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委托书没公证有效吗
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3秒自动关闭窗口持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《公证法》第十三条规定：“公证机构不得有下列行为：(一)为不真实、不合法的事项出具公证书；……”
第二十八条规定：“公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项： (一)当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利； (二)提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全； (三)提供的证明材料是否真实、合法、充分； (四)申请公证的事项是否真实、合法。”
第三十九条规定：“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。”在房屋买卖中比较常见的违法公证是公证机构没有认真审查当事人的身份，导致公证错误。此种公证书依法应当被撤销，被撤销的公证书自始无效。
《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”
根据该规定，非真实意思表示的合同无效（注：法院判决一般都认为非真实意思表示的合同无效。但是，准确的讲，非真实意思表示的合同不成立，而非无效）。《合同法》第48条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同对房屋所有人不发生法律效力。
但是，如果构成表见代理，则房屋买卖合同对房屋所有人发生效力。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
附：桑某某、周某与周某某、胡某某房屋买卖合同纠纷
案情简介：一、当事人身份关系及系争房屋状况周某某、胡某某系夫妻，周某系二人之女。位于上海市中华路XXX弄XXX号XXX室系争房屋原登记为上述三人共同共有，由周某某、胡某某实际居住至今；2010年10月20日起登记为桑某某所有。二、桑某某、周某买卖过程对于周某售房原因：桑某某先陈述，2010年中，周某一再向其提出资金紧张，需要大笔钱款，并询问其是否有朋友愿意购买系争房屋，以便用售房款支付消费支出，此前桑某某曾至该房屋看房两次并拍摄照片，由周某某、胡某某陪同；后变更陈述称，周某因家人需做心脏搭桥手术，居住系争房屋对身体不好，风水不合，故欲出售房屋。桑某某称签订买卖合同前其曾两次上门看房，周某某、胡某某陪同。周某某、胡某某及周某均予否认。2010年8月30日，周某（兼周某某、胡某某代理人、卖方）与桑某某（买方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称：“买卖合同”）约定：双方通过上海吉亨房地产经纪事务所经纪人杨勇居间介绍，系争房屋转让价款为人民币（以下币种均为人民币）300万元，2010年10月9日（原打印件为“08月31日”，手写更改）前共同申请过户；买方未按约付款，应支付逾期未付款0.5%／日的违约金，合同继续履行；卖方未按约交房，应支付已收款0.5%／日的违约金，合同继续履行；设备及装修费用已包含在转让价款内，卖方不得拆除并应随房屋交付买方；维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由卖方无偿转让买方；租赁和抵押情况均无；本合同自双方签订之日起生效；若发生争议，向人民法院起诉。该合同上房屋交接时间条款、补充条款、付款协议等附件空缺。原审法院审理中，桑某某提供一份无签约日的买卖合同，除约定了2010年8月31日之前双方共同申请办理转让过户手续以及付款协议（7月14日前支付定金5万元、7月30日前支付房款85万元、申请贷款210万元）外，其余内容与前述合同内容一致。该合同的签名处，甲方（一）周某某本人签章处有“周某某”名字，（二）胡某某本人签章处有“周某胡某某”名字，（三）周某本人签章处有“周某”名字，乙方（一）桑某某本人签章处有“周某桑某某”名字。周某确认甲方处全部签名及乙方处“周某”签名均系其本人所签。2010年9月19日，周某于建行福州路支行存款33.3万元，系争房屋上的抵押贷款提前还清。周某称，该款实际由桑某某的同伙曹某现金存入，当时到场人还有周某、桑某某、王伟斌、王健。桑某某称，其不清楚周某还贷款项来源，未参与还贷过程，不认识王伟斌、王健。周某某、胡某某称，知道贷款33.3万元提前还清，2010年周某告知周某某、胡某某其同学即桑某某愿一次性无息借款30万元助其提前还贷，借款三年内还清，每年一还，周某某、胡某某再出资3.3万元，由周某前去还贷；2011年周某某、胡某某给予周某9万元，其称已还1万元，后根据其提供的同学银行账号转账5万元，2012年2月20日因桑某某上门收房，未再还款，待法院判决本案后，周某某、胡某某愿将未还款项支付桑某某。周某变更陈述称，其告知父母的“同学”系桑某某，但其提供给父母的同学银行账号户名系其相识10余年的朋友陈绮年，10万元现金已支付桑某某，转账陈绮年的5万元取现后，周某亦支付桑某某。但各当事人均未提供证据。当月30日，桑某某支付契税9万元及其他费用。10月9日，桑某某、周某申请过户登记。10月20日，桑某某被核准成为系争房屋产权人。三、首付款90万元情况2010年7月29日，桑某某工行账户转账周某该行账户90万元，周某书写“收到桑某某购买系争房屋首付款90万元整”的收条。其中，桑某某账户的开户时间为该日16：27：32，16：35：44存入90万元，16：40：51转账周某账户90万元；周某账户的开户时间为该日16：24：10，16：40：37存入90万元，16：44：12（机打时间为16：43：55）取款90万元，16：49：10存入100元，16：50：02收费24元；8月5日，该账户消费30元；次日，该账户取款46元，余额为0元。对于90万元的来源问题：桑某某先陈述，该款来源于其夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；后变更陈述称，当日桑某某、周某到工行长寿路支行时，张斌已在银行，90万元系桑某某向张斌的借款，两三天后以家中自有现金归还张斌，借条撕毁，其与张斌间的借贷事实现无证据证明；最后称，其以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。经查，桑某某所称家中钱款不存入银行及其银行卡内资金的陈述均不属实。四、210万元贷款情况2010年8月30日，即桑某某、周某签订买卖合同当日，招行张扬支行与桑某某签订个人购房借款及担保合同，贷款210万元。10月9日，即桑某某、周某申请转让过户登记当日，桑某某作为抵押人，同时基于2010年8月31日招行张扬支行的委托书，作为抵押权人的代理人，申请抵押登记。10月20日，即桑某某成为系争房屋产权人当日，抵押登记被核准。同日，招行张扬支行放款至周某2004年开立的招行账户。次日，该账户扣取1元账户管理费。10月25日，该账户在曹杨支行取现19万元、转账曹某28万元，在江宁支行取现150万元，在曹家渡支行取现129，999元。同年11月20日至2011年6月20日、2011年10月20日至2013年3月20日，桑某某的招行账户按月还贷。五、售房委托书公证情况2010年9月12日，湖北省谷城县公证处（以下简称：“谷城公证处”）出具（2010）鄂谷城证字第568号公证书：“兹证明申请人周某某、胡某某于二〇一〇年九月十二日，来到我处，在我的面前，表示已经了解委托的法律意义和后果，并在前面的《委托书》上签名、按右手食指指印。周某某、胡某某的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员罗先政。”《委托书》载明：“委托人周某某、胡某某和周某是系争房屋所有权人，持有上海市房地产权证。现因委托人在湖北省长住，不便亲自回去办理有关手续。特委托周某为授权委托代理人，全权办理如下事项中需要委托人办理的事项：代为（1）签订所售房屋的房地产买卖转让合同，（2）办理产权交易过户登记手续，（3）缴纳正当费用和税款，（4）收取房价款，（5）办理房屋交付及物业维护基金户名变更手续、结算物业管理费，（6）办理水、电、煤气、产权、有线电视、电话及物业维修基金的过户手续，（7）办理房屋的抵押登记和个人借款抵押登记、签订个人抵押借款合同、领取借款以及注销手续、相关公证手续，（8）办理上述房屋的提前还贷或按揭手续，签署相关文件合同，（9）签订租赁合同、办理租赁登记手续，（10）收取租金、管理及维修房屋，（11）向保险公司办理退保事宜及领取退保费，（12）办理房屋的密码设置、修改、取消，（13）领取房屋产权证、房地产他项权利证明，（14）办理房地产权利挂失，重新领取上述房地产权证。委托期限一年，受托人有转委托权。受托人所签署的有关文件委托人均予认可，所产生的后果均由委托人承担。”根据周某某、胡某某申请，原审法院委托上海市公安局物证鉴定中心对上述《委托书》的周某某、胡某某签名进行鉴定，鉴定结论为：《委托书》上的签名均非周某某、胡某某本人所签。原审法院依职权向谷城公证处调取申请人申请公证时的身份资料复印件及公证时的录音录像资料，谷城公证处函复：“二〇一二年九月十二日，周某某、胡某某持身份证、户口簿及产权证来我处办理委托书公证，我处经审查即受理并出具了上述公证书。附上二人来办证时所持身份证、户口簿（实际未附）的复印件。当时未录音录像。”谷城公证处提供的周某某、胡某某身份证复印件上的照片并非周某某、胡某某本人，证件有效期限亦与周某某、胡某某现持有的身份证有效期不符。六、交房承诺书情况对于系争房屋交接问题：桑某某先陈述，其取得产权后即提出立即交房，周某称其父母居住其中不便搬离，要求租赁一年，并支付租金3万元，因桑某某购房目的为投资，故予以同意，收款后出具收据；后变更陈述称，买卖合同上未约定交房时间，系因当时周某称欲装修其位于上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：“方浜中路房屋”），故双方口头约定返租一年，一年后交房。2012年2月20日，桑某某带领沈悦捷等多人进入系争房屋，要求周某某、胡某某搬离，周某15时57分报警称“有人要将其父母赶出系争房屋，债务纠纷引起，报警人赶赴途中，请民警到场处理，请携带必要的个人防护装备，并注意自身安全。”16时27分再次报警称“系争房屋内债务纠纷，民警走后，对方又把报警人父母赶出来，请民警再次到场处理。”当日，沈悦捷起草承诺书，内容为：“由于系争房屋售予桑某某，原产权人暂时无法迅速搬离该处，现双方书面协议约定：一、在周某某、胡某某保留起诉周某或桑某某的法律诉求情况下，双方定于2012年2月27日中午12时之前把系争房屋顺利交接于桑某某（并可同时委托沈悦捷交接）；二、在2012年2月27日之前桑某某不干涉周某某、胡某某和周某正常生活，但上述三人必须保障自身安全，对此期间任何生存意外、安全保障桑某某不承担任何法律或经济责任；三、无论双方采取任何法律诉求都必须保障系争房屋在约定日的顺利交接。”周某某、胡某某和周某作为甲方、桑某某作为乙方、沈悦捷和周红作为见证人在该承诺书上签字。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第225号】本案争议焦点在于桑某某、周某签订的买卖合同的效力问题。解决该争议焦点，首先需确定周某是否有权代理周某某、胡某某出售系争房屋。本案中，桑某某提供的谷城公证处出具的公证《委托书》的签名并非周某某、胡某某本人所签，而且到场办理公证的亦非其本人、留档的身份证复印件系伪造，故周某无权代理周某某、胡某某出售系争房屋。因桑某某2012年2月20日强行收房，周某某、胡某某在桑某某一方起草的承诺书上签字，该承诺书系在周某某、胡某某保留起诉周某或桑某某权利的前提下签署，并无周某某、胡某某追认周某售房行为的条款，故不能视为其二人对周某代理售房行为的追认，因此，该买卖合同对周某某、胡某某不发生法律效力。其次需确定桑某某是否有理由相信周某有代理权，从而构成表见代理。桑某某称，其在签订买卖合同前两次至系争房屋查看并拍照，并由周某某、胡某某陪同，2012年2月20日前两次至系争房屋要求交付，以证明周某某、胡某某对周某代理售房行为无异议。对此，周某某、胡某某及周某均予否认，桑某某亦未提供证据证明其主张，故原审法院认定桑某某未看房。桑某某、周某2010年8月30日签订买卖合同，而委托书的公证日期为2010年9月12日，桑某某未提供证据证明买卖合同签订时或之前周某某、胡某某委托、知晓周某售房或代理售房而未表示反对。又结合桑某某对于周某售房原因、房屋交接的口头约定、首付款90万元的来源等基本事实的矛盾陈述，原审法院难以采信桑某某的主张。因此，周某之代理不构成表见代理。综上，桑某某、周某签订的买卖合同无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。桑某某主张其已向周某支付首付款90万元，但对于90万元的来源其有三次不同陈述：其一，该款来源于丈夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；其二，该款系一名为张斌的个人工行账户中取现，借给桑某某支付首付款，桑某某出具借条，两天后归还，张斌返还借条，现借条已灭失；其三，以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。但周某否认实际取得该款。原审法院认为，桑某某的上述第二、三次陈述否认了第一次陈述；其第三次陈述确认其以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，并确认其有银行卡，但对于银行卡的使用所述不实；第二次陈述确认了90万元来源于张斌事后又回到张斌手中的事实，其知晓如何获取证据，但对于其系向张斌借款且已归还借款等均未提供证据证明，并隐瞒张斌的下落，故应认定桑某某未实际支付周某首付款90万元。关于贷款210万元，桑某某提供的书证证明其以贷款形式支付剩余购房款210万元，由招行张扬支行放款至周某的账户，并由桑某某的账户按月还贷；周某确认转账和取款凭证上均由其本人签字，但否认其实际取得210万元，称该款由桑某某及其高利贷同伙实际取得，但未提供任何证据予以证明，桑某某对此予以否认。因本案证据表明周某收到并处分贷款210万元，至于周某否认实际获得210万元的理由，可能涉及刑事案件，可向公安机关报案，原审法院根据现有证据，难以采信周某的主张。至于系争房屋原有抵押贷款余额33.3万元，周某某、胡某某称，已通过周某还款14万元，余款待判决后愿意归还；周某称，还贷时桑某某带同伙曹某、王伟斌、王健与周某共同到场，曹某存现33.3万元；桑某某称，其未参与还贷过程，不清楚还贷资金来源。周某某、胡某某和周某对于还贷资金来源等陈述，桑某某予以否认，且涉及案外人曹某，周某的账户亦曾转予曹某28万元；桑某某陈述该转账款与其无关，且各方当事人均未提供证据证明各自主张，故本案对系争房屋原贷款余额还款事实一节不予处理。鉴于系争房屋上现有招行张扬支行的抵押登记，待抵押登记注销后，桑某某应协助恢复系争房屋产权为周某某、胡某某和周某共同共有，周某应同时返还桑某某购房款210万元。因系争房屋借款抵押合同问题非本案处理范围，相关合同当事人可另行处理。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第869号】本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然系争房屋原权利人系上诉人周某及其父母周某某、胡某某，但是上诉人周某、桑某某在办理该房屋买卖合同过程中，有关被上诉人周某某、胡某某公证委托书上其二人的签名，经原审法院依法鉴定并非本人所签，办理该公证时所留档的身份证复印件等，亦非两被上诉人本人，两被上诉人至今仍实际使用系争房屋，并明确表示从未有出售系争房屋的意思表示。虽然系争房屋买卖双方发生争议后，被上诉人在有关公安机关签名的相关承诺书中有该房屋买卖事项的记载，但是随后两被上诉人即向原审法院依法提出诉讼，明确要求判令上述房屋买卖合同无效。因此，出售系争房屋并非两被上诉人的真实意思表示，且有关委托他人出售系争房屋的文件亦为伪造。鉴于桑某某对于其首付款支付的相关陈述之间的矛盾，及其无法履行法院要求其对于“张斌”的相关举证责任，原审法院认为系争房屋买卖合同对于两被上诉人不发生法律效力，周某与被上诉人之间亦不构成表见代理，该房屋买卖合同无效的主张，本院予以认同。由于相关购房款均经周某名下的账户，且周某在上诉中所提及的有关高利贷及其他原审第三人等可能涉及串通、非法占有该购房款，因尚缺乏相应的证据，且可能涉及刑事案件，原审法院认为应另案处理，并无不妥，故上诉人周某可依法另行主张。由于系争房屋买卖合同无效，作为买卖双方均有一定的责任，故有关抵押贷款问题，买卖双方应自行处理，且原审法院的判决并未阻碍各当事人采取其他的法律救济途径。上诉人桑某某在上诉中提供的证据，不符合民事诉讼新证据的规定，且对方当事人均不同意质证，故本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。
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房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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