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房屋租赁合同能解除吗
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热门城市：&& && && && && && && && 所有合同都涉及到问题，也不例外。有些人在合同到期之前想，那么，房屋能解除吗?对于房屋租赁当事人来说，怎么解除房屋租赁合同才是合法有效的?我们一起在下文中进行了解。一、房屋租赁合同能解除吗?房屋租赁合同能不能解除，需要看法律是具体怎么规定合同解除事宜的。《》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。因此，只要房屋租赁合同出现符合《合同法》规定的情形，那么房屋租赁合同就是可以解除的。二、怎么解除房屋租赁合同?房屋租赁合同的解除在法律上有几种不同的情形，而且根据不同的情形解除租赁合同的法律后果也是不同的。(一)单方解除的程序单方解除，即享有的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制，合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。关于解除权的行使期限，，《合同法》第95条规定：(1)法律规定或当事人约定解除权行使期限的期限届满当事人不行使，该权利消灭;(2)法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。关于解除权的行使，《合同法》第96条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除;(2)法律、行政法规规定解除合同应办理批准、登记等手续的，应遵循其规定。(二)协议解除的程序协议解除实质为原合同当事人之间重新成立一个以解除原合同为目的的合同，因此，应遵循由到承诺的一般缔约程序及其他相关要求。以实现当事人双方意思表示一致。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。虽然听起来解除房屋租赁合同不是一件难事，但实际上，房屋租赁合同解除纠纷最终都要闹上法院。对于法院来说，房屋租赁合同能不能解除，需要当事人提供充足的来证明。关于房屋租赁合同能解除的问题，小编就为大家整理到此，更多相关知识您可以咨询律师365。延伸阅读：
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2420今日解答租赁合同能解除吗？看看这个案例
作者|邢小鹏 马晓瀛 尹春海 刘俊（天津市宝坻法院 天津一中院）
本文原题目：案例︱不动产租赁合同解除权及异议权的行使与限制
不动产租赁物买受人在租赁物物权变动之前，可通过概括受让租赁合同权利义务，取得出租人资格。在解除合同的场合，解约方行使法定解除权时，异议权人行使异议权的方式只能是提起诉讼或者仲裁，并受3个月异议期间的限制。解约方依据合同法第九十六条行使解除权时，法院只需考察其是否系以第九十三条第二款或者第九十四条的规定为基础，主张约定解除或法定解除，而无需对相对方是否真的构成足以导致合同解除的根本违约等进行实质审查；相对方只要没有在法定异议期间内提起诉讼或者仲裁，解约通知即生效。租赁合同解除后，承租人返还租赁物时能否基于添附等得到对待给付，得通过行使损害赔楼请求权主张采取其他补救措施和要求赔偿损失。
上诉人（原审原告）：天津同裕晟商贸有限公司（以下简称同裕晟公司）。
上诉人（原审被告）：中国石油天然气股份有限公司天津销售分公司（以下简称中石油公司）、中国石油天然气股份有限公司天津销售分公司红桥勤俭加油加气站（以下简称中石油加油站）。
案外人：张瀚、天津市灯泡二厂。
案外人天津市灯泡二厂所有的坐落于天津市红桥区勤俭道东头砖灰平房两幢，建筑面积195.99平方米，同时享有该房屋对应的国有土地使用权，土地使用权面积1084平方米。日，天津市灯泡二厂将上述房产占用的土地出租给天津市勤俭加油站（张瀚），用于建设、经营加油站，租期20年，租期前5年租金为24万元，后15年租金为25.5万元。之后，张瀚拆除了上述房屋，以天津市灯泡二厂的名义申请办理加油站的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，投资40万元建设了加油站。
张瀚利用国家对天津市灯泡二厂的补贴优惠政策，出资25.9万元，将划拨土地变性为出让，土地使用权使用年限40年。地上物现状发生变化后，张瀚未将有关加油站建设手续交付天津市灯泡二厂并办理地上物权属登记。因为没有竣工验收手续，加油站的建设是否符合规划，无法证明。
日，天津市灯泡二厂与张瀚签订补充协议，将租赁合同的租期又延长了21年。同年8月16日，中石油公司的原上级单位中油销售华北有限公司从张瀚手中收购了加油站，约定张瀚应当交付加油站建设手续，并保证中石油公司能够接替天津市勤俭加油站（张瀚）继续履行先前的租赁合同。天津市灯泡二厂同意中石油公司继续租赁，经营加油站。中石油公司自此开始使用租赁物，由中石油加油站实际经营，并办理了新的营业手续。按照收购协议的约定，年租金最初由中石油公司交纳20万元，
其余租金由张瀚负责交纳。至日，天津市灯泡二厂与中石油公司签订协议，约定年租金25.5万元全部由中石油公司交纳。
2013年3月，天津市灯泡二厂公开转让上述坐落地点房地产，同裕晟公司竞买，双方于日签订产权交易合同。同日，同裕晟公司向中石油公司发出终止租赁合同的通知，要求中石油公司向同裕晟公司返还租赁物。中石油公司于日收到通知，未在3个月内以诉讼方式提出异议，也未将租赁物返还给同裕晟公司。期间同裕晟公司于2013年5月、7月两次围堵加油站，加油站停业至诉讼。
同裕晟公司起诉，请求人民法院确认双方租赁合同于日解除；判令二被告将位于红桥区丁字沽勤俭道东头地上建筑物腾空，返还占用土地；判令二被告支付自日起至实际返还占用土地之日止的使用费；判令二被告在返还占用土地及地上物的同时，将与地上物拆建相关的建设用地规划许可证等建设手续原件一并移交同裕晟公司。
一审法院经审理认为，同裕晟公司已经概括受让了租赁合同的出租方的权利、义务，自2013年4月起，与中石油公司形成租赁合同关系。同裕晟公司有权以合同主体身份提出解除合同，同时也承受对方行使异议权所产生的法律效力。
合同法第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。”土地使用权租赁合同的承租人正确使用租赁物的方法是依法办理地上建筑物各项建设手续，并将建设手续中的有关审批文件提供给出租人。中石油公司未能将建设手续和审批文件提供给出租人，属于不正确使用租赁物，双方的租赁合同关系已经无法继续维持，合同目的已不可能实现，同裕晟公司享有合同解除权。
解除权是形成权，依照法律程序一经行使即可发生法律效力，无需对方当事人同意，通知的理由正确与否、明确与否不影响合同解除的法律效果。合同法第九十六条规定了相对方可以行使异议权，通过行使异议权可以消除、修正解除权的法律效力，实现双方当事人的权利制衡和利益均衡。依照最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第24条的规定，异议权人应当在解除通知到达之日起3个月内行使异议权。行使异议权的期限届满，异议权人怠于行使异议权的，人民法院则无权也无需对发出解除通知时是否具有正当事由作出裁判，合同无争议地解除。
合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。”因此，出租人应将新建地上物的建设费用返还给被告方，实现价值上的恢复原状，作为物理状态无法恢复、不宜恢复的替代方法。返还的具体费用，按照加油站所占用土地的使用年限地上物的使用寿命，加上加油站的建设成本等，也应由同裕晟公司折算后返还中石油公司。
依照合同法第九十六条、第九十七条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、确认同裕晟公司与中石油公司坐落于天津市红桥区丁字沽勤俭道东头（加油站）土地使用权租赁合同关系于日解除；二、判决生效后15日内，中石油公司和中石油加油站腾空坐落于天津市红桥区丁字沽勤俭道东头（加油站）的地上建筑物，清理地上、地下油料及其他易燃易爆物品，将地上和地下的建筑物、构筑物及其附属设施连同加油站占用的土地移交同裕晟公司；三、判决生效后15日内，同裕晟公司给付中石油公司395400元；四、驳回同裕晟公司其他诉讼请求。
一审判决作出后，三方均不服该判决，提起上诉。
二审法院经审理认为，同裕晟公司与天津市灯泡二厂日签订的产权交易合同表明，天津市灯泡二厂在向同裕晟公司转让房地产时，同时具有概括转让租赁合同出租方权利、义务的意思表示，且因中石油公司同意向同裕晟公司交纳租金，说明中石油公司及其加油站同意出租方权利、义务的概括转让，同裕晟已成为租赁合同的出租方。
具备了出租人资格并不意味着就可以随意解除合同，只有在法律规定的解除合同情形出现后，出租人才可以单方面解除租赁合同。本案同裕晟公司日、5月12日两次发函要求解除租赁合同时，理由只是内部资产整合，并未按照合同法第九十六条的规定行使解除权。而日同裕晟公司以无法办理所有权与土地使用权的变更事项为由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢复原状，符合合同法规定的行使解除权的方式，又因中石油公司在收到解除租赁合同通知3个月内未提起诉讼行使异议权，双方租赁合同于通知到达日日解除。因此，一审法院判决解除租赁合同并腾交土地和相关设施是正确的，但认定解除时间有误，应予调整。
根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，同裕晟公司作为原审原告，对合同解除的法律后果，仅主张了恢复原状和占地使用费，对方当事人也未就涉诉不动产恢复原状后的补救措施及赔偿问题提起反诉，而此问题应当结合前后合同的约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度的基础上，综合考量，宜在当事人主张损害赔偿请求权时，一并解决。此外，根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年的部分无效。因此，一审法院判决第三项超出当事人诉讼请求，且未考虑原租赁合同租赁期限超出法定租赁年限，对该判项二审法院予以撤销，可另案待天津市灯泡二厂和张瀚参加诉讼后一并处理。至于同裕晟公司要求支付占地使用费一节，因其围堵加油站已导致加油站不具备经营并产生利益的可能，故该项上诉请求不予支持。
依据合同法第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款，民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持一审判决第二、四项；二、撤销一审判决第一、三项及案件受理费部分；三、确认同裕晟公司与中石油公司关于坐落于本市红桥区丁字沽勤俭道东头（加油站）的土地使用权租赁合同关系于日解除。
一、租赁物所有权尚未转移条件下买受人能否取得出租人资格
物权法第三十九条规定，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人通过买卖取得租赁物所有权后，再将租赁物出租，系行使所有权项下的使用和收益权能，其具备出租人资格，应无疑义。本案的特殊之处在于，作为租赁物买受人的同裕晟公司，因承租人不能提供加油站的有关资料，不能办理有关不动产物权登记手续，其欲以租赁物所有权人的身份取得出租人资格，存在障碍。由此引申出租赁物所有权是否可以与所谓出租权相分离的问题。
在租赁物所有权转移登记之前，毕竟买受人尚未成为租赁物的所有权人，其依据什么取得出租人资格呢？
王泽鉴先生在评论台湾地区1981年台上字第1366号判决时认为，“出租人于转移租赁物所有权之际同时让与所谓出租权，实质上固无意义。但在‘转移租赁物所有权’之前，使买受人先行取得‘出租人地位’，具有实益时，得以‘契约承担’之方式为之，自不待言”。[1]也就是说，租赁物的所有权人在与买受人签订租赁物买卖合同时，无需在合同中就让与出租人资格进行单独的特别约定，只要买受人成为了新的所有权人，就当然地取得了出租人资格，但在买受人尚未取得租赁物所有权之前，其可以通过受让租赁合同权利义务的途径取得出租人资格，因为在租赁物买卖合同当中，就已经包含了概括转移租赁合同权利义务的内容。此处所谓契约承担，也即我国合同法上的合同权利义务的转让（转移）。
同裕晟公司在一审起诉时援引合同权利义务的转让（转移）制度，称其“依据产权交易合同约定继受天津市灯泡二厂有关全部权利义务，同裕晟公司依照合同法第八十八条、八十九条、二百二十九条关于合同权利义务概括转移和买卖不破租赁的规定，与中石油公司形成租赁合同关系，同裕晟公司是出租方，中石油公司是承租方”，对其中合同权利义务概括转移的说法，两审法院均予以认可。
二、对合同解除权及异议权的司法审查
在大陆法系，合同的解除方法主要有3种：一是法国式的解除方法，即债权人解除合同应向法院提出，法院得根据情况给予被告一定期限。二是德国式的解除方法，即解除合同应以意思表示向他方当事人为之。同时债权人可以在解除合同和请求损害赔偿之间选择，前提是需向对方催告履行。三是日本式的解除方法，即当解除权的条件具备时，合同当然、自动地解除，无需当事人的意思表示。[2]我国合同法第九十六条规定了合同解除权及异议权的行使方式，即解约方需就约定解除或者法定解除向相对方发出解约通知，相对方若有异议，必须以提起诉讼或者仲裁的方式提出。
合同法第九十六条规定了合同解除权及异议权的行使方式，仅限于约定解除和法定解除，因为协议解除是合同当事人即时合意的结果，一般不存在一方当事人行使解除权的问题。本案中，同裕晟公司依照合同法第九十四条第（四）项的规定行使法定解除权，主张因中石油公司违约导致合同目的不能实现，通知其解除合同，中石油公司未按照《合同法司法解释（二）》规定的方式，在3个月内提起诉讼，合同自解约通知到达中石油公司时解除。两审法院归纳的合同解除方面的争议焦点实际上指向一个问题的两个方面：一是合同一方当事人以对方违约为由发出解约通知，对方当事人没有依法行使异议权，是否发生解除合同的效力？二是法院在判断合同是否已经解除时是否对解约方的解除权人资格（相对方是否违约）进行实质审查？这种类型的案件在司法实务中是比较典型的，因此在理论界和实务界产生了比较大的争议，学者持不同观点的论文甚多。
韩世远教授在谈到对异议期间的限制时指出，“若有异议期间限制，在违约方对解除提出异议时，裁判机构可以进行形式审查便可容易地裁决是否驳回起诉；若无异议期间的限制，则需予以实质审查解除权的有无，实质审查解除效力是否已经发生，成本要高昂得多”。[3]在司法实践中，有一种观点认为，只要解约方不享有解除权，即使相对方超过法定期间提出异议，法院也不应确认解除通知发生解除效力。其主要理由是，合同法第九十六条的适用条件之一是通知人享有解除权，如果当事人不享有解除权，则所谓的解除合同通知只能视作一方当事人要求解除合同的要约，除非对方承诺，否则不发生合同解除的效果；就社会效果而言，若不论当事人是否享有解除权，其发出的解除通知都需要相对人在法定期间内提起异议，否则即发生合同解除的法律效果，则人为地增加了相对人的诉讼成本。上述观点，主要被上海市、江苏省、福建省等地法院案例采纳。另一种观点认为，不论解约方是否享有解除权，只要相对方超出法定期间提起异议，法院均应确认解除通知发生解除效力。其主要理由是，解约方发出解除通知后，双方合同关系处于不确定状态，如果相对人不在期间内提出异议，实际上是对这种不确定状态的放任；如果该条规定不适用于解约方无解除权的情况，实际上是将判断有无解除权的权利赋予了相对方，故当事人发出解除通知时，只要其解除事由形式上符合法定或约定的解除要件，就应当适用异议期间的规定，而不应事前进行实体审查。否则，若不论相对方是否在期间内提出异议，合同均不能被解除，这实际上等于架空了《合同法司法解释（二）》关于异议期间的规定。上述观点的相关案例，主要见于河南省、海南省、广东省等地法院。[4]
笔者认同第二种观点，即解约方依据合同法第九十六条条行使解除权时，法院只需考察其是否系以第九十三条第二款或者第九十四条的规定为基础，主张约定解除或法定解除，而无需对相对方是否真的构成足以导致合同解除的根本违约等进行实质审查；相对方只要没有在法定异议期间内提起诉讼或者仲裁，解约通知即生效，而实体上是否真的发生了违约等，此时则在所不论。
解除权人在解约通知到达相对方后，有3个月的等待期。在3个月内，一般不宜认为合同已经解除而采取下一步行动，因为相对方是否行使异议权尚不可知。倘若相对方在3个月内行使了异议权，合同是否解除就要听从裁判机构的裁判，这时裁判机构就要对合同是否已经解除作出明确的确认了。对此，最高法院的法官认为，“如果法院判决合同不解除，则非违约方根据合同已经解除状态所采取的行动就须恢复原状。因此，为了防止造成不必要的损失，应当规定在法院判决未下达前，合同不产生解除的效力”。[5]过了3个月的等待期，解除权人即可按照合同自到达对方时解除采取行动，相对方再以诉讼或仲裁的方式提出异议，已经得不到支持了。这才是合同法第九十六条及其《合同法司法解释（二）》第24条的应有之意。
当然，如果解约方提出解约的理由与合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的约定解除或者法定解除无关，则应当认定其主张不属于合同法第九十六条和《合同法司法解释（二）》第24条的调整范围。
最高法院研究室就对《合同法司法解释（二）》第24条的理解给浙江省高院的答复（日法研〔2013〕79号）称：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”何谓具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件？笔者对此的理解是，解约方向相对方所发解约通知，应当以合同法第九十三条或者第九十四条规定的约定解除或者法定解除为依据，否则，不属于“具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件”。正如本案，同裕晟公司第一次向中石油公司发解约通知是在日，也就是其购买租赁物的当天，中石油公司于次日收到通知。同裕晟公司在解约通知中的理由并非对方违约，而是其已经购买了租赁物，内部要进行资产整合，要求承租人撤出。后又于同年5月12日以原理由第二次发出解约通知。一审判决认为：“法院注意到该通知阐述的终止合同履行的理由并不充分，但解除权是形成权，依照法律程序一经行使即可发生法律效力，无需对方当事人的同意，也无需对方当事人认同解除合同的理由，通知的理由正确与否、明确与否不影响合同解除的法律效果，此时中石油公司完全可以通过行使异议权来消灭解除合同的效力。”据此认定双方租赁关系于日解除。
终审判决对双方租赁关系于日解除并不认可，认为“同裕晟公司日、5月12日两次发函要求解除租赁合同时，理由只是内部资产整合，并未按照合同法第九十六条的规定，依照该法第九十三条第二款或第九十四条的规定行使解除权。而日同裕晟公司收到天津市红桥区房地产管理局不予登记通知书，无法办理所有权与土地使用权的变更事项的情形出现，日同裕晟公司委托律师以无法办理所有权与土地使用权的变更事项为由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢复原状，符合合同法规定的行使解除权的方式，又因中石油公司在收到解除租赁合同通知3个月内未提起诉讼行使异议权，双方租赁合同于通知到达日日解除。”
一审判决认定合同于日解除，存在两个方面的问题，一是忽视了适用合同法第九十六条和《合同法司法解释（二）》第24条的前提，即具备合同法第九十三条或者第九十四规定的条件；二是在法院注意到该通知阐述的终止合同履行的理由并不充分的情况下，对中石油公司是否违约进行了实质审查并得出了肯定的结论。而终审判决仅对同裕晟公司是否符合法定解除的形式要件进行了审查，据此得出合同解除的结论，纠正了合同解除的时间，对当事人是否构成违约等问题，留待当事人行使损害赔偿请求权时，结合前后合同的约定及相关法律规定，综合分析各方当事人在导致合同解除的过错程度的基础上，一并处理，在理论上和实践中都是妥当的。
三、合同解除的法律后果及其与诉权的关系
合同解除的法律后果与溯及力有关。大陆法系均认为合同解除对于非连（继）续性合同有溯及力，对于连续性合同没有溯及力。[6]不动产租赁合同属于连续性合同，合同解除对于租赁合同没有溯及力。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对于不动产租赁合同而言，恢复原状不可能意味着恢复到签订租赁合同之前的自然状态，而仅仅是将现有的租赁物返还出租人。至于现有租赁物与签订合同时租赁物在价值上的差异，承租人在租赁物上的添附，守约方因对方违约而遭受的损失，因过错导致合同解除的赔偿责任等，都有待当事人主张损害赔偿请求权予以解决，原告可以在本案中有此项诉讼请求，被告可以在本案中反诉，也可以另诉。李永军教授认为，因合同解除而产生的返还义务，准用关于同时履行抗辩权的规定，即一方在返还时可以要求对方同时返还。[7]笔者认为，结合程序法的规定，返还租赁物一方请求对待给付的请求权，也应当通过反诉或者另诉的方式行使。
本案原告同裕晟公司的诉讼请求是返还租赁物和有关租赁物占用费，并无损害赔偿的诉请，对此，被告中石油公司的抗辩是合同没有解除，不同意返还，并未提起反诉。一审法院在判决返还租赁物的同时，还判决原告同裕晟公司给付被告中石油公司返还的具体费用。终审判决对此进行了改判，理由是，从实体法的角度来讲，一是返还的具体费用的计算，离不开对当事人违约责任、导致合同解除的过错责任的分析，必须在当事人提起的财产损害赔偿之诉中加以解决；二是一审判决没有考虑租赁期限超出20年部分无效这一因素，以土地使用年限40年为基础计算，其结果必然是站不住脚的。从程序法的角度来讲，一是分析违约责任也好，过错责任也罢，都牵涉原出租人天津市灯泡二厂和原承租人张瀚，在他们不是本案当事人的情况下，任何分析和判断都与他们有利害关系；二是一审判决超出了当事人的诉讼请求。合同法第九十六条规定的3种合同解除后果的处理，都要以当事人的诉权为基础，不能超诉请裁判。
【注释】（略）
【来源】微信公众号“海坛特哥”原载于《人民司法 案例》2016年第14期
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