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住宅空置面积上升=供大于求吗？
优质期刊推荐租金与空置率：房租的大幅上涨直接影响民生
　　相对于房价的上涨，房租的大幅上涨或许对民生的影响更为直接。
　　记者注意到，租金的上涨，将直接影响到买不起房的那批人。而在国家统计局所公布的1月份居民价格指数（CPI）详细里，住房租格上涨7.1%，保持着连续的高幅增长。
　　一些分析者将租金的上涨与房价上涨直接相联系，认为随高房价而来的，是房主们趋高的收益预期，加之通胀、城市化等因素的推动，随之而来的是租金的大幅增长。另一种意见则认为城市化进程加剧，涌入城市的人群越来越多，住房建设速度远赶不上人潮的迁移，租房市场早已供不应求。
　　参照统计局的数据，每年的住宅建设量似乎已足够，在五到十年间，至少在账面上，每户人家都可以分到可供居住的房子。不过，项目竣工的数目在当前不可能等于用于居住的数目。
　　以北京为例，愿意把房子租到四五环以外的人应该不太多，而市区内可以出租的房子，显然供不应求。而对于那些城市边缘买几万块钱一平米房子的人，恐怕也不愿意将房子低价出租给一个看似不大靠谱的大学毕业生。许多房子或许就因此而空置着，而城郊所供应的住宅，无疑在逐年攀升。
　　在此背景下，住房租金的上涨已是板上钉钉。
赵亚平】 （责任编辑：卢悦鹏）
关于的相关新闻闲聊房地产&--只提了下降因素，没提上升因素
其他人评价：屁话连篇，房地产目前的确缺乏投资价值，风险大于投资收益，但也不具备大跌空间，房屋的居住属性和户口属性决定了这点。
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发信人: atlzqy (檀哥), 信区: RealEstate_review
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闲聊房地产（雪球wwhqiu）
发信站: 水木社区 (Mon Mar 17 21:03:00 2014), 站内
闲聊房地产
我对房地产的态度周围的人都知道。最近又和几个朋友聊起过，把我的观点记下来吧。没有整理，讲到哪算哪。
扁鹊见蔡桓公。我看空国内的房地产，谢国忠也是。他被骂死了。我要说的是，扁鹊也被蔡桓公骂死了，但最后死的是蔡桓公。说房地产有泡沫并不说它明天就会跌。就像说蔡桓公有病，并不是说他一定马上就死。病在腠理，在肌肤，在肠胃，甚至在骨髓的时候，蔡桓公都可以尽情地嘲笑扁鹊。判断房地产是否出现泡沫的标准不在于明天是涨是跌。但是，如果非让我说一个时间，我想会是12-18个月。
需求。每次谈及房地产的牛市，就会说到巨大的需求。这是有意无意的误导。翻开任何一本经济学教科书，第一页就会讲需求，就会讲到构成需求的两个要素——消费的欲望和消费的能力，缺一不可。但地产多头在讲需求时候，都在忽略第二个因素。后面我们会再谈到。
刚性需求。这个就更离谱了。刚性需求指的是对价格不敏感的强需求，表现为价格需求曲线图上的一条直线。典型的例子如食盐，不会因为你100元一斤就少吃，也不会因为1分钱一斤就多吃。刚性需求用在房地产上，可能是中国人的发明。前段时间报纸还说，杭州部分楼盘降价，引发大规模刚需入市。谈到需求和价格的关系，这本身就是滥用刚需这个词。什么叫刚需，住在二环不算，住在三环算？人均30平不算，人均15平算？
再说需求。房地产界的人士说现在谈房地产泡沫不是脑残就是别有用心，然后一副痛心疾首的样子说，我们的人民住得太差了，我们有义务盖好房子给他们。这样的逻辑和58年的大跃进又有什么不同呢？多快好省哪个字错了？都没有。但是超越了现在的发展阶段。房产占目前家庭的财富比例已经达到或超过了80%，我们的人民还能有其他需求吗？脱离了这个背景谈住好房子的美好愿望不现实。我们的人民吃得太差了，不能顿顿吃新鲜了有机的无公害的食品；交通工具太差了，应该家家都有奔驰宝马特斯拉；医疗服务太差了，应该每人配备专用医疗设备和医生；穿的太差了，教育太差了，什么都太差了。其实很多这个差那个差都是因为房价太高了。为还房贷吃糠咽菜的事情不胜枚举。
指标和泡沫。房地产的泡沫不是一件新鲜的事情，历史上发生过很多次了。为此，人们总结了各种指标进行评估和衡量——房地产价格与居民收入比，租售比，空置率，房地产占家庭收入比，等等等等。可以说的是，你能想到的所有指标无一例外都表明中国的房地产存在泡沫，而且泡沫化很严重。包括人口统计学也指出人口增长对房地产的支撑在2013年已经进入了拐点。于是人们又找出一大堆的原因来解释不同。其实，最根本的有什么不同呢？中国人和全世界都一样，都有贪婪和恐惧。
成本。一个支持房价不跌甚至上涨的理论是，周围地块的成交价显示的楼面价都6万了，它能跌到哪去呢？问这样问题的人逻辑是不通的，你难道认为不论谁买了，他就必须要赚钱？巴菲特在70多块买了康菲石油，你能说他的成本都在这，康菲能跌倒哪里去？是的，康菲就会跌一半。拿巴菲特买康菲和某些企业疯狂拿地相比，真是有点对不住巴菲特了。
ZF和调控。ZF讲调控讲了8年，没人信，其实不光这事，很多事ZF说的都不信。不是吗？但是，当说到房地产要跌的时候，最后的依据往往是ZF不会让它跌的，这个时候又对ZF充满了无限的信任和希望。我想说的是，是的，我们的ZF能力很强，但是经济生活是有规律的，能力再强，也出现了饥荒、通胀、国企破产、工人下岗等等。我们还是更多地来看看市场的表现吧。
闲聊房地产（2）
市场表现之一：北京的房地产价格与沪深市值。按2100万人口，人均30平米，每平米4万元来计算，北京住宅市值25万亿；当前沪深总市值不足20万亿。后者包括了建国60几年除了电网和铁道的几乎全部资产——银行，保险，石油，电力，通讯，航空等等。而前者没有包括的是北京的非住宅地产——机关，团体，部队，学校，医院，公司商业地产等等。日本房地产泡沫的时候，东京可以买下美国；现在北京的地价买下两个中国都够了。是的，中国的GDP大体就是美国的一半。
市场表现之二：在任何一个国家工业化和城镇化的过程中，往往伴随着经济增长，本币升值，股市上涨和房地产泡沫的过程，中国从2003年至2008年的5年中基本符合这个规律。这是房地产市场从相对低估到相对高估的过程，相对比较健康。2008年金融危机之后，由于众所周知的原因，房地产不仅回调的势头被遏制，还被迅速拉起。你可曾见过任何国家的股市从6000点跌到2000点，房价却可以从6000元上涨到20000元？在长达六年的时间里，形成一个10倍的剪刀差？这六年，我认为是一个房地产从相对高估到超级泡沫的一个过程。
市场表现之三：用股市来比喻房地产是一个很有意思的事情。房地产有自住性需求、投资性需求和投机性需求。尤其对于投资性需求和投机性需求，用股市的方式来看待是有很好的借鉴意义的。如果你有500万，可以考虑放到“宝宝”中，每年有5%的回报；或者考虑再借500万，买一个1000万的房子获取房租。对应到股市中，有这样两个上市公司：A公司资产负债表是500万现金，损益表每年25万利润；B公司1000万资产，500万负债，利率7%，租金收入25万，折旧年限20年，损益表是每年亏损60万。你有500万现金，你买哪一个？
市场表现之三（续）：有人说这个模型不对。第一，我可以自住；第二，房租可以上涨；第三，房价可以上涨有投资收益。我说：第一，即使考虑自住，你可以租房，而且可以租到很好的房；第二，从亏损60万到盈利25万，你需要房租增加85万，即上涨4-5倍，你觉得你手里的房子租金能不能涨到这个幅度，要用多长时间？第三，即便房价再上涨，你的损益表可以计入一些评估增值变成盈利，一个靠评估增值盈利的上市公司你会买吗？如果现金流不能改善，房价的上涨只能寄希望于你的后手买家出更高的价格。你的后手买家也要做同样的分析，只能寄希望于他的后手买家出更高的价格，这不是泡沫是什么呢？
市场表现之四：地产及金融。古今中外，地产泡沫往往是在低利率环境中形成的，利率影响我们上述模型的收入项和成本项。这六年来，中国的房地产市场确实是奇葩，在如此高的利率环境中居然仍然大幅度上涨，无论是房贷成本还是房地产企业的融资成本。这样的上涨明显不可持续。问题是，中国整体的利率环境会在未来中短期内降低吗？几乎没有可能。无论是数据分析还是直观感受都说明了这一点。
市场表现之五：房地产市场和房地产股票。在市场憧憬着房地产继续上涨的过程中，以万科为首的A股房地产股票和以中国海外为首的红筹房地产股票坚定地下跌。有必要对房地产公司的股票估值做一个介绍：目前主流房地产公司的股票价值全部在其NPV的40%-50%左右。也就是，如果房地产市场不崩盘，你持有地产公司的股票，可以在获得每年12%左右的equity
return的基础上再翻倍。如果你按上面的例子花500万借500万买个房子，哦，那很遗憾，你的NPV是负的。差距这么大？到底谁错了？是的，差距就是这么大。谁错了，我们等等看就会有结论。现在可以肯定的是，万科，中海外都是以成熟的机构投资者为主，国内的地产都是个人家庭为主，不少还很不成熟，认为房地产只能涨不能跌，开发商降价还要去砸人家的售楼处。
闲聊房地产（3）
全都是背离。是的，全部都是背离。过去几年房价的疯狂上涨，同国家经济增长放缓背离了，同股市的走势背离了，同利率环境背离了，同房地产企业股票走势背离了。能够想到的没有背离的因素有三个：第一，人口。很遗憾，从2013年拐点出现了；第二，货币。很遗憾，不会再有4万亿了，2013年的钱荒说明问题了；第三，人民币单边升值的趋势。很遗憾，现在的情况大家都看到了。（人口，货币和汇率的问题我们都可以专题再谈。）那么现在还有什么支持房地产？信念吗？
房价只涨不跌的信念。世界上有只涨不跌的东西吗？无论郁金香君子兰，还是黄金石油，还是澳币日元，还是股市债市，还是离我们最近的香港的房地产，没有。我们不曾看过房地产的下跌，是因为我们的房地产的市场化时间还太短。香港的房地产上一个高峰是在1997年。香港回归，多少国内的需求会涌入，香港弹丸之地，土地供应极其有限，房价怎么可能跌呢？是的，这个逻辑现在看都是对的。但并不妨碍香港的房价在5到6年的时间里跌去5到6成。17年了，新界的某些楼盘至今还没有回到97年的高点。与此相对，我国去年的房屋竣工面积已经达到了20多亿平方米，在建的更多。房价只涨不跌的信念能否支持你熬过寒冬看到下一个17年？
什么是最后一根稻草？我不知道。也许是地产税的进一步实施，也许是房地产实名联网登记，也许是信贷的收紧和加息，也许是某个开发商资金链的断裂，也许是反腐，也许是大规模的资金外流...任何一个，都有可能。
一二三四线城市。有观点认为如果房地产的价格下跌，可能是三四线城市下跌，一二线城市继续保持坚挺。不会的。当一个长达10年之久的趋势转向，不可能存在幸免。下跌后优质的东西往往率先反弹，而且反弹力度比较大，这是没有问题的，但不存在一枝独秀的情况。就地产而言，纽约之于美国，东京之于日本，港岛之于香港，无一例外。
我们怎么办？你怎么办我不知道，但是我肯定不会加杠杆去买一个股价处于高位、盈利没有增长、上涨动力日益衰竭、而且流动性还很差的股票。也就是说，我绝对不可能在现在去投资和投机房地产。十几年前到香港时，见到了太多负翁，没有了理想，没有了欢乐，每天辛辛苦苦只能为了把欠了银行的钱还上。如果你是自住而且又不超过自己的消费能力，那当然可以继续买。如果真的要投资，而且你相信房地产仍然会上涨，那么选择银行的地产股票的回报一定会超过投资房地产本身。
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发信人: bc (早|城里的月光), 信区: RealEstate_review
标 &题: Re: 转 &
闲聊房地产（雪球wwhqiu）
发信站: 水木社区 (Tue Mar 18 09:18:07 2014), 站内
1、房地产相关的产业是重资产、劳动密集型产业，从目前的居住面积和居住水平来看，确实还有增量空间。其他产业都不够稳定，爆发式增长之后昙花一现，或者难以形成正向的商业模式，难堪经济发展的重任。所以，房地产和基建仍然是我国最实的实体经济，国家是会保的。
2、其他实体经济的不作为，并不是我国的畸形，而是全球经济发展到现阶段，在高度发达的生产力作用下，产能和劳动力大量过剩、竞争太过激烈造成的。国家越大，这种不均衡性越大，贫富差距就越大，有效需求就越难以被刺激起来。大国不可能像德国这样的效果发展几个高端制造业就可以的，例如中国如果达到德国的人均产能，那全世界恐怕都消化不了。所以，发展重资产的地产和基建，不仅是需求导向型，也是吸纳劳动力的重要导向。
3、从投资角度来看，分化确实比较严重，在其他实体经济不行的情况下，大家对货币是有忧虑的，对股票也是有忧虑的，总值，做生意的人也会发现，越来越没有好的投资机会了。此时房产成了有效的配置品种，在经济大规模滑坡、大量印钞的情况下，只要房屋总量还没过量，那至少房子抗通胀。
4、从价格来看，我国房价分化是很大的，这主要基于区域发展的不平衡以及贫富差距，我认为是合理的溢价。人口基数越大的国家，幅员约广的国家，这种分化越严重，印度是很好的对比。一线城市天价，并不一定说明它泡沫。
5、对于普通城市来讲，小10000的房价总体来讲是不高的，按家庭年入10万来算，10年的收入而已。
6、租售比的问题。首先，现有的投资利率水平是高速发展时期、钱荒时期的利率，这个利率正是基于房地产的发展，如果房地产真的没戏了，市场上的无风险利率就下来了，有风险难以经营企业的融资利率则会更高，但我想大家也不会去投，最终破产为主。所以不能以现有的租售比去要求。
总之，房地产是政府、大多数人民在其他产业看不到前景情况下的一致（或者带点无奈）的选择。
房地产还有稳定的增量需求，那么经济还能可控的发展。
等房地产的增量需求停滞了，那中国乃至世界的危机就来了，那时的情况，不是大家想的那么简单，不是什么产业升级、大力发展第三产业等等能解决的，小国的产业升级确实能养好整个国家，但大国和全球产业升级的后果是提高效率减少就业恶化竞争；第三产业很虚无，很难控制。
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空置率下降租金上涨 深圳商业市场将开始迎来爆发期
[摘要] 不同于住宅市场以及写字楼市场的热络表现，目前,深圳商业市场正经历考验。在经济疲软的大环境下，消费增速持续放缓。由于持续受到来自电子商务以及商业项目放量的冲击，商业项目也加快了品牌及业态的调整频率。
不同于住宅市场以及写字楼市场的热络表现，目前,深圳商业市场正经历考验。在经济疲软的大环境下，消费增速持续放缓。由于持续受到来自电子商务以及商业项目放量的冲击，商业项目也加快了品牌及业态的调整频率。戴德梁行新研究表明, 2016年季度，基于出色的招商运营能力，多个项目的品牌进驻率显著提升，带动深圳购物空置率环比下降1.1个百分点至4.0%。而受益于购物的积极谋变，深圳商铺的平均租金环比小幅上升0.5%至每月每平方米932.5元。在商业项目持续增长、顾客需求日益多元化的内在要求下，购物品牌调整的步伐从未停止。鉴于餐饮、休闲娱乐等体验性业态对客流量的拉动，购物不惜通过降租、贴补装修、加长免租期等积极引入相关品牌，寻求差异化发展。与此同时，购物还更加重视年轻群体对品质生活和潮流生活的追求，大力引入轻奢品牌，努力打造化消费体验。不可忽略的一点是，互联网思维正逐渐渗透到商业项目的运营管理上，线上线下融合以及对跨界资源的整合，赋予了商场更大的想象空间。纵观深圳市场，精准定位、精细化运作且有着较强体验功能和场景化设计的购物正逐渐增多。不少业内人士认为，在创新下深圳购物的改变，以及由此迸发出的生机与活力。戴德梁行华南区商业部董事黄伟伦表示，一个好的购物一定要做到&软硬兼施&，所谓&软&即从人性化的角度出发，为顾客提供贴心服务;&硬&即在硬件方面购物要适时改变与创新，提高新引力。面对来自外部环境以及内部竞争的影响，在差异化发展方面，如何打好体验性这副牌将成为已有以及即将入市的购物脱颖而出的关键。此外，对于仍处于规划阶段的众多商业项目来说，前期规划定与建筑设计对项目的成也至关重要。2016年，深圳商业市场即将迎来集中供应期，可以预计的供应量或超过100万平方米。除了京基KK ONE、区卓悦汇、东海缤纷天地、佐阾虹湾等大型商业项目将在年内投入市场以外，外围区域也将迎来商业项目的放量，包括位于宝安的中洲&mall、联投东方( 资料 图库 团购 点评 )PARK、天逸时代广场、正中秀购物，以及龙岗的新生活广场、麟恒商业广场等等，这些项目多以社区型购物商业项目为主。从今年第二季度开始，深圳商业市场开始步入爆发期,大量的项目在短时间内涌现，势必将使得市场竞争进一步加剧，而市场培育期较低的租金料也将拉低全市商业项目的整体租金水平。中长期来看，大量兴起的新项目在令外围区域大型商业缺乏的局面得到改观的同时，深圳商圈消费层次也将更加丰富多元。
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