想收新房先交半年物管费 律师称预收不合法
四川新闻网-成都商报
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收房却要先交半年物管费，再领钥匙验房？早在2007年成都就有了规定，不许预收物管费。而发改委和律师也都表示，先收物管费再交房这种“行业潜规则”不符合法律法规。　　高高兴兴去收房，却要先交半年物管费，再领钥匙验房？很多市民都遇到过这事吧？恐怕虽然心里觉得这绝非理所当然，却也只能委曲求全，交了钱才收房吧？
　　但成都商报记者了解到，早在2007年成都就有了规定，不许预收物管费。而发改委和律师也都表示，先收物管费再交房这种“行业潜规则”不符合法律法规。
　　同时，业内人士也提醒，这种“行业潜规则”给业主埋下了隐患。以后可要多留神哦。
　　先交半年、一年的物管费，再领钥匙验房……这是大多数人熟悉的流程。但刚经历了交房的何女士却有了疑惑：开发商向我交房，关物管公司什么事？凭什么还没入住，就有这先交物管费才能验房的流程？
　　成都商报记者了解到，早在5年前，成都市物价局（现划归市发改委）就联合出台了规定：“物业服务费原则按月计收，除另有约定外，不得提前累计预收。”
　　业主收房
　　被要求先交半年物管费
　　上个月29日，何女士去办交房手续，刚进大厅，工作人员就给她发了一张交费清单，列出了5项费用。工作人员告诉她，交完了这些费，才可以领钥匙、验房。
　　维修资金、契税、产权登记费、国土证费……何女士辗转了三四张桌子、按了好些个手印，终于把前4项费用结清了，但在最后一个收费桌前，她停下了脚步。
　　工作人员告诉她，先交半年物管费，才能领钥匙验收房子，物业费标准每月每平方米将近4元。何女士疑惑了：“交房是我跟开发商之间的事，和物管有什么关系？”
　　另有两名物管公司的工作人员告诉何女士，物管公司与开发商同属一家企业，“如果不交费，就是你违约在先，不仅会生成滞纳金，我们还会追究相关责任。”
　　“按照合同，明年一季度末，我才应该交当季的物业费。那时我若逾期未交费，才会有‘滞纳金’一说。现在钥匙都没给我，房子还没过手，何来的滞纳金？”何女士不答应。
　　“这是为了保证公司的正常运行。”物管公司工作人员说，“这两天，我们给近一半的业主交了房，150多户中你是唯一不肯预交物业费的。你把流程走完，就可以拿钥匙，不走完流程，我不能把钥匙拿给你。”
　　何女士与物管公司“缠斗”了近1个小时，在她的坚持下，最终拿到了钥匙，但要求何女士在1月底前必须前来支付1月份的物业费。
　　在上个月29日开发商给何女士发放的业主手册上面写着一段话：“业主办理房屋交付时，需向客户服务中心预交6个月的物业服务费。”这与何女士此前签订的《前期物业合同》中所约定的内容全然不同。2011年9月，她与开发商签订《前期物业服务合同》约定“物业服务费用按季交纳，业主应在每季度末10日前交纳当季物业服务费。”而上个月开发商给她寄的《交付通知书》上也写明：“物业费从日开始收取。”
　　记者调查了10多位近年在成都有购房经历的受访者，他们无一例外都在交房时被要求提前预交物管费，其中主要都是要求预交半年的物管费。据统计，这些被访者购买的房产属于多家不同的开发商，房产的位置既有成都市中心，也有三环外甚至周边郊区（市）县的房产，这也证明在交房时预收物管费已经成为整个行业的普遍现象。
　　业内人士
　　预收物管费“能生钱”
　　吴迪（化名）在一家物管公司担任总经理助理。他透露称，尽管物业费的确应该“按月交付”，但首次交付时，预收几个月甚至一年的物业费几乎已成了“行规”。
　　“一方面，物管公司的初置成本高，最初购买设施、配备标识、人员培训都有成本。另一方面，目前50%的人在交房后都不会立即装修入住，将来再收费，难免会有拖欠行为发生。”因此，在实际操作过程中，一些物管公司会以“提前预交一年、免一个月物业费”或赠送礼品等方式，鼓励人们在首次交付时交得更长、更多。
　　“不过，我们公司现在都不鼓励预交物业费了。”吴迪解释称，相比按月收费，预收半年、一年物业费，物管公司在税收上可能还“更吃亏”：“物业费按收付实现制交税，也就是说如果今年收了明年的钱，税款就得在今年一次交清，而不是分摊到明年的每个月缴纳。”
　　那为什么有的物管公司情愿“吃亏”，也要预收物业费呢？吴迪透露称：“预收的最大好处在于获取资金。现在有些银行贷款利率都在10个点以上，预收一次半年的物业费，往往就能获得上百万的现金流，把这笔资金转手外借，便能获得相当一笔收益。”
　　吴迪称，对于业主来说，预交物业费也需承担一定风险。他举例称，若业主预交了一年的物业费，而在此期间业委会成立并更换了物管公司，合同关系发生变化，公司就需要向业主退款。“但事实上，许多物管公司在退盘后并不退还前期预收的物业费，拍拍屁股就走人，‘扯皮’的事情非常多。但谁又会因为千、百元钱与物业公司打官司呢？”
　　“预收物业费确实是无法可依的。所以，如果业主非要按月交费，物管公司也不敢强求。”吴迪称，“你买的房子是开发商卖给你的，你的购房合同是与开发商签的，房屋的交付主体也是开发商。而开发商没有任何权力，将收取物业费作为交房前提———哪怕你永远不交费，开发商都必须给你钥匙，因为这压根就是两回事。”
　　发改委
　　早有规定 预收物管费肯定不行
　　日前，成都商报记者采访市发改委收费管理处相关负责人，获得明确答复，除非另有约定，物业费不能预收。记者了解到，这一规定存在已有5年。2007年，市物价局（现划归市发改委）、市房管局联合出台的《关于进一步规范物业服务收费的通知》，明确规定“物业服务费原则按月计收，除另有约定外，不得提前累计预收。”而去年12月初，由市发改委、市房管局联合出台的《关于规范我市物业服务收费管理的通知》也重申了这一点。
　　上述负责人称，所谓“另有约定”，就是指双方签订的合同，只要没有合同约定，物管公司都不能预收物业费，“就像吃了饭再买单一样，提前收一季、半年的物业费肯定不行。”
　　预收物管费不合法
　　四川金契律师事务所律师阮国勇称，我国现在提倡和实行的是房地产开发与物业管理相分离原则。根据常理，只有业主先接房才会产生物业管理服务和费用。业主通过购买开发商的商品房取得物业，通过与物管服务企业建立服务合同享有物管服务并支付相应费用。这是两组不同的民事合同关系，权利义务内容不一样，主体也不一样。
　　开发商交房是商品房买卖合同的主要义务，不能附加另外法律关系的内容作为履约条件。对于预收物业费才准收房的情况，我认为是违反合同约定，不符合法律规定。如果开发商坚持这样做，必然造成其对购房者的违约，将承担违约的民事法律责任。
　　成都商报记者 张疏桐 赵素冰
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已有条跟帖案例：先交房还是先交物业费？物业费预售是否合理？
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案例：先交房还是先交物业费？物业费预售是否合理？
案例介绍　　汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。　　汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。&案例分析　　汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：　　一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？　　购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。　　二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？　　考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司'不得一次性预收多年的物业管理费。'&点评　　1、《商品房销售管理办法》中规定，'商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。'　　2、开发商既然'选聘了物业管理公司'，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，'在订立商品房买卖合同时'告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。　　3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此'有关物业管理的协议'的签订，还是要放在交房时，至少是在'订立商品房买卖合同'后。　　对于购房人来说，如果开发商在订立商品房买卖合同时'，就提供了'有关物业管理的协议'文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供'有关物业管理的协议'，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。
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404 Not Found物业撤退前还在预收费 律师称此举违约
来源：楚天都市报
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刚收完物业费及停车费，物业突然人去楼空，小区陷入管理“真空”。看着遍地的垃圾，混乱的秩序，江汉区长春小区的众多业主，不知如何是好。刚交完费，物业不辞而别李先生家住该小区一栋1单元。“物业费都交了，物业不声不响的离开，让我们很不满意！”他提供的收据单显示：日，他向物业公司交了一年1000元的停车费，期限是去年12月至2013年12月；今年元月，他又交了一年440元的物业费，一直到今年底。但从今年5月起，小区的保安、保洁人员都不见了。李先生说，当初收费时，物业称一次性交一年的停车费可优惠200元，有不少人便交了年费。类似情况不是个例。六栋1单元的莫奶奶，今年4月交足了2013年全年440元的物业费；三栋3单元的张女士，也是如此……“物业临走都没通知我们一声，还在撤离前收了一年的物业费。”这让业主很气愤。业主们估计，至少有数十户居民有同样遭遇。卫生乱糟糟，安全没保障昨日上午，记者来到长春小区。小区大门口的保卫室里已是空无一人，仅剩下废弃的桌椅等杂物（如图）。物业办公室也是门窗紧锁。小区主干道上，垃圾桶里塞满了垃圾，酸臭气难闻。“以前还有保安管，如今车子随便进出，到处乱停。”业主们担心，天气越来越热了，如果情况没有好转，真不敢想象到时小区里会是什么状况。更令业主们不安的是，如今，小区里的路灯也坏了不少，“不少路段一到夜间就一片漆黑，老人、小孩都不敢出去散步！”防火、防盗也难以保证。据介绍，该小区已建好10多年了，有10栋楼约700多户，数千口人。
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