，而非财产更不可能是遗产，所以不存在继承的问题。根据我国法律孩子的抚养权应归妻子。因为丈夫不在了，妻子是孩子的法定监护人，孩子理应归妻子抚养。
而房子是财产，存在继承问题，即如何在各继承人之间分配的问题。丈夫留下的财产包括房子在内，若他没有遗嘱或其他处分行为，就应按法定继承处理。
其次，丈夫留下的遗产有哪些？就问题中提到的房子而言，有一半是丈夫留下的遗产，另一半是妻子的合法财产，不存在继承问题，也就是说房子的一半价值由法定继承人继承。
另外，根据我国《继承法》第十条，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”
具体到本案，第一顺序继承人是妻子、儿子和父亲，由三人均等分配房子的一半价值。妹妹是第二顺序继承人，无权继承遗产。比如房子价值60万，妻子、儿子和父亲就30万分配，一人得10万。如果儿子由妻子抚养，妻子就代儿子保管其应分的10万，就房子妻子仅需付给父亲10万元就了结了所有法律关系。
回答者：&-& 10:47:21
你取一半另一半你再和他父亲及你的孩子共同分割.
回答者：&-& 14:18:08
房子一半属于你,另一半由你和你的公公、儿子平均分割.你的儿子自然有你这一法定监护人进行抚养.
回答者：&-& 16:35:46
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丈夫死了,且丈夫的父母也死于丈夫生前,为什么妻子作为第一继承人过户丈夫的房子,子女都同意但还需要丈夫的兄弟姐妹签字？丈夫的父母先于丈夫去逝了难道也有继承权？于如后于丈夫死父母是有权继承的，但父母很早就离世了怎么不能代位继承？ 需要提供相关证据即可
1、儿子赔的30万归丈夫。 2、妻子的30万，其中属于办理丧事的丧葬费交通费的谁支付了给谁，属于父母抚养费的部分给父母。剩下的由妻女的父、母、丈夫、儿子平分各四分之一，儿子的那份归丈夫。就是说，父母一半，丈夫一半。 补充：父的抚养费＝
纯纯的爱恋
夫妻共同财产，丈夫父母先于丈夫去世的，不需要。
房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的
抚恤金除去了逝者的丧葬费后，剩下的将成为逝者的遗产。作为夫妻共同财产的房子，则属于者的一半产权在逝者逝去之日起将成为他的遗产。属于逝者的遗产将由他的合法第一顺序继承人继承：他的合法妻子、他的儿女、他的父母平均分配继承。另外，因
您好！很高兴为你解答！ 首先他的配偶，孩子，父亲都是法定的第一顺序继承人，都可以对死者的遗产依法继承。 你想问的是到底取消谁的遗产继承啊？如果妻子想放弃对老公的遗产继承，那是可以的；如果妻子想取消其他人的继承权，那是不可以的，除
先兑换现金支付治病所欠的债务。然后按第一继承人：儿子、配偶、前配偶平分，婆婆低些。如资不抵债也按这比例摊派还债。
根据《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 所以，按法律规定，配偶和父母是第一顺序继承人，配偶和父母都是有权对号码进行继承的，如果双方都要求要号码
有的，夫妻共有财产的房屋妻子也有一半产权，不管房屋登记的是谁！父母作为妻子的第一顺序继承人，与丈夫享有一样的继承权
首先要把丈夫的个人财产与夫妻共同财产分清，再把丈夫的个人债务与夫妻共同债务分清，对于丈夫的个人债务首先由遗产偿还死者的债务，遗产若有剩余，剩余部分再作分配。房屋抵押贷款可以用公积金吗_公积金_土巴兔问吧
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房屋抵押贷款可以用公积金吗
提问者：赵风华|
浏览：1338|
时间： 20:17:47
已有3条答案
回答数：22514|被采纳数：22
所有回答：&22514
不能抵押。
公积金贷款买的房子，在办理购房贷款时已经抵押给了公积金管理中心。然后由住房担保公司向公积金管理中心提供担保(叫“反担保”)，当贷款人不能按时还款时，担保公司按担保合同的约定、向公积金管理中心履行担保责任。
房产证的抵押有两种形式：一是直接将产证抵押给银行；二是房子产权已抵押，房产证在购房人手中，但产证后面的签注栏内注明了“该房产已设定抵押“字样，并在当地的房地产交易中心登记备案。当你用房产证作抵押想再次贷款时，贷款银行(金融机构)将要审核该房子是否抵押、产权是否清晰、有无权益纠纷等。所以，贷款买的房子，在贷款没有还清、抵押未撤销之前，不能做抵押贷款。希望能够帮助到您。
回答数：6958|被采纳数：5
guochichao
所有回答：&6958
不可以，住房公积金只能用于购买房产，而房产抵押贷款属于消费用途。
住房公积金的提取使用
《住房公积金管理条例》第二十四条
职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(二)离休、退休的；(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)出境定居的；(五)偿还购房贷款本息的；(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
依照前款第(二)、(三)、(四)项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
希望可以帮到您
回答数：14613|被采纳数：10
所有回答：&14613
你好，不可以哦，住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，银行受地方政府公积金管理中心的委托，向参加住房公积金制度的职工发放的，用于购买住房的购房按揭贷款。
而抵押贷款是将已具有完全产权的房产作为抵押物向银行借款，所借款项的用途必须是贷款银行规定的消费性用途，如购车、房屋修、企业经营等，并且按事先与银行约定的还款计划按期还款的贷款方式。
所以说，只有在购房的时候才能申请住房公积金贷款，抵押贷款不能申请公积金贷款。
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北欧简约、复古美式、大气欧式、清新地中海风，总有一款适合你！
一万套装修案例武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：&br&&br&整理了一下昨天的思路，觉的有必要把&b&流程&/b&放前面（&b&有贷款的流程&/b&，一次性付清的到第五步就结束了）：&br&&br&首先是&b&（步骤一）上网或去中介查看房源信息&/b&→→&b&（步骤二）&/b&&b&实地考察看房，确定购房意向&/b&→→&b&（步骤三）产权调查、&/b&&b&和房主商议合同细节&/b&→→&b&（步骤四）签订买卖合同&/b&→→&b&（步骤五）办理贷款手续、支付首款&/b&→→&b&（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割&/b&→→&b&（步骤七）领房产证&/b&&b&（卖方收到银行贷款）&/b&&b&、交易完成每月还贷&/b&&br&&br&&b&一、&/b&&b&去正规的网站和中介&/b&（步骤一要注意的）：&br&　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。&br&
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。&br&
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。&br&&br&&p&&b&二、&/b&&b&实地考察房屋情况&/b&（步骤二要注意的）：&/p&&p&&b&1、房屋自身建筑情况&/b&&/p&&p&
如房屋&b&户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具&/b&等，其中比较容易被忽视的是&b&下水道堵塞&/b&和&b&墙面渗水&/b&等问题。&/p&&p&&b&2、&/b&&b&房屋周边状况&/b&&/p&&p&
如&b&周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理&/b&&b&、街道居委会&/b&等。&/p&&br&&p&&b&三、&/b&&b&看房子产权是否清晰&/b&（步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&1、&b&看房产证&/b&（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点&b&：&/b&&/p&&p&&b&（1）有没有房产证。没有的直接PASS&/b&&/p&&p&　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）&/p&&p&
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。&/p&&p&&b&（2）看房主是谁&/b&&/p&&p&　　 卖方必须是房主，对他的&b&房产证&/b&和&b&身份证&/b&，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。&/p&&p&
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就&b&要和全部共有人签订买卖合同&/b&。只和其中一个或是几个签的无效。&/p&&p&&b&（3）看房屋有没正在贷款&/b&&br&&/p&&p&
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。&/p&&p&&b&2、看土地证&/b&&/p&&p&
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是&b&划拨地&/b&，&b&划拨地政府可无偿收回&/b&，这种情况就要注意，土地证上有注明&b&“出让”&/b&的，就是&b&出让地，就&/b&&b&对房屋享有较完整的权利&/b&。&/p&&p&&b&划拨地&/b&的房，&b&能无限期使用&/b&(政府不收回的话)&b&，但不能出售&/b&。要出售就&b&要缴纳土地出让金，变为出让地&/b&，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。&br&&/p&&p&
还有国人都懂的&b&70年年限，&/b&如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......&/p&&p&&b&3、去房管局核实以上情况&/b&&/p&&p&
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。&/p&&p&
顺便搞清楚你看上的二手房是不是&b&房改房、安居工程、经济适用房、&/b&&b&单位房屋。&/b&这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。&/p&&p&
再顺便问问70岁的房子怎么搞。&/p&&p&&b&4、看房子是否在租&/b&&/p&&p&　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。&/p&&p&
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。&/p&&p&
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“&b&买卖不破租赁&/b&”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。&/p&&p&
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！&/p&&p&&b&5、近期是否会拆迁&/b&&/p&&p&　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。&/p&&p&
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。&/p&&br&&p&先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻&/p&&br&&p&&b&四、交易前要注意的问题&/b&（也是步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&&b&1、看二手房的物管费用是否拖欠&/b&&b&：&/b&&/p&&p&　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着&b&全部承担这些费用&/b&吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：&br&&/p&&p&&b&（1）水费。&/b&&/p&&p&
要问卖家是否已付清水费，可以向他要&b&交房日上个月份已缴纳的水费账单收据&/b&。&br&&/p&&p&&b&（2）电费。&/b&&/p&&p&
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的&b&电费账单收据&/b&，你最好亲自查一下&b&电表&/b&有否&b&移动、改装、走表是否正常&/b&等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。&/p&&p&&b&（3）煤气费。&/b&&/p&&p&
同上，这些都要办好过户。北方好像还有&b&暖气费&/b&，我们没有，就写一起了。&/p&&p&&b&（4）电话、宽带、有线电视等。&/b&&/p&&p&
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。&/p&&p&&b&（5）物业相关费用。&/b&&/p&&p&
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。&/p&&p&&b&2、注意迁移户口问题。&/b&&/p&&p&
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。&/p&&p&
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。&/p&&br&&p&&b&五、签订合同&/b&&b&时的注意事项&/b&（步骤四要注意的）&b&：&/b&&br&&/p&&p&&b&1、合同的建立：&/b&&/p&&p&&b& 房管局&/b&大多会提供二手房买卖&b&合同范本&/b&并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，&b&卖方做了哪些改动&/b&，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。&br&&/p&&p&&b&2、约定付房款&/b&：&/p&&p&
一般有&b&一次性付款&/b&或者&b&按揭付款&/b&两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？&/p&&p&&b&3、确定交房细节：&/b&&/p&&p&&b&（1）&/b&&b&交房的时间和条件。&/b&&/p&&p&
时间好办，条件可以提哪些？比如&b&卖方要负责清空房间，整理干净&/b&等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。&/p&&p&&b&（2）&/b&&b&物业费、水电费等&/b&&/p&&p&
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。&/p&&p&&b&（3&/b&&b&）过户&/b&：&br&&/p&&p&&b&
①时间：&/b&确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。&/p&&p&&b&
②费用：&/b&过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。&/p&&p&
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。&u&“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱&/u&，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。&/p&&p&
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。&/p&&p&&b&
③&/b&&b&上证的人数&/b&：房产证上要写几个人的名字？&b&老婆、孩子的&/b&如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。&/p&&p&&b&
④&/b&&b&户口迁出&/b&：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。&/p&&p&&b&4&/b&&b&、明确违约责任：&/b&&/p&&p&
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：&/p&&p&&b&（1）&/b&合同上的时间必须都是&b&精确的日期&/b&，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。&/p&&p&&b&（2）&/b&&b&每项&/b&主要义务&b&都要有&/b&一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）&/p&&p&&b&（3&/b&&b&）&/b&定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下&b&违约方要承担&/b&&b&守约方主诉讼费、律师费等&/b&等各种花费。&/p&&br&&p&&b& 六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。&/b&&/p&&br&
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。&b&评估费&/b&一般是&b&千分五&/b&开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。&br&&br&&br&&p&结束，休息。&/p&
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刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧&br&————————————————————————————————————————&br&更新：&br&&br&&b&关于网上房价与实际价格的差别&/b&&br&网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。&br&&br&我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。&br&&br&有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。&br&&br&总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。&br&&br&&b&关于中介&/b&&br&在北京，几个大点儿的中介，&u&官方中介费都是总房价的2.7%&/u&，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。&br&&br&在带看房子之后，如果你有意向见房主，&u&有的中介会跟你收取意向金&/u&，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞?? 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚??&br&&br&————————————————————————————————————&br&&b&看房阶段&/b&&br&&br&房子情况：&br&&ul&&li&首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。&/li&&li&房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。&br&&/li&&li&如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……&/li&&li&和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。&/li&&li&房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。&/li&&/ul&周边情况：&br&&ul&&li&特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。&/li&&li&小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。&/li&&li&小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……&/li&&li&周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。&/li&&li&医院、学校、超市等生活配套设施有没有。&/li&&/ul&&br&&b&签合同阶段&/b&&ul&&li&查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。&/li&&li&确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。&/li&&li&明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。&/li&&li&确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。&/li&&li&和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。&/li&&/ul&&br&（写困了，大概就先这样吧……）
刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧 ———————————————————————————————————————— 更新： 关于网上房价与实际价格的差别 网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的…
更新！！破乎！破乎！手机打了好长好长一段儿草稿箱里没了，这是一篇含着热泪的更新（这更新不短，新宝宝们可以直接拉到下面看原答案，回头再来看更新会更明白点儿）：&br&&br&&br&有评论猜地区，答主不想在某乎碰到熟人，我想说看破不说破是美德。&br&有评论说脱离坐标谈地段是空谈，我想说哪儿都有市区、郊区、学区对不？有个小伙伴儿说北京还有天安门呢，哈哈哈哈……给他点赞！&br&还有的评论说踏空的追悔莫及，必然也有评论说逢低入手的幸福生活，答主真想和你们都握握小手儿……&br&&br&话不多说，开更怎样和中介交手，原则就是——卖房的找年纪大的，买房的找年纪小的！答主先说卖房（什么原因先不表，您看完就明白了），找资深的、名片上好几个星星的，或者直接找店长。我本人喜欢找有点生活阅历的大姐，有阅历的能根据你房子的特点找匹配的买家。二手房多少都是有缺陷的嘛，位置、户型、朝向、物业管理等等……资深中介看一眼儿你的房子就能说出个一二三，跟你一交流就能总结出卖点，推销的时候突出卖点，规避缺点或者反着说，比如朝北的说是夏天凉快。答主卖的两套房子找的都是这样能说会道的大姐。&br&&br&答主家郊区房一楼（采光一般），毛坯，面积大，店长大姐给找的是要落户的外地小夫妻做婚房用。毛坯便于装修，一楼面积大适合将来老人过来带孩子住，总价不贵适合刚毕业不久的外地夫妻。当时房地产行情低迷，我家房子挂了快一年卖不掉，店长大姐用火眼金睛找到了那个细分需求点，拉过来谈了一次，成了！&br&&br&我家老公房带新婚装修，采光好，面积小，厨房是个过道儿。所在区域是成熟老市区，很多老旧公房，老年人住户多。资深顾问大姐给拉来了这样的买家，本地夫妻小孩在附近上学，平时父母家搭伙，太小住不下，要找个吃完晚饭回去睡觉的房子。我家房子带装修直接能住，采光好对孩子有利，晒衣服也方便，厨房是个过道儿根本没影响，人家不做饭！面积小也不碍，父母就住附近不会过来住。而且面积小总价低，人夫妻经济条件确实一般。简直完美契合对不对？我那时已经看好要买的房子了，等着钱用，大姐领来了直接目标客户，迅速把房子给卖了，效率太高！&br&&br&那大姐不是一般人儿，前段时间还给我娘发信息，说是现在加入金融公司，要给我娘推荐理财呢。她一直保存着当初干中介时积累的客户信息，还记得谁是谁，我觉得她比我们行绝大多数客户经理都用心，够坚持够聪明，祝她在金融行业也混得好吧。当然，我娘也是厉害，也保存着多年前的卖房顾问大姐电话，对大姐名字也是脱口而出。话说我娘现在还在中介交流群里潜水，行情信息比我灵，也许大妈和大姐有的聊吧。我现在还记得当年大姐站在我家房子对买家振振有词又每句话都说到点子上的样子，作为卖家简直想当场跟她击掌！哈哈哈哈，说远了，扯回来扯回来。&br&&br&那么买房找什么样儿的中介呢，自然是要避开上面那种资深大姐咯，要不然她句句要害，你还觉得她说的对，结果住进去才发现一堆槽点。我家那两套房子自是也有好些缺点，中介大姐们都给巧妙避开了。所以买房前，功课要做充分不要懒，位置、户型、朝向、物业等自己先有个标准线，人生大事自己把握，怎可全权托福他人，况且还是要赚你钱的人。你不傻，别人就骗不到你，你专业，中介就能推荐你合适的房子。&br&&br&答主买房喜欢找年轻有干劲儿的、热情的、说话有条理的小哥顾问，有干劲儿的一般都追求业绩，谈中介费有空间，说话有条理的交流起来不费劲，找房效率高。答主买新区房子找的中介，一推荐就和我的要求差不离，报价也算实在不虚，他说是实价其实我一开始是不信的，结果谈判的时候，房东妈妈发火了，是真火，说不卖了，责怪中介把底线亮出去了，我这边还还价，差点谈崩掉。谈判中间，小哥把我拉出去，劝说我别还价了，要不然得黄。我必然不肯啊，这么大一笔钱一分不还怎么行，要不然你们中介少收点儿，打个折吧！小哥脸色很难看地答应了，说去请示领导。当然，最后是谈成了，中介费打折后少一万。&br&&br&这答案越写越长了，因为干货多哈哈哈哈，宝宝们看得开心就好，用得上就更好了。下次再写按揭贷款那些事儿吧，或者答主考虑出个系列文章，讲讲自己和身边儿人的买房卖房故事，老规矩，看赞看评论需求吧。现在答主滚去写调研报告了，银行业旺季火热进行中忙忙忙……旁友们，回见！&br&&br&～～～～～～～～～～～～～～含泪更新和原答案的分割线～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～&br&&br&原答案在此：&br&&br&哎呀呀，这个我要来答，自己前后置换过三次房，这么多年的经历印证了李嘉诚的说法，买房就得看地段！地段！地段！&br&&br&讲讲我的买房故事，跨度10年，跌跌撞撞才得出这个结论的，摔，都没有人教我！&br&&br&我第一次买房在郊区，那时候刚毕业年轻不懂呀，觉着不能为了供房就吃糠咽菜了，还要享受生活呀，交通便利，远就远点吧，结果10年过去我工资涨了10倍，这套房价只涨了一！倍！多一点！这是真的啊，哭！我心疼首付款！&br&&br&我结婚的时候住的是另外一套我爸妈的老公房，郊区房还是有点远嘛不想住，而且以后也没住，一天都没住过！我为什么要买它啊，哭！住不到半年，动了换房的心思，毕竟在银行上班，彼时房贷有点井喷的意思，就想着把老房子淘换淘换大。那时候房子一天一个价，房东鼻孔都朝天傲娇得不行啊，同时接待好几拨人，搞得和竞价一样！火速看房、看中、下订，然后卖房，花了三天全部搞定！&br&&br&看，我是不是英明又果断？&br&并不……&br&够果断但是不英明呀，战略是正确的，战术失败了！为啥？我又犯了老毛病，觉得不能为了供房就吃糠咽菜了，何况现在要供两套房。当时有两个选择，一个老市区高层拆迁安置房，一个新区边缘期房，算下来期房比安置房贵30万，安置房还有现成装修能直接入住，窗外有河景看，比老公房档次高多了，那就果断安置房咯！好吧，过去这几年，老市区逾老，新区升级成政府所在地，当年边缘变成了CBD，我就不说那个期房涨了多少倍了，反正我卖安置房的价格只比当初涨了0.5倍不到，算上利息成本，哎，我不说了。&br&&br&对嗒，去年我把安置房卖了，为啥呀，因为这么多年我总算开窍了，前年我在新区买房了，就是当年错过的新区，我又杀回去了，还是看了三天果断出手！出手前倒是筹划了很久了，虽然自己买房早，可是赚得少啊，那个不甘心，那个悔！时间拉回到大前年，那个时候银行不良高企，法院拍卖房子一直流拍，地产行情那个差！我想，那就换房吧，趁着价格还算良心，把远的、差的换了，即使房价继续跌，换房不亏。郊区房挂出去，结果快一年才卖掉，郊区房真难卖呀！郊区房卖了，把住着的安置房挂出去了，然后又是看房、看中，然而安置房还没卖掉，钱不够呀，那就借钱，感谢伸出援手的姑姐！凑够了首付款，这次打算吃糠咽菜了，为了住上好房子就辛苦一点吧，车子暂时就不换了。安置房一直到去年才卖掉，没错，难卖呀，户型一般、朝向不好、物业管理差，即使去年这种行情价格还是上不去。但是，新区的房子涨了好多呀，住得开心呀！&br&&br&所以地段，还是地段！其次是朝向，小区环境和物业管理，建造年份，开发商品牌效应。还有学区，婚房就尽量买个带学区的吧，顶级的买不起，次一点的也行，小一点也可以，避免两三年后再换。要说什么房不能买，郊区房咯，这类房，房价涨的时候，虚火旺旺的，投资客蜂拥，等房价跌起来，根本不是跌多少的问题，而是根本没人来接盘，卖不掉啊！&br&&br&关于朝向和户型，南北通透必须，朝南阳台必须，打开手机指南针定定位，别听中介瞎忽悠。一早就去，观察阳光照射时间，下午再去，看看太阳几时下山。不是正南就必然光照充足，这个受位置和外立面结构以及楼层影响很大！&br&&br&&br&还有，最重要的一点，有需求就买房，不论是单身想有个小窝啊，或者要结婚了，小孩要上学了，还是老破小不想住了想升级，只要动了买房的心思，那就迈开双腿去看，总能找到适合自己的房子。不论这时房价是跌还是涨，要知道，房子除了投资品的属性，更重要的是生活属性，租房和自有房的幸福度能比？对有刚需的人来说，最忌讳就是，嗯，现在房价这么高，我不能站高岗，等泡沫破了我再买。你要知道，等房产泡沫破了，经济也景气不了，搞不好还失业了，拿什么买房？更不要说，一观望，房价蹭蹭蹭上了天，这感觉就好比天天看着涨停板踏空啊，啥滋味你说？百爪挠心啊，说绝望都不为过！北上广多少这样一眨眼儿的爱恨情愁，好姑娘挥别知心爱人投奔了房子而去；好小伙儿当年没买房，现在回老家，告别当初同一起跑线现在买了房扎了根的小伙伴。&br&&br&一旦下定决心买房，买怎样的？简单，买自己能买得起的最好地段最贵的房子，或者超一点预算也没关系，千万不要贪便宜，追求性价比，买房没有性价比，那都是销售的话术！便宜的就是差，贵的就是好！不要低估了自己的努力程度，供房对进步的人生有正面激励作用！何况好房子好脱手，真有了变故退路还是有的。房子不是死的，是有价值的可以变现的固定资产，好房子变现能力也好，简直可以算作流动资产了。&br&&br&&br&下次再聊聊怎样对付中介，毕竟自己卖房卖房来回穿梭好几次了，中介对付房东和买家的面目还真是完全不一样呢，哈哈哈！还有银行按揭贷款那些事儿也可以聊聊，看赞看评论需求吧，手机打字儿好累啊，今天就酱吧！
更新！！破乎！破乎！手机打了好长好长一段儿草稿箱里没了，这是一篇含着热泪的更新（这更新不短，新宝宝们可以直接拉到下面看原答案，回头再来看更新会更明白点儿）： 有评论猜地区，答主不想在某乎碰到熟人，我想说看破不说破是美德。 有评论说脱离坐标谈…
题主问的是最赚钱的公司，那应该从利润的维度看更合适。&br&&br&以下是 &b&2015年&/b&全球&b&利润最高&/b&的&b&25家公司&/b&，利润从上到下递减&br&&img src=&/v2-4b1f215f1f1de_b.png& data-rawwidth=&712& data-rawheight=&815& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&712& data-original=&/v2-4b1f215f1f1de_r.png&&&br&这几家公司大致可以分为：&br&&br&1、&b&银行系&/b&：中国工商银行（利润：447亿美元）、中国建设银行（369亿美元）、中国农业银行（291亿美元）、中国银行（275亿美元）、美国富国银行（230亿美元）、国家开发银行（159亿美元）、汇丰银行控股公司（136亿美元）；&br&&br&2、&b&汽车系&/b&：丰田汽车公司（197亿美元）、大众公司（145亿美元）；&br&&br&3、&b&石油系&/b&：埃克森美孚（325亿美元）、雪佛龙（192亿美元）、中国石油（163亿美元）、壳牌（148亿美元）；&br&&br&4、&b&零售快消系&/b&：沃尔玛（163亿美元）、强生（163亿美元）、雀巢（157亿美元）；&br&&br&5、&b&科技电子系&/b&：苹果公司（395亿美元）、微软（220亿美元）、三星电子（219亿美元）、谷歌（144亿美元）；&br&&br&&br&&blockquote&&b&银行系&/b&的公司给我们讲了一个故事，叫背靠政府，借钱生钱。&/blockquote&&br&银行业主要靠什么赚钱？&b&存贷款利差&/b&。&br&&br&通俗地讲就是，隔壁老王拿了100块钱来我这里存，我承诺1年给他1.5%的利息，老王高兴地走了，转头我就把钱借给了老李，并让老李承诺1年给我4.5%的利息，这中间的3%就是银行的利润。&br&&br&是不是觉得很爽？银行五毛钱没出，转头就赚了3%的利润。&br&&br&谁都可以成为老王，但银行却不是谁都能当，因为&br&&br&&b&1、银行最初都是依靠政府和政权成立的&/b&&br&&br&中国银行的前身是1905年清朝政府成立的大清银行，是清政府支持下开设的官方银行，相当于当时的央行；&br&&br&建设银行的前身是1908年创立，后来被北洋政府支持而成为央行的交通银行；&br&&br&农业银行是1933年国民党政府成立的，用于筹措军费，也是当时的四大发钞行之一；&br&&br&工商银行成立的最晚，是1984年由中国政府将央行的个人与企业存贷款业务剥离出去而成立的。&br&&br&&b&2、四大行的崛起，跟国家特殊时段的发展分不开&/b&&br&&br&四大行恢复和重建的时间都在&b&1980年&/b&左右，当时的中国正迈入&b&改革开放时期&/b&。&br&&br&各种基础建设需要钱，于是有了&b&建设银行&/b&；&br&&br&中国民众最多的地方在哪？农村，于是让&b&农业银行&/b&去发展农村存贷款业务；&br&&br&国家发展需要全球化，全球化需要外汇，那么让最熟悉外汇业务的&b&中国银行&/b&去处理外汇资金；&br&&br&大中型企业需要钱来经营生产，那么让&b&工商银行&/b&去借钱给他们。&br&&br&&br&咔嚓，随着国家机器的运转，四大行也上紧了赚钱的发条。&br&&br&&img src=&/v2-76199bd8effff9ccbbb3af_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&503& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/v2-76199bd8effff9ccbbb3af_r.jpg&&&br&&br&&blockquote&&b&汽车系&/b&的公司给我们讲了一个故事，叫生于革命，荣于战争。&/blockquote&&br&如果没有1860年左右的&b&第二次工业革命&/b&就没有内燃机，没有内燃机可能现在人类社会还在踩着单车，坐着蒸汽火车。&br&&br&现代汽车业始于第二次工业革命，确切地说是始于第二次工业革命的德国。&br&&br&自世界第一辆汽车于1886年在德国诞生后，紧随其后的法国在1890年也制造出了汽车，接着是1893年的美国，1896年的英国与1907年的日本。&br&&br&&b&1、如果说工业革命催生了汽车，那么战争就是汽车行业的超级助推器。&/b&&br&&br&丰田公司与大众公司都诞生于1937年，与1939年开始的第二次世界大战，仅仅相隔2年。&br&&br&丰田汽车公司自1937年诞生就遭遇了国家经济危机，300多名员工跟丰田一起面临刚成立就破产的尴尬，这时，侵华战争爆发了，丰田和其他工业企业一起被纳入战时军需工业品的生产轨道，日本陆军将丰田所有库存货车统统采购了，这才使丰田公司免于破产。&br&&br&二战爆发前，丰田公司每年的汽车产量仅在三位数，到了1942年的太平洋战争，每年的汽车产量飙升到1.6万辆，其中大部分是军用卡车。&br&&br&1933年，位于日本西北方向9000公里处的德国，一位身材矮小的德国人站在总理竞选台上宣布了他的竞选纲领，其中一条是“让每个德国家庭都拥有一辆轿车”，他把轿车概括为“最高时速100公里，百公里耗油少于7升，可载2名成人和3名儿童。” 这名德国人叫希特勒，在他的纲领指挥下，大众汽车厂于1937年成立。&br&&br&1939年，德国军方将大众汽车大量投入北非、波兰和苏联的战争，大众汽车厂成了希特勒的战争工具，&a href=&tel:&&&/a&年大众公司生产的近7万辆汽车中，仅有630辆投入民用。&br&&br&&b&2、战争后的汽车行业，将汽车变成了贴近民众生活的刚需。&/b&&br&&br&如果说战争时期，乘载军需物资的卡车占据主流，那么和平年代，民用的乘用车（乘载乘客和随身行李）便是主流，数据统计，目前各国汽车市场乘用车产量接近90%。&br&&br&要成为民众的刚需，这样东西就必须一是日常需要的，二价格要足够的低。&br&&br&欧洲和美国的住宅风格都是郊区独栋为主，一般去市区都是几十上百公里的距离，没有汽车注定举步维艰，汽车成了欧洲和美国民众的刚需；&br&&br&有了刚需，降低成本满足日益增长的需求即成了主要目标，于是丰田发明了精益生产，将汽车的生产组装拆分成几千上万个细节，严格控制每个细节的产出，实现了全球化的稳定批量生产。&br&&br&渐渐地，曾经的行走的奢侈品，变成了2,3万美金人人都买得起的家用必需品。&br&&br&&img src=&/v2-056e74f77d6_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&533& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-056e74f77d6_r.jpg&&&br&&br&&blockquote&&b&石油系&/b&的公司给我们讲了一个故事，叫本是同根生，相煎何太急。&/blockquote&&br&虽然在这里讨论石油系的公司有点偏题，因为除了中国石油，其他几家都是1880年左右创立的，距今已经一百多年了，但因为这个故事太经典，还是禁不住要说说。&br&&br&我们都知道董永跟七仙女没羞没躁的故事，但谁又知道石油大王洛克菲勒跟他&b&七姊妹&/b&的故事呢？&br&&br&这个故事得从1853年煤油灯的诞生讲起，在煤油灯诞生之前，欧美民众日常照明用的主要是鲸油，鲸油顾名思义是从鲸鱼身体里提炼出来的油，煤油灯出来之后，由于成本和产量等因素，石油提炼的煤油迅速替代了鲸油成为了照明能源。&br&&br&照明是什么？是刚需，这种刚需催生了一家超级石油公司，这家公司叫&b&标准石油公司&/b&，由 &b&约翰·D·&/b&&b&洛克菲勒&/b& 于1870年创立，不到10年的时间，标准石油就控制了全美90%的炼油业务，不到20年的时间，标准石油垄断了美国95%的炼油业务、90%输油业务、25%的原油产量，这种垄断一直持续到1911年，洛克菲勒也因此被誉为“世界石油大王”。&br&&br&1911年，美国最高法院判定标准石油为垄断机构，将它拆分成37家地区性石油公司，这37家地区性石油公司相互间合并重组，于是有了&b&七姊妹：&/b&&br&&br&1.新泽西标准石油，即后来的埃克森，现在的&b&埃克森美孚&/b&；&br&&br&2.&b&壳牌公司&/b&（英荷合资）；&br&&br&3.英国波斯石油公司，即后来的&b&英国石油&/b&，即 &b&BP&/b&（后来又与阿莫科合并，但依然叫英国石油）；&br&&br&4.纽约标准&a href=&///?target=http%3A///view/16263.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&石油&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，即后来的美孚石油公司，之后与埃克森合并组成&b&埃克森美孚&/b&；&br&&br&5.德士古，后来与&b&雪佛龙&/b&合并成为雪佛龙德士古；&br&&br&6.加利福尼亚标准石油，后来成为&b&雪佛龙&/b&，现与德士古合并为雪佛龙德士古；&br&&br&7.海湾石油，后成为&b&雪佛龙&/b&的一部分。&br&&br&当然，要成为最赚钱的公司，光靠煤油业务是不可能的，自从电灯普及之后，煤油灯就几近销声匿迹了，石油公司能够这么赚钱，靠的是&b&交通运输行业&/b&对能源的极大需求，汽车需要烧汽油，火车和轮船需要烧柴油，连火箭都需要烧煤油。（不过现代化的高铁用的是&b&电&/b&，汽车行业用电的也越来越多，典型的如&b&Tesla&/b&）&br&&br&最赚钱的石油系公司里，不是同根生的公司就只有中国石油一家了，说起中国石油的发展，跟银行系一样，也脱离不开国家的发展。&br&&br&1867年清朝同治时期，煤油灯开始引进中国，在此之前，百姓家用的都是菜油灯和蜡烛。煤油灯迅速地从皇宫走向中国沿海地区，从沿海地区走向内陆，到了1920年左右，中国的城乡基本实现了煤油灯的普及。&br&&br&对于煤油，当时的中国并没有自给自足的能力，煤油的原料石油基本都靠进口，&a href=&tel:&&&/a&年的45年间，旧中国累计生产原油只有278.5万吨，同期进口的“&b&洋油&/b&”却有2800万吨，不能自产就没有定价权，中国的能源命脉就无法掌握到自己手中。&br&&br&在苏联的帮助下，1950年成立了“&b&中苏石油股份公司&/b&”，这是中国石油业的雏形，这家合资公司仅持续了4年，1955年中国成立了石油工业部，之后的40多年间，石油工业部经历了合并，撤销，最后在1998年改组合并成2家公司，其中一家是&b&中国石油天然气集团公司&/b&即&b&中石油&/b&，另一家是&b&中国石油化工集团公司&/b&即&b&中石化&/b&，再加上1982年成立的&b&中国海洋石油总公司&/b&，中国形成三桶油鼎立的格局。&br&&br&&img src=&/v2-fdb611e6191402_b.png& data-rawwidth=&496& data-rawheight=&167& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&496& data-original=&/v2-fdb611e6191402_r.png&&&br&中石油专注于上游的石油勘探开采及运输业务，同时兼顾下游的炼化及零售业务，中石化专注于石油的炼化和零售业务，上游主要靠进口，而中海油专注的是勘探难度和成本最高的海洋石油业务，三者从&b&业务规模&/b&看是&b&中石化&中石油&中海油&/b&，但从&b&利润额&/b&看是&b&中石油&&中石化&中海油&/b&，中石油的利润额是中石化的三倍左右。&br&&br&中国的石油产业由依赖进口，发展到自给自足，再到有节余能出口，&b&中石油&/b&最终成为全世界最赚钱的石油公司之一。&br&&br&&img src=&/v2-4e82a4b0bbffbd2402507aeec1491000_b.png& data-rawwidth=&826& data-rawheight=&403& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&826& data-original=&/v2-4e82a4b0bbffbd2402507aeec1491000_r.png&&&br&&br&&blockquote&&b&零售系&/b&的公司给我们讲了一个故事，叫老大吃肉，小弟喝汤。&/blockquote&&br&零售快消系里边只有一家公司是近百年来诞生的，那就是&b&沃尔玛&/b&，但谈到零售又不得不谈快消，两个行业是相辅相成，相伴而生的。&br&&br&说到快消行业，那要说到距今130年前的1886年，在中国，那时是清朝光绪年间，而在美国，大家却在庆祝一件大事。&br&&br&日，法国送给美国的自由女神像揭幕，从此，大西洋的彼岸，有了一座象征自由的灯塔。当时的欧美刚刚经历过第二次工业革命，生产效率飞涨，人民也跟着富裕起来，腰包鼓了，需要各种消费来充实满足自己。&br&&br&1886年，一种黑色的糖浆和水的混合物在美国诞生，劲爽的口感，提神的作用让这种饮料迅速在人群中流行，一家名为&b&可口可乐&/b&的公司也从中崛起；&br&&br&1886年，出于对健康的越发重视，个人护理和消费医疗产品开始流行，以无菌外用敷料起家的&b&强生公司&/b&，迅速发展为个人护理及医疗产品的巨头；&br&&br&1886年，&b&宝洁&/b&的Ivorydale工厂投产，抛弃蜡烛转而全力生产香皂；&br&&br&紧接着的1890年，瑞士的食品巨头&b&雀巢&/b&进入欧美设厂，此时雀巢咖啡还未问世，工厂生产的是奶粉和炼乳；&br&&br&1891年成立的&b&箭牌&/b&口香糖，用清新口气打开了糖果市场，让嚼口香糖成为了一种生活方式；&br&&br&1911年成立的&b&玛氏公司&/b&，用巧克力席卷全球；&br&&br&1924年的&b&卡夫公司&/b&，将饼干卖遍全世界；&br&&br&1929年的&b&联合利华&/b&，在接下来的100年里，与宝洁在个人护理领域相爱相杀。&br&&br&&img src=&/v2-2c1deb634eec55ca0cd4a5_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&602& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/v2-2c1deb634eec55ca0cd4a5_r.jpg&&&br&这些快消巨头，或者满足了人们的口腹之欲，或者满足了健康的需求，或者满足了爱美的天性，最后无一不是在某个细分领域成为全球NO.1。&br&&br&快消品市场的繁荣，带动了零售市场的发展，有了产品，如何让人们更方便、更多地购买到便是零售业考虑的地方。&br&&br&1862年，法国巴黎诞生了第一家&b&百货商店&/b&，顾名思义，品种多、面积大是百货商店的特点，满足了人们一站式购物的需求。&br&&br&百货商店里的店铺彼此独立经营，售价高，顾客买不同的东西需要多次结账，不够方便，慢慢地，&b&超级市场&/b&出现了，这次诞生在1930年的美国纽约，超市最大的特点是商品统一采购统一销售，顾客自主挑选并统一结账。&br&&br&要问在众多超级市场里边，为何&b&沃尔玛&/b&会脱颖而出，成为全球最大的零售公司，这必须归功为一个人，创始人 &b&山姆沃尔顿&/b&。&br&&br&如果山姆出生于现代，他会成为全球最顶尖的&b&产品经理&/b&，因为他对&b&用户体验&/b&关注到极致，在沃尔玛店铺里经常挂着这样的标语：&br&&br&1．顾客永远是对的；&br&2．顾客如有错误，请参看第一条。&br&&br&另一个沃尔玛突出的特点是便宜，沃尔玛曾宣称，如果方圆5公里内有比他们更便宜的商品，他愿意免费赠送。&br&&br&要保证卖出最便宜商品的同时还有利润，这就必须最大地降低成本，除了让超市的面积比其他超市更大，用大规模采购降低成本外，沃尔玛另外的切入点是供应链，在供应链上做到极致从而极大地降低物流配送成本，一方面平均每320公里为半径设立配送中心，一方面给所有运输卡车装上卫星定位系统，用IT技术确保货品的高效率配送。&br&&br&1970年，沃尔玛建立了全球物流数据处理中心，而当时其他的零售公司对电脑的使用还在很初级的阶段。&br&&br&截止目前，从利润额看，沃尔玛是第二名家乐福的13倍，第三名麦德龙的19倍，第四名乐购的70倍，第五名永旺的294倍。&br&&br&&img src=&/v2-cbbd596e17d936df4f2ffcc_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&487& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&/v2-cbbd596e17d936df4f2ffcc_r.jpg&&&br&&br&看了大部分回答，都很全面了，因此我找了另外一个角度-&b&行业 &/b&作为切入点，力求给大家不一样的信息，如果有Get到东西，请给个赞哦
题主问的是最赚钱的公司，那应该从利润的维度看更合适。 以下是 2015年全球利润最高的25家公司，利润从上到下递减 这几家公司大致可以分为： 1、银行系：中国工商银行（利润：447亿美元）、中国建设银行（369亿美元）、中国农业银行（291亿美元）、中国银行…
&img src=&/v2-305b6cc696cb42a73ab211eb6bbb4283_b.jpg& data-rawwidth=&397& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&397&&&p&国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。&br&&/p&&p&房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。&/p&&p&近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。&/p&&p&既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。&/p&&img src=&/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.png& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.png&&&p&图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。&/p&&p&大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。&/p&&p&报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。&/p&&img src=&/v2-f6f178cd7d_b.png& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&711& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&/v2-f6f178cd7d_r.png&&&p&如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。&/p&&p&那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。&/p&&p&按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。&/p&&p&好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。&/p&&p&现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。&/p&&p&故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。&/p&&p&既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。&/p&&p&再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。&/p&&p&其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。&img src=&/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_b.png& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_r.png&&&/p&&p&中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。&/p&&p&政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。&/p&&p&全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。&/p&&p&但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。&/p&&p&这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死&/p&&p&对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。 &/p&&p&全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。&/p&&p&所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。&/p&&p&那&b&什么时候房价会跌呢&/b&，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。 &/p&&p&政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。 &/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。&/p&&p&那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。&/p&&p&另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。 &/p&&p&政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。&/p&&p&所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。&/p&&p&所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。&/p&&p&&b&做个总结：&/b&&/p&&p&对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。&/p&&p&对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。&/p&&p&对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。&/p&&p&&b&另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。&/b&&/p&&p&1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。&/p&&p&2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。&/p&&p&3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。&/p&&p&4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。&/p&&p&5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。&/p&&p&6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。&/p&&p&房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。&/p&&p&&b&房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。&/b&&/p&&p&十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个&b&转评赞&/b&。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电…
&img src=&/v2-17dcee5dc418ccc7fe2ff7_b.jpg& data-rawwidth=&785& data-rawheight=&346& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&785& data-original=&/v2-17dcee5dc418ccc7fe2ff7_r.jpg&&&p&北京房价从2000年至今经过四次上涨周期，每个周期伴房价都是快速上涨与短期平稳/回调。&/p&&p&这四轮上涨分别是：&/p&&ul&&li&&b&第一轮：2000&/b&&b&年至2009&/b&&b&年初&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&2000年至2007年房价快速上涨是建立在北京人口大量涌入、需求旺盛、经济形势发展迅速、老百姓手里也足够存粮的基础上的。从2000年至2007年顶峰，&b&房价均价从3000元上涨到15000元&/b&。随着国际金融危机，国内产能开始出现过剩，经济具有放缓的趋势，同时北京房价在2008年出现下跌，跌幅为20%，同期深圳跌幅超过30%，即使现在去网上搜索也能查到断供的新闻。&/p&&p&&b&所以说，即使是一线城市，房价没有只涨不跌的时候。&/b&&/p&&img src=&/v2-70c150d4272fccc765db0_b.png& data-rawwidth=&471& data-rawheight=&591& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&471& data-original=&/v2-70c150d4272fccc765db0_r.png&&&br&&ul&&li&&b&第二阶段：2009&/b&&b&年4&/b&&b&月至2012&/b&&b&年2&/b&&b&月&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&上涨周期：09年4月至11年中，约25&/b&&b&个月。&/b&期间也几次出现了第二天报价跳涨的情况。&/p&&p&&b&平稳/下跌周期：11年中至12年过年前，约6&/b&&b&个月&/b&。&b&期间房价下跌了10-25%&/b&。&/p&&p&08年下跌之后，政府为了应对全球金融危机、拉动国内经济，政府于2008年11月推出了著名的四万亿万亿投资计划以及一系列扩大内需的刺激措施。大水漫灌下来，总有一群人发财，再加上居民前十年积攒的财富，实体经济恢复元气的同时，第二轮上涨又开始了。&/p&&br&&br&&ul&&li&&b&第三阶段：2012&/b&&b&年3&/b&&b&月至2014&/b&&b&年9&/b&&b&月&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&上涨周期：2012年3月至2014年2月，约23个月&/b&&/p&&p&&b&下跌/平缓周期：月，约6&/b&&b&个月，部分地区跌幅20%&/b&&/p&&p&2012年后房价开始上涨，12年6月开始快速上涨，到了13年年底，大部分学区房翻倍，非学区上涨60%左右。到了13年底，部分热点地区成交量放缓。14年3月起开始横盘，6-9月部分房价下跌，部分地区跌幅20%左右。&/p&&br&&br&&p&历史房价数据详见下图：&/p&&img src=&/v2-a0e8c0bfd0f5dc0c319e69_b.png& data-rawwidth=&468& data-rawheight=&657& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&468& data-original=&/v2-a0e8c0bfd0f5dc0c319e69_r.png&&&p&（图片是从水木的帖子上扒下来的~）&br&&/p&&br&&br&&ul&&li&&b&第四阶段：2014&/b&&b&年9&/b&&b&月至今&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&上涨周期：2014年9月至今，已超过24个月。&/b&&/p&&p&&b&下跌/平缓周期：希望快到到来&/b&&b&~&/b&&/p&&p&从新政，放宽了二套房认定，给了置换、买第二套房子的空间。从14年10月起到15年全年，都是上涨一两个月、横盘一两个月。最开始上涨的还是学区房，然后非学区房跟进。&/p&&p&到了16年春节前后，蓄力已久的北京楼市开始了16年疯狂的跳涨：&/p&&p&16年2、3月跳涨，我跟踪的北京北部地区跳涨幅度达到了25%，如地铁次新房华贸城loft从280万跳涨到了350万，惠新里老破单价从4.5-4.8万跳涨5.4万-6万，芍药居北里从5.5万跳涨到6.5-7万。到了今年4、5月缓了一口气，然后6月又来一轮，7月喘息一下，8月又来一轮。&b&今年2月成交均价为42457万/平米，8月均价为51558万/平米，上涨了21%&/b&。&/p&&br&&p&近一年来北京房价成交价格、成交量情况&/p&&br&&p&&img src=&/v2-268d873ff57f5370eafea4cf8a3cced6_b.png& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&228& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&/v2-268d873ff57f5370eafea4cf8a3cced6_r.png&& （数据来源：链家）&br&&/p&&br&&br&&p&回龙观次新新龙城朝北同户型一居价格，在4个月的时间内上涨幅度高达50%，也许是最后的冲高阶段了~&br&&/p&&br&&p&&b&结论：&/b&&/p&&p&&b&总结前几次上涨的规律：微涨——大涨——横盘——跳涨——达到顶峰——下跌。&/b&&/p&&p&&b&时间周期大概为：上涨20-26个月，下跌6个月&/b&。&/p&&br&看着这一年以来房价走势，在过去的半年中，各类350万以下的房源（哪怕是硬伤房）被扫荡般成交。金九银十的9月成交量也已经若于8月，市场后续的购买力也差不多被收割，市场缩量冷却。&strong&到了日的现在，对比历史周期现在也许也到了冲顶的最后阶段了&/strong&。&br&&br&&br&&br&&p&下期预告：&br&&/p&&p&每一轮房价波动的背后是人口、资本、政策、贷款等很多因素的影响，下一篇文章将分析这些因素如何影响北京房价。&/p&&br&&br&&p&北京买房是系列文章，适用于计划在北京买房，但又不知道怎么入手、怎么理解买房的小白们。&/p&&br&&p&前期系列文章：&/p&&p&第一篇：如何评估自己是否能买房、北京买房门槛有多高&a href=&/p/& class=&internal&&（链接地址）&/a&&/p&&p&第二篇：如何开启看房、选房之路（如何划定区域、怎么看房、户型分析、交易步骤）&a href=&/p/& class=&internal&&（链接地址）&/a&&/p&&br&&br&&p&全部亲手码字原创，转载请联系作者哦。&/p&&p&本人专注泛文化产业投资，买房是个人心得体会所写，文章适合于计划要在北京首次置业但又不知道怎么做更省时省力的小伙伴。如果觉得不错就请点个赞吧：）。&/p&
北京房价从2000年至今经过四次上涨周期，每个周期伴房价都是快速上涨与短期平稳/回调。这四轮上涨分别是：第一轮：2000年至2009年初 2000年至2007年房价快速上涨是建立在北京人口大量涌入、需求旺盛、经济形势发展迅速、老百姓手里也足够存粮的基础上的。从…
&img src=&/f4dc50fc5b74cc8fda04_b.jpg& data-rawwidth=&743& data-rawheight=&313& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&743& data-original=&/f4dc50fc5b74cc8fda04_r.jpg&&本文适用人群：&p&&b&计划在北京买房，但又不知道怎么入手、怎么看房的小白们。&/b&如果你是高手就不用看啦~&/p&&p&本文是系列文章，包括：&/p&&p&&b&第一篇：如何评估自己是否能买房、北京买房门槛有多高&a href=&/p/& class=&internal&&（链接地址）&/a&&/b&&/p&&p&&b&第二篇：如何开启看房、选房之路&/b&（如何划定区域、怎么看房、户型分析、交易步骤）&/p&&p&&b&第三篇：什么在影响北京地区的房价&/b&&/p&&br&&br&&br&&p&&b&第二篇：如何开启看房、选房之路&/b&&br&&/p&&p&&b&本质就是迈开腿多实地看房，张开嘴多打听情况，有取舍的选择。&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&一、北京这么大，我应该买哪里的房子&/b&&/p&&p&我的个人建议是结合你的需求来：&b&在买房预算限制内，先选区域，然后选合适的小区，将小区的房子情况都实地看一遍，保持关注该小区，有合适的房源就出手&/b&。&br&&/p&&p&每个人买房的需求各异，有的人关注未来升值空间大、有的关注上班便利性、有的关注交通等。不论你选择最看重什么，&b&都需要聚焦选定的片区，否则全北京范围看房并持续关注会消耗掉太多精力，过多的信息会让人更难选择&/b&。&/p&&p&&b&［推荐工具：链家APP&/b&，链家各类房源信息是更新速度是最快的，也能够查到在售房情况、历史成交价格，也能够直接联系中介带看房源（绝非广告，觉得比别的中介用着好才推荐）］&/p&&p&&b&选好片区后就需要实地去看房&/b&了，片区内各式各样的小区都如果时间允许都去看看，&b&一定要多看多看多看&/b&，慢慢的想买什么样的房子思路就很明确了。&/p&&p&预算越高，可选择范围越大，也意味着越高的看房量越大；预算越低，往往也意味着自己能够选择的范围较窄。&b&可以列表列出买房考虑的因素，针对自己多重需求，有所取舍排出优先级顺序&/b&。&/p&&p&比如我，我不想花费太多时间在路上，不想去挤沙汀鱼罐头般的地铁，看重交通生活便利性，同时考虑互联网行业工作便利性（家里那位互联网行业），又想兼顾未来可能的学区。因此，我会选择交通方便的房子，去大部分CBD都能控制在单程1小时内。首先我会选北京北面的大区域，我沿着地铁线开始看房，从13号线、10号线，预计年底开通的16号线、8号线等周围基本每个站点都实地看过，最后我放弃北苑、天通苑、回龙观、西三旗、西二旗、惠新西街、安贞门、西坝河一带，最后划定知春路一带（双轨地铁去哪儿都爽）、西北旺一带（互联网产业带动）为主要下手区域。&br&&/p&&br&&br&&p&&b&二、我应该怎么看房&/b&&/p&&p&看房时一般会关注：&b&户型、布局、楼层、装修情况、是否硬伤&/b&。&/p&&ul&&li&&b&户型&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&北京市场逐渐形成了户型的一些认知，该认知往往也会影响价格，如同小区的房子，南北通透的单价往往高于纯北房屋单价。&br&&/p&&p&按照优劣程度排序：&/p&&p&&b&朝向角度：南＞东＞西＞北&/b&&/p&&p&&b&通透角度：南北通透&/b&&b&＞东西通透&/b& （空气能够对流）&/p&&p&&b&户型朝向：&/b&&img src=&/b757bc16a5cae17e40ba0_b.png& data-rawwidth=&475& data-rawheight=&103& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&475& data-original=&/b757bc16a5cae17e40ba0_r.png&&&/p&&ul&&li&&b&布局&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&这部分我也是新手，我的方式也比较简单粗暴——&b&房屋尽量方方正正，不要有浪费的面积&/b&（毕竟辣么贵的房价啊），&b&客厅、卧室尽量分开实现功能，厕所厨房不要太太小&/b&（能够各自实现全部功能）。&/p&&ol&&li&什么是不周正、有太多浪费面积（有折线、弧线、锐角），请见下图：&br&&/li&&/ol&&br&&p&&img src=&/953a2e25fd8bd29930aac_b.png& data-rawwidth=&603& data-rawheight=&287& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&603& data-original=&/953a2e25fd8bd29930aac_r.png&&2. 周正但是房间布局不合适的房型：&br&&/p&&br&&img src=&/066a3b5f3e9a5b8eb8bfbbb_b.png& data-rawwidth=&377& data-rawheight=&351& class=&content_image& width=&377&&&br&&p&3. 卧室需要肩负客厅功能，厕所厨房太小&br&&/p&&img src=&/9dd407acc7bb_b.png& data-rawwidth=&290& data-rawheight=&414& class=&content_image& width=&290&&&p&市面上此类文章也不少，比如卧室隐私、动线静线、空间布局等等，小白们可以搜索相关文章学习一下。【我在北京看二手房时（尤其是老房子），能够不浪费面积已经很开心了，别的我就不奢求了】&br&&/p&&br&&ul&&li&&b&楼层&/b&&/li&&/ul&&br&对于普通6层无电梯楼房，一般三层、四层价格最高。五六层大家爬楼累，顶层容易漏雨过热；一二层有潮湿、隐私性不足、下水道易堵等问题。&br&&p&对于高层楼房，一般次顶楼最贵，顶层容易漏雨，其他楼层价格差异不是特别大。&/p&&ul&&li&&b&装修情况&/b&&br&&/li&&/ul&&br&&p&个人觉得，装修是贬值的，是买家、卖家用来bargain的工具，不用特别在意。如果你想直接入住，那找个装修好的也比较爽。&/p&&li&&b&硬伤房&/b&&/li&&p&&b&硬伤房范畴：商铺楼上&/b&（嘈杂）、&b&户型过差&/b&（纯北向、户型不方正、浪费面积过大）、&b&临公路&/b&（吵）、&b&临铁轨&/b&（吵）、&b&临高压线变电站&/b&（开窗切割电磁场）、&b&临垃圾场&/b&（恶臭）、&b&周围交通极拥堵、无电梯楼房顶层&/b&……&/p&&p&&b&尽可能规避硬伤房，因为未来在出售时可能会消耗更多的时间、更低的价格才能卖出去。&/b&当然，买的时候也会便宜些。&/p&&br&&br&&p&&b&三、交易步骤&/b&&/p&&p&如果你选择了合适的房子，就准备和卖家谈价格吧。市面上有些卖家是靠谱卖的，更多的卖家是不靠谱卖的。其实，每个时点每个小区可能靠谱卖的房源也就几套以内，能够清楚的判断是否靠谱买房能够帮助节约时间。个人经验觉得&b&换房、急缺钱的业主等是比较靠谱的。&/b&&/p&&p&买房交易完全办完最短也需要2-3个月左右的的周期，整体流程如下：&/p&&img src=&/44ac49407cabb9149e0bbdd7d3c87855_b.png& data-rawwidth=&658& data-rawheight=&173& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&/44ac49407cabb9149e0bbdd7d3c87855_r.png&&&p&&b&第一步：签署协议&/b&&/p&&p&签署协议时需要支付一定订金并签署订金协议。订金多少由买卖双方商议确定。对于买卖双方而言，订金高会增加违约成本；订金低让双方都更有余地，需要根据自己的情况确定对自己有利的订金额。&/p&&p&&b&买房协议非常重要，签署买房协议时，需要重点注意什么？&/b&&/p&&p&个人经验觉得：&/p&&p&（1）注意&b&房屋坐落地址（是否与看房一致）、卖方信息真实性、交易价款、定金、网签价、首付价款等最关键的数&/b&。同时要求对方提供房产证、身份证、结婚证等原件并留存复印件。&/p&&p&（2）&b&注意各个时间节点安排&/b&：&b&卖方完成房屋核验、买方完成资质审查、进建委做网签、缴税过户、交房的时间节点安排需要注意。&/b&买房着急办完，卖方着急拿到钱，因此一般一项完成后立即进入下一阶段工作，&b&过程中如果有拖延需要尤其留心，可能预示有情况出现&/b&。&/p&&p&（3）各种&b&违约责任&/b&：一般会约定按照房屋的总价款的20%作为补偿给守约方。如果卖方违约，还需要返还买房定金。违约金越高对卖方的约束力也会强一些，尤其在跳涨阶段（如16年2-3月）尤其适用，适当的适用好这个武器增加对自己的保护。&/p&&p&（4）&b&补充条款&/b&：买卖双方提前沟通的各种约定一定要写入补充条款中，同时约定违约责任。如卖方延迟迁出入口、房屋家电家具交割、车位安排等。&/p&&p&&b&结论：签合同时一点要先小人后君子，做好各类情况的设想，并做好约定，一旦后面交易出现问题，合同就是最重要的武器。&/b&&/p&&p&&b&第二步：卖方房屋核验、买方资格审核&/b&&/p&&p&房屋核验是验证房屋的真实性、抵押担保情况等，办理时间一般在10-30天，慢的话能够接近2个月（丰台区）。&/p&&p&买方资格审查是审核是否具有购房资格，一般15天左右能够搞定。&/p&&p&&b&第三步：建委网签&/b&&/p&&p&进入建委登记本次交易，最终会形成建委标准格式的房屋买卖合同。需要注意的是，此时建委合同价格的价格就是网签价，该价格就是后续缴税的基础价。&/p&&p&&b&第四步：银行面签&/b&（全款不需面签）&/p&&p&有时银行面签可以与网签同步进行，甚至在网签之前开始办理，但是银行需要建委的网签合同才能够提交材料。&/p&&p&一般银行会要求提供半年或一年银行流水，&b&月收入需要覆盖2倍月还款&/b&才能比较顺利的批贷。同时，尤其注意&b&不要有信用卡违约记录&/b&，不然也会增加不确定性。&/p&&p&&b&第五步：缴税&/b&&/p&&p&缴税需要预约。对于交易特别拥挤的地区（大朝阳地区），预约缴税号往往都在一个月后。&/p&&p&&b&第六步：办理过户&/b&&/p&&p&熬了辣么久，终于等到此刻了。过户号也许要提前预约，对于交易特别拥挤的地区可能还需要排队一个半月。过户后当天就能拿到房本。需要注意的是，根据合同约定，&b&卖方要在约定时间内迁出户口，&/b&如果对方拖着不迁出会在未来你卖房时带来不利影响。&/p&&p&&b&第七步：银行办理抵押贷款&/b&&/p&&p&刚拿到手热乎乎的房本就要送去银行办理贷款抵押手续，商贷约1个月办好，办好后直接将贷款放给卖房业主，买方从此开始了负债累累的生活。&/p&&p&&b&第八步：交房&/b&&/p&&p&交房不一定非在办理抵押贷款完毕后，可根据买卖双方协议约定进行。&/p&&br&&br&&b&四、结论&/b&&p&根据自己的买房预算，结合需求划定区域进行实地看房。看房过程中多打听房子情况（交通规划、学区情况、建筑质量、周边配套、是否有重大不利影响等）。看着看着就逐渐明白自己想要买什么样的房子了。&/p&&p&要注意的是，&b&不要死死盯着非要买一个未来升值空间很大的区域&/b&，这个需要对北京楼市、发展规划等各方面因素都非常非常熟悉的人才能做到，刚开始买房的小白们需要做很多积累还不一定能够看准。所以能够买一个历史平均涨幅的房子就很好了。&br&&/p&&br&&br&&p&下一期：什么在影响北京地区的房价&br&&/p&&p&我将从供求、政策、区域经济、国际经济情况由小到大进行系统性分析，帮助你更好的理解北京房地产情况。&/p&&br&&p&全部亲手码字原创，转载请联系作者哦。&/p&&br&&p&本人专注泛文化产业投资，买房是个人心得体会所写，文章适合于计划要在北京首次置业但又不知道怎么做更省时省力的小伙伴。如果觉得不错就请点个赞吧：）。&/p&&p&你也可以&b&关注我的微信公众号臻果儿策略，zhenguoercl&/b&，这样更加方便你看到后续买房文及其他文章~&/p&&p&&a href=&/?target=http%3A///r/OkSXj4bEx9u4rcLs9xEo& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/r/OkSXj4b&/span&&span class=&invisible&&Ex9u4rcLs9xEo&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a& (二维码自动识别)&/p&
本文适用人群：计划在北京买房，但又不知道怎么入手、怎么看房的小白们。如果你是高手就不用看啦~本文是系列文章，包括：第一篇：如何评估自己是否能买房、北京买房门槛有多高第二篇：如何开启看房、选房之路（如何划定区域、怎么看房、户型分…
&p&不请自来&/p&&p&&b&感觉所有回答的人都是从宏观角度去聊，说白了就是在规避风险，即使说错了也没人知道且无法反驳，就没有一个人人敢从细节方面入手，我就抛砖引玉一下，聊一聊细节。&/b&&/p&&br&&p&因为工作性质限制，能组织起团购的项目一般都是刚需项目，而平时接触到的人大多都是有能力买房却又不那么土豪的人（多为刚需期买家），期间遇到很多有意思的事情，哪来跟大家分享一下~&br&&/p&&br&&i&P.S：刚写完预算那块两三天央行就降息了，哭TAT，重新算！&/i&&br&&p&==============================正经的分割线==============================&/p&&br&&br&&b&
1.我等屌丝为何要买房？不能做一个安静孤独的美男子么？&/b&&p&因为题目中已经有了&b&第一个限制条件——刚需（限定为首套刚需）&/b&，那么我大胆的假设一下，现在的你是一名穷屌丝（手里有十几万或者几十万千万别嘚瑟），可能刚刚毕业，也可能是工作一段了，本来过的好好的你突然有一天发现了世间的真理：&/p&&p&&img src=&/3ec0e5d749dd9ffcf503b_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&140& class=&c