资产评估课件
资产评估长江大学文理学院 姚毅 电话：136
邮箱：第一章 总论一、教学目的 通过本章教学，使学生理解资产评估的基 本含义、评估对像、价值类型、评估假设以 及资产评估的原则和程序。二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解资产评估含 义的基础上，了解资产评估的对象、价值类 型、评估的假设和原则程序等。 三、重点、难点 重点：资产评估的含义、价值类型和资产评 估的原则。 难点：资产评估的价值类型。第一节 资产评估的含义一、资产评估的概念 资产评估是指由专门机构和人员，依据 国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵 循适用的原则，选择择适当的价值类型，按 照法定程序，运用科学的方法，对资产价值 进行评定和估算的过程。二、资产评估的要素 1、资产评估的主体 2、资产评估的客体 3、资产评估的特定目的 4、资产评估的程序 5、资产评估的价值类型 6、资产评估的方法三、资产评估的特点 1、现实性，以评估基准期为时间参照， 按这一时点的资产实际状况对资产进行评定 估算； 2、市场性； 3、预测性，指用资产的未来时空的潜能 说明现实； 4、公正性，是指资产评估行为对于评估 当事人具有独立性，它服务于资产业务的需 要；5、咨询性，资产评估的结论是为资产 业务提供的专业化估价意见，这个意见本身 并无强制执行的效力。第二节 资产评估的对象一、资产的含义 特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主 体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了 具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物 和无形的权利。 1、资产是一种权利； 2、资产是一种获利能力； 3、资产必须为某一主体所拥有或控制。二、资产的分类 1、按资产存在形态分类，可分为有形资 产和无形式资产； 2、按资产是否具有综合获利能力分类， 可分为单项资产和整体资产； 3、按资产能否独立存在分类，可分为可 确指的资产和不可确指的资产（商誉）； 4、按资产的流动性分类，可分为短期资 产和长期资产。第三节 资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即 将发生的经济行为。 在实践中，资产评估的主要目的有：资 产转让，企业兼并，企业出售，企业联营， 股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵 押担保，企业租赁，债务重组。二、资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的 价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质 的规定。 1、现行市价，按照现行市场的成交价格来评估 资产价值； 2、重置成本，按照重新购置或建造同样资产所 需的全部成本来评估资产价值； 3、收益现值，将资产未来的全部收益按照折现 率折成现值； 4、清算价格，是指在非公开市场上限制拍卖的 价格。三、资产评估的假设 1、继续使用假设，是指资产将按现行用 途继续使用，或转换用途继续使用； 2、公开市场假设，假定在市场上交易或 拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此 地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息 的机会和时间； 3、清算假设，指资产所有者在某种压力 下被强制进行整体或抓零，经协商或以拍卖 方式在公开市场上出售。第四节 资产评估的原则和程序一、资产评估的原则 资产评估的原则是指调节资产评估委托 者、评估业务承担者以及资产业务有关权益 各方在资产评估中的相互关系，规范评估行 为和业务的准则。二、资产评估的工作原则 1、独立性原则； 2、客观性原则，指评估结果应有充分的 事实为依据；； 3、科学性原则，必须根据评估的特定目 的，选择适当的价值类型和方法，制定科学 的评估实施方案，使评估结果科学合理； 4、专业性原则，资产评估机构必须是提 供评估服务的专业技术机构。三、资产评估的经济原则 1、贡献原则，是指某一资产或资产的某 一构成部分的价值，取决于它对其他相关资 产或资产整体价值的贡献； 2、替贷原则，指当同时存在几种效能相 同的资产时，最低价格的资产需求最大； 3、预期原则，资产的价值可以不按照过 去的生产成本或销售价格决定，而是基于对 未来收益的期望值决定的。三、资产评估的程序 1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。第二章 资产评估基本方法一、教学目的 通过本章教学，使学生理解三种资产评估 基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成 本法的具体应用技能，为以后各章的学习打 下基础。二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评 估基本方法的原理的基础上，了解明确三种 基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、 收益法、成本法的具体应用方法。 三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原 理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理资产评估方法是实施资产评估工作的技术 手段。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、 会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点 形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科 的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产 评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内 在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构 成了资产评估方法体系。 ? 该体系由多种具体资产评估方法构成，这 些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种 基本类型，即市场法、收益法和成本法。?第一节 市场法 （一）、市场法的基本概念 市场法是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或 类比分析，以估测资产价值的各种评估 技术方法的总称。二、市场法的应用前提 （一）、活跃的公开市场公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的 买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了 个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映 市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估 结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。? （二）、资产及其交易的可比性（参照物）公开市场上要有可比的资产及其交 易活动。 资产及其交易的可比性，是指选择 的可比资产及其交易活动在近期公开市场上 已经发生过，且与被评估资产及资产业务相 同或相似。这些已经完成交易的资产就可以 作为被评估资产的参照物，其交易数据是进 行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下 几个方面： ? (1)参照物与评估对象在功能上具有可比 性，（包括用途、性能上的相同或相似）； ? (2)参照物与被评估对象面临的市场条件 具有可比性，（包括市场供求关系、竞争状 况和交易条件等）； ? (3)参照物成交时间与评估基准日间隔时 间不能过长，应在一个适度的时间范围内， 同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。?三、市场法的基本程序和有关指标(一)选择参照物不论评估对象是单项资产还是整体资产， 运用市场法评估时都需经历选择参照物这样一个程 序。 对参照物的要求首先是一个可比性问题， 包括功能、市场条件及成交时间等。其次是参照物 的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通 常参照物应选择三个以上。以避免某个参照物个别 交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的 影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参 照物。(二)选择比较因素 从大的方面讲，影响资产价值的基 本因素大致相同，如资产性质、市场条件等。 但具体到每一种资产时，影响资产价值的因 素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是 地理位置因素，而技术水平则在机器设备评 估中起主导作用。所以，应根据不同种类资 产价值形成的特点，选择对资产价值形成影 响较大的因素作为对比指标，在参照物与评 估对象之间进行比较。(三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评 估对象之间进行比较，并将两者的差异进行 量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与 评估对象功能相同或相似，但在生产能力、 产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、 料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与 评估对象对比指标之间的上述差异数量化和 货币化。(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量 化的对比指标差异 市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参 照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就 可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评 估结果。 (五)综合分析确定评估结果按照一般要求，运用市场法通常应选择三个以上参 照物。所以，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。 而正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干 评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这 个环节上没有什么硬性规定，主要是取决于评估人员对参 照物的把握和对评估对象的认识。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1．资产的功能。在资产评估中强调资产的使用价值 或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资 产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的 角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产 的功能越好，其价值越高，反之亦然。 2．资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是 指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的 质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3．市场条件。主要是要考虑参照物成交时与评 估时的市场条件及供求关系的变化情况。在 一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过 于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资 产价值的影响应引起评估人员足够的关注。 4．交易条件。交易条件主要包括交易批量、交 易动机、交易时间等。交易批量不同，交易 对象的价格就可能不同。交易动机也对资产 交易价格有影响。在不同时间交易，资产的 交易价格也会有差别。四、市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若 干具体评估方法的集合。它们可以被分 为两大类：其一是直接比较法，其二是 类比调整法。? (一)直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格 及参照物的某一基本特征直接与评估对象的 同一基本特征进行比较而判断评估对象价值 的方法。其计算公式为： ? 评估对象价值＝参照物成交价格×(评估 对象特征÷参照物特征) ? 直接比较法直观简捷，便于操作，但通 常对参照物与评估对象之间的可比性要求较 高。因面，直接比较法的使用也相对受到一 定制约。?(二)类比调整法 ? 类比调整法是市场法中最基本的评估方法。 该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本 一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同 或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象 之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算 评估对象的价值。 ? 类比调整法具有适用性强，应用广泛的特 点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而 且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历 和评估技巧。?(三)具体技术方法 在具体操作过程中，上述两类评估方法具体 表现为以下技术方法： 1．市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为 基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调 整估算出评估对象价值的方法。 计算公式： 资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值十时间差异 值十……＋交易情况差异值 或：资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×……×时间差异修正系数〔案例1〕〔案例1〕 估价对象概况：待估地块为城市规划上 属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为 长方形。 ? 评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易 价格。 ? 评估过程： ? (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易 实例，故采用市场法进行评估。 ? (2)搜集有关的评估资料。 ? ①搜集待估土地资料。(略) ? ②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照 物，具体情况见下表：?
案例1(续)(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2％；交易实例C较正常买卖价格偏 低3％。 ? 则各交易实例的交易情况修正率为： ? 交易实例A：0％；交易实例B：2％；交易实例C：3 ％；交易实例D：0％。 (4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来 土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例 的交易日期修正率为： 交易实例A：6％；交易实例B：7％；交易实例C： 12％；交易实例D：10％。案例1(续)(5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一地区， 无需作区域因素修正。 交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因 素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。 （6）进行个别因素修正 ① 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好， 其价格比其他交易实例高2％。 ② 土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修 正。假定折现率为8％，则交易实例A、C的调整系数如下： 年限修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）35] =（1-0.0994）÷（1-0.0676） =0.4=0.9659案例1(续)? ? ? ? ??? ? ? ? ? ?（7）计算待估土地的价格 交易实例A修正后单价： 870×0.(元/平方米) 交易实例B修正后单价： 820×=1038(元/平方米) 交易实例C修正后单价： 855×0.(元/平方米) 交易实例D修正后单价： 840×=942(元/平方米) 简单平均后的待估土地价格： 单价为：（909＋＋942）÷4＝948(元/平方米) 土地总价为：600×948＝568800（元）? 2、功能价值法（比较功能）?该法以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与被估对象之间的功能差异进行调整来 估算被估对象价值的方法。计算公式： 资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对 象生产能力÷参照物生产能力） ? [案例2] 被估资产年生产能力为90吨，参照 资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物 的市场价格为10万元，则被估资产的价值为： ? 10×90÷120＝7.5（万元）3、价格指数法（比较价格变化） 该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间 与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。 具体公式： 资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存 在差异的情况。[案例3] 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为 10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则：资产评估价值＝10×(1＋5％)＝10．5(万元)? 4．成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过 成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式： ? 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成 新率÷参照物成新率) ? 其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限 ÷(资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限) ? 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间 仅有成新程度差异的情况。?5．市价折扣法（比较市场条件） 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考 虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个 价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1―价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存 在交易条件方面差异的情况。 [案例4] 评估某拟快速变现资产，在评估时点与 其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经 综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此， 拟 快 速 变 现 资 产 价 值 接 近 于 6 万 元 。 资 产 评 估 价 值 ＝ 10×(1―40 ％ ) ＝ 6( 万 元 )6．成本市价法（比较成本因素） ? 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基 础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的 价值的方法。 ? 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物 成交价格÷参照物现行合理成本) ? [案例5] 评估时点某市商品住宅的成本市价率 为150％，已知被估全新住宅的现行合理成本为20 万元，则其市价接近于30万元。 ? 资产评估价值＝20×150％＝30(万元)??7．市盈率乘数法（比较收益额） 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘 数(倍数)，以此乘数与评估对象的收益额相 乘估算评估对象价值的方法。数学表达式： 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈 率 [案例6] 某被评估企业的年净利润为1000 万元，评估时点资产市场上同类企业平均市 盈率为20倍，则： ? 评估价值=000(万元)?上述各种方法中的一部分方法既适用 于单项资产的评估，也适用于估测评估标的 与参照物之间某一种差异的调整系数或调整 值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的 评估。在现代市场经济条件下，单项资产和 整体资产都可以作为交易对象进入市场流通， 不论是单项资产或是整体资产的交易实例都 可以为运用市场法进行资产评估提供可资参 照的评估依据和资料。市场法的评价 优点：客观、评估结果以为各方所接受； 限制：它以公开、活跃的市场为基础，如缺 少可比数据就难以运用，如，不适用于专用设 备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格 限制的一些资产的评估。第二节 收益法一、收益法的基本概念和前提（一）、基本概念 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的 现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即 依据资产未来预期收益，经折现或资本化处理来 估测资产价值 （二）、收益法的基本前提 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可 以用货币衡量； 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也 可以也可以预测并可以用货币衡量； 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法的基本程序 基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关 的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以 及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或资本化率； 第四，用折现率或资本化率将评估对象未来预期收 益折算成现值； 第五，分析确定评估结果三、基本参数运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数， 其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和 获利期限 (一)收益额 指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的 所得额，企业的收益额通常表现为净利润或净现金流 量，房地产则通常表现为纯收益等。 特点：其一：是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；其二：是资产的客观 收益，而不是资产的实际收益。(二)折现率 ? 折现率的本质是一种投资报酬率，它是 由无风险报酬率和风险报酬率组成的。 ? 资本化率与折现率在本质上是相同的，习 惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现 值的比率称为折现率，而把将未来永续性预 期收益折算成现值的比率称为资本化率。?(三)收益期限 ? 收益期限是指资产具有获利能力持续的 时间，通常以年为时间单位，它由评估人员 根据被评估资产自身效能及相关条件，以及 有关法律、法规、契约、合同等加以测定。?四、收益法中的主要技术方法（一）、每年收益相同1、收益年期有限A rP=A/r[1-1 n ] (1 ? r )2、收益年期无限 P=A/r （二）、每年收益不同1、分段计算 （1）、收益年期有限P= P=nRt ? (1 ? r )t t ?1n+A ? 1 ? 1? r (1 ? r )t ? (1 ? r ) N ?n ? ? ?（2）、收益年期无限? (1 ? r )t ?1Rtt?A r (1 ? r ) t2、年金化法 思路：将前m年的总收益的现值换算为年金形式，再推算n 年的年金。[案例〕某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下 该资产的价值:年金 = 1,651万÷4.2124 = 392万 资产评估值 = 392万÷6% =6533万第三节 成本法一、成本法的基本概念 成本法是指首先估测被评估资产的重置成 本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损 因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到 被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本公式为： 资产评估值＝资产的重置成本―资产实体 性贬值―资产功能性贬值―资产经济性贬值 资产评估值＝重置成本×成新率二、成本法的基本前提1、被评估资产处于持续使用状态或被假 定处于持续使用状态。 2、应当具备可利用的历史资料，同时， 现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 3、形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法的基本要素(一)重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，即 采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、 规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相 同的全新资产所发生的费用。 ? 重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本两种。 ? 1．复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建 筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平 重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 ? 2．更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造 标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。(二)实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是 指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物 理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体 性贬值率，用公式表示为： 实体性贬值率＝资产实体性贬值÷资产重置 成本(三)功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步 引起的资产功能相对落后而造成的资产价值 损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术 的采用，而使原有资产的建造成本的超支额， 及其原有资产超过体现技术进步的同类资产 的运营成本的超支额。 (四)经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条 件引起资产闲置、收益下降等而造成的资产 价值损失。四、成本法中的具体评估方法(一)重置成本的估算方法1．重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用 成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项 计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具 体划分为两种类型：购买型和自建型。购买型是以购买资产 的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产 的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构 成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产 的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根 据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发 者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。? 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一是重置成本是按在现行市场条件下重新购 建一项全新资产所支付的全部货币总额，应 该包括资产开发和制造商的合理收益。二是 资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交 易价格，一般情况下，价格都应该古有开发 者或制造者合理收益部分。资产重置成本中 的收益部分的确定，应以现行行业或社会平 均资产收益水平为依据。?? ? ? ??? ? ?[案例1] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料 300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安 装成本中的间接成本为每元人工成本0．8元，该机器 设备重置成本为： 直接成本=5十800=51800(元) 其中：买价：50000元 运杂费：1000元 安装成本：800元 其中：原材料：300元 人工：500元 间接成本(安装成本)：400元 重置成本合计：52200元。2．价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将 被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法， 其计算公式为： 重置成本＝资产的账面原值×价格变动指数 价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动 指数，定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建 时点的价格指数之比，即： （评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数)×100％ 环比价格变动指数可考虑按下式求得： X＝(1十a1)×(1＋a2)×……(1＋an)×100％ 式中： X---环比价格变动指数； n――第n年环比价格指数，n=1，2，3……n。[案例2]某被估资产购建于2001年，账面原值为50000 元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类 资产的价格指数为160％，则： 被估资产重置成本＝50000×(160％÷95％)×100％ ＝84210(元)又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成， 1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数 分别为1993年为11.7％，1994年为17％，1995年为 30．5％，1996年为6．9％，1997年为4．8％，则有： 被估资产重置成本：200000×(1＋11.7％)(1＋17％)(1＋30.5％)(1＋ 6.9％)(1＋4.8％)× 100％＝1％ ＝382000(元)? 价格指数法与重置核算法的区别：? (1)价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本； 而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了 生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 ? (2)价格指数法建立在不同时期的某一种或某 类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置 核算法建立在现行价格水平与购建成本费用 核算的基础上。3．功能价值法功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻 找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照 资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估 算被评估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本＝被评估资产年产量÷参照物 年产量× 参照物重置成本 [案例3] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为 5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其 重置成本： 被评估资产重置成本=× 50000 ＝40000(元) 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能 力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采 用。4．规模经济效益指数法通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分 析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性 关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其 成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间 只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效 益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其 关系可用下列公式表示： 被评估资产的重置成本＝参照物资产重置成本×（被评估 资产产量÷参照物资产产量）x 公式中的x是―个经验数据，又被称为规模经济效益指 数。在美国，这个经验数据一般在0．4―1之间，如加工工 业――般为0．7，房地产行业一般为0．9。我国到目前为止 尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参 照物一般可选择同类资产中的标准资产。在用成本法对企业整体资产及某一相同类型 资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时 间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本， 运用的步骤是： 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按 照适当标准划分为若干类别；如房屋建筑物按结构 划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有 关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪 器、仪表等。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的 资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法 或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。?第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面 历史成本，计算出分类资产的调整系数 其计算公式为：K＝R‘／R 式中： K--资产重置成本与历史成本的调整系数； R’--某类抽样资产的重置成本； R--某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数K估算被评估资产的重置成本， 计算公式为： 被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本 ×K?[案例4] 评估某企业某类通用设备，经抽样选择 具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和 为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本 之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和 为500万元。则： 该类通用设备重置成本=500×1.5=750(万元)? K＝30÷20=1.5?(二)实体性贬值的测算方法资产的实体性贬值的估测一般可以选择以下几种 方法估测： 1．观测法，也称成新率法它是指由具有专业知识 和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主 要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设汁、制造、 使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理 寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察 由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带 来的影响，判断被评估资产的成新事，从而估算实体 性贬值。计算公式为： 资产实体性贬值＝重置成本×(1―实体性成新率) 式中，实体性成新率=1－实体性贬值率2．使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际 已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实 体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。 使用年限法数学式表达为： 资产的实体性贬值＝（重置成本―预计残 值）÷总使用年限×实际已使用年限公式中： （1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净 收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数 额较大的残值，若残值数额较小可以不计。 （2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可 使用年限之和。 计算公式为：总使用年限＝实际已使用年限 ＋尚可使用年限 实际使用年限＝名义使用年限×资产利用率?由于资产在使用中负荷程度影响，必 须将资产的名义已使用年限调整为实际已使 用年限。名义已使用年限是指资产从购进使 用到评估时的年限。名义已使用年限可通过 会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。 实际已使用年限是指资产在实际使用中实际 损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用 年限的差异，可以通过资产利用率来调整资产利用率计算公式为： 资产利用率＝截止评估日累计实际利用时间÷截止评 估日累计法定利用时间×100％ 当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实 际已使用年限比名义已使用年限要长。 当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实 际已使用年限等于名义已使用年限； 当资产利用率&1时，表示开工不足，资产实际已使用 年限小于名义已使用年限。?[案例5] 某资产1995年2月购进，2005年2 月评估时，名义已使用年限是10年。根据该 资产技术指标，正常使用情况下，每天应工 作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由 此可以计算资产利用率： 由此可确定其实际已使用年限为9.4年。资产利用率＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％ ＝93.75％尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素， 预计资产的继续使用年限。(三)资产的功能性贬值测算方法 功能性贬值是由于技术相对落后 造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根 据资产的效用、生产加工能力、工耗、物 耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成 本增加或效益降低，相应确定功能性贬值 额。同时，还要重视技术进步因素，注意 替代设备、替代技术、替代产品的影响， 以及行业技术装备水平现状和资产更新换 代速度。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但 性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命 内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被 评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为： 被估资产的功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额 运营成本×折现系数）[案例6] 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设 备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：应当指出，新老技术设备的对比，除生 产效率影响工资成本超额支出外，还可对原 材料消耗、能源消耗以及产品质量等指标进 行对比，计算其功能性贬值。 ? 此外，功能性贬值的估算还可以通过超 额投资成本的估算进行，即超额投资成本可 视同为功能性贬值，计算公式为： ? 功能性贬值＝复原重置成本―更新重置成本?(四)资产经济性贬值的估算就表现形式而言，资产的经济性 贬值主要表现为运营中的资产利用率下降， 甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减 少。 当有确实证据表明资产已经存在 经济性贬值，可参考下面方法估测其经济 性贬值率或经济性贬值额经济性贬值率＝[1-(资产预计可被利用的生产 能力／资产原设计生产能力)x]×100％ 式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验 数据，数值一般在0．6～0．7之间。 经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1―所得 税率) ×(P/A,r,n)[案例7] 某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品， 因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估 计要减少6000台，功能价值指数取0．6。根据上述条件， 该生产线的经济性贬值宰大约在以下水平上： 经济性贬值率＝[1―(1)0.6]×100％ ＝[1－0.81] ×100％ ＝19％ 以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生 产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10 ％，所得税率为33％。该资产的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额＝()×(1－33％)×2.48(P/A,10%,3) ＝.4869 ＝999734(元)第四节 评估方法选择一、评估方法之间的关系(一)资产评估方法之间的联系 评估方法是实现评估目的的手段。评估 基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种 内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一 条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根 据。 如果采用多种方法得出的结果出现较大差 异，可能的原因有：一是某些方法的应用前提不 具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问 题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真； 五是评估师的职业判断有误。(二)资产评估方法之间的区别 ? 各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的 价值。每一种评估方法都有其自成一体的运用过程， 都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从 某―角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又 是有区别的。 ? 由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件 上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的 差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评 估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值 时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员 应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估 任务的能力。?二、资产评估方法的选择1．评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条 件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及 由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的 市场价值时，可考虑按市场法、收益法和 成本法的顺序进行选择。2．评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等 因素制约。。例如，对于既无市场参照物，又无 经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估； 对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优 先考虑选择收益法。3．评估方法的选择受各种评估方法运用所需的 数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制 约。每种评估方法的运用都需要有充分的数 据资料作依据。在一个相对较短的时间内， 搜集某种评估方法所需的数据资料可能会很 困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用 替代的评估方法进行评估。?总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制 宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺 序进行选择。但是，不论选择哪种评估方法进行 评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种 假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其 评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用 多种方法评估同一评估对象时，更要保证每种评 估方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数 据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估方 法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。? 本章小结? 通过本章的学习，我们明确了资产评估市场法、收益法和成本法的基本原理、操作思路 和具体应用方法，目前三种方法的主要区别 与联系，为进一步应用于各项具体资产的评 估打下了坚实的基础。第三章 机器设备评估一、教学目的 通过本章教学，使学生了解了解机器设备 的特征及其分类，掌握成本法、收益法、 市场法在机器设备评估中的具体应用在 机器设备评估中的应用二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解机器设备 的特征及其分类的基础上，掌握成本法在机 器设备评估中的具体应用，以及市场法和收 益法在机器设备评估中的应用前提和基本原 理。 三、重点、难点 重点：掌握成本法机器设备评估中的具 体应用。 难点：进口设备的评估第一节 机器设备概述一、机器设备的概念在自然科学领域，机器指由零件、部件 组成的，具有确定的相对运动，可进行能量 转换或做机械功的一种实体组合。 资产评估中的机器设备指所有代替 人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物。 《资产评估操作规范意见》[（试行）]机器 设备是指利用力学原理组成的、能变换能量 或产生有用功能的独立或成套装置。二、机器设备的分类1、按经营划分为经营性和非经营性 2、按来源划分为外购、自制和捐赠 3、按使用情况划分为在用、未使用不需用、租出、 封存、待报废 4、按适用范围划分为通用、专用 5、按标准划分为标准、非标准 6、按用途划分为生产、动力、传导、运输、仪器仪 表、维修、管理. 7、按组合程度分为单台设备(独立设备)、机组（如 柴油发电机组等）、成套设备(包括生产线)三、机器设备的范围界定(一)机器设备与土地，房屋及构筑物 ? 其一，有些设备是安装附着在土地、房屋及 构筑物上，它们对后者的功能会有很大影响，如油 井、旋转屋顶的机构件、电梯等，评估时要考虑这 些设备具有的不动产特征。 ? 其二，许多物业为了方便适用或具有多种功能， 除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、 智能等附属设备，在评估这些具有独立功能的物业 时，可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话交换 机等列入物业范围，随建筑物一起评估。.***2 ? 其三，许多加工设备都有设备基础等构筑物， 在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下， 简易基础，如机床设备基础等可以含在设备评估价 值中，大型设备基础要单独作为构筑物评估。(二)机器设备和无形资产 比较复杂或先进的机器设备，特别 是成套设备、机组、检测设备等，其功能的 正常发挥还需要有专利、专有技术或计算机 软件等无形资产支持。一般来说，对单台设 备或通用性较强的无形资产，应将设备和无 形资产分开评估；而成套设备、机组和复杂 的检测设备中含有的专用无形资产，可含在 设备价值中一起评估。(三)机器设备和流动资产 ? 许多成套设备、机组在其价值构成中包含有 试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。 在续用条件下对这些机器设备评估时，应注 意不要漏评 ? 此外，还应关注机器设备的所有权与使用权： 所有权包括：购入、融资、租赁、租出、盘 盈、捐赠等。使用权包括：经营性租入、临 时性借入等。四、机器设备的描述与鉴定信息该项工作是评估设备价值的一个 重要环节。资产评估人员观察、调查和描述 设备时应关注它们的用途、能力、质量、状 态等，以便对其合理利用。(一)成套设备描述与鉴定 ? 1．公司名称和地址； ? 2．产品、副产品种类及其产量； ? 3．产品生产模式(如季节性生产) 和生产流程； ? 4．工程设计单位； ? 5．购建、扩建日期和因故延迟日期，购置合同或工 程决算资料； ? 6．设备技术水平，目前同类技术水平进展情况； ? 7.原料及其供应来源，中间产品和最终产品的结构；8．燃料和能源消耗，所有人员数量和分类（每个 装置配备人数）； ? 9．控制系统的类别和性能； ? 10．三年到五年的历史运营记录、维修制度、维修 费用和今后维修预算； ? 11.日历役龄，有效役龄，设备按目前状况估计的 尚可使用年限； ? 12.安全状况、环境保护标准和污染状况，设备不 符合标准时能否改进，改进成本和费用是多少； ? 13．其他。?(二)单项设备描述与鉴定 ? 1．生产厂家或商标； ? 2．标准生产能力； ? 3．规格型号； ? 4．出厂日期； ? 5．技术水平性能； ? 6．设备原始价值及其构成； ? 7.负荷，利用率； ? 8．役龄和目前状态； ? 9．维修及主要部件更换情况 ? 10．其他。五、机器设备评估常用的价值类型???? ? ?机器设备资产评估时，为适应不同的评估用途，需要 选择合适的价值类型来表达评估结果。机器设备除具备市场 价值（公允价值）外，还具有如下非市场价值： 1．保险更新重置成本价值是机器设备的更新重置成 本减去保险单中特定除外的项目的更新重置成本。它适用于 新设备和新的全套设备进行投保时进行的评估。 2．贬值后保险价值是保险更新重置成本减去保险单 中规定的为保险目的而考虑的累计贬值后的价值。它适用于 保险资产损失后的结算。 3．报废价值是机器设备报废后，在评估基准日估算 的，以货币表示的价值。 4．废料价值是机器设备报废后按其所含的可利用材 料进行衡量，在评估基准日估算的以货币表示的价值。 以上列举的价值类型并不是完全的、唯一的。六、机器设备评估的基本程序(一)接受委托阶段 评估人员接受某项机器设备资产评估前，应向 客户了解被评估资产的背景，现状，评估目的和评 估报告的用途，以及该项评估涉及的其他因素。这 些会影响整个评估过程和结果，进而影响评估服务 的质量。基本程序(二)评估准备阶段1．指导委托方做好机器设备评估的基础工作，如待 评机器设备清册及分类明细表的填写，被评机器设 备的自查和盘盈、盘亏事项的调整，机器设备产权 资料及有关经济技术资料的准备等。 ? 2．分析研究委托方提供的被评资产清册及相关表格， 明确评估重点和清查重点，制定评估方案，落实人 员安排，设计主要设备的评估技术路线。 ? 3．广泛搜集与本次评估有关的数据资料，为机器设 备价值的评定估算做好准备。?基本程序(三)现场工作阶段1．逐台(件)核实评估对象，以确保评估对象真实可靠。 要求委托方根据现场清查核实的结果，调整或确定 其填报的被评机器设备清册及相关表格，并以清查核实后的 机器设备作为评估对象，同时注意被评设备的权属问题。 2．按评估重点或人员安排，对设备进行分类。 一种分类方法是按设备的重要性划分，如ABC分类 法，根据委托方对评估的时间要求，对 A、B、C三类设备投 入不同的精力进行评估。另一种分类方法是按设备的性质分 为通用设备和专用设备，以便有效地搜集数据资料，合理地 配备评估人员。?基本程序(三)现场工作阶段? 3．设备鉴定。 ? (1)对设备技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程度、 生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。判断 设备是否有技术性过时和功能落后情况存在。 ? (2)对设备使用情况鉴定主要了解设备是在用状态还是闲置状 态、使用中的设备运行参数、故障率、零配件保证率、设备 闲置的原因和维护情况等。 ? (3)对设备质量进行鉴定主要应了解设备的制造质量、设备所 处环境、条件对设备质量的影响、设备现时的完整性、外观 和内部结构情况等。 ? (4)对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌握设备的物质性损 耗，如锈蚀、损伤、精度下降、疲劳损伤、材料老化等。 ? 现场工作要有完整的工作记录，特别是设备的鉴定工作 更要有详细的鉴定记录。基本程序(四)评定估算阶段1．根据评估目的、评估价值类型的要求，以及评估时 的各种条件，选择适宜的评估方法。如果可能可选择 多种方法，互相进行对照。 ? 2.阅读有关的可行性分析报告、设计报告、概预算报 告、竣工报告、技术改造报告、重大设备运行和检验 记录等等，以扩大和深化对被评设备的了解。估算中 遇到问题和困难应继续与委托方有关人员沟通。 ? 3.查阅有关法律法规，如税法、环境保护法、车辆报 废以便在评估涉及这些规定的设备中考虑法律法规的 影响。??基本程序(四)评定估算阶段? 4．对产权受到某种限制的设备，包括已抵押或作为担保品的设备、租入租出的设备要单 独处理。 ? 5．如房屋建筑、无形资产的界限难以分清， 应及时和其他专业评估师交流，防止重评和 漏评。 ? 6．选择合适方法估算评估值。 ? 7．调整评估结果。评估结果应与评估目的和 用途相适应。?基本程序(五)撰写评估报告及评估说明，整理评 估底稿 (六)评估报告的审核和报出阶段第二节 机器设备评估的成本法在机器设备评估中成本法是被普遍应用 的一种方法，基本原理用公式表示为： 机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济性贬值一、重置成本的估算 (一)细分加和法 这种方法是分别估算机器设备各构 成部分在评估基准日的成本，然后加和得到 重置成本的方法。机器设备有购入和自制之 分，又有单台设备和车间或企业成套设备之 分。1、外购设备 （1）国产设备： 重置成本＝买价＋运杂费＋安装费＋调试费 ＋有关税费＋大型设备一定期限内的资金成 本＋其他必要、合理的费用（如：手续费、 验车费、牌照费等）?（2）进口设备 重置成本＝（离岸价＋境外途中保险费＋ 境外运杂费）×评估基准日汇率＋进口关税＋ 增值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费＋安 装调试费 离岸价FOB，Free On Board，到岸价CIF， Cost Insurance and Fright。关税以到岸价 (Cost Insurance and Fright)为计价基础。 增值税以“到岸价＋关税”为计价基础。银行 手续费以到岸价为计价基础。国内运杂费以到 岸价与银行手续费之和为基础进行计算。（3）成套设备 重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋单 台未安装国产设备重置成本＋工器具重置成 本＋安装工程费＋工程监理费十软件重置成 本＋设计费＋贷款利息?〔案例1〕下一页?〔案例1〕 2002年年底评估某合资企业―台进口汽流纺机。该机1995年从德国某公司进口，进口合同中 的FOB价格是 20万马克。已安装，正在使用。评估 人员通过询价，了解到当时德国已不再生产被评估 的那种型号汽流纺机了，其替代产品是全面采用计 算机控制的新型纺机，新型纺机的现行FOB报价为35 万马克。针对这一情况，评估人员经与有关纺机专 家共同分析研究报价和成交价格的差别及新型纺机 与被评估汽流纺机在技术性能上的差别后认为按照 通常情况，实际成交价应为报价的70％～ 90％左右。 故按德方FOB价格的80％作为FOB成交价。?案例1（续）针对新型纺机在技术性能上优于被评估的汽流纺机， 估测被评估汽流纺机的现行FOB价格约为新型纺机 FOB价格的70％，30％的贬值折扣主要是技术落后 造成的。评估基准日德国马克对美元的汇率为1.7： 1，人民币对美元的汇率为5.8：1。境外运杂费按 FOB价格的5％计，保险费按FOB价格的0.5％计算， 关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免 征。 ? 银行手续费按CIF价格的 0.8％计算，国内运杂费 按(CIF价格+银行手续费)的3％计算，安装调试费 用包括在设备价格中，由德方派人安装调试，不必 另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑 利息因素。?案例1（续）根据上述分析及数据资料，被评估汽流纺机的重置 成本计算过程如下： ? FOB价格＝35×80％×70％＝19.6(万马克) ? FOB价格＝19.6÷1.7＝11.53(万美元) ? 境外运杂费＝11.53×5％＝0.58(万美元) ? 保险费＝11.53×0.5％＝0.058(万美元) ? CIF价格＝FOB价格十运费十保险费＝12.168(万美元) ? 银行手续费用＝12.168×0.8％＝0.097(万美元) ? 国内运杂费＝(12.168十0.097)×3％＝0.368(万美 元) ? 汽 流 纺 机 重 置 成 本 ＝ 12.168 十 0.097 十 0.368 ＝ 12.633(万美元)=73.271(万元人民币)?? 2、自制设备 ? 自制设备价值= 制造成本（料、工、制造费 用)＋应分摊的期间费用＋合理制造利润＋其 他必要费用（如设计费、论证费等)＋安装调 试费＋资金成本(二)物价指数法这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通 过现时物价指数确定。其计算公式为： 重置成本＝设备历史成本×评估基准日与购建日的 物价变动系数 公式中的物价指数应该选择同类设备，最好是同 一厂家产品的物价指数，其次是同一大类资产的物价 指数，再次是整个工业产品的物价指数。指数概括的 范围越宽，其误差可能越大。[案例2] 某被评设备1992年购进，账面原值10万元， 1999年进行评估，1992年和1999年定基物价指数为 109.6和 143.6，1992年至1999年环比物价指数分别 为19.7％，9.5％，6.3％，1.6％，-1.9％，-3.0％， -3.0％，则按两种物价指数计算只计购置费的重置 成本为： 重置成本＝3.2÷109.6＝130656（元） 或＝100000×（1 ＋19.7 ％）× （1 ＋9.5 ％）× （1＋6.3％）×（1＋1.6％）×（1－1.9％）×（1 －3％）×（1－3％）＝（元）物价指数法只是按物价的变化将已知的 历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技 术进步和市场变化的影响。所以结果是复原 重置成本。??(三)成本规模指数法通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析 可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间是非线性关系， 即资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例 变化，这是由于规模经济作用的结果。 重置成本和生产能力间的关系可用下列公式表示： 被评估资产的重置成本＝参照物资产重置成本×（被评估 资产产量÷参照物资产产量）x 公式中x为统计的成本规模指数，在美国，对成套设备来 说，其范围为0.4～1之间，多数为0.6，所以也称为0．6因 子规律。 实际上这种方法既适用于成套设备也适用于各种单台设 备，只要知道对应的成本――规模指数的数值即可。??[ 案 例 3] 已 知 两 参 照 物 的 价 格 和 规 模 分 别 为 171000元，119000元；5000个/年，3000个/ 年，求规模产量为4000个/年的某项目的重置 成本： 先求x: 0119000 ?( 3000 )x1.67x x=0.71被评估资产重置成本=171000× ( ) ? 0? 二、机器设备的贬值?资产评估中机器设备的贬值是被评估旧设 备和选择为参照物的新设备在价值上的差别， 即被评估设备的重置成本减被评估设备评估值 的差。贬值也常用百分率表示，即贬值率。 ? 设备贬值额＝被评估设备重置成本―被评估设 备评估值 ? 根据引起贬值的原因，机器设备贬值可 以分为实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。（一）实体性贬值及其估算 实体性贬值是指机器设备因使用和存放过 程中的自然损耗造成的贬值。设备评估时应依靠其 工作环境、工作量和工作时间，以及维护修理的状 况来估算设备的实体性贬值。 实体性贬值＝设备重置成本×实体性贬值率 若不考虑设备的功能性贬值和经济性贬值，则 机器设备评估值可表示为： 评估值＝设备重置成本－设备重置成本×实体性 贬值率 ＝设备重置成本×(1－实体性贬值率) 在设备评估中通常称“1－实体性贬值率”为成新率。几种估算实体性贬值的方法： 1、观察分析法 ：指评估人员根据对设备 的现场技术检测和观察，结合设备的使用时 间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等 经济技术参数，经综合分析估测机器设备的 贬值率或成新率的方法。在用观察分析法评估时要观察和搜集下列方面的信 息： ? (1)设备的现时技术状态； ? (2)设备的实际已使用时间； ? (3)设备的正常负荷率； ? (4)设备的原始制造质量； ? (5)设备的维修保养状况； ? (6)设备重大故障(事故)经历 ? (7)设备大修、技改情况； ? (8)设备工作环境和条件； ? (9)设备的外观和完整性。?2、比率法 根据一台设备的使用情况或者寿命进 行分析，综合设备已完成的工作量（或已使用 年限）和还能完成的工作量（或尚可使用年 限），通过计算比率，确定实体性贬值率。 （1） 工作量比率法 实体性贬值=已完成工作量/可完成工作量 =已完成工作量/（已完成工作量 ＋尚可完成工作）（2） 役龄比率法（工作量为时间） 实体性贬值=有效役龄/（有效役龄＋尚可 使用年限）=有效役龄/总使用年限 成新率=尚可使用年限/（有效役龄＋尚可 使用年限）=（总使用年限-有效役龄）/总使 用年限 [案例]下一页?设备寿命有物理寿命、技术寿命和经济寿命三种:自然寿命又称物理寿命，是指机器设备从全新 状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经 历的时间。 ? 技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过 时予以淘汰所经历的时间。 ? 经济寿命是指机器设备从开始使用到经济 上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不 合算是指使用该设备不能获得收益。 ? 而会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限。?有效役龄指机器设备从开始投入使用至评 估基准日所经历的实际工作时间。 ? 有效役龄＝日历役龄×设备时间利用率?对于通过技术改造而增加尚可使用年 限或减少已使用年限的，应经过专业技术判 断，亦可通过加权计算求得： ? 成新率＝尚可使用年限÷（加权投资年 限＋尚可使用年限）×100% ? 实体性贬值率=加权投资年限÷[加权投 资年限＋尚可使用年限]×100% ? 其中： ? 加权投资年限＝∑（复原或更新重置成 本×投资年限）÷∑复原或更新重置成本??[案例]被评估设备购建于1990年，原始价值30000元，1995年和1998年进行两次更新改造，主要是 添置――些自动化控制装置，投资分别为3000元 和2000元。2000年对该资产进行评估，假设从 1990年至2000年每年的价格上升率为10％，该设 备的尚可用年限经检测和鉴定为6年，求该设备 的实体性贬值率① 估算设备复原重置成本②? ③计算加权投资年限? 加权投资年限：250＝9．5(年)? ④计算实体性贬值率? 实体性贬值率=9.5÷(9.5十6)×100％＝61％? 该设备成新率为39％。3、修复费用法是利用恢复机器设备功能所支出 的金额来直接估算设备实体性贬值的一种方 法。适用于技术上可行且经济上合理的可补 偿性实体性损耗的设备。 实体性贬值率=（可修复部分实体性贬值＋ 不修复部分实体性贬值）/设备复原重置成 本测算机器设备实体性贬值(或成新率)应注意以下问 题 ： (1)观察法、比率法和修复费用法虽然都是在估算实 体性贬值时可采用的行之有效的方法，但也都存在 不足之处，哪种方法更适合，可以根据信息资料的 获得情况，被评估设备具体特点以及评估人员的专 业知识和经验来选取。 (2)当被评设备的信息充分时，应用上述方法中的多 种方法估算实体性贬值，并互相核对是值得推荐的 工作方法。从谨慎性考虑，成新率可采用孰低原则。(3)在分析估算实体性贬值时，要注意其中可能含有功能性 贬值或其他贬值的因素。 用观察法确定其实体性贬值(或成新率)时，往往可 能考虑功能性贬值； 用比率法确定实体性贬值时，对那些已经进行了大修 或技改的设备，也可能涉及功能性贬值因素； 用修复费用法时，这种情形则更加突出，对可修复的结 构部件进行更换修复时，修复费用不仅可以恢复机器设备的 原有功能，还可能改善机器设备的原有功能，甚至可能克服 机器设备的经济性贬值。当可修复实体性贬值(即修复费用) 在设备贬值总额中占有较大比重时，尤其要予以注意。 如果通过分析发现已经出现上述情况，在估算设备的评 估值时，不要将已经考虑了的功能性贬值和其他贬值再重复 计算。(二)功能性贬值及其估算 ? 机器设备功能性贬值主要是由于技术进步的结 果导致的设备贬值。主要有： ? (1)由于技术进步引起劳动生产率的提高，制造 与原功能相同设备的社会必要劳动时间减少，材料的 节约、工艺的改进，从而带来成本降低，造成原有设 备的价值贬值。具体表现为原有设备价值的超额投资 成本将不被社会所承认。 ? (2)由于技术进步出现了新的、性能更优的设备， 致使原有设备的功能相对新式设备已经落后，从而引 起价值贬值。具体表现为原有设备完成相同生产任务， 消耗相对增加，形成了一部分超额运营成本。 ? 原有设备的超额投资成本和超额运营成本便是评 估人员判断其功能性贬值的基本依据。1、 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 ? 一般来说，设备的复原重置成本与更新重置成 本之间的差额就是超额投资成本。即： ? 设备超额投资成本＝设备复原重置成本―设备 更新重置成本 ? 在设备功能相同的情况下，由于技术进步，更 新重置成本应该小于其复原重置成本。评估机器设 备时直接使用设备的更新重置成本，其实就已经将 被评估设备价值中所包含的超额投资成本剔除掉了， 而不必再去通过寻找设备的复原重置成本与更新重 置成本，并计算其差额的途径去获取设备的超额投 资成本。??评估实务中，被评估的设备可能已 经停止生产，评估时只能参照其替代设备。 而这些替代设备的特性和功能通常要比被评 估设备更先进，其价格通常也会高于被评估 设备的复原重置成本 (例如用物价指数法调 整得到的重置成本)。这样一来，就可能会出 现设备更新重置成本大于设备复原重置成本 的情形，上式得出的结果就会是负值。但在 一般情况下，更新重置成本大于复原重置成 本的部分将在运营成本节约上得到抵偿。2、 超额运营成本形成的功能性贬值的测算(周二下1) 从理论上讲，超额运营性功能性贬值就是设 备在未来使用过程中超额运营成本的现值。 通常可 以按下面步骤测算： ①选择参照物，并将参照物的年操作运营成本与 被评估设备的年操作运营成本进行对比，找出两者 之间的差别及年超额运营成本额； ? ②估测被评估设备的剩余使用年限或工作量；③按企业适用的所得税率，计算被评估 设备超额运营成本而抵减的所得税，得出被 评估设备的年超额运营成本净额； ④选择适当的折现率，将被评估设备在 剩余使用年限中的每年超额运营成本净额折 现，累加计算被估机器设备的功能性贬值。? [案例]某被评估对象是一生产控制装置，其 正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制 装置所需的操作人员定额为 3名。假定被评 估控制装置与参照物在运营成本的其他项目 支出方面大致相同，操作人员平均年工资福 利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3 年，所得税率为33％，适用的折现率为 10％。根据上述数据资料，被评估控制装置的功能 性贬值测算如计算被评估生产装置的年超额运 营成本额： ? (6-3)×(元) ? 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 18000×(1－33％)＝12060(元) ? 将被评估控制装置在剩余使用年限内的每 年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性 贬值额： ? 19＝29992(元 ）?? 注意： ?1、在估算功能性贬值时要有对比参 照物，它的选择旨在决定被评估机器设备的 落后程度，亦即其功能性贬值的大小。对比 参照物应该满足两个条件：一是评估涉及的 行业或地区范围内已普遍采用的机器设备。 二是在这些普遍使用的机器设备中先进的设 备。?2、功能性贬值的单独估算主要发生在 成本法的应用中，因为在市场比较法和收益 法中，功能性贬值因素已被综合考虑了。3、对功能性贬值也不总是需要单独考虑的：(1)如果估算机器设备的重置成本是复原重置成本，一般应 考虑功能性贬值。 (2)不要错误地认为如果采用了更新重置成本，就不必计算 其运营性功能性贬值。 (3)在评估机器设备时，功能性贬值可以有两种扣除方式： 若重置成本采用的是更新重置成本，则： 设备评估值＝更新重置成本－实体性贬值－超额营运成本 ＝更新重置成本×成新率－超额营运成本 若重置成本采用的是复原重置成本，则： 设备评估值＝复原重置成本－实体性贬值－超额投资成本与 超额运营性成本代数和 ＝复原重置成本×成新率－超额投资成本与超额运营成本代 数和(4)功能性贬值也可以用百分率表示，其数值 由评估人员根据市场价格变化规律估定。? (三)经济性贬值及其估算?经济性贬值是指因外部环境变化引起 的机器设备贬值。导致设备经济性贬值的原 因大致有：市场竞争的加剧，致使产品需求 下降；产业结构调整导致的限产；原材料供 应情况的变化；劳动力及其他费用上涨，但 产品价格得不到相应提高；通货膨胀；环境 保护因素等等。1、因生产能力降低造成的经济性贬值的估测： 当个别或―组机器设备因外部因素影响出现 开工不足，使设备的实际生产能力显著低于其额定 或设计能力时，它的价值也就低于能充分利用时的 价值。这种差别可以用经济性贬值率来表示：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/ 额定生产能力）x]×100%这里的经济性贬值率实际上就是资本投入 的贬值率。机器设备评估的经济性贬值额一般应以 设备的重置成本扣除了实体性贬值和功能性贬值后 的余额为基数，乘以经济性贬值率获得。{案例〕某生产线额定生产能力为1000个／月，已使用三年， 目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15％，在生产技术 方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激 烈，目前只能运行在750个／月的水平上。假设已知其更新 重置成本为1000000元，这类设备的成本规模指数0.7。估算 此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的 公平市场价值。估算如下： 更新重置成本：1000000(元) 实体性贬值：％＝150000（元） 功能性贬值：0 750 经济性贬值率=[1-（ 1000 ) ]×100%=18.24% 经济性贬值额＝(0000)×18.24％＝155040(元) 资产评估价值＝＝694963(元)0.7? 应该看到，用经济性贬值率计算得到的经济性贬值额就是机器设备原来具有的额定生产 能力或设计能力所需投资成本与实际使用生 产能力所需投资成本之间的差额，即机器设 备因生产能力闲置产生使用价值降低的经济 惩罚。由此可见，采用这种估算方法得到的 贬值额有可能包含不同种类的贬值。2、因收益减少造成的经济性贬值的估测由于企业外部的原因，虽然设备生产负荷并 未降低，但出现原材料涨价带来的生产成本提高得不 到补偿，或是竞争必须使产品降价出售等情况时，可 能使设备创造的收益减少，使用价值降低，进而引起 经济性贬值。 如果设备由于外界因素变化，造成的收益减少额能够直 接测算出来的话，可直接按设备持续使用期间每年的 收益损失额折现累加得到设备的经济性贬值额。 其计算公式为： 经济性贬值额＝设备年收益损失额×(1－所得税 率)×年金现值系数3、受环境保护限制而造成的经济性贬值的 估测随着环境保护法规越来越严格，有些机器设备 在运行中会产生污染环境的有害气体、液体、固体 等，于是会受到环境保护法的约束和管制，使机器 设备的使用价值受到了影响。因此在被评估设备产 生环境保护法管制的污染时，必须考虑法规对被评 设备价值的影响，否则评估结果不能全面反映被评 资产的价值。 ? 环境保护法规存在国别、地区和城乡差别， 评估时首先要根据被评设备所在的具体环境判断它 是否受环境法规的限制和惩罚。其次是从专业的角 度确定造成污染的种类、程度或数量，以便估算处 理污染物所需费用，不处理时所受惩罚，或根除污 染所需成本等，最后把这些影响计入评估结果。???第三节 机器设备评估的市场法市场法是通过分析最近市场上和被评设备类似的设 备的成交价格，并把可比设备价格调整到和被评设 备可比因素相同时的水平来估算被评设备评估值的 方法。 ? 如果被评机器设备有成熟的市场，用市场法估算被 评设备的评估值是较为简捷的方法，这种方法直接 着眼于交易行为，考虑了所有形式的贬值。成熟的 市场存在着活跃和独立的交易，有可靠和可验证的 数据，这是应用市场法不可或缺的条件。符合这一 条件的设备有汽车、飞机、计算机等等。一、运用市场法评估机器设备的基本步骤:1．根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需 圈内，选择合适的交易市场，如旧设备交易市场、典 当拍卖行、罚没处置市场等. 2．明确鉴定被评估对象。主要包括设备类别、名称、规 格型号、生产厂家、生产日期、设备性能、现时技术 状况及有效役龄。 3.选择参照物。在市场中选择参照物，最重要的是要具 有可比性，且其成交价具有代表性和合理性，数据可 靠。 4．调整参照物价格及估算被评设备的评估值.二、比较的方法1．直接匹配方法 这种技术是把被评设备和相同的设备比较。 例如汽车的评估，如应用公开的价格信息资料，并且生产厂 家、型号、役龄，附属装置都相同时，被评汽车价值就可通 过对行驶公里数和状态的调整取得。 2．可比因素比较方法。这种技术逐一比较分析类似的资产和被 评资产的可比因素以便得到被评设备的价值。例如，当评估 甲公司生产的车床时，找不到甲公司生产的相似的车床的价 格，只能找到乙公司和丙公司生产的相似车床的价格，这时 需要以前面所述的可比因素分析为基础对收集到的价格作调 整，并作出专业判断。 3．成本百分率比较方法这种技术是估算设备在销售时售价与当 时重置成本的比值。评估人员需要收集足够的数据，以便能 用统计的方法分析得到类似设备的役龄、售价和成本间的关 系。下一页〔案例〕用市场法评估装载机的市场价值。资料如下：生产厂家：XYZ工业公司型号：CT4系列号：CT478生产日期：1995描述：柴油发动机，底盘很好，六道低地面压力型， 有倾翻保护系统 观察状况：很好 评估基准日：2000．1收集筛选定后的信息如下表：?根据上表的信息作比较，首先，分析和比 较参照物的生产日期和设备状况。因为被评设 备是1995年生产的，收集到的资料中前四个是 1995年生产的；被评设备状况是“很好”，而 交易3、4的设备状况是“好”。所以要考虑对 交易3、4的设备价格进行调整。从交易2和3中 可看到，除状况外其他因素相同，合乎逻辑的 结论是交易3的设备状况是“很好”时应上调 40000元。这就是比较中的“配对”技术。? 其次，也需要调查装载机的现行市场状况。经过了解得知甲地在1999年因建筑工程很少， 对装载机的需求有限，并一直延续到评估基 准日，而交易4所在的丙地，交易时建筑工 程较多，这种情况提示交易4的价格应该下 调使之相当于被评资产所在地，即甲地的市 场状况。由于没有可以配对的资料，在综合 分析的基础上将其定为20000元。最后经过 分析，估定被评资产市场价值为410000元。 （资产评估交易5、6因为生产日期不同，没 再作比较。）??第四节 机器设备评估的收益法运用收益法评估资产的价值，其前提是该资 产应具备独立的生产能力和获利能力。就单项机器 设备而言，大部分不具有独立获利能力。因此，单 项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系 的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等 设备，特别是租赁的设备可以采用收益法评估。 ? 收益现值法把一个特定期间内的固定或固定 变化的经济收益流量进行折现计算，以其收益折现 值作为评估价值的方法。由于机器设备通常都只能 在有限年限内获得收益，因此，运用收益现值法评 估其价值时，应合理估测其尚可使用年限。该方法 需要预测收益和收益年限，并确定合理的折现率。对于租赁的设备，其租金就是收益，而且租 金通常是不变的。为估测租金多少可以进行市场调查， 分析比较可比的租赁设备的租金，经调整后得到被估 设备的预期收益，调整的因素可能包括时间、地点、 规格和役龄等等。同时，根据可比的机器设备，估计 被评机器设备的尚可使用年限。为了求得折现率(或 资产收益率)，必须调查和分析类似租赁资产的价格， 并用下式进行估算。 ? 折现率=收益（或租金）/价格 ? 把市场调查的到的折现率调整到适用于被评估设 备的水平，然后带入下式计算评估值。 A 1 ] ? P= [1 ? n?r(1 ? r )〔案例〕用收益法评估租赁设备的市场价值。搜集的资料如下：三个参照物和被评资产是相同的，前两个和被评设备是同期 租赁的，第三个是前一年同期的，由于物价上涨3％，第三 个数据应调至=7983元／年，因此预期年收益为 8000元／年是合理的。根据该机器设备的当前状况，估测其 尚可使用年限为10年，10年后残值为零。又查到两个类似于被评设备的参照物的销售和租金信息?其中资本化率平均值为15，8％，由于该资本化率是根 据出售的机器设备估计的，其包含的风险要高于租赁 的机器设备的收益风险，因此要适当调低后做为被评 机器设备的资本化率，在本例中取14．5％。于是：评估值= ? ] 10 14.5% (1 ? 14.5%)=40275（元）? 本章小结 ? 本章介绍了机器设备评估的具体方法，重点说明成本法在设备评估中的应用，全面阐述 了机器设备重置成本、实体性贬值、功能性 贬值和经济性贬值故测的具体操作技术，市 场法、收益法在机器设备评估中一般不具备 适用的条件，只在特种设备和特殊情况下应 用。第四章 房地产评估? 一、教学目的 ? 通过本章教学，使学生了解了解房地产的特征，理解房地产价值和影响因素， 掌握房地产估计的具体方法? 二、教学要求? 通过本章的学习，要求在理解房地产及房地产评估的特性、房地产价格及其影响因素 的基础上，了解资产评估方法在房地产评估 中的运用，具体掌握收益法、市场法、成本 法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应 用，了解基准地价修正系数法在房地产评估 中的基本原理与应用。? 三、重点、难点? 重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用 ? 难点： 剩余法在房地产评估中的基本原理与 应用第一节 房地产评估的概述 一、土地与土地使用权?（一） 土地土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆 水域和滩涂。广义来看，土地是指陆地及其空间的 全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生 物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土 地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。?土地的供给可以分为土地的自然供给 和经济供给两个方面。地球提供给人类可利 用的土地资源，叫做土地的自然供给，它反 映了土地供人类使用的天然特性，其数量包 括已利用的土地和未来可供利用的土地，也 就是后备土地资源。土地的经济供给，是指 在土地的自然供给的范围内，对土地进行了 开发、规划和整治，以满足人类不同需求的 土地供给。（二） 土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。 1、 土地的自然特性 ? （1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产 权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显 的地域性特征。 ? （2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在 自然差异，它导致土地级差地租的产生。 ? （3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土 地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。 ? （4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延 续下去。? 2、?土地的经济特性（1）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地 供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。 它客观上要求人们集约用地。 ? （2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。 因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求 实现其垄断利益。 ? （3）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它 客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。 ? （4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不 同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级 差性。（三） 土地使用权在我国实行国有土地所有权和使用权相分离的制度。 土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的 价格。土地使用权可因土地使用权的长短区分为各种年期的 使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权 在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、 招标和拍卖三种方式。 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、交换和赠与。 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随 同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为。?? ?二、地租与地价理论（一） 地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可以分 为级差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有 垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。 （二） 地价理论 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的的 地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三） 地价的特征：1、 2、 3、 4、 5、 6、 地价是地租的资本化。 地价是权益价格。 地价具有增值性。 地价与用途相关。 地价具有个别性。 地价具有可比性。三、房地产及其特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一 般具有如下特性： 1、 位置固定性。 2、 供求区域性。 3、 长期使用性。 4、 大量投资性。 5、 保值与增值性。 6、 投资风险性。 7、 难以变现性。 8、 政策限制性。四、房地产评估的原则所谓房地产评估，是专业人员为特定的 目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值 进行评估。 评估人员在进行评估活动时，必须受到 行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活 动。 1、 供需原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 贡献原则。 5、 合法原则。五、房地产评估程序（一） 明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情 况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前 提。评估基本事项包括以下内容： 1、 明确评估目的。 2、 了解评估对象。 3、 确定评估时点。 4、 签订评估合同。(二） 制定工作计划制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做 出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率 和评估质量。（三） 实地勘查与收集资料实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被 评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所 处区域环境。 ? 评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写 评估报告所需的资料数据。?（四） 测算被评估房地产的价格在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的 评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益 法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、 路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。（五） 综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往 不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、 资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。（六） 撰写房地产评估报告评估报告是评估过程评估成果的综合反映， 通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果， 还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估 依据。?第二节 房地产价格及影响因素一、房地产价格的种类1、根据权益不同分为 所有权价格、使用 权价格、其他权利价格 2、根据价格形成方式分为 市场交易价格、 评估价格其中房地产评估价格根据使用目的及其 作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置 价格、交易地价、课税价格等几种。土地价 格简称地价，通常指空地的价格。基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级 别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用 地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地 价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下 达公布。 ? 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据 需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年 期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据 土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观 区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按 市场交易资料，直接进行评估得到。 ? 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易 中实际成交的价格。 ? 课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关 土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产 课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相 关。?3、根据房地产的实物形态可分为 土地价 格、建筑物价格、房地产价格 4、根据房地产价格表示单位分为 总价格、 单位价格、楼面地价等 其中 ： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 建筑总面积÷土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价÷容积率 5、其它价格类型。公告地价、申报地价? 二、房地产价格的影响因素?影响房地产价格的因素通常可划分为一般 因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一 般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以 下因素 1、经济因素 （1）经济发展因素 （ 2）财政金融因素 （3）产业结构因素2、社会因素 （1）人口因素 （3）房地产投机因素 治安因素 （5）社会福利因素（2）家庭规模因素 （4）教育科研水平和3、行政因素（1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制4、心理因素? （二）区域因素?是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经 济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产 生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平 产生影响。这类因素包括以下一些： 1、商务繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素 4、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐 设施 5、环境状况因素（三）个别因素个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个 别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块 价格的影响。1、土地的个别因素（1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素2、建筑物的个别因素（1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调???第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路收益法的理论前提是：收益性房地产能够在 未来的时期内形成源源不断的收益。 ? 房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上 得到实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金 额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每 年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年 能从房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房 地产的理论价格： ? 房地产价格＝纯收益/资本化率这种理论的抽象，包含着三个假设前提： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定； （3）收益为无限年期。 收益为有限期的房地产价格计算公式为： P=a 1 [1 ? ] n r (1 ? r )式中：a――年纯收益 r――资本化率 要求条件：（1）纯收益每年不变；（2）资本 化率固定且大于零；（3）收益年期为有限二、适用范围收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公 用、公益性房地产价格评估大多不适用。三、纯收益 （一）含义纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的 收益，一般以年为单位。区分实际纯收益和客观纯 收益。只有客观纯收益才能作为评估的依据。 纯收益由总收益扣除总费用求得。（二）客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的 各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。 也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。 在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础， 而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生 的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最 佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利 用程度。（三）客观总费用?总费用是指取得该收益所必需的各项支出， 如装修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须 投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。四、资本化率资本化率又称还原利率，它是决定评估价 格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动，都 会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的资 本化率的精度要远远高于纯收益的精度。 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资 行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正相关 的关系。资本化率越高，投资风险越大。在纯收益 不变的情况下，房地产价格越低。处于不同用途、 不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险各不 相同，因此，资本化率也各不相同。（二）求取资本化率的方法 1、纯收益与售价比率法评估人员搜集市场上近期交易的与被评 估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等 资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用 的是基于房地产商品的替代性。 ? [案例1] 在房地产市场中手收集到5个与待 估房地产类似的交易实例：纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就 可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％2、安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作 为安全利率，通常选择银行中长期利率作为安全利率， 然后根据影响被评估房地产的社会经济环境，估计投 资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加 或在安全利率上加上风险调整值3、各种投资风险、收益率排序插入法评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料， 然后把各项按收益率的大小排队。? （三）资本化率的种类1、综合资本化率。 ? 这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整 体评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体 的价格，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。 ? 2、建筑物资本化率。 ? 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。 这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把 房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。 ? 3、土地资本化率。 ? 土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时 采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收 益中的建筑物纯收益排除在外。?综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率 的关系，可用公式表示如下：式中 ：r――综合资本化率 r1――土地资本化率 r2――建筑物资本化率 x――土地价格占房地产价格的比例 y――建筑物价格占房地产价格的比例 L――土地价格 B――建筑物价格?五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费 用 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋ 税金＋空房损失费（二）单独评估土地的价格1、由土地收益评估土地价格(适用于空地出租) 土地价格＝土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益＝土地总收益－土地总费用 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 2、由房地产收益评估土地价格。 （1）土地价格＝房地产价格－建筑物现值 （2）土地价格＝（房地产纯收益－建筑物纯收益）/ 土地资本化率（三）单独评估建筑物的价格 1、建筑物价格＝房地产价格－土地价格 2、建筑物价格＝（房地产纯收益－土地纯 收益）/建筑物资本化率六、应用举例[案例2] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化 率为10％，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、 16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益 大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益 价格。 解：P=16 18 15 20 ? ? ? (1 ? 10%)2 (1 ? 10%)3 (1 ? 10%)4 (1 ? 10%)5+ [1＝216.1万元25 10%(1 ? 10%)51 (1 ? 10%)50?5]返回[案例3] 有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资 本化率为5％。若： （1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加 1万元； （2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1％。 试分别评估两种情况下的房地产收益价格。返回解：纯收益按等差级数递增，收益年期无限的收益价格计算公 式为：P=a b ? r r2式中：a为第一年纯收益，以后各年纯收益按等级数递 增；纯收益逐年递增为b；r为资本化率。 纯收益等比级数递增，收益年限无限期的收益价格计算 公式为：P=a r ?s式中：a为第一年纯收益，以后纯收益按等比数级递增； 纯收益逐年递增比率为s，r为资本化率。 因此：(1)P=50 1 ? 5% (5%)2=1400（万元）=1250(万元)50 (2)P= 5% ? 1%[案例4] 某房地产公司于1997年3月以有偿出让 方式取得一块土地50