租顺义民房独门独院出租办的小厂拆迁了损失谁赔偿

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-17 19:16 标签： 顺义民房独门独院出租
租赁的房屋提前拆迁 出租人应赔偿损失
六安新闻网讯 承租人租赁房屋经营宾馆，没想到被提前拆迁，几百万元的装修损失可能就要打水漂。与出租人多次协商未果，承租人一纸诉状将出租人告上了法庭。
2010年9月，玉风公司以郑州江南机电设备有限公司六安分公司的名义与山城工作站签订了《招商引资合同》及《房屋租赁协议》，约定玉风公司租用山城工作站的房屋经营快捷宾馆，租期从日起至日止，为期六年。协议签订后，玉风宾馆为经营需要共投入装潢等资金500余万元。但就在宾馆经营正常运转时，2014年因县政府实施房屋拆迁工程，玉风宾馆为支持政府工作，于日同山城工作站达成协议，按约腾空了宾馆房屋，但就提前解除合同致玉风宾馆遭受的损失赔偿未达成一致意见。山城工作站认为拆迁是政府行为，不应由其赔偿损失，同时装璜损失也要求过高。为了维护自己合法的民事权益，诉请法院判令两被告赔偿玉风宾馆损失500万元。
金寨县法院经审理认为：由于涉案租赁合同的履行期限尚未届满，且是因为被告为配合政府的棚户区改造工程而导致提前解除，因此根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的相关规定对玉风宾馆装潢的残值损失应予赔偿。对于玉风公司为经营需要新建的钢构设施，由于就这部分损失玉风公司与县征收补偿办已达成协议，故不应纳入赔付范围。山城工作站关于残值损失免赔的抗辩事由不符合本案实际，不予采纳。对于具体的损失数额，在审理中，应玉风公司的申请，委托了江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司进行了评估，结论为实际装潢的残值的损失元。对此结论，玉风公司不持异议，山城工作站虽提出异议，但未有证据支持，故对该评估结论予以确认。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决被告山城工作站赔偿原告玉风公司装潢残值损失元。对于该判决，双方均未提出上诉，山城工作站及时支付了赔偿款。（文中均为化名）（董盼盼）
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。租赁厂房拆迁 补偿归谁所有？|损失|补偿|停产_新浪新闻
　　本报讯(通讯员 朱 伟)张某于日租用某公司的厂房，租期一年。日，该公司与政府签订拆迁协议并领取拆迁补偿款，其中含每平方米150元的停产停业补助费。2014年3月，张某交出房屋钥匙。张某认为停产停业费应是对自己停产造成损失的补偿，某公司认为张某交出房屋钥匙时租赁合同已经到期，不存在停产停业损失。双方意见不一，诉至法院。
　　张家港市法院经审理认为：张某主张的停产停业费系政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿，而拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故停产停业费应当是对出租人和承租人损失的共同补偿，应当由双方共同分配。因张某未能举证因拆迁导致的实际损失金额，故酌情分配停产停业费，其中50元每平方米归张某所有。某公司不服上诉，苏州市中级法院判决驳回了上诉，维持原判。
　　【法官点评】
　　租赁期内，涉案租赁房屋被拆迁，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失补助费并不限于涉案租赁期内，停产停业损失补助费应当是对出租人和承租人的共同补偿。因张某未能举证因拆迁导致其的实际损失，故因结合租赁期限、租赁金额、搬迁时间及其他因素综合考虑来分配该项费用，从而维护双方的合法权益。
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商铺拆迁导致的营业损失赔给谁：所有人还是承租人？
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案情原告张某系经营服装个体户，承租了被告王某七十平方的房屋进行经营。日至日期间，双方以一年一签订的方式约定房屋租赁 。2009年起 ，双方口头约定按照上一年的标准执行租赁事宜，同时，被告加租了15平方房屋。2012 年底 ，王某为了便于对整体出租房屋进行统一管理，定于每年的 4月份为一个租赁周期的时间节点，张某即从2012年12月份缴纳租金至2014年4月份。期间于 2013年6月，因租赁房屋被政府征收，某县房屋征收管理办公室随后与承租人张某签订了补偿协议，补偿了张某装潢、搬家补助费、搬迁奖、提前签约奖等费用45026元。日 ，某县房屋征收管理办公室协议补偿了出租人王某包括涉案房屋在内的征收补偿款共计3111024元，补偿项目分别为：170平方的房屋2890000元、装潢40824元、搬家费1700元（170平方×10元/平方）、搬迁奖13600元（170平方×80元/平方）、提前签约奖20400元（170平方×120元/平方）、营业损失144500元。2013年9月，经结算，出租人王某退还了承租人张某日后的房租费元，2013 年11月，张某陆续将房屋腾空。此后，承租人张某诉至法院，要求出租人王某按其实际租赁的房屋面积返还营业损失补偿76500元，搬家补助费850元、搬迁奖6800元、提前签约奖10200元，共计94350元。审理中，原、被告均认可营业损失补偿款标准系房屋补偿款的 5%。争议焦点：关于非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产损失，权利主体是承租人还是出租人，即本案中原告张某的主张是否应得到支持？争议第一种意见认为，因承租人租赁商铺经营，其作为实际经营者，拆迁行为给其造成了营业损失，故停业停产损失补偿费应当赔偿给承租人。第二种意见认为，被拆迁人即房屋所有权人将房屋对外出租也是一种经营行为，房屋拆迁也导致其无法对外出租而造成损失。另据现状看，被拆迁人房屋只要是商铺，自己没有实际经营或是没有出租给他人经营，拆迁人也会补偿其营业损失。故营业损失应赔偿给出租人，即房屋所有权人。第三种意见认为，对于被征收人与实际经营者不相符的情况，对于营业损失的分配应依照双方的合同约定；没有约定的，由被征收人参照相关标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。评析停产停业损失，即通常说的营业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停业停产损失发生于非住宅房屋被征收时。由于住宅房屋并无生产经营活动用途，也就不存在停产停业损失的问题。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文称《征收条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。第十七条规定，对被征收人因征收房屋造成的停业停产损失应当进行补偿。第二十三条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。根据上述规定，停业停产损失是赔偿给被征收人，即房屋的所有权人，并未涉及对承租人或实际经营者权益的保护。笔者认为日实施《征收条例》规定如此，或是为了减少征收拆迁的压力。因为非住宅房屋拆迁，对于承租人地位的合法性问题，拆迁人不得而知。将停业停产损失赔偿给被拆迁人，权利义务比较明晰，工作容易顺利进行。关于承租人的权利救济，其可以依据合同向出租人主张赔偿。关于停业停产损失补偿费用的分配问题。租赁合同合法有效，租赁期间内房屋被征收需拆迁，租赁合同无法继续履行，双方应解除租赁合同。若是合同对于停业停产损失补偿费有约定的，应按照约定处理；若是没有约定，双方协商处理；协商不成，诉讼处理。民事案件遵循 “谁主张，谁举证”原则，故承租人依据租赁合同向法院主张停业停产损失补助费，应提供证据证明拆迁给自己造成的损失。具体停产停产损失补偿费用数额，应根据具体案情，由被征收人对实际经营者给予适当补偿。上述案例中，原告即承租人在2013年6月即已获知涉案房屋将被征收，其又陆续在该房屋经营至11月份，有足够时间变更经营场所，征收行为并未影响其营业。但是同时也应当考虑到，原告承租涉案房屋经营近十年，积累了无法估量的客源。经营期间经营场所涉及征收而变更，原告在新场所的经营中，必然缺乏原有的人气，客观上给其营业带来了一定的损失。出租人即被告作为房屋所有权人，征收给其出租房屋收取租金的租赁活动亦必然带来损失。因此，原、被告均应获得征收补偿的停产停业损失补助费。原告获知房屋拆迁至其完全搬迁时间长达近半年，其应有足够时间另寻经营场所。期间其无偿使用该房客观上已获得了相应的利润，同时结合其也未能举证实际减损的数额等状况综合考虑，酌定给予被告适当补偿。因《征收条例》并未涉及对于承租人或实际经营者权益的保护，然而实践中，房屋拆迁确实给承租人的利益造成了损失，对此究竟如何处理，实有必要出台相关规定，统一司法裁量的尺度。
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