* 您要为您所发的言论的后果负责，故请各位遵纪守法装修费用的税务分析；一、背景；企业装修费用在不同的会计处理方式下，对企业的房产；由于税法对于装修费无明确的规定，因此装修费界定为；二、分类；根据房屋产权、装修状况、装修费用金额等不同可以把；1.经营租入房屋的装修费用属于改建支出的情况；根据规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的租入固；例：经营租入房屋，租期三年，发生装修费600万，；则发生的600万装修费在
装修费用的税务分析
企业装修费用在不同的会计处理方式下，对企业的房产税、企业所得税、现金流量都具有不同程度的影响，因此在进行装修费的处理过程中，不仅要考虑到企业的实际情况，也要考虑到纳税的影响。
由于税法对于装修费无明确的规定，因此装修费界定为固定资产的改建支出、大修理支出还是其他情形，都将产生不同的纳税结果。
根据房屋产权、装修状况、装修费用金额等不同可以把装修分成以下几类：
1.经营租入房屋的装修费用属于改建支出的情况
根据规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的租入固定资产的改建支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除，并且按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
例：经营租入房屋，租期三年，发生装修费600万，（该房屋在出租方账面价值为2000万元），剩余租期二年。
则发生的600万装修费在剩下的二年当中摊销，每年可减少应纳税所得额300万，无产权不需交房产税。
但是当剩余租期只有一年时，600万则可以在这一年里全额扣除，缩短了摊销期，纵然最终对所得税影响相同，但是考虑到货币时间价值还是提前作为费用扣除更有利。
2.自有房屋的装修费用
&1&装修费用属于大修理支出的情况
固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
固定资产的大修理支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除，改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法规定的已足额提取折旧的固定资产改建支出和租入固定资产的改建支出外，1
21234 《企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条（二）
《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条第二款
3 企业所得税法第十三条第（三）项
4 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令2007年第63号)第十三条第（三）
应当适当延长折旧年限5。
此种情况较少发生，一般装修费不会超过房屋计税基础的50%以上，如发生此种情况，同样要在适当年限摊销，税前扣除。对房产税无影响。
发生此种情况如果在不影响企业正常经营等情况下，可以采取分次装修，使其装修金额不超过房屋计税基础50%以上，同时如果又不属于改建则可以税前一次计入期间费用扣除。
例：房屋计税基础1000万，发生装修费用600.并且延长了房屋的使用寿命。预计使用寿命4年
则该项费用600万需要在4年当中分次摊销，摊销额150万可在所得税前扣除。
如果分次装修，装修金额未超过房屋计税基础50%，并且不属于改建，一年内完成，则这600万在这一年当中均可扣除。
二者最终对所得税影响相同，但是分次装修却带来了货币时间价值的收益，假定公司要求的最低资金年报酬率为8%，则大修理每年可少纳税150*25%=37.5万，4年折合成现值124.2 。而分次装修当年可少纳税600*25%=150，前者多支出了150-124.2=25.8万的现金流量。
&2.&装修费用属于已提足折旧的固定资产的改建支出的情况
固定资产的改建支出6，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。根据规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的此项装修费应作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除，并且按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。
例：发生装修费600万，尚可使用两年，房屋已提足折旧
则600万在尚可使用年限2年内摊销，摊销金额每年300万可减少应纳税所得额，不影响房产税。
&3&装修费用属于未提足折旧的固定资产的改建支出 5
778 《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条
《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条
《企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条（一）
8 《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条第二款
房屋等固定资产的装修费用属于此类改建支出应增加计税基础，增加固定资产的账面价值，比照固定资产资本性后续支出的核算进行核算，只是装修工程达到预定可使用状态并交付使用时，应将“在建工程”转入“固定资产――固定资产装修”。在下次装修时，如果该固定资产相关的“固定资产装修”明细科目下还有账面价值，应将该账面价值一次全部转入当期损益，列入“营业外支出”。因此可以考虑是否分次装修，并且缩短两次装修的时间间隔，当下一次装修时如有上述所说营业外支出则可以税前扣除，获得货币时间价值。税法在此处无明确规定。
例：发生装修费600万，延长了其使用寿命，残值率5%，房屋剩余使用年限5年。
则装修费600万应该资本化计入固定资产账面价值，在剩余使用年中提折旧，税前扣除，但是是残值600*5%=30万不能抵扣应纳税所得额，同时多纳房产税600*（1-30%）*1.2%=5.04万元，纵然金额不大，但是房产税是企业一项长期固定的支出（直至项房屋报废时才免于征收）。
&4&装修费用不属于以上情形
可在费用发生时一次性计入当期损益，税前扣除。
例：发生装修费200万，不属于改建
则200万可在当期一次性扣除，减少应纳税所得额200万，不影响房产税。
1. 装修费作为费用化支出相对于资本化支出有以下几点优势：
&1&.费用化可在当期缴纳所得税前全额扣除，资本化残值部分不能减少应纳税所得额，但资本化计入固定资产时也可不设残值。
&2&费用化支出不影响房产税，资本化支出增加房产税。
&3&费用化支出获得货币时间价值，增加了净现金流量。
2.装修费一次计入当期损益与做为长期待摊费用比较
主要是费用确认期间和金额的不同，会影响资金的时间价值，但都不对房产税产生影响。
1.装修费用尽量使其成为费用化支出，一次性全部计入当期损益。需和税务局商讨，证明我公司装修不构成改建。
2.如果装修金额过大，超过了固定资产计税基础的50%，在不影响正常经营的情况下建议分次装修，使其不超过50%，缩短其摊销期。
3.经营租入房屋的装修，建议在签订租赁合同时缩短其租赁期，使装修费在较短时间内摊销完，比如共租赁5年，可每年签订租赁合同。
第六十八条 企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。
企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。
第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
第七十条 企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
一、什么叫装修
二、一次性费用化税前扣除和作为长期待摊费用是否需要缴纳房产税。
三、房屋装修怎样才能满足可以一次性作为费用扣除的条件。
4.装修费可否在土地增值税前计入开发成本。
什么叫“装修”？
税法上没有关于“装修”的定义，只有营业税上对“装饰”有定义，国税发（号营业税税目注释规定“装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。” 这个“装饰”定义是对建筑物与构筑物进行装饰和美化的工程作业，适用装
饰业务的显然有一个前提――存在着独立完全的建筑物或者构筑物。即：当不是一个独立和完整的建筑物时，也就不能开展装饰工程作业。俨然有第二次装饰装修的意思。
建筑法上对“装修”的定义，见《中华人民共和国建筑法释义》对第二条释义：建筑装修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单独列出。对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围。此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。
《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令（号规定：本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
――即建筑法规上将“装修”分成了三部分：
1、与建造活动一起进行的初装修，这类工程属于建筑法调整范围。属于建筑安装工程的组成部分。也就是满足建筑物基本使用或者交付状态的初始装修；即建筑工程的装饰装修分项工程。
2、涉及主体或承重结构变动的装修，这类工程属于建筑法调整范围。属于建筑安装工程的组成部分。也就是《所得税法所》中所称的“改建支出”；
3、竣工验收合格后住宅室内的装修。这类工程不属于建筑法调整范围。也不属于建筑安装工程的组成部分。也就是以业主或使用人进行的第二次装饰装修。实质上这种“装修”工程不属于《建筑法》的“建筑工程”的范围，属于“建设工程”的范围。
结论：依据《中华人民共和国建筑法释义》第四十九条和财法（1995）6号“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。”之规定，国税发〔号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”的规定，只是特指属于建筑安装工程的“组成部分与建造活动一起进行的初装修和涉及主体或承重结构变动”装修工程费用，并不包括竣工验收合格后住宅室内的装修工程费用和不能构成附属设施和附着物的动产设施费用。
所以，能作为房地产企业土地增值税房地产开发成本加计扣除的装修费用必须是依法发包或者自营的工程费用，而房地产企业自己组织施工的装修工程费用只能作为维护修复销售产品的“销售费用”支出。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第四条第四款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋其装修费用可以计入房地产开发成本。但是该文对装修费用具体包括什么项目并没有明文列举，对于房地产开发企业销售的精装房中所购置的家具、电器等装饰物品是否包含在装修费用中计入房地产开发成本在计算土地增值税时扣除的问题无法确定。
对此，经向自治区地税局财产行为税处请示，现明确如下：
三亿文库包含各类专业文献、中学教育、幼儿教育、小学教育、行业资料、外语学习资料、生活休闲娱乐、专业论文、10房地产装修费问题分析等内容。　
　装修施工易出现的问题 1 、穿线管布管不合理, 接头不规范; 电线接头直接埋入墙体; 穿线管 2 破损,死弯; 给水管走向不合理, 3 影响后继施工 插座{度不一... 　自有房屋装修费的入账问题资料_经管营销_专业资料。自有房屋装修费的入账问题资料 企业会计准则第 4 号――固定资产 固定资产第四条 固定资产同时满足下列条件的,... 　中国房地产问题分析_社会学_人文社科_专业资料。针对中国房地产当前存在的问题分析...这样,同一住房可在不同层次的消费中进行梯度消 费,实现了住房的最大限度利用,... 　房地产企业样板间装修成本核算_财务管理_经管营销_专业...发生的费用可以按照上 述规定归集入开发间接费用计入...革若干问题的通知》(财税[ 号)规定的销售... 　很多房地产公 司也相应的推出了,精装修的住宅项目...者结为一体的话, 就完全可以避免这些浪费问题了。 ...剩下的人工 成本费,也会相应的降低到 3-5 个... 　房屋装修费的会计及税务处理 客户问题:《新企业所得税法与新会计准则差异分析》...房地产开发企业税收政策... 82页 免费
跨年度发票的财务和税务... 暂无评价... 　关于精装修住房的定价方式涉及的税务问题_财务管理_经管...分别定价方案,公司按毛坯房的价格作为住房销售收入,...动产发票;装饰公司收取装修费,并向 业主开具装饰发票... 　2016年装修发展现状及市场前景分析_经济/市场_经管...年中国家装行业存在的机遇和问题分析 第六章 我国...年中国建筑装关联产业发展分析―房地产 第一节 中国... 上传我的文档
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& & 第一大部分
&&杨老师课程土地增值税
&&一、当前土地增值税清算形势
&&(一)现阶段国家税务总局对土地增值税清算出台了哪些严厉监管措施？
&&(二)为什么全国范围内土地增值税清算形势如此严峻？
&&(三)现阶段税务机关土地增值税清算存在的问题有哪些？
&&(四)房地产开发企业应对土地增值税清算最核心的问题是什么？
&&二、土地增值税基础知识
&&(一)什么是土地增值税？什么是土地增值税清算？
&&(二)土地增值税税率如何规定的？
&&(三)如何运用税率进行土地增值税税收筹划？
&&(四)土地增值税的计算方法和步骤？
&&(五)纳税人必须清楚的土地增值税清算的步骤和思路是什么？
&&(六)不按期预缴土地增值税加收滞纳金吗？
&&(七)土地增值税清算补缴税款如何处罚？
&&(八)稽查查补土地增值税清算税款如何加收滞纳金？
&&(九)稽查查补土地增值税清算税款如何在税前扣除？
&&(十)什么情况下土地增值税核定征收？核定征收对纳税人的税负影响有哪些？
&&三、土地增值税清算程序
&&(一)房地产开发企业必须进行土地增值税的清算的条件如何规定的？
&&(二)哪些情况必须由税务机关启动清算程序？
&&(三)您知道税务机关启动的清算程序会对房地产开发企业带来哪些问题和困难吗？
&&(四)办理清算的时限？
&&(五)清算过正中需要向税务机关提交哪些清算资料？
&&(六)提供资料过程中注意的问题及涉税风险有哪些？
&&四、土地增值税清算政策解析及风险防范
&&(一)土地增值税征税范围政策解析及风险防范
&&1、土地增值税的征税范围是如何规定的？
&&2、城中村改造、旧城改造、新农村建设、小产权房、拆迁安置房、保障性住房是否属于征税范围吗？
&&3、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？
&&4、土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，也需要缴纳土地增值税吗？
&&5、企业合并、分立需要缴纳土地增值税？
&&(二)清算单位政策分析及风险防范
&&1、为什么土地增值税清算单位的不同会大幅度的影响土地增值税清算的数额？
&&2、一个房地产开发项目中，有普通住宅、高层住宅、多层住宅、车库、别墅、临街门市，应当计算几个土地增值税增值额？如何计算？
&&3、清算单位的相关政策有哪些？
&&4、税务机关如何确定清算单位？
&&5、普通标准住宅与其他开发产品必须分别计算增值额吗？
&&6、如何有效运用普通标准住宅优惠政策？
&&7、如何利用清算单位政策进行税收筹划？
&&(三)共同扣除项目分摊方法政策及风险防范
&&1、为什么分摊方法的不同会影响几十万元、几百万元、几千万元的的土地增值税税款？
&&2、土地增值税的分摊方法有哪些？
&&3、如何利用分摊方法降低土地增值税税负？
&&4、商住综合楼采用什么分摊对企业有利？
&&5、占地面积、建筑面积、可售建筑面积、已售面积、未售面积如何确定？为什么会严重影响土地增值税税额？
&&6、税务机关常用的分摊方法有哪些？对土地增值税数额的影响有哪些？
&&(四)土地增值税清算收入政策分析及风险防范
&&1、房地产开发过程中代有关部门收取各类费用税收政策利弊分析。
&&2、土地增值税视同销售的业务有哪些？如何利用政策降低税负？
&&3、土地增值税以发票金额确认收入？还是以合同金额确认收入？销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，如何缴纳土地增值税？
&&4、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
&&5、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？
&&7、专门建造的可办产权的车库，土地增值税如何处理？
&&8、车位收入、无产权的储藏室土地增值税如何处理？
&&9、如何签订车库车位收入合同，能降低税负？
&&10、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时收入如何确定？
&&11、房地产开发企业进行土地增值税清算时，非直接销售和自用房地产的收入如何确定？
&&12、销售折扣，违约金收入、违约金支出、更名费等，土地增值税收入如何处理？
&&13、卖房赠冰箱等买赠方式销售开发产品的，涉税风险有哪些？
&&(五)扣除项目相关政策分析及风险防范。
&&1、土地增值税扣除项目有哪些？应注意的问题？
&&2、税务机关审核扣除项目的基本原则有哪些？
&&3、土地增值税清算过程中允许扣除的合法票据有什么要求？
&&(1)对招拍挂方式取得的土地，以什么票据扣除？
&&(2)对&以地补路&等方式取得的土地，以什么票据扣除？
&&(3)土地出让金返还情况下应该如何取得票据？
&&(4)拆迁安置票据如何处理？
&&(5)以投资方式获得土地，以什么票据进行扣除？
&&(6)以股权收购方式获得土地，以什么票据扣除？
&&(7)以合并、分立、资产收购方式获得土地，以什么票据扣除？
&&(8)购买烂尾楼(在建工程或在建项目)取得什么票据？
&&(9)青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？
&&(10)向政府部门缴纳的各类费用，以什么票据扣除？
&&(11)前期工程费用以什么票据扣除？
&&(12)以&包工包料&方式建造开发产品，以什么票据扣除？
&&(13)以&甲供材&方式建造开发产品，以什么票据扣除？
&&(14)以&甲供设备&方式建造开发产品，以什么票据扣除？
&&(15)装饰装修费用，以什么票据扣除？
&&(16)异地建筑安装发票为什么不允许扣除？
&&(17)园林绿化工程费用，以什么票据扣除？
&&(18)已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？风险如何防范？
&&(19)依据企业所得税法规定，房地产开发企业预提的三项费用，没有合法票据土地增值税允许扣除吗？
&&4、取得土地使用权所支付的金额政策分析及风险防范
&&(1)取得土地使用权所支付的金额包括哪些范围？
&&(2)一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
&&(3)单位转让土地使用权时，土地部门收取的土地闲置费是否允许扣除？
&&(4)在房地产开发过程中，政府返还的土地出让金，是否冲减土地成本，采取哪种方法对企业有利？
&&5、房地产开发成本政策分析及风险防范
&&(1)房地产开发成本的范围包括哪六项内容？具体包括哪些内容？
&&(2)商品房装修样板房，土地增值税如何扣除？
&&(3)商品房之外的装修费用，土地增值税如何扣除？
&&(4)企业精装房装修费支出，土地增值税如何扣除？
&&(5)装修费用是否包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具、窗帘、装饰画等所发生的支出？
&&(6)拆迁安置费涉税风险有哪些？
&&(7)公共配套设施费包括什么内容，土地增值税如何处理？
&&(8)工程决算合同、施工合同，对建筑安装费的审核有哪些影响？
&&(9)开发间接费用中列支的延期交房违约金、售楼部租赁费、临时售楼处的建造费，能否做为土地增值税清算的扣除项目？
&&(10)建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金土地增值税允许扣除吗？
&&6、房地产开发费用政策分析及风险防范
&&(1)房地产开发费用的扣除采取哪两种方式？哪一种方式对企业有利？
&&(2)房地产开发企业向金融机构的借款利息支出，土地增值税如何扣除？
&&(3)房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？
&&(4)未发生借款利息支出可以扣除吗？
&&(5)向银行支付的财务顾问费，土地增值税允许扣除吗？
&&(6)房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？
&&(7)房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？
&&(8)房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？
&&7、国家规定的其他扣除项政策分析及风险防范
&&(1)销售房地产时代收的费用可否在计税前扣除，并作为加计20%扣除的基数 ？
&&(2)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，允许加计扣除费用吗？
&&(3)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，如何进行加计扣除？
&&(4)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，计算增值额时，如何进行加计扣除？
&&(5)房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数？
&&8、允许扣除的税金政策分析及风险防范
&&(1)计算房地产转让的增值额时是否可扣除已缴纳的印花税？
&&(2)纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税、耕地占用税，如何扣除？
&&(3)土地增值税清算时规定可以扣除的&与转让房地产有关的税金&，是否包括&地方教育附加&？
&&(4)税金也需要分摊吗？采用什么分摊方法？
&&(5)房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？
&&(六)房地产开发项目清算后又转让的如何计算土地增值税。
&&(1)房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
&&(2)项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？
&&(3)清算后销售剩余房产，纳税风险有哪些？
&&(4)关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何扣除？
&&五、土地增值税的税收筹划技巧
&&一、开发阶段的筹划
&&(一)建房方式筹划法
&&1、代建房方式
&&2、合作建房方式
&&3、以房地产投资联营
&&(二)开发产品处置方式筹划法
&&1、自营方式
&&2、兼并、分立方式的筹划
&&3、股权转让筹划法
&&4、转让在建工程法
&&(三)收入分散筹划法
&&(四)合并收入筹划法
&&(五)费用分摊法
&&(六)增加土地开发成本，降低土地增值税
&&(七)投资方式筹划法
&&二、清算阶段筹划方法
&&(一)合理确定清算单位
&&(二)合理适用分摊方法
&&(三)充分运用加计扣除政策
&&(四)房地产开发费用扣除方式筹划
&&(五)利用土地增值率减少土地增值税&&
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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