房屋买卖如卖方在解押过程中把无产权证房屋买卖拿走对买方有什么影响

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-14 10:24 标签： 贷款 需要卖方产权证
二手房买卖之中，买方如何规避垫资解押的风险？
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二手房买卖之中，买方如何规避垫资解押的风险？
作者│&孙丽媛 北京市兰台律师事务所来源│兰台房地产法评文章仅代表作者观点，不代表本微立场。如来源标注错误请告知删除。投稿：在住房政策的利好以及房价上涨刺激下，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手房市场。根据《物权法》相关规定，卖方作为抵押人在处分抵押财产时，需要经过作为抵押权人的贷款银行同意。卖方提前结清剩余贷款，办理解除抵押手续后，才能进行房屋不动产登记的变更，即过户。目前二手房交易环节中，对买家还是卖家还款解押，并无明确规定。卖家没有能力自行筹款解押的情况下，中介为了促进交易，往往要求买方先行垫付资金，协助卖方办理解押。在此过程中，买房承担了较多的付款义务，而房产过户存在较多不确定性。买方该如何规避钱房两失的风险呢？一、买方为卖方垫资解押的风险1、卖方违约拒绝过户卖方收到买方的资金后，可能将资金挪作他用，不及时申请解押。此外，在房价上涨较快的情形下，卖方往往不惜违约以更高的价格另行出售。2、卖方一房二卖贷款房屋解押后即具备过户条件，不守交易规则的卖方可能将房屋另行出售给他人并办理过户手续，如果第三人以合理价格买受，并且已经办理过户手续的，第三人取得房屋所有权。卖方只能依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任。3、诉讼风险由于从贷款解押到房屋过户按照正常手续还有一个过程，若卖方名下有较多债务，买方垫款解押后房屋过户前，交易房屋有可能因卖方其他债务纠纷被法院裁定保全或者查封，不能继续交易，从而房屋买卖合同不能继续履行。二、买方为卖方垫资解押的风险防范1、仔细审查房屋状况买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询，明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价，是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询，最大限度的减少交易风险。2、全程监控交易环节，留存证据为了确保垫资款尽快清偿银行债务，要求卖方与银行确定还款日后，买卖双方共同到贷款银行还款，开结清证明，买方留存转账证明和银行贷款结清证明，以备办理房产过户手续用。买方垫款房产过户前，可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司，防止卖方一房二卖。3、先行签订网签合同，防止一房二卖依照现行的网签制度，只要买卖双方办理了网签备案手续，在注销网签之前，出卖人无法与第三人另行签订网签合同，因此，在垫付资金前，先与出卖人签订网签合同也是防止其一房二卖的有效方法。4、由专业律师审查合同条款，整体管控风险目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，产生纠纷后无据可依，对于先履行义务的买方明显不利。买方代卖方垫资付款的，要在买卖合同中明确约定卖方向贷款银行申请解押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点和买卖双方的履约顺序；约定买方行使单方解除权的条件以及卖方违约责任条款；明确约定中介服务人员在交易过程中的协助义务以及违约责任。从房屋查档到交易流程监控再到具体合同条款审查，牵扯较多精力，需要较强的专业判断能力，建议选择专业律师参与整个交易过程，以有效预防交易风险，及时处理交易纠纷。问律100城市运营商火热招募关于问律：问律·中国是中国首家全球法律服务定制平台，法律服务综合解决方案供应商。平台通过“互联网 法律”，更好地实现法律相关资源的整合和配置，是法律领域知名生态型平台公司。加入问律城市运营商，坐拥五大权利：拥有问律总部股权；拥有区域运营中心的经营权，有权在当地建立问律子公司；成为绿商私董会VIP会员，共享绿商私董会资源平台；进入高端圈子，共享高端法律、商会、金融、媒体资源；共享即将建立的全国100个地区运营中心的落地资源。联系：
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在房屋买卖合同中的卖方尚未取得产权证的情况下买方是否能就房屋权属提起行政诉讼作者：安源区人民法院
潘奕香&&发布时间： 09:19:29&&&【案情】&&&&张某与洪某于2009年11月签订了房屋买卖合同，约定张某将其一住房卖给洪某，并协助洪某办理该房屋的产权证。2010年3月张某将该住房实际交付给洪某使用，且收取了卖房款后，一直没有提供该住房的房屋产权证给洪某。洪某多次催促张某为其办理房屋产权证未果后才得知，张某本人尚未取得该住房的房屋产权证，房屋登记行政主管部门仍将该住房登记在李某名下。洪某于2011年5月遂以房屋登记行政主管部门为被告向法院提起行政诉讼，要求房屋登记行政主管部门撤销李某的该住房房屋产权证。&&&【争议】&&&&洪某能否以房屋登记行政主管部门为被告提起行政诉讼，也就是洪某是否具备原告主体资格。&&&&第一种意见：洪某具备提起行政诉讼的原告主体资格。理由如下：1、起诉人洪某是认为房屋登记行政主管部门的房屋登记行政行为侵犯了其合法权益的公民；2、洪某的起诉有明确的被告；3、有具体的诉讼请求和事实根据；4、属于人民法院受案范围；5、洪某起诉符合其他法定条件。&&&&第二种意见：洪某不具备提起行政诉讼的原告主体资格。&&&【评析】&&&&笔者同意第二种意见，洪某不具备提起行政诉讼的原告主体资格。具体理由如下：&&&&首先，第一种意见陈述的理由是《行政诉讼法》第四十一条规定的提起行政诉讼的起诉条件。原告资格是指起诉人提起行政诉讼在主体上获得法律认可的条件。具有原告资格的人提起行政诉讼，只有在符合起诉条件的情况下法院才可能受理案件；而没有原告资格的人即使符合其他起诉条件法院也不能受理案件。因此，洪某即使具备了起诉条件亦不能推定其具有提起行政诉讼的原告主体资格。&&&&其次，张某与洪某是在张某尚未取得房屋产权证的情况下签订了房屋买卖合同。《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。从而张某与洪某之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。&&&&第三，《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依法向人民法院提起诉讼。由此可知当事人的主张的内容受法律保护是起诉人具备原告资格的一个重要条件。虽然洪某作为起诉人有自己的诉讼主张，但张某与洪某之间签订的房屋买卖合同是无效合同，洪某没有依法取得张某住房的所有权，从而他的主张不是法律所应当保护的合法权益。&&&&最后，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的可以依法提起行政诉讼。虽然起诉人洪某能提供房屋登记行政主管部门对其购买的房屋登记在李某名下的事实根据，即被诉具体行政行为存在，但其主张的权利与被诉具体行政行为之间没有因果关系，故洪某与被诉具体行政行为之间没有法律上的利害关系。&&&&综上，洪某不能以房屋登记行政主管部门为被告提起行政诉讼，即洪某不具备提起行政诉讼的原告主体资格。第1页&&共1页编辑：安研&&&&
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