我在中国地产行业这几年了解的内幕及见闻
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我在中国地产行业这几年了解的内幕及见闻
一直说整理这个大家比较关注的主题，碍于手头私事较多，总算折腾差不多了，正好赶上两会结束各地频出新政，房子又成了热门话题，我作为行业内工作者给大家随便说几句，本篇绝对毫无正能量，小粉红请直接右上角。 以下正文仅代表个人言论，看过我之前文字的朋友知道我支持言论自由，您有不同想法可以表达，咱们沟通讨论互动都没问题，直接骂街的话，对不起，那您的水平档次过低，我可能无法正眼相看只能无视您的存在，也希望各位看后可以理性留言，避免对骂的情况发生，毕竟草榴是言论自由的一块神圣宝地，己所不欲勿施于人，想说什么就说点儿什么，别把自己的思想强加给别人。本次正题：最近于欢案很火啊，本来我也想谈谈的，后来一看咱们这里谈论的人挺多，也都各抒己见发了不少帖子，我就不习惯随波逐流，大家都说了那我就不提了 地产这块儿可说的挺多，思绪万千不知道从何说起，最后我决定从城市分类说吧，因为走南闯北我也去过几个地方，我也不用缩写简称什么的，直接写城市名字了，哪里怎么腐败胡来我也就直接说了，没必要屏蔽，毕竟有段时间了，图片也都是三四年前的事情了，但是避免麻烦，所以本篇就禁止转载了。 先介绍下我的工作，我是制作项目前期可研报告的，简单说就是哪里有块土地不错，要拿地的开发商不能仅听当地卖地方的一面之词，开发商会让我先去现场考察，然后我会出一份完整的报告，告诉开发商这个地现在的情况，周边的情况，如果拿了多少钱合适，卖什么价比较符合当地的市场，盖几栋什么样子的楼是高层还是洋房还是别墅等等等等诸多细节，就是我先去了给开发个反馈，人家开发企业再决定去不去现场看看，然后怎么拿地什么的，介绍完毕。先说一线城市，北上广深的房子您能买就尽早买，因为您死之前赶不上降价 一线这几个城市我就不说可研报告的事了，给大家科普个流程和科普个词汇吧。 流程是指拿地，就是企业怎么拿地，一线城市手续正规，土地给规整后就会由土储进行招拍挂，简单说就是国家的土地储存部门发布说了，哪里哪里有块地，公示30天，30天后拍卖啊，感兴趣的交保证金，然后举牌抢购来，看似公平吧，其实也很黑暗，比如以北京为例，四环内有个住宅的地块，黄金项目啊必赚钱啊，因为位置好啊，国企A想要就会找关系的，到时候其他想要的比如私企B，私企C什么的就有相关消息，你们不能拿，陪标随便举举牌，必须国企A拿，不是说您私企BC兜儿里有几十亿就必须势在必得了，那您会问了，如果去的人就捣乱瞎举牌了呢，放心吧，不会的，能去现场的都是领导的心腹，私企的领导大多比国企的领导聪明得多，不可能愚蠢到犯这种低级错误而得罪土储部门或者国企A，那您也要问了，国企A就一定能拿到吗？我只能说真不一定，千万央企D想要呢，那可能国企A就只能等下一个目标了，呵呵，就是这么愚蠢的阶梯制，但这还是非常公平的了，因为下边我说完三四线城市拿地您也就彻底折服了，那些地方更是无法无天的胡来。 再说科普的词汇——楼面价，楼面价什么意思，简单说就是开发商从土储买回来地每平米的价格，但这不是成本，我给大家说下最终售卖的均价大致是怎么得来的：销售的价格=楼面价（开发拿到的价格）+建安成本（刚需需要10000多块每平米，豪宅看情况往上加，都有）+税费（就算个几千块吧，一会儿凑整用）+利润（各个开发项目要求不同，先空着稍后说） 下面还是北京为例，看张图，数据来自建委网，绝对可靠，只不过您没交钱所以无权限进入查询，这是2015年到今年这个月的北京住宅土地成交情况： 楼面价您看到2万左右，感觉还好，每平米就算2万吧，咱们模拟着算下吧，2万楼面价+1.5万建安成本（当他刚需来计算）+5000税费凑个整数=4万，这就4万每平米，美加利润呢，开发商从国家手里买过来的时候每平米2万，您想想每平米开发都能卖吗？当然不是，有围墙，有小院，有道路，有物业用房……有的还有还建要求（必须给政府建的公园或设备用房），能卖的面积不是直接拿的那么多，开发企业也是普通公司，公司要想生存就要盈利，就算少加点儿算个5000元利润，这均价就4.5元/平米了，而这不是最可怕的，可怕的是我上边的表是平均数啊，您在看下边这张图，城里的楼面价绝对不能跟郊区比 如果楼面价就3-4万呢，您再用刚才的公式算算，建安成本和利润也要增加啊，毕竟盖得房子好了成本就高，所卖的房子套数还少了，您想啊，一块地如果盖刚需都十几层，就举例个100户吧，洋房啊别墅啊豪宅这种都密度低，也就30户吧，套数少了价格必须上去啊，不能赔本，难得拿到城里的地一定要建豪宅啊，尽量多卖点儿，企业也要养着员工的，所以最后售价8万-10万一平是正常价。如果您看的明白，这里可是将近50%-60%都是给国家的啊，如果土地就3000元一平呢，楼面价3000+建安成本15000+不收税呢+利润5000，房子就两万多，大家都能接受，所以谁是最大赢家呢？造成高房价的是近期被注销的二手房中介机构吗？还是说是冠名炒房的开发商呢？楼面价从2010年开始突飞猛涨，因为卖地直接增加了财政收入也配合着有了后续税收，造成高房价的原因您懂了吗？再说二线城市，限购愈演愈烈，您能买就尽早买，优先省会城市 二线城市现在已然启动了，跟您说下购房人群您就比较明白了，出门在外赚了几个钱，县级市的往往够着想买地级市，地级市的想买对应省的省会，省会的想买就近的一线大城市，这个逻辑您琢磨对不对吧。 以下是一线城市的这个月最新限购的信息，二线城市也紧随其后开始各种限购了对吧。 懒得看就不用看了，总之就是各种条条框框限制人购买了，别看细节咱们就说大的思路吧，这房子限购了会怎么样？租金会上涨啊，租金上涨呢房价就上涨啊，上涨了您说买不了啊？不会！您买不了不是所有人买不了，您要相信越大的城市人口是越集中的，总有人能买吧，为什么限制这个限制那个？因为控制外来人口啊，限购了根本不可能让房子降价，只会有反作用，只不过确实限制了部分人而已，仅此而已，所以二线城市的您还是有机会能买则买吧，毕竟一线城市待不住的人只能去二线城市了，道理很浅显易懂吧。最后说说三线及以下城市，黑暗到绝望，您还是努力奋斗争取去一二线城市吧 回归之前我说的可研报告，这里三四线城市就不说价格什么的了，没意义，就说见闻吧，我去的地方往往都有接待方（两类人），要么是政府的人，因为他们希望达成合作，这算招商引资，有大开发商来小地方这是功绩；要么是个人，自己拿了地想通过倒手赚上一笔，毕竟相对而已小地方的土地便宜的多，有同事开玩笑说，一线城市卖个房子自己去三四线城市都能自己整个开发商干了；总之吧，这两类人都好吃好喝对我，因为他们希望让我带回去一份正面的报告给到开发促成合作，而我就要讲讲我当时的所见所闻了，有些地方具体地名我可能记不得了，都是大约四年前的事情了，可能有些政府规划已变您就一听吧。山东临沂——政府大楼一人一层办公真是享受！ 当时北边过桥后一个区域比较新，就是这个北城新区，政府就说会搬迁过去，然后带动北边片区的发展，我需要研究的那块地就在北边，规划用途是盖成公寓，对接人是私人的，小老板生意人，家里做各种生意很有钱，就是说的拿了块地想倒手转一笔那种，每晚吃喝带我结交各类权贵，都是当地有头有脸的人，因为他是商场出身，所以多为商场老板为主，大多谈论的就是如果你们合作开发建造公寓了，我们都会支持买多少多少套，让我觉得很好卖有内定所以写入报告。其中少有公家部门的人，但是有一个政府部门的局长我印象颇深，而且约的白天我特意去拜访了一下，那个政府办公楼非常霸气，进去停车场也都是地上停车的十分充裕，外边没拍照，里边进去也是大堂有三层的调高，至少十米。 里边水牌能看出很多重要部门，但是当我上去发现，恨不得一层楼就两三个办公的人，每个人独立办公室空间巨大，真是震撼，这种资源的浪费我也真是服了，然后局长请喝茶还直言只要合作开发，公寓他们政府直接买一栋当员工宿舍，我觉得您这个办公室住下就行了，何必再劳民伤财呢，反正是不花自己兜里的钱……江苏扬州——他乡遇故知并不能让我开心 不得不说，扬州是我去过的小城市里的唯一让我觉得喜欢的，环境干净整洁，民风朴实，吃喝玩乐我都挺喜欢，瘦西湖也泡了个温泉，感觉雅致非凡。不过对接人这次换了个老北京，他跟我一样，但是年龄很大，像我父辈一样，盘着手串儿揉着核桃，从长相看分明就是一个老流氓的样子，沟通起来果不其然，老油条的很，他原本是北京的干部，有足够的政治背景，他看好扬州这边就在这边倒买倒卖土地，说白了就是首度有足够坚强的后盾过来政商结合捞点儿钱花那种，其实这种政商结合绝对是明令禁止的，非常不利于地区发展，但是这边到他这里就是一个顺理成章的事情，这个老油条口才相当了得，而且脑筋转动很快，其实真的觉得他在这里屈才了，如果回北京当个处级以上干部绰绰有余，退休前平步青云还能再上一级。湖南益阳——买个人大代表当地虎狼成群？ 这个地块不是平整的，类似一座小山，上边住着几乎人家，还有些祖坟也在上边，更有一些石碑我也拍了下来。 接待方这次是房协秘书，这次去的停留时间短，就两天，当天晚上他就表明身份，饭桌上直言，他是房协秘书，托人办了个人大代表，土地不用走招拍挂，他签字就行，流程一切从简，避免繁琐的手续，当地的相关部门负责人都是自己人，都是一个电话的事儿，如果合作全程绿灯……我把白天拍照的石碑什么的给他看，说上边还有人怎么办，他说这个太简单，如果可以合作，一个月内清干净，而且不会有后期找事的，完全可以高枕无忧，就算开发过程他说也不会有人敢找麻烦的，都是自己人……这句话我可真是怕了，说白了就是黑社会也归你管呗，抛人家祖坟哄人让黑社会去，开发过程中往往会有沙霸什么的也都自己人，地头蛇呗，全他妈自己人可够直白的，黑白两道通吃才是王道啊，而且人家这人大代表的孩子在美国读书，他个人每个月都会去上海开会，上海也有房的，再看看当地的城市环境，只能哀叹一声。江西上饶——未知的神秘人到底是何许人也 这个地方说实话之前从没有听说过，我出差一向是飞机的，因为可能买卖土地双方更看重时间，所以都会报销首选飞机，上边几个地方益阳是坐飞机到长沙，然后那个人大代表派车接我去的益阳，其他地方都是飞机直达，这个上饶本来也是约我有司机开车接我的，结果我飞机到了江西省会南昌，那边说临时有变故，非常抱歉，直接给我订了车票，我就自己坐火车去的上饶，这个车站下车就给我一种不友好和危险的气息，破旧不堪且鱼龙混杂，可是接我的车是个宾利，这完全是不符合当时的画风，我知道这里做的就是大老板了，因为接我的车往往都是用商务车那种，不会这么好，这也是我目前有生之年第一次坐豪车，里边除了司机有两个人，一个是土地拥有者，戴着墨镜的老年人，自始至终几乎没怎么说过话，另一个四十岁左右始终陪同我的是他的秘书，所有事情全部都那个秘书打理，当天就那个老年人跟我打了个招呼照个面儿，然后我们就分道扬镳再也没见过，剩下都是那个秘书安排，土地其实挺一般，毕竟我觉得环境整体太恶劣，开发商未必想来，当地最有名的商业街我晚上去逛了，都是低端品牌甚至山寨品牌，当地我听过的知名开发企业也就万达了，但是项目再盖也不知道成型如何，秘书最后交底了说只要合作一切都好说，老板关系有的是，去化掉房子完全小儿科，就是想要功绩，想招商引资，让我们的品牌能来这里，具体我再追问他是什么人，一切直到我离开都是个迷，那个能说会道的秘书圆滑的很，始终避开着这个话题…… 就先这样吧，去的地方还很多，全列出来也不太可能，最后给大家给盈利提示，这轮地产的调控很严，势必会让一部分投资客的钱放弃房产，但是又严控资金外出，所以今年股市会有一波涨势，因为楼市不行往往股市就起来了，股市完蛋的时候正是楼市兴旺之时，信则有不信则无，看您了。
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旨在集中精力拓主业 龙净环保转身退出上海房地产
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　　今年3月份龙净环保曾一掷5200万元，增资控股子公司上海亚萌置业有限公司，为进军上海房地产扩充实力，然而，仅仅8个月后，龙净环保却已萌生退意。　　龙净环保今日表示，将持有的亚萌置业93.47%股权转让予福建省东正投资股份有限公司（龙净环保第一大股东，持公司21.98%股权），转让价格为13085.8万元，龙净环保下属子公司上海龙净房地产开发有限公司将其持有的亚萌置业6.53%股权转让予福建东正，转让价格为914.2万元，转让总价格为14000万元。　　龙净环保表示，在《股权转让协议》生效之日起3个月内，亚萌公司归还龙净环保投入亚萌公司的全部款项，福建东正对还款承担连带责任，而此次转让如果成功，将为公司带来收益8772万元。　　资料显示，亚萌置业现拥有位于上海松江一地块商用房的开发权，该地块总面积208058平方米,&使用年限70年，项目拟建独立式别墅，地上住宅可售面积77319平方米，总开发期预计3.5年。根据亚萌置业提供的财务报告显示，经审计，截至日，亚萌置业总资产20225.47万元，负债19594.5万元，应收账款期末为零，净资产630.98万元，截至日，亚萌置业总资产31871.66万元，负债26643.93万元，应收账款期末为零，净资产5227.72万元，公司正处开发期尚未实现销售收入和利润。　　对于此次股权转让，龙净环保强调目的旨在集中精力拓展环保主业，同时降低较高的资产负债率，规避房地产市场的政策风险，项目若转让成功不仅将带来8772万元收益，而且将收回较大量的资金，降低资产负债率。　　尽管有研究员预计，在未来的三年亚萌置业开发的别墅物业可为龙净环保带来约1.2亿元的净利润，但龙净环保目前似乎已意不在此，环保主业的良好发展前景好象更成为公司目前的关注重心。　　资料显示，目前全国已建和在建脱硫装机容量约1330万千瓦，只占全国火电总装机容量3.68亿千瓦的3.61%，新建火电厂必须采取烟气脱硫环保措施，今后10年预计每年可以形成70亿元左右的巨大市场份额，龙净环保的烟气脱硫技术主要引进自德国LLB公司的干、湿法脱硫技术,其技术水平在国内居领先地位，公司将成为烟气脱硫领域的受益者。
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&GOOGLE提供的广告串流版││官方微博： 17:13打印本文章　　《经济通通讯社１２日专讯》里昂发表研究报告，指长实地产（）副主席李泽钜在分析员会议上表示会考虑拓展地产以外的业务，对此感到意外，因为改变业务方向或会带来更高风险的折让，加上派息较市场预期低，料其股价对资产净值折让将会扩大。　　该行认为，业绩大致符合预期，净负债比率跌至３％；而潜在的股份回购则利好股价。里昂维持长实「逊于大市」的投资评级，目标价由５４．５元上调至至５８元。（ｃｒ）　　＊编者按：本文只供参考之用，并不构成要约、招揽或邀请、诱使、任何不论种类或形式之　　　　　　　申述或订立任何建议及推荐，读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定　　　　　　　，如因相关建议招致损失，概与《经济通通讯社》、编者及作者无涉。
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