购买按揭中的二手房，需要注意什么？ ...
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购买按揭中的二手房，需要注意什么？
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需注意必须在完清贷款后过户，否则卖家向银行所贷款项将转嫁到买房人身上。一般有两种方式解决：
1.提前还贷，请卖方提前将按揭贷款还清，然后过户；
2.办理转按揭手续。在办理按揭手续的过程中需提供相应材料且办理贷款保险与抵押登记的变更手续。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
首先要确定几个问题（风险点）：
1、您是否是继续贷款购买。
2、是否办理了委托公证。
3、卖方的房本是否已经在房地局核过档
如何产生的风险：
1、如果您需要贷款购买，那么在完成上述手续前您的贷款银行是否已经批贷，因为如果您的贷款申请不下来，就会出现帮卖家把贷款还了，自己交不上剩余尾款的情况。致使交易不能完成。如果是全款购房，这方面的担忧基本可以忽略了。如果还没有批贷，建议您先跟卖方商量，不先要还款，等您的贷款批下来在办理后续手续。
2、委托公证手续，是确保买方权益全的一个最好保证，你把20万转给卖方，自己又不参与还款，如果到时候卖方不配合您办理过户手续，您将如何处理？委托公证委托的事宜就是跟购买房屋权属有关的一切手续都委托给您或者第三方（中介机构）来办理，例如：房屋过户、房屋的买卖、代还款，代办解除抵押手续、代领房本等。有了这个公证在卖方不配合的时候，只要拿着公证书就可以在卖方不在场的情况下办理手续了。
3、因为有些房本有查封、冻结等情况（例如：卖方多次或长时间未还款，银行诉至法院，那么法院需要先查封卖方的房屋，等案件审理完结才能解冻。）。如果没有核档就不能排除查封、冻结等情况是否存在，存在上述情况的房屋是不能办理过户手续，不能办理过户手续对您来说可是灾难性的。
购买按揭中的二手房，需要注意
1、在合同中明确约定贷款手续办理过程中双方的义务，以分清责任。不论贷款手续由谁负责办理，均应在合同中约定买卖各方应当提供的资料清单、提供期限以及不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购房者不能按期取得贷款，就可以根据合同约定追究责任人的违约责任。
2、在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。建议买卖双方在合同中约定以下内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续．贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。
3、购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有备件下购房者能获得贷款的，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
xiaoping123&回答：按揭中的房子能过户，方法推荐参考如下：
　　方法1、双方到房屋交易中介公司来处理。中介公司可以用钱帮他还债，然后把房产证要回来办理过户手续。
　　方法2：办理预告登记过户。法律根据是《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
prettygirl&回答：按揭的房子是可以卖的，只是需要取得银行的同意，办理相关的手续的就可以啦，其实就是一种转按揭的行为，买卖双方签订《房屋买卖合同》，再由买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》，有了这些资料再就跟着银行的流程走就可以啦，可能流程比较复杂，毕竟这种情况不是很多，按揭的房子只要有人愿意买还是可以卖出去的。
言尔无心&回答：按揭贷款购买二手房步骤
1、与卖方及中介签订协议，支付购房定金；
2、中介会收集全你的资料与他们熟悉的银行办理贷款，当然，也可根据你自己的意愿选择贷款银行；
3、因一般人在卖房时尚未还清贷款，因此存在赎楼的问题，即卖房人需提前还清贷款，一般有两种办法：买方出钱赎楼，所付费用在后续结算；或者卖方自己赎楼，通产就需要找担保公司了，会发生一笔手续费用，现在很多卖家都要求实收，因此一般买方主动配合赎楼或者双方再协商；
4、与银行签贷款合同并审批后办理抵押登记，贷款手续办好后中介会叫上买卖双方到房产交易中心（各地名字不一样）办理房产转让手续，缴纳契税等各种税费，；
5、最终你只能拿到房产证（上有贷款事项注明）的复印件，原件放在银行，还清贷款后拿回原件。
ABCDEFG_0589&回答：买卖双方签订买卖合同；
买卖双方到银行签订贷款合同；
银行审核通过后到房管局办理过户手续；
办理过户手续后产权证变更为买方的名字；
把产权证交到银行；
银行办理抵押他权后放款；
交易结束；
倒叙_7629&回答：　方法一： 提前还贷
　　1、 前期准备
　　(1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
　　(2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;
　　(3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
　　(4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。
　　2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
　　特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
　　(1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
　　(2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
　　(3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
　　方法二：办理转按揭手续
　　和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
　　1、 提交材料及流程：
　　《购房抵押借款合同》原件
　　买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)
　　如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》
　　办理贷款保险变更手续
　　办理抵押登记变更手续
　　2、 买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。
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我买了一个二手房是按揭贷款的，可是卖方在收到尾款后不接电...
用户：4t9w***
| 山东-烟台 | 发布： 13:42:30
我买了一个二手房是按揭贷款的，可是卖方在收到尾款后不接电话也不出面把欠条归还给我、请问我该怎么办。
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　　购买按揭中的二手房：签好协议避风险
　　近来，随着二手房成交主力房龄越来越新，有贷款的房子也越来越多。这种“贷款房”怎么交易，让很多买家纠结。资深二手房专家提醒，购买有贷款的二手房，买家垫资为房屋解押较为常见，买家应谨慎签好各类协议避免风险。
　　已成交的二手房多半“有贷在身”
　　近段时间，市民赵女士在汉阳看中一套二手房，房主报价还算合理。不过，在买卖双方见面协商时，房主称这套房子还有25万元的贷款未还清，自己手头没钱，无法提前还款。如果赵女士诚意购买，就要先付首付款以偿还贷款，等房产解押后再办理过户等手续。对此，赵女士有些担心，不知道这样是否可行，会不会有风险?
　　其实，看中或购买“背”贷款的二手房，在武汉二手房市场并不少见。据多家中介机构介绍，买房是大宗消费，七成以上购房者都是靠按揭贷款购买，其中又有不少房东因种种原因，在尚未还清贷款之时就出售房产。近几年来，市场上二手房成交的房龄越来越新，且大部分都有贷款。
　　垫资解押二手房买家有一定风险
　　据了解，因原房主的房子还在按揭，也就是说其房产还在银行抵押，需要还清贷款、解除抵押才能过户给买家。部分房主没有资金一下子还清贷款，就将还款转移给了买家。这就是垫资解押的由来。
　　武汉一家二手房中介机构贷款部负责人介绍，正常情况下房产要提前还款并解押，需要提前向银行申请，还清余款之后，正常解押还需要一段时间，随后才能办理过户手续。而这段时间内房产还在房主名下、买房人垫了资却没得到房子，很担心会出现风险。
　　据介绍，最主要的风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
　　在二手房买卖中，房主有没有债权债务关系，买家往往无处可查。在规避此类风险时，多数人依赖于公证。而实际上，公证只是将房屋的一些行使权力授予买家，而产权归属的性质并不会发生改变。也就是说，万一房东有债权债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经缴交房款，也无法维护自己的权益，更无法证明房屋产权归自己所有。
　　双方应签好协议明确付款的程序
　　为尽可能避免买家出了钱拿不到房子的风险，专家提醒，在购房合同中，双方应该详细约定好具体的违约责任，如果碰到房主反悔不卖的情况，可以按照购房合同来处理。
　　在签订合同时，买卖双方应明确付款的程序、具体违约的条款等。最关键的是，买家垫资帮房主还贷，一定要在银行柜台操作转账，银行转账签字由买方签字，银行转账回单买方保留，并且要确认这笔钱房主用来还款了(以防移作他用)。然后要求房主写收到垫资款的收据等。
　　另外，买卖双方还要在合同中约定，办理过户时，房主应配合买家办理相关手续。
　　如果你在买房过程中遇到疑难，欢迎加入亿问亿答购房群参与讨论，群号：。或拨打亿房网亿问亿答热线电话：400 027 1113-1
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我有一套二手房想卖掉，而购买者只能拿出一半房款，另一半要银行按揭支付。并且银行按揭要我先把房子过户给他才能申请办理，这对于我有没有风险？万一购买者办不出按揭，房子已过户给他，我该怎办？请懂行网友支支招。
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第一通过中介，第二买房的人也要选过，第三放款的卡要是你的。
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