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南京朗诗高科技房屋号称恒温恒湿恒氧&漏水问题却没完没了
日15:01&&来源：
原标题：高科技房屋号称恒温恒湿恒氧 漏水问题却没完没了
　　【导读】南京朗诗绿色街区，号称常年恒温、恒湿、恒氧，可是从2012年业主收房至今，房屋外墙和卫生间一直渗水，屡修不好。开发商对此解释：高科技的房屋设计比较娇气，温差过大、洗澡人多，晚上煲汤、早上熬粥都有可能造成漏水。《天天315》本期聚焦：号称常年“恒温恒湿恒氧”的高科技房屋，为何如此“娇气”？
　　央广网北京10月12日消息 据经济之声《天天315》报道，“高科技”楼房您住过吗？来看看这样一个案例，业主并没有因为“高科技”享受到更多的舒适和便利，而是惹来一身的麻烦。
　　南京朗诗地产有限公司开发的朗诗绿色街区项目，位于南京市雨花台区板桥新城，是一个主打高科技的楼盘，据说是“恒温、恒湿、恒氧”。2012年，几百户业主收房入住，本来应该迎来的是乔迁新居之喜，没想到接踵而至的却是外墙渗水，卫生间漏水，修了漏，漏了修。从2012年到现在，一直在周而复始、没完没了。
　　何先生：这个小区是2012年交付的，小区一共由25栋18层的住宅和部分商业用房组成。从2012年交付开始，我们就陆陆续续发现了外墙渗水和卫生间渗水的问题，所有25栋高层的楼栋一直在渗水、在维修。涉及到的住户有几百户，从2012年到现在一直在修，反反复复的修。
　　业主何先生说，从2012年到现在，一直在反复地维修，但是到现在也没有完全修好。开发商说，过了五年质保期，再出问题就要业主自己出钱维修了。何先生一算，五年期限将至，一想到，如果以后再出现外墙渗水之类的事情，需要业主自己出钱维修，就非常焦虑。
　　何先生：开发商说五年质保期内负责维修，但是它不保证什么时候能修好。过了五年就是业主自费维修，我们2012年拿保单，基本上到明年初就已经到5年质保期了，到现在也没修好。
　　从房屋第一次开始渗水，业主们就一直在向相关部门投诉，开发商、政府主管部门、质量监管部门等等，但是，多年来一直投诉无果。
　　何先生：我们也向建筑工程质量监督部门反映过，大面积、长期的渗水情况不是一户两户。我们也提出了我们的疑问，如果一户两户是质量通病，为什么整栋楼都在漏？而且反反复复修了几年也修不好？我们查阅的相关文件里面规定，这种情况属于质量事故，如果是质量事故，就应该按照质量事故的程序进行调查，对责任主体进行处理，但是到现在，它们也没有给我们任何明确的处理和答复。
　　记者：如果按照您说的质量事故来进行处理，一般处理的程序和结果是什么样的呢？
　　何先生：第一，它要有调查报告，就是针对这个质量事故进行调查的报告，比如这个小区有多少户在漏水？是什么原因造成的漏水？责任在施工单位还是设计单位？建筑法以及建筑工程质量监督条例上面都有明确处理的条文，例如进行罚款等，我们查阅了很多文件，它们都有很明确的规定。
　　针对这几年来不断地、大面积出现的外墙渗水、卫生间漏水等问题，开发商曾经给业主们回复了几点原因，何先生复述了开发商当时的说法。
　　何先生：我们已经三番五次的去找过他了，我们都有视频，有录像。第一，开发商认为房屋建筑是手工砌筑的，它就是会存在问题，他认为房子出现质量问题是很正常的。第二，他认为房屋漏水对我们业主的居住是没有影响的，除非房屋外墙挖掉了或整个地板垮掉了。他认为对房子进行修修补补对业主的生活没有影响，所以他就不会赔偿。第三，质保期就是五年，五年内它负责给你免费维修，至于能不能修好它不能保证，过了五年之后就是业主自费维修。第四，比较关键的一点是业主们都没有想到的，他们说这个房子为什么会出现大面积漏水、墙面开裂的情况？因为我们在买这个房子时，开发商在售楼时宣传，这是“高科技房”，是“恒温、恒湿、恒氧”的房子。这个房子里面有一套所谓的科技系统。开发商说，我们这个房子是比较“娇气”的，在使用的过程中，如果温差比较大、家里人洗澡比较多、早上要煲粥或者晚上要煲汤，墙面就会容易开裂，这是开发商解释的。我们在买房子的时候，就是冲着你的“高科技”去买的。在买的时候你不跟我讲你的房子在设计上有种种限制，在使用过程中，你告诉我出现问题是因为设计上有一些限制。这些解释非常不可理喻，他们说你家里面如果有5个人洗澡就超出了房屋的设计原理，还说因为房子的外墙有保温板，它会有铆钉和墙要固定，所以墙就会容易开裂、渗水。我们觉得他讲的这些借口非常可笑。
　　对于自己以及其他业主有何诉求的问题，何先生提到，希望政府部门监管，开发商回购房屋。
　　何先生：第一，我们想政府的职能部门应该履行它们的职责，并对房屋质量进行监督。该房屋是否符合国家质量强制标准？是不是违反了一些法律条文的规定？政府部门应该有一个调查和认定。第二，对开发商来说，既然你的房子出现了质量问题，你也承认是你的责任，你就应该负责到底，你要有一个方案，到底是回购还是补偿我们的损失。因为你是专业的开发商，你有专业的施工团队，你都修不好，我们业主更没有能力去修。我们买了这样的房子，不能说过了五年我一直掏钱维修。因为这个小区里大部分房子是精装修的房子，我们没有进行二次装修，所以责任不可能在我们业主。每修一次对我们业主来说就是一次骚扰，就是一次合法权益的侵害。
　　按照何先生提供的联系方式，我们首先联系了南京房屋质量监督管理站，一位李姓科长接听了我们的电话，但拒绝我们的采访要求。希望我们联系上级部门，南京市住建委。
　　李科长：因为关于这个街区的相关情况，此前已经有很多媒体进行过相关的介入。如果你有相关的采访需求，可以通过我们的上级主管部门―南京市建委的正常途径来进行。
　　关于这一案例，北京安里律师事务所包华律师、北京物业服务监理评估协会会长申跃华先生进行了分析与解读。
　　经济之声：我们先来回答业主迫在眉睫的问题：外墙渗水，屡修不好，如果五年质保期满还需要维修，真的是要业主自己掏腰包吗？
　　申跃华：第一，对于房屋的结构和主体，开发商应该是终生保修的。第二，质保期应该是顺延的，不可能因为问题一直没有得到妥善的解决，五年以后就过了质保期，这在法律层面上是说不过去的。
　　包华：所谓保修的前提是这个产品在设计、生产以及交付、安装的时候，是一个符合要求和标准的产品。但是对于建筑物来说，开发商应该对其主体结构承担终生的责任，也就是说，不管过多少年，这个楼都不能垮、不能塌。至于设施设备，确实是分项有保修期的，根据设施设备以及建筑物本身的特点，它们的保修期限有所不同。但是如果事后能够证明，在房屋建设交付之时，质量问题就已经存在了，这就不存在保修期的问题了，开发商就必须承担责任。此外，在进行维修、整改之后，保修期是要顺延的，也就是说你必须修，而且要修好，修好后还要继续承担保修责任。
　　经济之声：我们的消费者应该怎么办？他们应该要求开发商提供什么样的服务才能维护好自身的合法权益呢？
　　包华：首先，在法律上，业主们享有知情权，这个产品为什么一直修不好？我们一定要找到原因。第二，在知情权得到满足之后，进一步维修，并减小维修对业主的影响是有必要的。第三，修好之后，如何补偿业主在漫长的维修期间所遭受的损失？这三个方面都应有所明确。
　　经济之声：有人认为这事必须找开发商，找物业是没有用的，这个观点对吗？
　　申跃华：房屋建筑的遗留问题是要由开发商来解决的。物业公司只是对后期的公共设施、公共秩序和环境卫生进行维护、保养和日常管理。 “高科技”产品的房子在设计时是有缺陷的，对产品来说，产品的使用功能更重要，而不是它的卖点。
　　经济之声：科技含量比较高的小区，比如朗诗，“恒温、恒湿、恒氧”，对建筑的设计、施工要求极高，如果建筑在设计或者施工中出现问题，或者因为“高科技”而带来了居住问题，是否有相关的法律法规维护业主权益？
　　包华：目前我们能够参考的法律规范主要是合同法、消费者权益保护法以及产品质量法等全国人大颁布的法律，这些法律中很多内容相对比较严格，但这并不意味着这些原则就不能与我们现实的生活以及个体的案例相结合。一个恒温、恒湿的住宅的设计要求、建筑要求以及材料的选择等都与一般的住宅有所不同，标准甚至会很高，但是这样的标准不应当损害住宅的基本功能。买房子是为了居住，居住是有居住活动在其中的。所以从合同目的的角度来说，我们购房人的合同目的并没有达到，这在合同法上是不允许的。从消费者权益保护法的角度来说，你在销售房屋时，你的这些情况有没有如实告知给消费者？如果没有告知，消费者的知情权就没有得到保证。
　　经济之声：对业主提到的多年到主管部门投诉未果，二位怎么看？
　　申跃华：从开发商的行政管理角度看来，首先住房城乡建设委员会，也就是我们俗称的建委可以管开发商，此外，建委和房管局有责任和义务对开发进行监管。如果业主对此有异议，除了质监部门，现在我们有一个房屋安全鉴定站，业主还可以找专业部门进行鉴定。经过鉴定，如果房屋确实存在质量问题，第一，业主可以进行相应的索赔，第二也可以要求行政主管部门对它进行处罚。
　　经济之声：业主诉求中提到希望开发商回购房屋，这样的诉求合理吗？
　　包华：如果这个房屋确实不能满足购房者在购房之初所签署的合同的合同目的，这个合同就应当解除。业主就应该把房屋退回给开发商，开发商应把相应的购房款退还给我们的购房人。但是由于现在房地产价格的波动和调整，在退还购房价款的基础之上，开发商很有可能还需要承担更多的赔偿责任，否则消费者就会因为这份合同的解除遭受巨大的损失。
　　标准是什么呢？第一，基于当时购房的目的和开发商的过错，我们要先确定开发商是否应当赔偿；第二，关于目前房屋市场的定价，我们可以通过第三方的评估机构来进行相应的评估，基于评估价格，双方可以再进行进一步的协商；第三，如果协商不成，由我们的司法部门进行相应的裁判也是一个方法。但是如果合同目的不能达成，法院也只会把合同解除。
　　经济之声：所谓的高科技建筑，在养护方面，对物业管理部门是不是也提出了更高的要求？
　　申跃华：因为到目前为止，这种高科技产品在国际上应该都属于一种领先的技术，没有一个专家能够把所有东西都解释的非常清楚。在后期的物业管理和养护过程中，这种高科技产品肯定需要更多或者更大的投入，物业的维护成本、养护成本肯定要比普通住宅高很多，所以业主支付给物业的费用也会相应高一些。
　　经济之声：面对娇气的高科技建筑，消费者要不要买？
　　包华：消费者应该坚持一个原则，就是“只买对的，不买贵的”，什么是对？大家要考虑购房的基本目的和基本需求，一个恒温、恒湿、恒氧的环境对于广大公众来说未必是必需品，目前看来，它更像是一种奢侈品。
　　申跃华：其实这是生活品质提高的一种表现，随着社会的发展，未来大家对生活环境的要求会越来越高，这种恒温、恒湿、恒氧的高科技产品以后一定会是一个大潮流。但是目前由于技术上可能还存在一些缺陷，我并不建议大家进行过早的尝试。
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前几天天阴也很冷，家里的温度就下降的很快，这几天天晴温度上来了，家里的温度又很快的上来了，是不是朗诗的保暖层有问题？
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不是，我认为是阳光照射，家里温度就会上去
莫听穿林打叶声，
何妨吟啸且徐行。
竹杖芒鞋轻胜马，谁怕？ 一蓑烟雨任平生。
料峭春风吹酒醒， 微冷，山头斜照却相迎。
回首向来萧瑟处，归去， 也无风雨也无晴。
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问题很尖锐啊
金丝孤老牛不是一个人在战斗！
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外界环境不同、房间不同、同一房间的不同高度甚至不同角度，都会有所差异。
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这是正常的
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正常吗？我不太懂哦。MS楼主强调的是：阴天时家里很冷
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偶感觉还好啦，前几天有点冷，这几天温度上来的很快啊再等二天吧，天气预报说周末要降温，等降温后再对比下
手把青秧插满田，低头便见水中天，
心地清静方为道，退后原来是向前！
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没感觉，觉得还好吧
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我家里一直不错
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&继续观察 观察
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系统将跟随天气全自动调节，无需人工干预
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天气就是系统的芯片
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就怕人工干预
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等下次寒潮来了再看效果
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“2001年底，朗诗地产成立。2004年一个偶然的机会开发第二个项目时进军绿色科技地产，然后就一直坚持了下去……”
7月18日下午的北京万达索菲特酒店里，精神奕奕的朗诗集团董事长田明上台，带着微笑说这是朗诗第一次发布企业社会责任报告。
这是一份怎样的报告，田明主要讲了哪些，我梳理了一下，带大家看看重点，了解朗诗作为绿色地产的倡导者和实践者，这些年在做什么？
何为绿色环保住宅？南京的三代作品更迭
朗诗的“恒温/恒湿/恒氧”三恒系统，是一套健康、舒适、节能的居住系统解决方案，是将人体感知作为基础，综合考虑空气、温湿、声光等因素，对室内空气品质、湿温度等进行全方位优化。从而让室内温度常年保持在体感受最舒适的18-26°C范围内，相对湿度控制在30-70°C，以提高建筑室内居住品质。并将过滤后的空气通过地板下方送入室内，将污浊空气从房间上方排除，形成“新风湖”，从而保持室内的高效、健康通风。
截至目前朗诗绿色环保住宅经历了三代更迭，这三代产品的代表作都来自南京。
第一代产品是开发于2004年、位于河西的朗诗国际街区，该项目总建筑面积35万平米，是当时国内规模最大的高舒适度低能耗科技住宅项目，综合节能率达80%。目前小区的二手房挂牌价在47395元/平米，比周边的二手房价格要高出些许。
第二代产品代表是城东紫金山附近的朗诗钟山绿郡，2011年开发，进一步提升室内的人居环境，由内而外，此时朗诗进入自主研发阶段。目前该小区的二手房挂牌价在44122元/平米，而周边的二手房挂牌价在35795元/平米。
第三代产品是位于河西南的朗诗熙华府，2015年拿地开发，该项目强调健康人文时尚的居住理念，第一次提出被动式建筑概念，能达到95%除霾效率。目前项目无房源在售，前期新房售价35000元/平米。
朗诗熙华府简介
朗诗熙华府属南京片区最完整最大的地块，项目占地约5.6万平米，其中总建筑约20.2万平米，住宅面积约14.8万平米。作为朗诗3.0产品的首发项目，朗诗熙华府拥有86项创新价值：低能耗；精装修室内甲醛含量比肩全球最严苛的芬兰国家标准S1级；室内空气品质及时监控系统，随时随地可调控室内、湿度变化，检测室内TVOC和甲醛含量；超洁净新风系统，时刻保持室内空气洁净，及南京首个口袋公园系统设计创新。
田明强调，朗诗差异化产品的市场表现明显，主要体现在以下几个方面：朗诗拥有专业开发管理和研发团队，品牌忠诚度、客户满意度居于行业前列；产品溢价能力和去化速度普遍优于竞品，交付后租金价格表现显著强于周边楼盘。
朗诗的战略转型升级 目前没有一个项目是100%操盘
2005年，朗诗的企业战略是聚焦绿色科技住宅的差异化竞争战略。发展近十年后，2014年，朗诗提出了转型升级的新战略：产品差异化、资产轻型化、市场国际化。
产品差异化一直是朗诗区别于其他开发商的核心能力。保持、扩大产品和服务差异化优势，将是朗诗绿色战略的基点。
田明表示，产品差异化体现在：朗诗太湖绿色建筑研发基地，朗诗绿色产品复购率（南京朗诗国际街区业主的复购率高达70%），国内第一家执行气密性标准的企业，国内市场中64%的绿色高舒适度低能耗住宅由朗诗开发……
资产轻型化是开展小股操盘（股票≤30%）、合作开发（五五开）、委托开发（没有股权），设立基金、发行REITs、创新地产金融，开拓资产经营和运营服务业务，改变公司以往的重资产模式。田明透露，目前朗诗没有一个项目是100%操盘。
市场国际化，以全球视野规划企业发展，实现客户、资本、人文、技术等资源在各市场间的共享，学习借鉴美国的商业模式和欧洲的绿建技术；推动朗诗绿色产业务全面发展。这是不把鸡蛋放在一个篮子里的策略，目前朗诗美国布局10个项目，朗诗集团24%的资产在海外。
此外，这份企业社会责任报告，田明还强调朗诗的社会责任：绿色全流程开发，为已交付住宅楼栋置换新风机，注重人才发展，做公益慈善，倡导绿色供应链行动推动行业可持续发展……
365楼市对话田明
问题1：朗诗的资产轻型化在数字上有哪些表现？
田明：2014年底朗诗提出了资产轻型化之后，小股操盘是主要模式，刚开始把自己100%操盘降到朗诗持股70%左右。到2016年朗诗自己占股权益比例是40%。2017年底，想把这个比例降到30%以下。未来更长的时间这个比例想保持在20%-30%。
到2016年，朗诗上市公司部分实现的利润，一半左右来自服务性投入（技术整合、开发服务、超额分成等）。未来这个服务端比例不会很固定，因为传统的地产部分有波动，有大年小年之分（大年就是地产收益相对多的年份）。
问题2：刚才报告里提到朗诗开发的高舒适度低能耗住宅在全国的比例有64%，目前国内也有很多其他企业做绿色地产，在这种情况下朗诗如何保持优势？
田明：做绿色地产是大势所趋，目前市场上有些绿色企业是真的在做，有些是噱头，朗诗也希望也更多真正想做绿色的企业加入进来，对于这样的企业，虽然跟朗诗有竞争关系但同时也是盟友。更多企业加入到绿色地产行业，对朗诗自身发展是好事，队伍壮大可以更加完善这个行业的各项体系。
问题3：田总之前说过不拿地王，会通过各种方式活跃在南京市场，刚刚过去的7月7日朗诗在南京新拿了一块地，未来会采取什么样的方式，选择怎样的合作伙伴？
田明：确实，这些年朗诗不会在公开土地市场上去拿地王，没必要风险太大。2015年下半年到2017年其实不是拿地好时机，朗诗没有参与高价地的争夺，有的拼运气的可能会去试试。但是朗诗的项目一直不少，一直没有断货，在通过各种方式活跃在南京市场，比如河西中项目的科技就是朗诗提供的。
未来朗诗南京的新项目肯定会找合作伙伴，有钱出钱有力出力有产品出产品，市场非常波动，这样降低所有参与者的风险。
问题4：田总怎么看待未来的房地产市场，会一直向上吗？
田明：未来一段时间内，房地产可能会发生比较大的逆转。可以看到，目前大城市的二手房买卖意愿已经下降，很多中介门店关了。二手房市场一般是一手房市场的先导，二手房降了，接着是一手房降，然后是土地市场降温。
但是目前一手房市场降温没有表现明显是因为调控导致。其实在南京已经有些地方销售动力不足了，只是热点板块热门楼盘比较火。政策不放松，货币紧缩，这种火热可能持续不了太久。朗诗其实不喜欢牛市，牛市只能跟着大势走，朗诗在市场上不靠钱取胜，靠商业模式和技术，朗诗更喜欢熊市，这样才有用武之地。
【补充资料：朗诗南京土地储备】
日，经过48轮竞价，朗诗以总价13.4亿拿下江宁青龙山G22地块，没有超过最高楼面限价，最终楼面地价17319元/平米。
江宁青龙山新城NO.2017G22是位于上坊万安北路以东、天云路以南地块 ，二类居住用地，出让面积29758.93平米，最高容积率2.6。
另外，朗诗拿下的这块地，国土局明确规定，未来打造的住宅用地将要达到装配式建筑面积的覆盖比例为100%、建筑单体预制率不低于30%、成品住房比例为100%的标准。
翻阅资料，惊人的巧合，2015年同一天，也是7月18日，田明在南京介绍朗绿科技时我专访过他，拍了张合影。为了这个巧合，活动结束后，冒着赶不上火车的风险，我也等着记者会结束跟田总再拍了张合影。时代在变，企业也在变，而我们也有些许变化。最后，我真的没赶上火车，哈哈。
【当时专访链接】独家专访田明：朗绿科技正式起航 未来有更大施展空间
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