亦庄嬗变：从开发区到新城
主持人：首先感谢大家在今天下午参加我们的论坛，今天很高兴看到很多老朋友，也认识了一些新朋友，今天论坛的主题是：亦庄嬗变：从开发区到新城——大亦庄区域楼市发展论坛。从论坛的主题可以感受到，包括我们平时亦庄这几年的发展非常快，地铁的开通、区域的规划利好、我相信在座的各位都可以感受到亦庄这些年的变化。我们今天主要是要从变化中来探讨大亦庄区域楼市未来发展的机遇，但是我想在楼市大力发展的同时，随着产业人群的涌入和区域的发展，同时也对区域的楼市提出了更高的要求，这也是对区域楼市的挑战。今天非常有幸请到各位专家和项目代表，应该说今天的论坛嘉宾覆盖各个层面，所以我想今天的论坛一定可以聊的非常开心，非常有成果，首先请允许我介绍一下今天到场的嘉宾：中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生北京市通州区台湖环渤海高端总部基地管委会副主任何志达先生中国社科院城市发展和环境研究中心原主任、研究员牛凤瑞先生和裕地产营销中心总经理王骞先生融科置地北京公司助理总经理兼营销总监索颖天鹅堡项目总经理张岩（、)董广博副总经理联东U谷北京公司营销总监张颖中广信地产机构策划总监金色慢香林项目代表刘清清富力地产富力盛悦居项目经理杨苏合生.世界村项目策划经理赖秋韫新悦国际项目负责人丁宁今天到场的还有很多的媒体，新浪、焦点、新华网等，主办方领导《参考消息.北京参考》副总编辑杨昱杨总，我是这次论坛的主持人，《参考消息.北京参考》房产执行主编刘婷婷，首先有请杨总致辞。杨昱：尊敬的各位领导、专家，各位房地产界和媒体的朋友，下午好！首先我代表论坛主办方《参考消息·北京参考》，感谢大家在百忙之中，来参加由我们主办的"亦庄嬗变：从开发区到新城--大亦庄区域楼市发展"这样一个小型论坛。举办这个论坛，有两个目的：一个就是希望借这个论坛，聚焦亦庄区域发展，因为相对于现在大兴黄村、房山长阳、通州、昌平几个热点区域，亦庄项目可能不是很多，但是亦庄发展较早，很多置业者其实很喜欢亦庄的规划、绿化、低密度等等，很关注亦庄；另外就是，希望借此机会，进一步加强和各位朋友的联系，加强合作与交流，通过与在座各位专业人士的交流，我们能更加深入地了解房地产市场的实际情况，为读者提供更加客观理性的报道和观点。其实，在座的一些朋友所在的企业，像富力地产、合生创展、联东地产等，都是《参考消息·北京参考》多年来的合作伙伴了。下面请允许我简要介绍一下《参考消息》这个媒体。今年是建党90周年，也是《参考消息》创刊80周年。日，中华苏维埃政府第一次全国代表大会在江西瑞金开幕。当天成立的红中社（新华社前身）将抄收到的国民党中央社电讯编印成《无线电材料》，供中央领导机关负责同志阅读。这就是今天《参考消息》的前身。从当初每天油印几十分，发展到日世界报业协会在巴黎发布了2010全球日报发行量前100名排行榜，《参考消息》名列全球第6位。根据今年邮政系统的统计数据，《参考消息》发行量是每天340万份。中国名列第一。《参考消息》的读者，和普通都市报相比，存在较大差异。北京是一个亚文化差异比较明显的城市，不同的圈层、阶层，媒体消费差异很大。在广州、成都等城市，从市长到普通老百姓可能都看广州日报、华西都市报，在北京看《北京晚报》的人可能就不大会看《参考消息》，看《参考消息》的部分读者可能就不大会看《北京晚报》。总的来说，在北京，《参考消息》的读者还是以中央和北京市的各级党政机构等公务人群，部队人员，教科文卫等领域的企事业单位人员，大中型企业（包含大量在京央企）的从业人员为主。在北京，以上各种人群数量都非常庞大。但同时，《参考消息》也是一份非常大众化的报纸，发行量中有30%左右的零售率。大家要是留心观察北京的报摊，零售量比较高的为数不多的几份报纸，《参考消息》是其中之一。《参考消息·北京参考》是依托《参考消息》、面向北京市民的一份报纸，两个不同的刊号，一体化发行，也就是说，《参考消息》在北京的发行量，就是《参考消息·北京参考》的发行量。周一到周五的每天晚上，我们需要把制作好的版面及时送到印刷厂去和全国版一起印刷。《参考消息·北京参考》在北京的实际发行量，排名非常靠前，实际上超过大家熟悉的大部分都市报的发行量。正是因为依托《参考消息》在京巨大的发行量、对社会主流人群的高覆盖率，以及我们良好的读者意识、服务意识，《参考消息·北京参考》自创办以来，就得到了社会各界的关注，其中包括在京一大批房地产企业。以房地产为例，我们连续多年参与新华社为国务院有关部门组织的房地产调研。我们的一些报道出来，社会反响也很大。我们和中农工建等六大银行主办的"北京地产资信20强"活动，搭建房地产和主流银行沟通合作平台，迄今已经举办6届，是北京房地产和银行领域影响力很大的评价活动。很多房地产企业为什么选择长期和我们合作，正是因为在合作过程中，充分发现和挖掘出了《参考消息·北京参考》特殊的传播渠道和价值。现在，正值房地产调控进入关键阶段，很多楼盘苦于找不到购房人。实际上，北京的购房需求可以说是天量。现在成交少，不意味着没有需求，而是要找到、找准具有购房资格和购房能力的人在哪里。在各种媒体类型、各大媒体的读者是否具有购房资质方面，《参考消息·北京参考》具有很大的优势。最近我们联合相关机构，搞了一个"服务进社区"的活动，今年内将走进北京几十家街道和社区，每周一两次，一些楼盘走进北京的传统社区，最后发现，购房需求，无论是刚需还是以旧换新、升级置业的需求，其实就藏在很多传统大院中，效果还是不错。正是基于这样一个目的，通过举办今天的论坛，借助媒体平台，让《参考消息·北京参考》的数百万读者人群，在北京市大力发展南城和即将兴建世界级航空枢纽北京第二机场的背景下，了解亦庄的现状和未来，发现亦庄的价值，到亦庄置业。最后，我代表主办单位再次感谢大家出席今天的论坛，感谢大家对《参考消息·北京参考》一如既往的支持和帮助！谢谢！主持人：谢谢杨总的发言，我想通过杨总的发言，大家应该对《参考消息.北京参考》今天的论坛主办的主题和初衷都有了进一步的了解，下面有请中房协的朱老师致辞，虽然我们论坛的主题定位是在亦庄，但是一个区域的发展是离不开整体的大势，朱老师应该说是房地产界的前辈，请朱老师从比较宏观的层面谈一下您的观点，也可以谈一下亦庄区域在当前的楼市下机会点在哪里？朱中一：今天确实很高兴参加这个会议，在亦庄这个地方人们还是很看重这个地方的，宜居的环境，规划好、绿化好！除了宜居以外，一个地方能不能发展还有一个很重要的因素，不光是宜居，关键是能够和相关的产业协调发展，这是比较重要的，住了以后还要出去上班，我们现在讲的上下班的出行成本很高，所以这个地方能够既是宜居，又是产业协调发展的，将来是一个独立的新城，降低了出行成本，不光是宜居，还是一个倡议的地方，我觉得这个地方就有生命力，它的生命力就是产业协调发展加上宜居，使人们又可以居住，又可以创业，这是亦庄的优势所在，我想这点值得大家的关注。我现在不是秘书长了，各位别把我的观点写成秘书长说的，这是第一个观点；第二个观点，从短时间内来说，目前的房地产调控力度很大，我觉得这段时间的调控还是有必要的，因为房地产业经过十几年的快速发展以后，一方面取得了相当大的成绩，同时也面临着很多的问题，有社会关心的问题，包括房价高的问题，还有行业内部自身的问题，比如说产业需要转型，原来的开发方式比较粗放，需要转型的问题，这个东西调控不光怎么样，调控是永远调控的，不能说今天调控明天不调控了，调控会伴随着市场经济永远存在的，只不过市场经济不同调控的力度不一样而已，这个方面媒体要注意。不管怎样，像亦庄这样的地方，我始终认为机遇是大于挑战的，为什么说机遇大于挑战，因为现在亦庄不管是周边的地区也好，还是亦庄本地也好，都是比较大的发展新城& 。全国来说，我们看一下房地产的发展，机遇大于挑战，最核心的问题就是我们现在城市化进程太快，我们的城镇化到2010年47%，“十二五”期间每年增加0.8个百分点，跟我们国家雷同的日本、韩国，这两个国家的资源、人口，属于人均资源都比较稀少的国家，日本的城镇化高度发展的是1955年到1972年，城镇化率从56%发展到72%，但是住宅的建设总量是年均增加了12%，还有韩国城镇化率年，城市化率由57%增加到74%，住宅建设量每年增长17%，这个城镇化快速发展的时期，住宅的供应量大是正常的，有人老讲日本的泡沫，他们是92年开始的，72年之前是没有这个问题的，每年都快速发展，所以我说我们不要比他们的时期，一定要按同一个时期，同一个情况来比，你拿当时的历史条件比是很讨厌，现在老说日本那时候泡沫，他们的城镇化率饱和了以后再建房，出现了泡沫，55年到72年期间，每年人均增长12%，没有泡沫，是后来出现的泡沫。所以媒体将来一定要注意，我们利用这个机会，一定要看借鉴国外的东西是什么时期，什么阶段，什么东西来比较的，不要一讲马上听到快就觉得是泡沫，个别的地区可能有泡沫，不能说没有，但是整体判断，一定要判断好，当然了，我们也警惕，现在的房价高了是不健康的因素，我们是要注意的。刚才杨总讲了需求的问题，房地产的需求，最大的一块是城镇化的需求，另外是改善性的需求，另外是城乡折旧的需求，排序是这样的。所以在这种情况下，我们城镇化的需求这些年有大大的改善，改善性的需求也是不小的，现在由于政策上的缘故，我们说实在的，还是受到一定的压抑，改善性的需求适当释放的话，需求量还不少，我们现在在折旧也好，旧城改造也好，城乡结合部改造也好，这个需求也不小，所以总的来说需求是很大的。所以我始终认为我们还是看好的，至于个别地方的泡沫，我们要警惕，要抑制炒作性的东西，但是总体不会像大家说的一听到这个东西就是泡沫，刚才我讲日本和韩国的泡沫，他们的年均建设量增加那么快，他们是泡沫后来出现的，饱和了之后再有就有问题了，所以一定要在一定的时间点比较。第三个观点，我觉得像北京这样的大城市，现在北京按照城市规划来讲，应该是万人，现在已经超过了1900万人口，在现在的环境下，第一，我们目前像北京提出一定时期的限购政策都可以理解，因为现在大大超出了城市人口规模，跟土地的占有量有关系，将来的政策怎么样去变成差别化的现代税收政策是不是更好一点，更能被大家适应，这是一个重要的问题。但是不管怎么说，现在北京是一个大城市，中心区的人口很多，应该找几个大的新城，这是肯定的。你不能千篇一律的摊大饼，有重点的发展新城是必然的。在这种情况下，我们确定了北京市的规划，确定了亦庄的新城发展，我认为不管怎么样，决策是对的，经过二十多年的发展也已经具备了高新技术的发展条件，具备了宜居的条件，我们应该抓住这个机会。第四个观点，我觉得这是比较笼统的讲，一般都是这样，要从一个开发区到一个新城，他是从量变和质变的过程，从开发区到新城，新城产业考虑的更要协调一点，另外考虑各种基础设施，各种配套的设施更完善一些，刚才讲了搞开发区仅仅从产业来说，新城的时候考虑一个城，怎么样把规划做的更好一点，产业聚集更合理一点，基础设施更配套一点，商业完整更好一点，才可以称之为新城。精心的规划一定要做好，一定要做好规划，我觉得这个是我们要考虑的，往往好的规划是最大的科学发展，也是最好的科学发展，如果规划失误了是最大的浪费，也是最大的不科学发展，所以好的规划是最最科学的，所以我觉得这一条还是必须要说的。第五个观点，刚才我们也沟通了一下，既然是做一个开发新城，一级开发这块，不管怎么样应该由政府统战，一方面可以减少一级开发的矛盾，另外一方面标准统一了可以减少不少矛盾，在城市开发建设的一些单位，其他的一些进驻单位也好，都提供了便利的条件。在搞一级开发的时候，我们以前的经验教训，现在搞一级开发更高考虑地上、地下的建筑，你搞规划地上要考虑到，因为你是搞一级开发的，地下这块怎么样和地上协调发展，这是一个很重要的问题。更重要的是你可能把地下的管网、管线都要搞好，我们吸取的教训是什么呢，改革开放以来，我们城市的地下建筑，有一些城市提出三年一小变，五年一大变，所以怎么样坚持地上、地下的协调发展，从某种意义来讲，地下的规划超前是相当重要的，这是决定您这个开发区，你这个新城跟其他的相比能持续发展的一个重要的标准。如果我们再过度的考虑地上，没有考虑地下，就容易形成我们以后的问题，地上、地下、管网都要留好，就避免了我们现在每到一个城市搞一个地铁就碰到地上的建筑，地上的建筑就拆掉了，这是一个很重要的问题，所以我们宁可在地下这块做一些规划，我为什么说规划很重要，规划要精细的规划，在规划的时候一定要把地下的这块规划好，管线、管网，地铁、轻轨的预留都特别特别重要，我觉得只有这样才能增强城市的综合发展存在能力，促进它持续健康的发展，这也是我们这个新城和老城不同的地方。刚才材料里面涉及到旧城改造的问题，我们亦庄开发区面积比较大，肯定涉及到城中村的改造，城乡结合部的改造，这个问题应该是城乡统筹的思想，对农村的改造要按照先后的秩序，按照老百姓的接受程度，还要看看农村的建筑新旧的比例通盘考虑，如果农民的房子还好好的就拆了，可能也是一个浪费，还有一个办法，作为一个新城要发展好几年，如果一些可拆可不拆的房子，暂时不拆政府能不能租赁过来，搞一些公共租赁房的建设，把城市先进的东西输入进去，那多好，资源不浪费，所以我想怎么样通过城乡统筹的思想，减少了农民的一些矛盾，又最大限度的进行了改造，这么大的新城没有公共租赁房肯定不行，那么怎么解决呢，我想在北京附近的农村里面肯定有一些房子是这几年建的，如果你不拆你可以租过来做公租房，可以吗，我觉得是可以探讨的，既然是作为一个经济开发区，本来也需要干的事情，这是我随便提的几点。主持人：朱老师谈的几部分，一个是政策、宏观，亦庄的区域角度来说，亦庄有一个产业协调发展的问题，我的感受也非常深，好几年前有一次开车来亦庄就找不到路，想找一个人问路都找不到，可能就是下班的时间，那时候明显的感觉没有居住的氛围，这几年进来能够明显的感觉到，像（、)、钧庭等项目的开发人气也比较旺盛了，一会儿请各位谈一下你们的开发经验和你们认为这个区域的变化。朱老师讲的更多的得到了何主任的共鸣，更多的从区域规划和政府层面做了很好的建议，我看何主任也是记了很多的东西，下面我们就请何主任发言。何志达：谢谢，非常荣幸参加今天这个大亦庄区域的楼市发展论坛，也感谢主办方给我们在座的各位提供了互相交流的机会。其实我觉得一谈到大亦庄，我就想到北京区域和大亦庄的关系，我们现在正在执行的北京城市重点规划，其中就把京津高速以南的地区划入亦庄新城，以北过了台湖镇是亦庄的范围，前期有一个名称，两站一街，有一个轻轨L2号线，去年12月28日正式开通了，从宋家庄到亦庄，设了三个站，亦庄火车站附近，大概三平方公里的范围，当时想把这个区域做成亦庄新城的生活区，所以亦庄划归大兴之后，我们这边总体的开发也由原先的三平方公里到现在十七点二一平方公里，这是我们跟亦庄之间的关系，我们也感谢亦庄给我们带来的很好的交通优势，京津乘机铁路也起了一个名字亦庄火车站，按照亦庄新城发展战略我们都比较看好发展优势，这也是下一步对外招商引资，对外发展很好的条件。我们有一个小短片，请大家看一下，看了之后大家会对我们的项目有一个初步的印象和了解。（VCR）看完这个宣传片大家可能对我们的项目也一个大致的印象，现在我说一下我们和通州新城是什么关系，通州也一个一河五区的发展战略，宋庄的文化创意产业聚集区，还有医疗康体区，国际组织聚集区，还有台湖新月城项目文化休闲旅游区，还有环渤海高端总部基地，整个落成是通州“十二五”期间重点打造的产业发展空间，功能布局。应该说我这块按照要求，给我们的时间是五年初具规模，十年建成，我们领导感觉这个项目是市区两级的连锁项目，北京市投资80%，通州投资20%，按照领导的要求，说是跟我们通州形成双轴驱动，在近几年成为通州区经济的新的增长引擎。刚才大家从这个片子里面看到正好是依托通州新城，亦庄新城，还有北京的老城区，整个现在在我们的便捷区域内的轨道交通，高速路网，整个的形成这个区域建成北京面向环渤海区域的高端总部区域，也是北京市唯一一个提出来面对环渤海发展的区域。目前这个项目的进展，全部工作是从09年开始，去年的8月份我们启动了对住宅的拆迁，今年马上要启动十四个村的整体搬迁，目前很多的安置房已经竣工了，整个区域就是一张白纸，可以抓了。大体的情况就是这样的。还有我们城市景观设计这块，也是委托国际顶尖的设计公司进行设计，马上启动这块的工作，给我们设计出具有国际水准，高水准的项目，大体上就是这样。应该说今天来主要还是带着耳朵来，用耳朵听，用心去理解，把我们对产业的发展，特别是楼市的发展有一些真知灼见理解一下，最后落实到我们环渤海高端总部基地开发建设当中，最后预祝本次论坛取得圆满成功。主持人：我想通过何主任的介绍大家可能对台湖环渤海高端总部基地的规划有了一个初步的了解，今天是特别好的机会，希望合适的机会可以带着我们在座的人去参观一下，因为在座的各位都是非常资深的楼市开发商，或许他们就是你们未来最需要的生力军，今天就是一个非常好的平台。首先我们有请和裕地产的王总发言，我知道您是地产界资深人士，您负责的林肯公园在亦庄也是一个大盘，50万平米，所以我想您应该对亦庄的改变，包括亦庄楼市的发展应该是非常有心得和感言的，请您分享一下。王骞：作为亦庄新城的一个地标性建筑，林肯公园我们一期打造了50万平米的超大体量的建筑群体，二期即将全新亮相，二期是80万平米，整个的亦庄，林肯公园总体量达到130万平米，也是在本区域内是超体量的超级大盘，作为林肯公园也是属于从北京进入亦庄区的一个门户地理位置，也是坐拥千亩公园，一路之隔，去年年底轨道交通正式开通，就是在林肯公园出入口的马路对面，也给我们的项目交通上带来了很大的便利。今天我们讨论了整个大亦庄新城，其实我们林肯公园从05年开始打造以来，现在的亦庄我认为它已经是成熟的亦庄了，已经把很多成熟的东西全新的展现给了我们整个亦庄区域内的客户群体，我们是从无到有，到完善，到宜居，包括我们坐拥的千亩公园，园林，已经不再是茁壮成长的小树了，已经是枝繁叶茂，成熟的园林区，包括我们的小区里面园林都已经枝繁叶茂了，成为了真正的园林景观，是一个成熟的园林景观展示在客户的面前。大亦庄战略，特别是又划归到大兴区，是大兴区带动亦庄还是亦庄助推大兴区的快速成长，为什么第二机场会建在南城，也说明建机场足以证明亦庄区域，大兴区域发展到了一定成熟的阶段，政府才会通过长期的规划把机场引入南城，助推南城，满足整个北京和亦庄新城的客户群体的需要，和我们整个城市配套出行的需要，所以我们整个亦庄区域内的项目也是为我们亦庄新城，助推亦庄新城加快发展功不可没，本身亦庄的项目就不多，政府的规划又非常好。就像何主任讲的，一个大的规划，环渤海总部基地规划建筑面积达到1700万平米，里面是包含综合体、研发基地，也有一部分的医疗配套，教育配套 ，这是五年规划，十年建成，亦庄已经发展近二十年的时间，已经远远超出了这个成熟新城的阶段了，已经是非常成熟的新城。已经成熟的亦庄是完全可以给我们区域内的客户群体带来更加成熟的医疗配套、教育配套，产业配套等等一切配套都已经区域成熟了，所以我们的项目也随着亦庄的成熟度不断的加强，我们的项目也从一期交房，二期全新亮相等等全部升级产品，不断的在出新。我想亦庄新城是新环境，新价值，包括新规划，新创意，不断的在增加我们亦庄的一个新的价值点，特别是去年政府投入2600万，大力的发展南城，特别是亦庄区域，我们林肯公园项目到达国贸开车15分钟的时间，而且在北京交通保有量这么大的情况下，基本上从林肯公园驱车走南五环，东五环，国贸商圈是不堵车的。通州现在的京通快速路划出一条公交车道，更加剧了通州快速路的拥堵的状况，我想政府的规划，做大环渤海的总部基地，也可以快速的缓解整个通州区的交通状态，让几个新城，相互借势，共同发展，也会从人口、人流量，包括产业，全部归类，东部是CBD，南城是打造的BDA，应该是同一个区域内，等于说政府把亦庄和通州的总部基地一路之隔，相邻，这种相互可以共同托起相关的产业产生的规模，规模一起来之后，会给两个区域带来无限的增值的空间，特别是现在人们比较重视低碳、环保，现在的规划是最新的，适合人们生活居住、环境和我们打造产业基地也是从低碳、绿色、环保的角度来去设计。像刚才朱老师讲的，以前你的规划都是体现在地上，我去规划，去设计，去发展，但是忽略了地下的发展，所以造成了一场大雨导致交通的瘫痪，现在最新的规划海陆空，全部考虑进去了，所以说多元化的，全方位的去打造一个新城。亦庄跟我们通州的大总部基地相连接起来的时候，整个北京向南看，现在北边通过大的TBD，再到未来科技城再往北就到了昌平，西边属于军事禁区，往东已经发展到河北、燕郊的区域了，所以现在北京可以大力发展的，大把土地的，我们整个总部基地占了17平方公里，整个南城政府规划的土地有很大的空间，也为我们整个亦庄未来的发展打下了良好的基础。林肯公园项目也在二期全线升级了产品，也是追随着最新的规划和设计理念，打造我们的产品，为我们的亦庄核心区增光，添彩。亦庄林肯公园二期是从几个方面打造新的绿色、环保、低碳的建筑。首先我们是130万平米的复合公园城，CBD有一个中央公园区，是以朝阳公园为代表的周边辐射项目，这个公园为周边的所谓的公园地产带来了无限的增值空间，包括现在周边的价值也比没有公园区的价值高很多，整个的亦庄区，包括北京有这么大的上千亩园林的生态区，在北京基本上是非常罕见的，南城是新的规划，新的园林，包括新的理念，我们林肯公园也是分到了很大一部分自然资源，项目增值的空间主要是看我们项目拥有自然资源多少，拥有的社会配套资源多少，拥有的越多，项目的价值点越高，未来的增值的空间越大。现在我们跟CBD对比，CBD有朝阳公园，我们林肯公园是拥有文化创意产业园，通过自然和人工打造的天然园林，现在已经是上千亩的园林，加上我们南海的公园园林，加上亦庄区域里面的公园& ，是三个公园围绕着我们项目，我们属于坐拥在公园环保区域的核心位置，从绿色环保的新鲜空气的角度我们就已经占了先机，另外整个亦庄区域的规划非常好。刚才听主持人讲以前到亦庄找不到方向，但是我想现在亦庄的规划已经非常成熟了，马路应该是方方正正，而且就跟田字格一样，这个交通网络不像望京那边很多路都是斜的，没有中心点，很难找路。整个亦庄是荣华大街贯穿，像北京的长安街一样，沿着荣华大街两侧都是高品质的住宅和办公的产品，我们林肯公园座落在荣华大街的两侧，一二期通过荣华大街自然的分开，建筑都是玻璃幕墙的，外立面都是LOW-E玻璃的，低碳环保的先进材料，可以降低室内的紫外线的照射和温度。另外我们整个小区里面也是错落有致的格局，排列，我们最大的户型应该是在215-260平米，两梯两户这种超大的大平层，能够给我们的客户群体提供更高的生活品质。我们的主力户型也都是在100-150的两居，三居，能够让我们的客户群体充分的去享受产品，能够给他带来生活上的舒适性，包括我们的大户型的地采暖，24小时的热水，从小区的园林，道路，整个的格局都会给我们的客户带来一些新鲜的生活体验。这个是我们整个林肯公园发展的情况。主持人：谢谢王总，我觉得王总是从宏观讲到了微观，从大北京讲到大亦庄，又讲到林肯公园，特别的好，我想在座的其他项目的负责人都有一些共鸣，王总是以林肯公园为例子解析了现在在亦庄生活的便利性，您特别懂得做报道的表达方式，用具体的实例讲述，谢谢您。下面有请 金色漫香林的代表中广信的刘清清给我们介绍一下你们对这个市场的理解。刘清清：最近微博特别火，但是我还是会看参考消息，因为我觉得参考消息是非常有影响力的，非常重要的参考。特别今天来请到了具有权威的重量级的人物、朱老师和何主任，包括在座的精英，在亦庄区域的操盘手，所以今天非常感谢参考消息举办这个论坛。中广信应该说是十年多的品牌代理商，也是从亦庄区域发展起来的，应该说看着亦庄区域从开始的刚刚起步一直到现在高速的发展，所以作为中广信的策划人员，我觉得我有一定的发言权。总体来说，亦庄这个区域一直以来都是非常有特色的一个区域，有一些区域也是有特色的，可能它的特色局限于房地产的热点区域，但是亦庄是非常有特色的区域，比如说最核心的问题，他是500强的大公司进入的国际化背景的区域，是一个低密度的区域，不仅代表着环境的低密度，还有人文的低密度等等特点。刚才我归纳了一下，实际上我罗列了十几条，第一个是环境的低密度，我们有公园、企业文化园，包括金色漫香林项目周边的15万平米的园林景观，包括人口的低密度，这个低密度是全北京市甚至全国，跟亦庄有关系的人都非常认可的一点。第二，需求非常旺盛，从一开始的发展起不到现在，需求一直是不断的，而且需求是内生加外部的吸引，有一些需求是外地的，比如说由于区域的规划的限制，它的需求不得不向外挤压，在亦庄这个区域是可持续发展的，因为土地利用也一个长期的规划，人在这里居住以后，比如说我们现在这些项目之间是一个邻里关系，可能我今天在金色漫香林住，我的亲戚可能在林肯公园或者马驹桥附近住，我们之间是有裙带关系的，而且在家庭发展的情况下，亲戚朋友也在不断的发展，所以自身的成长性非常好，所以需求在不断的膨胀，需求是非常旺盛的。第三个方面，产品线非常的丰富，比如说金色漫香林是低密度的花园洋房为主，也有叠拼的花园洋房，小高层，林肯公园是以小户型为主，还有大户型，还有（、)这样的高端产品，有零居室，一居室，到别墅，所以产品线非常的丰富，可以满足所有的需求。第四方面，配套非常的成熟，有一些区域在配套方面，比如说回龙观大家都知道只是一个睡城，在亦庄这个区域不仅仅是睡城，它有产业，还有相关的一系列的配套，特别是近两年沃尔玛进驻了，还有金色漫香林我们自己有自己的商业，非常多的商铺从西区被吸引过来到东区建立商铺，所以配套是逐步的完善的。教育完善，国际化的设施，国际化的区域不乏好的教育资源，最近金色漫香林和西城联手把北京八中引入到金色漫香林，做了分校，上周我们搞了八中咨询会，很多亦庄区的老居民都到我们的项目来，很多人都来咨询，甚至三年以后入学的家长也来咨询，通过这个说明我们的资源配套也是不断的向前发展，而且越来越完善。还有交通便捷，我们和首都的CBD是最近的一个区域，交通15分钟没有红绿灯直达国贸。还有和京津门户的交界，亦庄轻轨的开通等等，我们与远的，近的，内部的交通网络都非常发达，对于我们的客户来说非常方便。还有一个很重要的是品牌地产的聚焦，现在不仅有金融街控股，还有远洋地产、中信地产，今天在座的融科，和裕这些都是品牌的企业，能够聚焦在这个区域，我觉得这个氛围，这个地产的价值，区域的价值是我们共同打造的。整个亦庄在每个阶段都有自己的代表作，像高端产品远洋天著也是一个代表作，马驹桥也有代表作，每个区域都有地标性的产品。所有的这些共同的特点，是我们各个项目共同拥有的，也是我们共同全力打造的，综合起来，我觉得我们整个亦庄就是一个宜居、宜业、宜商，宜乐的大区域，我们每个项目都是为这个区域贡献自己的力量。所以现在来说，整个发展房地产市场是波动中变化的，但是我认为整个区域的价值不会随着波动去影响，就像朱老师和何主任说的，不管市场怎么变化，我们整个区域的发展仍然是大踏步的向前发展，在整个城市进程下，需求不断的成长下，我相信整个区域的需求一定会很好的。最后归结一点，最主要的还是亦庄这个区域是可持续发展的区域，内生的区域，将来的发展势头非常好，所以我相信在座的各位，每个项目都会继续不断的创造佳绩。主持人：请融科置地的索总发表一下自己的看法。索颖：今天我也是带着耳朵来的，想听一下大家对这个区域的清晰的介绍，对我们在亦庄区域开发的人员来说有一定的心得，刚才朱老师说了对这个地区的一些介绍之后，还是比较有感触的。第一是朱老师讲的对于亦庄新城的定位，怎么样形成一个新城，有什么样的产业和需求。和目前相对发展势头比较猛，或者说这一阶段或者这一两年整个新城发展当中，有几个重点，通州也好，大兴也好，亦庄，这几个区域还是有差异的通州规划人口118万，大兴110万，亦庄目前只有不到30万人口，这个差距比较大，但是对亦庄的规划2020年轻轨达到11公里，人口达到70万，应该说亦庄存在很大的空间，一是发展的面积很大，现在的八平方公里的核心区有很大的延展区，人口的增速比较大，未来的亦庄新城后期的发展过程当中会从各个角度吸引企业，包括各个人才的培养和留住他们，所以亦庄整个的宜居情况非常的好，现在亦庄发展的非常完善了，已经经历了三个阶段的发展，九十年代的时候还是以低密度的产品为主，一开始就是以高端的低密度，宜居的物业呈现，当时很多人对这个地方不是很了解，觉得很远，但是有很好的产品的梦想。所以第一批淘金者来到亦庄，当时刚刚建立亦庄的时候真正有钱人才可以来到这里，而且产品的总价比较低。2000年初随着亦庄区域的发展，人口密度加大，包括对亦庄新城整体的规划，出现了一些容积率相对比较高的住宅物业，到2004年往后，亦庄的区域发展开始真正的呈现了向东向西发展的过程，亦庄新城向外扩展的过程当中又出现了低密度产品和高层结合的产品形态，这也应该说从近十几年呈现出三个相对明显的产品发展历程。我今天来也是带了一些问题，因为整个目前市场环境对住宅物业有比较大的限制，最明显的就是限购的政策，确实打压了相对比较深，刺桐了一些客户的心理，如果亦庄要想快速的完善，我觉得产业是一方面，如何留人是很重要的。现在我们了解到很多的企业，包括限购政策出来以后，很多外地人受到五年限购政策的影响转而改变职业发展规划，回到外地进行一些其他工作的考虑，这个对于一个区域的经济发展来说是非常不利的。原来我想能够有亦庄开发区的领导出席这个会议，因为亦庄相当于最早是被列为国家唯一的一个经济技术开发区，我想按照道理来讲，也可以有一些有别于其他企业的入园企业或者相关的策略，如果真的是限购，对于整个亦庄新城发展是有一个不一样的状态。其实从2000年以后，基本到亦庄进行产品开发的项目都是比较考究的，每个项目都有自己的特色，融科是一个北京目前主要做产业为主的开发商，08年进入亦庄，开发的马驹桥附近的融科香雪兰溪，09年开发的融科钧庭，在2011年公司提出了一个新的要求，我们现在做的融科钧庭是东南部区域唯一的一个法式建筑群落，在产品的规划、状态，园林的绿化、覆盖率以及产品的运营商非常考究。对亦庄区域发展的一些建议，其实从亦庄本身的条件来讲，大家都讲的非常好，绿化率47%，任何一个区域都不具备，他真的是一个绿色的，人文的居住区，但是为什么在目前亦庄一直没有跳动起来，大家现在听到的最多的就是通州的，规划发展如何如何，产品不错，大兴也有大量的品牌开发商的进驻，以及大兴的项目吸引客户眼球方面都有很大的作用。亦庄也不缺项目，包括今天的开发商，亦庄在售项目10多个，其中一半是商住项目，量上并不亚于其他的区域，为什么亦庄没有能够在今年的市场，或者去年年底的市场当中能够相对抗衡其他的区域，我也比较困扰，从宜居性来讲，亦庄一定是第一的这是一个相对发展比较平稳的，刚才说了人口30万，其他的区域是100多万，老的城区和现有的区域，都在做不断的改造，亦庄是新开发的区域，本身是相对空旷的地区就有一个新城，所以这个新城的系统更完善。我们原来做过一个分析，是不是因为目前亦庄整体的新城力度，吸引眼球的地方不多，毕竟项目不多大致的。目前的市场情况下还没有一个项目提出降价，大部分还在扛的过程当中，希望随着时间的延迟，有一个问题七个片区如何联合起来，应该是大家重点探讨的，各个方面大家都了解的比较清楚，这个问题我们也希望能够有一些大家的思考来看，到底怎么样去做。主持人：刚才索总提到亦庄政府区域过来，其实不光是亦庄管委会的领导，还有亦庄政府对我们这次论坛也很关注，因为他们有会，我们会通过媒体的报道把这个信息传递给他们，我们也会把一些大家反馈的情况反馈给他们，我们也希望以后有更多的交流搞这样的交流。下面有请社科院的牛老师给我们谈谈您的观点，牛老师大家应该非常熟悉了，他也是房地产界非常权威的专家，对房地产市场也是非常的了解。牛凤瑞：因为我们的会议主题是亦庄的楼市问题，我就从终端说到宏观，第一个我谈一下亦庄的嬗变，他从原来的专业工业区转变成新城，新城要求你无论产业、生活，基础设施，都具有相对独立的城市综合功能的新城，这是我们亦庄向这方面转移，当然了，我们还有很多不同的地方；第二个转变，就是我们整个的社会服务，由原来的主要是生产服务，现在向既有生活又为生产服务；第三个原来我们主要搞工业地产，现在我们不只搞工业地产，还有住宅地产，旅游地产，商业地产，还有养老地产，价格的涨落是一个相辅相成的关系，作为亦庄这个区域，我们处在经济走廊的区域，而且开发的历史，二十多年了，二十多年前不可能做开发，那时候是产业引导，就是高新技术开发。为什么亦庄发展到今天，要从北京市的（、)市建设说起，这是我们中华人民共和国首都未来发展的必然要求，作为北京市本身发展来说，过去叫开发区，我们叫新城，以及我们主城区的人口疏散，各个行业的人来讲，北京市建设世界城市有基本的条件，一个是原来主城区的改造，另外一个是向成外扩张，新城区的建设，新开发区的建设是我们未来的一个基本。我们亦庄跟其他的新城建设开发有什么不同，作为亦庄原来是一张白纸，较少的历史包袱，所以也就较少的旧城改造，跟通州和大兴完全不同。另外我们因为是在一张白纸上进行新城的绿化建设，所以规划建设标准比较靠谱，另外亦庄主要是吸纳国内外的，产品的绿化率40%，应该是比较高的，不是说绿化率越高越好，越高我们的土地占用成本越多，高品质的服务包括高标准的基础建设，特别是跟主城区的关系，这都是提升亦庄的区域价值，实际上这种大的公共基础设施的投入必然要转化为房价和地价，这个东西一个地铁修通了，地价升值了，房价升值了，这是固定资产的投资，房地产开发是调整各方面关系的一个基点，最重要的一个逻辑的基点，把你的土地财政控制好，房价控制好，政策本身达不到通过市场化配置资源，实际上这里面有一个合理度的把握，不是说谁错的问题。我想作为我们亦庄来说，刚才提到了南城建设，前年我们讲北京城市空间布局的时候就讲到，北京是共和国的首都，共和国的经济中心和人口中心都在北京市的南方或者中间，这个时候进入北京的人群80%是从南边进& ，而你在北京市的土地6000平方公里主要还是在主城区的南部，这是我们北京市的条件是不以人的意志为转移的条件，所以发展南城，改造南城，已经建设第二机场都是客观发展相吻合的空间设计，这是去看，我们可能以较少的成本获得较高的效益。新政出台四五个月了，现在通过媒体也好，宣传口径都希望房价降下来，而且期望值非常高，第一季度的时候说第二季度降下来，现在又说年底降下来，而且作为新政的调控效果一个重要的标志和基本的标志，我问几个问题，中国的房价降下来降到什么程度？比如说10%，20%，有一些人期望的50%，30%；第二能维持多长时间？什么时候出现反弹？第三个后续的情况如何？现在我们说房价降，房价降下来以后，中国的日子就不过了，房地产还要发展，那么后续的结果怎么样，这里面稍微说几句。当房价交易量下降的时候，必然造成了房价下行的压力，当房价下行的时候，如果达到购买者心理价位的时候会导致交易量的上升，这个时候很有可能是更有钱的人首先出来，没钱的人正在琢磨的时候，出手的是有钱的人，房价下降首先便宜的是更有钱的人，就像钓鱼台7号，说30万，政府说不行，降到15万，这个降落道路五万和老百姓也没有关系，最后便宜的还是大款，舆论也好，政策也好，吵吵了半天，便宜谁了，支持谁了，有钱人，政府该收的税也上不来，政府没有税，我们的保障房怎么建设，我们帮的是谁的忙。降下来以后，如果房价下行的时候，作为开发说来说，肯定影响开发的积极性，无论是投资、开盘，推盘都影响，这个影响以后，因为房地产的开发周期比较长，两年多的时间，在这个时候我们如果投资下降，影响的不是现在，而是未来，下一轮的房地产的有效供应，这么看，我们考虑房地产政策的时候，希望房地产有一个健康、稳定的发展，什么叫稳定，稳定就不是大起大落，实际上我说政策密集出台，背后的含义是什么，现行的政策否定前面的政策，还有更严厉的政策出台，最后还有对现行的政策缺乏一种信任，说白了就是这样。这叫政策不稳定，我们希望中国的房地产政策是稳定的政策。另外我们现在怎么看房地产形势，中国的房地产形势大好，不像有一些人说的到处都是问题，中国各行各业都是大好，为什么房地产形势就不大好，这是人为造成的，是我们的观念造成的，舆论的误导造成的，十一五期间中国房地产总投资11.6万亿，居民买房花了大概10万亿，这是居民生活改善的第一需求，中国的房地产是扩大内需与改善民生的最大的结合点。“十二五”期间中国的房地产总投资肯定会超过30万亿，还是国内的第一需求，第一投资领域。所以这么看，我们的亦庄也好，台湖也好，你未来的前景，大的基本面不会发生改变。2013年有人说怎么样怎么样，过多的不确定性造成了过度的反映，整天喊狼来了，紧绷神经，最后狼没有人，这个社会成本非常高，不是说一点用都没有，所谓的有备无患，有倍的成本和收益的比较问题，道理在这。怎么样看待泡沫的问题，中国房价上涨了，就等于泡沫吗，这个不是一回事，是两回事，03年的时候中国的平均房价大概两千多，现在八千了，当时有人说中国的房地产存在着严重的泡沫，很多人喊下降，七八年了涨到八千了，泡沫也没有破灭，什么原因？从逻辑上讲，房地产的上涨很可能是中国社会经济发展的一个必然趋势，房地产市场形成价格了，现在还不到十年的时间。这种上涨是很可能真实房价市场化形成的过程，或者是市场发现真实房价的过程，即使我们真的有泡沫，也不可怕，这里面有两种方法解决，一个是现在加强那种行政的干预，要挤出去，造成社会的振荡，大家都纠结，都不满意，中央不满意，地方政府不满意，消费者不满意，开发商不满意。还有一种做法，通过市场化的方法使它消灭于无形之中，通过发展实际上就化解了，不需要过度的反映，这个从国际上来讲，中国存在这种可能。总的来说，我对于亦庄的未来，对于中国房地产的未来充满信心。主持人：牛老师的发言观点非常犀利，也非常的精彩。下面有请天鹅堡的项目总经理张总分享一下在亦庄开发项目的心得。张岩：首先感谢主办单位《参考消息、北京参考》还有在座的媒体朋友们，是你们给了我们一个房地产企业沟通、交流共同认识亦庄的平台，非常感谢你们。下面我简单的介绍一下我们集团，目前我们集团有三个产业，一个是房地产开发，一个是贸易，第三个是市政投资，房地产开发主要是两个在建的项目，一个是天鹅堡项目，18万平米，还有一个56万平米的包头的一个项目，天鹅堡别墅这个项目，我们从05年开始建设，分期建设，目前我们正在建的是三期，我们花了巨资对三期园林工程进行了全面的升级，天鹅堡项目目前是亦庄唯一的别墅区，总价非常低，六到七百万，是亦庄唯一的花园式别墅。亦庄是国家级的开发区，先进制造业的基地，现在发展亦庄新城，是由原先的机械型的开发区转型为科技开发期，包括商业、交通、市政包括基础设施、文化、教育、医疗都逐步完善起来了，而且目前是整个亦庄的绿化率，包括有轨交通，包括整个产业园区的建设，所以我个人认为亦庄发展前景非常广阔，而且天鹅堡项目应该是目前亦庄唯一的别墅区，非常具有稀缺性，而且我们的价格空间来说，本来是有一定的溢价空间，但是我们考虑到目前的形式，我们怎么样和亦庄进行一起的发展，我们做的是性价比，用高性价比吸引客户。现在我们下一步要做的是希望配合政府相关部门对亦庄做好宣传力度，亦庄目前是整个北京市三个大的新城之一，目前跟其他两个新城相比虽然有很大的发展，但是还是有一点差距，我们认为最主要的还是宣传的力度不够，所以我们希望政府方面多组织类似的研讨会，加大对亦庄的宣传力度。我很赞同索总的话，人才引进上我们是不是可以搞一些相关的政策，比如说户口问题，子女教育问题；第三个房地产比较制约的就是两限政策，特别是限购政策，我们亦庄作为发展中的新城，是不是有一个特殊的政策；第四，就是我们交通这块，目前有轨交通没有问题，亦庄线已经开通了，最主要的是公共交通，这块应该再补充一下 ，特别是公交线路等等，目前还不能全面覆盖，而且车比较少。首先我们要有好的产业，亦庄500强企业60多家在亦庄落户了，研发中心，包括总部都在这里；第二个是基础设施这块，刚才我说到的医疗、教育、文化，如果想快速发展的话，还是招徕人气，人怎么关注亦庄，第二个是人才的引进，人们为什么来亦庄，第三个是我们配套设施上看看怎么样能够把相关的人员引进来，从我们也是到亦庄之后跟着亦庄的发展而发展，也感谢亦庄当地政府和媒体朋友对我们企业的支持，我们还是希望我们共同努力。现在有一些朋友总跟我探讨房地产形势，前一段时间有朋友说整个中国房地产形势是比较低迷的，以后的发展也比较悲观，国家控制不想遏制房地产发展，而是想抑制投机性的购房，想让房地产有序，平稳健康的发展，国家的出发点是这样的，所以我认为从房地产的形势目前来看，虽然说是像有一些人说的，进入严寒期的，但是我觉得不用担心，如果是这个发展阶段能够抓住这个机遇，把自己的企业做强，做实，从原先的无序竞争变成有序的竞争，从粗放式管理到细化的管理是没有问题的，北京目前是有一定的规模，而且房价有一些虚高，但是也是分区域的，北京的一些热点区域房价确实很高，但是像亦庄新城这样的，房价还是比较合理的，而且投机性购房比较少，本身的泡沫不多，我相信在座的开发商共同努力，而且通过我们亦庄的政府，我们各媒体共同努力，我相信亦庄一定会有好的发展，房价也会逐步的上行。主持人：非常谦虚说自己对这个区域不了解，但是从您刚才的介绍来说，来这个项目以后对这个区域做了深入的调研。非常感谢您的发言。下面有请君安国际的项目负责人董广博介绍一下情况。董广博：非常感谢《参考消息.北京参考》提供这个机会，刚才听了各位对亦庄未来的态势和解析，对于我来讲，现在从微观上讲述一下我对亦庄区域的理解，首先今天的主题是亦庄嬗变，开发区到新城，首先我们看变，变是91年，亦庄作为我们国家的唯一经济技术开发区筹建，到现在为止整整经历了二十年的时间，这二十年的时间我们可以看到，从最初产业发展，世界500强企业陆续进驻，到我们的经济对国家的税收做的贡献，到我们的市政交通，等等配套基础设施的完善可以看到，目前20年的发展也为我们开发企业做项目打下了坚实的基础。我们可以依托这些去做我们高品质的宜居的区域和方向，这是第一点变。第二，我们要看到新，政策导向的基础上，几百亿的投资，新政的规划可以看到，所谓的亦庄正处在龙头的位置，首当其冲，我们作为开发企业结合目前的政策和外围的模式看到，外围的100多平方公里有我们很大的发展空间，这就是我们觉得在各位专家、学者和领导高屋建瓴的讲到宏观变化之后，我所说的微观心得。刚才索总和张总对这个区域的发展有提出了一些建议，我们想用什么样的方法和理念把我们的亦庄区域推上来，做熟，做热，我今天抛砖引玉，做一个引子。我觉得亦庄区域，尤其以亦庄核心区为主可以打造个概念，我们可以把亦庄核心区打造成CBD未来的第二公园区，刚才朱老师和牛老师包括各位项目的老总都提到了，亦庄作为宜居，配套的城市，生态，讲了很多，其实依托的更多的我所看到的体会到的三大森林公园，对亦庄区域公园地产打造的依托，所以我觉得亦庄作为一个距离CBD只有12公里，20分钟车程，不需要任何红绿灯就可以到达的地域可以作为CBD的第二公园区。刚才说了12公里，非常的合适；沿CBD我们可以划一个圆，我们可以看到亦庄是到CBD最近的距离，从朝阳公园到平方桥5公里的距离，从四环十八里店到荣华桥只有3.5公里，亦庄开发区不能叫一个新区，应该是城市的核心区。第三，刚才讲到宜居，公园地产，亦庄有大大小小8个公园规划，亦庄刚才提到被定义为国家级的经济技术开发区，也是第一个。也是我们环渤海经济圈的重要的枢纽，同时500强的进驻也带动了区域的发展。另外从人文和氛围的角度来讲，高管的云集也是和CBD相呼应的，刚才提到了南城发展，城南是200亿的发展计划，大概撬动了2000多亿的社会投资，49亿要做亦庄建设，从距离来讲，从城市边界来讲，从规划、人文氛围角度来讲，我觉得亦庄具备继朝阳公园以后的第二公园区的概念。最后，我觉得针对北京运通博远房地产开发有限公司开发的君安国际项目做一个推介，我们地处亦庄开发区的核心位置，在亦庄的荣华南路上，规划出360度全采光的建筑群，我们的定位离不开我们的区域，因为区域就是一个国际化的区域，所以在这样的国际化区域，我们应该有与之相匹配的国际化的建筑，我们聘请了全球著名的开发团队打造君安国际项目，我们的立面设计邀请的是全球著名的美国建筑设计公司做的理念打造，设计灵感主要来自于被霞光匀染的云彩，我们的立面是LOW-E玻璃和百叶组成的，两种颜色打造云的效果，同时在立面百叶的末端做了宝马系天使眼的理念，我们还设计了LED灯光源，我们旨在打造夜间的时候亦庄区域的名片效应。我们还应用了地缘热泵，中央空调等等，更多的产品优势和项目信息欢迎大家登陆我们的项目网站，也可以到我们的项目售楼处现场参观和指导，谢谢大家！主持人：谢谢董总，刚才他抛出了一个概念，就是把亦庄打造成CBD第二公园区，这是非常新颖的看法，下面有请新月国际的丁总发言。丁宁：首先感谢参考消息和各位媒体把大家组织在一起给大家这么一个相互学习、交流的平台，我觉得在亦庄新城，也是一个城市，我觉得一个城市首先要有一个办公，然后居住，然后是有生活，娱乐。亦庄首先我们说办公，亦庄是唯一的国家级的经济开发区，是首都的门户，世界500强的企业在这里进驻70多家，总共的企业800多家，众多的企业入驻以后，亦庄的土地饱和了，亦庄的人口规划少了，在这样的情况下，亦庄的周围就形成了一个配套协作区，我们说的最主要的是居住，其中最紧密的是亦庄的生活区，在这个区域里面现在也有一些产业，包括知名企业，招商局，都是国内国际500强的企业，所以这些企业就形成了这么一个自身的产业价值，自身的产业价值带动了整个区域的价值，我想刚才我们环渤海经济圈会有自身的产业带动区域的价值。随着这些企业的进驻把整个区域带动起来，就形成了相互依托，相互发展的格局，同时区域内的产业可以辐射渤海经济圈，周围的经济区形成了一个传动的链条，亦庄第二生活区以其独特的地理位置和区域的优惠政策打造出京津发展的核心的环节，这么一个重要的节点。现在区域内也是很多房地产开发的热点，大多数都是比较知名的房地产开发企业开发的，这些发展商共同发展，势必在最短的时间内把完善整个区域的发展。第二生活区的环境是这样的，北边就是凉水河公园，规划了一个85万平米公园，周边有万亩绿化带，把这个区域包围起来，整个区域非常适合宜居，除了环境以外，在亦庄第二生活区的南边还有政府定制的打造大型的公园，有了这样的规划定位什么来支撑呢，就是交通了，刚才像林肯公园的王总说到了，距离国贸只有16公里，亦庄这边出门就是京津唐高速，我每天开车过来就是20多分钟，虽然距离稍微远一点，但是一出门就有高速，到国贸还是很快的，除了这些道路交通还有路网交通，像刚才何主任说的亦庄线联动渤海新区这块，我们就在这个区域里面，我们到金海路不到两公里的区域，所以我们也算是一个大区域了。我们都知道任何地方的发展都是以政府为中心，我们围绕它会有一个发展。我们说房地产市场现在比较冷淡，我们新月国际现在属于开盘状态，七月底我们有一个特惠选房日，很多购房人对我们的项目还是比较认可的。我们发展商是本着以人为本，回馈客户的思想，我们统计客户数据，大部分来自于亦庄，然后就是国贸地区，我们针对这两个区域开通了班车，针对这些区域的高端人群可以有班车直达，更吸引客户了，形成良性的互动。为了达到宜居，现在开发商为了卖房子，生产一些小户型，我们的社区只有两居三居，避免投资客炒房。整个项目在亦庄还是不错的，像融科、合生都是比较好的合作的关系，共同合作，共同发展才可以把这个区域打造好。主持人：在大家发言的时候我接到一个小纸条，今天到场的很多媒体朋友想跟各位嘉宾进行交流，下面也一个交流的时间。请大家提问。提问：天鹅堡的张总，您刚才说木已经到了三期的开发，我想问一下三期和前面的两期都做了哪些调整和升级？张岩：我们调整，第一个三期很靠近天鹅湖，一万三千平米，整个靠近。整个三期的园林花了一千多万对园林进行全面的升级，包括水系，三期的产品要比一二期产品升级很多，而且现在是园区里面，我们都讲有氧区域，可以说鸟语花香，花园式别墅。提问：我想问一下林肯的王总，现在限购令出来以后，很多的区域尤其是通州有房价大起大落的标本，包括一些财经媒体和杂志都有报道，但是亦庄报道的非常少，我也知道一些北京的开发商没有进入亦庄，后来进来亦庄之后定价定的很高，但是发现卖的时候卖不了那么高的价钱，是不是我们亦庄整个区域的房价水平和大家看亦庄的形象不是很契合？
王骞：整个亦庄区域，我们一直讲大亦庄这个区域，刚才也讲了，亦庄区域的价格相对比较平稳，没有经过暴涨，也不存在暴跌的问题，整个亦庄核心区的新房价格大概在2.4万左右，这个价格就在绿化带边，正好在京津唐高速区域旁边，十多分钟就可以到达国贸，在这个位置两万多的价格真的是物超所值。就像我们的林肯公园一样，两万四五的价格，赠送6000元的装修，折合毛坯房才1.8万左右的价格，现在房山、大兴都到两万左右的价格，我们就从五环外十多分钟到国贸，这个区域的价格真的是超高的性价比，现在物价比房价涨的快很多，大家一直说房地产的泡沫比较可怕，但是实际上物价比房价更可怕，CPI已经到了6.4了，而且现在还再继续的膨胀，房价没有涨，物价在涨，已经相当于房价下降了，所有的物价，包括人员成本都在上涨，特别是行情不好了，大市场不好的情况下，现在很多猎头到处在为企业挖人，你挖人没有原来多少薪水还是多少薪水挖走，肯定是高薪或者更高的待遇把你企业的管理人员挖走，挖走了之后，这个企业运用人员无形也给行政成本增加了许多，现在所有的建筑材料，税费、人员工资所有的产品都在上涨，而且国家连续今年每个月都上调准备金率，控制资金的流动性，不断的加息，那么在加息的过程也无形的增加了开发商的融资成本，其实各行各业的融资成本都在不断的快速的增加，成本增加的情况下，你的产品价格一定上涨，成本是一个硬道理，再有，整个亦庄区域能够提供可供开发的土地现在几乎是少之又少了，再有，刚才讲的成本，我们去年有一些开发商所拿的楼面价格已经达到1.8万以上了，这样的地价基本上加上建安成本，合理的利润，税费至少卖到三万以上，所以大家之前讲面粉比面包贵，以前这些高价拿地的面粉现在差不多到制成面包推向市场的时候了，所以说目前整个亦庄区域应该是一个价格洼地，高价面粉制成的面包已经陆续上市了，亦庄大部分价格还在两万四五的房价，应该会有很快的反弹，任何一个开发商和企业是不能赔钱做生意的，不可能一万八拿地，房价一万八以下，毕竟会有成本。九几年海南大量的烂尾楼出现就是因为没有市场了，继续把楼建下去赔的更多，不如烂尾放在那里了，所以我们应该理性的看待房地产价格问题，我们要换算成本，整个的亦庄区，包括房山、大兴低于一万以下的地价项目非常少，我们算三四千的建安成本，税费，一万左右的地价，房价应该是将近两万左右才有利润，开发商所谓的扛不住，不是降价，不涨价是扛不住，所以在未来，可能很短的时间内，跟牛主任一样的观点，不会坚持太长了时间，政府的目的也是让房地产能够健康、平稳的发展，不要说一万拿地，卖五万，所以整个亦庄的项目价格都在合理的范围之内，甚至偏下，未来增值的空间和房价上涨的空间应该是非常大的。我想整个的亦庄各家房地产企业相对来说真的像温总理说的都留着道德的血液，我们也把自己的房价定在合理的范围内，确保合理的利润。我们告诉大家一个最真实的你购买的理由，就是你去算成本，是不是暴利。大家炒通州，从两万到三万，降七千，确实是抓住了一个热点，从八千涨到两万以上，增值的速度再快，也不会一夜之间土地变这么多钱，确实是通过概念的炒作，上升的太快了，等于说现在是理性的回归。亦庄区域整个是健康平稳的发展，所以亦庄现在是大家该出手的时候了，再不出手的情况下，大家觉得房价长了再排队就来不及了。现在大亦庄30万人口，未来会有上百万人口，高技术的人员也很多，他们的需求也很可观，就亦庄八平方公里范围内有限的房源和资源，谁先占据了就是这里的主人。主持人：由于时间的关系，就不再展开讨论的，如果大家还有什么观点可以私下交流。非常感谢大家能够抽空参与今天的论坛，请大家继续关注《参考消息.北京参考》给我们多提建议，感谢各位嘉宾和媒体同仁，谢谢！
(本文来源：网易房产
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