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农村的宅基地可以卖给本村已有宅基地的村民吗？
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您好，农村的宅基地只可以卖给本村村民。我国法律规定，集体土地只能在村集体成员内部流转。如果是卖给外村的人，法律上是不予以承认的，即转让协议法律上无效。
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可以卖，如果有村委会的章没有，在法律上是有效的．
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农村宅基地转让后遇拆迁应注意的问题
作者：马波&&&&&&日期：Wed Apr 09 10:19:53 CST 2014
北京房产律师 马波律师李先生家在某镇某村，和李先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为李先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好李先生的父亲想买下来，所以1995年李先生的父亲从李先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于李先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给李先生父亲一家了， 2006年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让李先生一家更是高兴， 2006年6月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说：“我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。”李先生的父亲找到李先生的叔叔后研究，没想到李先生的叔叔不承认曾经把自己的房子卖给李先生父亲的事实。只说把自己的房子出租给李先生的父亲，租金6万，分三次支付。李先生的父亲将李先生的叔叔告到法院，请求确认房屋买卖合同的事实且合法有效，并请求法院判令原告得到拆迁补偿款。本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，150万动迁款归原告所有。北京房地产律师 马波律师分析：一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚的。1、该房屋自1995年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1995年至今已经超过14年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。2、6万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义务，对方接受的，该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议，但是由于双方的合同义务都已经履行完毕，而且双方均已经接受，因此房屋买卖协议是依法成立的。2、房屋买卖合同是有效的。本案中买卖双方的身份都是本集体经济组织成员，且买卖合同是在双方意思表示一致的情况下订立的，更没有违反国家法律的强制性规定，故合同是成立并且生效的。三、系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款均应该由原告享有。1、刚才多方面论述了本案系争房屋买卖行为合法有效，主要是说明一个问题，房屋买卖和其上的宅基地使用权是不可分离的，故买方拥有宅基地的合法使用权，当然有权享有所争房屋及其所附宅基地的动迁款。2、原告在系争房屋动迁中获得的补偿与本案无关。认定原告和被告房屋买卖行为有效就会造成原告拥有两块宅基地的说法是错误的，一方面法律并没有规定如果买卖的结果是两块宅基地那么买卖就是无效的，另一方面原告家中也不会出现两块宅基地的结果，因为原告原先的宅基地是在80年代初分配的，当时原告的两个女儿都没有成家，现在两个女儿都成家了，都需要土地建房，而且他们的户口也都在本集体经济组织，所以以两块宅基地不符合政策为由否定买卖的效力是没有法律依据的。四、将所有动迁款支付给原告并不损害被告的权益。该宅基地被告已经出售给了原告，那么出售后被告就不应当享有该房屋的任何权利，也没有任何居住和使用权，那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆迁房屋没有任何权利的人，对于失去宅基产生后果，被告应该有充分的预计，房屋卖出后当然不能再享受任何权利。自推出农转非政策后，很多市民都面临了这样的问题：当初买的农村宅基地房是本村集体户口，现在农转非了，购买的宅基地卖家想要收回，这到底合不合理?下面我们一起来看看案例分析。
1994年王某将自己在北京顺义的农村宅基地房以5000元的价格卖给了老孙，1999年老孙又将房子转卖给了北京西城区的老张，2001年老张又将房屋卖给小杨，小杨后因工作将户口迁出该村。2014年王大哥和老孙的买卖合同因为老孙不是该村农业户口被法院判处无效。王某要求小杨将房屋及宅院腾退给王某，却遭到小杨拒绝，王某遂将小杨诉至法院。
王某认为，被告小杨作为城市居民，非本村集体成员，无权使用涉诉宅基地。小杨购买涉诉房屋违法法律和行政法规的强制性规定，购买涉诉房屋的行为无效，应该返还涉诉房屋及宅基地使用权。而小杨则辩称：自己在购买房屋时是本村集体组织成员，后来是因为工作原因将户口迁出该村，自己与老张之间的合同合法有效。
问：农村的宅基地房是否可以买卖?什么情况下可以买卖?
根据《土地管理法》第六十三条规定：&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&
农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖。
问：这套宅基地房前后被倒了3次手，现在第一次买卖被确认无效了，后面的买卖还有法律效力吗?小杨觉得自己买房的时候是符合法律规定的，后来是因为工作原因才把户口迁出了村里，这份合同还有效吗?
农村房屋买卖合同有效的情形有以下几种：
(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
认定农村房屋连环买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析，重点查明以下几点可能影响合同效力的事实和因素：
一、房屋买卖合同双方的身份情况，尤其要查明被告的身份关系，包括户籍状况、居住时间、随同居住的家属情况、有无其它住所、是否具备腾房条件
二、要查明房屋出让方是否有宅基地使用权、是否为房屋所有权人
三、查明购房者购买房屋后对房屋有无翻建、改建、扩建和装修等情形;四是要查明房屋出让有无经过审批、登记手续，集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用权持何种意见。
问：这种情况其实更多的是发生在拆迁的时候，很多网友觉得王某当初第一次卖房的时候也拿了钱，也是自愿卖房的，现在因为看到眼前利益就不顾契约精神，打官司把房子拿回来，有点不太公平，您认为呢?
一般农村居民出卖自己的房屋后，按法律规定不得申请另外的宅基地建房，所以将其房屋与宅基地一同转让，目的都是为了获得经济利益。一般双方在签订房屋买卖合同时都是出于自愿，经过多年诚信地履行合同后，当涉案的房屋市值上升，为了取得征用补偿利益，卖方便提起诉讼主张合同无效返还房屋，这是一种明确的背信弃义行为，如果不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还，则可能产生这样一个逻辑：不诚信者获益，诚信者吃亏，乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。所以，在当下立法和政策条件下，对该类农民卖房案件，法院一般遵从&无效认定、有效对待&处理原则，维护社会诚信。
35人有用148人有用170人有用303人有用为加快城市建设步伐，改善城市基础设施，按照绍县政〔2002〕64号文件、绍柯拆办〔2014〕3号、绍日，同时服务于杭州、嘉兴、宁波（简称&甬&）三个市的土流网&城市户口能继承农村房屋吗？_百度文库
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城市户口能继承农村房屋吗？
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