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【案例】小区车位权属如何进行区分？
中国物业管理是中国物业管理行业专业、权威、高端的媒体公众号。为您深度解读行业政策法规，剖析行业发展现状与企业成长之道。让阅读更富效率，让时间更有价值！文/罗榆　　近年来，随着我国汽车市场火爆发展，国内私家车数量也愈来愈多，据相关数据统计，2016年上半年湖南省长沙市增加210多万机动车辆，庞大的机动车数量带来的停车问题日益严重，随之而产生的车位权属纠纷愈发突显。因此，车位权属如何进行区分与界定，非常有必要加以系统区分和厘清，本文将针对小区车位的权属界定进行阐析。案例回顾南京市星汉花园小区共有59个地下车库，其中规划内的车库36个，开发商江苏星汉置业有限公司(以下简称“星汉公司”)卖掉了其中35个，其余的被物业对外出租。业主委员会多次要求星汉公司将车库归还给业主，但星汉公司坚决反对。于是，业主委员会将星汉公司告上法庭，请求确认星汉城市花园地下停车库全体业主共有。法院认为：星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款。最终，法院判决被告星汉公司给付原告星汉城市花园业主委员会未能交付的5个车库出售款500000元;驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。律师分析对于小区车位的权属问题，我国《中华人民共和国物权法》第七十四条就作了相应的规定，但并不完备。该条文规定对于在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对占用业主公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则明确规定属于业主共有。但实践中小区车位权属问题错综复杂，若想进一步明晰小区车位的权属关系，首先应当弄清楚争议车位属于哪一种类型，笔者根据不同的分类标准对车位类型进行了划分，具体如下：按空间划分，可以将车位分为三类：一是地上车位，二是地下车位，三是机械车位。其中地下车位又包括人防车位，机械车位因其空间上的特殊性，笔者将其单独列为第三类车位。按是否具有产权证书划分，可以将车位分为两大类，一是具有独立产权的车位，二是无独立产权证书的车位。其中无独立产权证书的车位具体可以分为四种：属于人防工程的地下车位;计入公摊(或不计入公摊)无产权证书的车位;规划内但无产权证的车位;机械车位。对具有独立产权证书的车位等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的车位,则比较容易产生纠纷，发生权属争议。因此，需要分情况进行判断：一是属于人防工程的地下车位。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人。该法仅规定了人防工程的管理权和收益权归属，但并未对人防工程的所有权归属问题予以明确规定，司法实践中关于人防车位的所有权权属尚有争议。二是计入公摊(或不计入公摊)无产权证书的车位。计入公摊但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有;对于不计入公摊但无产权证书的车位，未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。三是规划内但无产权证的车位。对于部分建筑规划内但无法取得独立产权证书的车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用小区公共绿地或公共场所建设的，根据《物权法》第七十四条第三款之规定，则其归小区全体业主共有，司法实践中的判决，如广东省高院的(2014)粤高法民一提字第120号判决，就是将规划内但占用公共绿地的小区车位判归小区全体业主所有。不能证明是占用小区公共绿地或公共场所建设的，则依据规划、合同等综合因素予以认定。四是机械车位。机械停车位具有占地面积小、空间利用率高等优势，是有效解决停车难的一种方式，但与此同时，也带来了出售和产权登记的相关问题。机械车位权属目前我国尚无明文规定，一般情况下无法办理产权登记，但开发商可以对外进行出租。由于机械车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的。但是对于一个机械停车单元整体来说，其位置是可以具体确定即特定的，能够明确区分。因此，机械车位整体是可以申请不动产登记的。目前机械车位在很多地区不能办理产权登记，有的地区如四川成都从2014年下半年开始可以受理机械车位的权属登记业务，但仅可以办理同一项目内机械车位所有权初始登记及其整体转移、抵押登记。在办理该类机械车位权属登记业务时，除按照一般房屋登记业务准备申请资料外，还需要注意的是，申请办理的机械车位必须是合法建造并已通过竣工验收，且同一项目内机械车位只能整体进行登记，包括初始登记、转移、抵押登记等登记业务。法律提示对小区车位权属的界定，首先应区分清楚车位的类型，判断其是否在规划之内，是否占用公共道路、公共绿地或是人防车位等。其次，根据车位类型，再行判断该类车位权属是归开发商所有还是归业主所有，进而便可判断其是否有权对该车位进行出租、出售或附赠了。作者系上海建纬长沙律师事务所律师来源：《城市开发（物业版）》
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南昌国金印象交房起风波 被指擅改车位规划大门选址不合理
来源： 作者：陶望平
编辑：李健
位于南昌市青山南路与董家窑路交汇处的国金印象楼盘。（记者陶望平 摄）
南昌国金地产房地产开发有限公司
　　江西网络广播电视台4月13日南昌讯（记者 陶望平）“当初对外公示规划图显示为双层机械式停车位，实际建造的却是一层车位，缩减了100多个车位。”连日来，位于南昌市青山南路附近的国金印象楼盘交房起风波，多数业主拒绝收房。大批购房业主质疑，开发商涉嫌擅改车位规划。此外，该楼盘的大门正对学校大门，易导致出入小区的车流与上下学学生流形成对冲，被指选址不合理。
　　地下双层机械式车位遭更改 规划车位缩减
　　近日，位于南昌市青山南路与董家窑路交汇处的国金印象楼盘起风波。在该楼盘售楼中心，众多购房业主围聚讨说法，声称拒绝收房。
　　是何原因引发购房者不满？多位购房者代表向记者介绍，他们当初购房时，开发商对外公示的由南昌市规划部门审批通过的规划图显示，地下双层机械式车位448个，地上车位90个，小区绿化率36.23%。
　　然而，今年1月1日交房前，陆续有购房业主发现，此前承诺的双层机械式地下车位变成了一层地下车位，地上实建车位101个，最终导致车位数减少了100多个。
　　“地下车位造价降低，而地上车位增加无疑等于缩减了绿化面积。”业主代表杨先生等人称，发现这些与此前承诺规划不同的变化后，业主们纷纷自发组团向开发商讨要说法，他们质疑开发商擅自更改规划未进行告知。
　　“如果改了规划，应该告知我们，但是到现在，他们在售楼中心公示的规划图，还是以前的，”业主代表吴先生如是说。
　　小区大门正对学校门被指选址不合理
　　激起购房业主不满的，不只是擅改规划的问题。多位业主代表告诉记者，小区规划设计了两处大门，但时至交房，只有位于董家窑路上的一处大门可以进出，另一个建在规划四路上的大门目前形同虚设。
　　“规划四路两端被墙封死，这条路还只是规划阶段，并没有修通。”业主代表称，按照目前只有一个大门可出入的情况，是达不到交房条件的，“如果出现应急情况需要逃生，一个安全出口完全达不到验收条件。”
　　此外，大门的选址也被业主们广为质疑。业主们对记者说，位于董家窑路的小区大门，正对面是南昌市青桥学校，穿过两个大门之间的董家窑路面并不宽敞，学生上下学时人流较大，与小区进出的车流形成对冲，不仅影响通行，还可能导致交通安全事故。“应该避开学校大门，这很明显存在选址不当的问题，”业主们质疑道。
　　业主代表告诉记者，针对他们提出的这些质疑，开发商此前与他们进行了几次协商，但都没有结果。“我们逐一提出了整改要求，但开发商并未采纳和接受。”
　　开发商称规划经过验收符合交房条件
　　日前，记者陪同业主代表前往位于抚生路上的国金印象开发商南昌国金房地产开发有限公司（下称南昌国金地产）。南昌国金地产办公室工作人员表示公司领导均不在，对于与国金印象业主的纠纷，他们无法回应。
　　随后，国金印象销售部的陈经理向记者表示，其无权代表南昌国金地产回应有关问题，而针对国金印象业主的这些质疑，公司于今年3月份作出了书面回应。
　　陈经理随后向记者提供了一份“关于国金印象交房问题的答复”。该份答复函称：“国金印象住宅小区项目已通过竣工验收，被确定合格……故符合交付条件，业主不能作为拒绝收房的正当理由。”
　　针对被指擅改了车位规划等问题，答复函亦称：“配套绿化工程以及地下、地面停车场工程等配套设施符合设计、施工要求，完全达到竣工验收标准，且经园林、交管和规划部门验收合格……小区绿化率未改变，均符合规划要求。”
　　对于遭质疑的大门选址不合理问题，开发商的答复是：“小区主出入口满足《民用建筑设计通则》（距离学校大门20米以上）规定，且上述出口非唯一出入口，小区西侧亦有出入口。出入口对面学校造成的小区业主在通行方面的影响，非楼盘设计因素所致，小区在自身红线范围内符合要求。”
　　开发商没有告知业主车位规划调整 涉嫌虚假宣传
　　南昌市城乡规划局东湖分局龙副主任表示，小区停车位的报建，要先经过交管等部门的审核通过，然后才报至规划部门。“如果是楼盘开始销售以后，开发商进行停车位等规划的调整，那我们规划部门肯定要进行公示，征求相关业主的意见。”龙副主任表示，然而国金印象停车位的建设方案在楼盘开建之前就调整了，而这一调整经过了交管等部门同意。
　　“车位规划调整后，开发商在售房时应及时告知业主。”龙副主任说，开发商没有告知业主车位规划调整，涉嫌虚假宣传。
　　对于国金印象楼盘建在规划四路上的大门至今没有启用的问题，龙副主任表示，规划四路这条路确实规划了的，不过至于何时能修通，则涉及市政道路建设部门。
　　对于上述开发商的回应，业主代表表示，拒绝收房是开发商擅改规划且未告知业主等造成的，他们将坚持维权到底。请教问下小车年请问检几年呀一次？_百科
请教问下小车年请问检几年呀一次？
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请教问下小车年检恩几年一次？
网友回答（三）小型、微型非营运载客汽车6年以内每2年检验1次；超过5年的，每6个月检验1次，每6个月检验1次；超过10年的，每6个月检验1次；（二）载货汽车和大型；超过15年的，每年检验1次、中型非营运载客汽车10年以内每年检验1次；超过6年的（一）营运载客汽车5年以内每年检验1次
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&&&&&&&&鑫信合中心（A、B、C区）地下室立体机械停车位设备采购与安装中标候选人公示项目及标段名称鑫信合中心（A、B、C区）地下室立体机械停车位设备采购与安装项目业主成都鑫信合实业有限公司项目业主联系电话028-招标人成都鑫信合实业有限公司招标人联系电话028-招标代理机构中泰百聪工程管理有限公司招标代理机构联系电话028-开标地点四川省政府政务服务和公共资源交易服务中心（成都市人民中路三段33号）开标时间 9:00公示期&至&投标最高限价(元)1607200中标候选人及排序中标候选人名称投标报价（元）经评审的投标价（元）综合评标得分 第一名云南名家智能设备股份有限公司97.50第二名青岛茂源停车设备制造有限公司95.20第三名唐山通宝停车设备有限公司89.20第一名标候选人项目管理机构主要人员(云南名家智能设备股份有限公司)职务姓名执业或职业资格职称证书名称证书编号职称专业级别项目负责人&王昊中级机械制造工程师技术负责人&田能执业资格（职称证书）证书编号职称专业职称级别第二名标候选人项目管理机构主要人员(青岛茂源停车设备制造有限公司)职务姓名执业或职业资格职称证书名称证书编号职称专业级别项目负责人&王健中级电气工程工程师第三名标候选人项目管理机构主要人员(唐山通宝停车设备有限公司)职务姓名执业或职业资格职称证书名称证书编号职称专业级别项目负责人&姚鑫中级机械制造工程师第一名标候选人类似业绩(云南名家智能设备股份有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）项目负责人云南云黎建筑工程有限公司保山市人民医院多层升降横移类停车设备安装及验收楚雄百川伟业置业有限公司楚雄北浦伟业广场二层升降横移类停车设备安装及验收经典房地产开发有限公司经典双城D地块二层升降横移类停车设备安装及验收昆明建发房地产开发有限公司昆明西城时代小区二层升降横移类停车设备安装及验收昆明公交商贸有限公司巴士家园小区多层升降横移类停车设备安装及验收第一名标候选人项目负责人类似业绩(云南名家智能设备股份有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）技术负责人第二名标候选人类似业绩(青岛茂源停车设备制造有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）项目负责人盐城市通宇置业有限公司盐城市新纪元商业广场立体停车位项目我公司承担本项目560辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作青岛千禧置业有限公司千禧银杏苑二期地下车库立体停车位制作安装工程我公司承担本项目1350辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作连云港市同城地产集团有限责任公司机械停车设备采购合同（连云港市同城地产集团有限责任公司）项目我公司承担本项目627辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作天津旭海房地产开发有限公司旭辉天津胡家园澜郡庭院项目我公司承担本项目1552辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作西安沣东城建开发有限公司启航佳苑B区项目机械式停车设备我公司承担本项目1560辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作青岛跃龙升置业有限公司文昌阁旧村改造C1-01地块2#、3#地下车库机械立体停车设备我公司承担本项目1561辆二层升降横移类停车设备制造、安装及调试验收等工作第二名标候选人项目负责人类似业绩(青岛茂源停车设备制造有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）技术负责人第三名标候选人类似业绩(唐山通宝停车设备有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）项目负责人北京龙冠房地产开发有限责任公司昌平区北七家镇二类居住、商业金融、公共交通、中小学合校、托幼等用地项目二层升降横移式金牛区人民医院成都市金牛区人民医院机械车库采购安装项目二层升降横移机械停车设备、三层升降横移机械停车设备凉山卫生学校凉山卫生学校教职工改善型经济适用房立体车库项目二层升降横移类机械停车设备、二层简易升降类机械式停车设备四川恒华房地产开发有限公司高县分公司高州国际花园二层升降横移式、二楼简易升降四川省中合农产品市场有限责任公司中合·新都汇地下机械停车设备二层升降横移式第三名标候选人项目负责人类似业绩(唐山通宝停车设备有限公司)项目业主项目名称 开工日期 交工日期竣工日期建设规模合同价格（元）技术负责人其他投标人（除中标候选人之外的）评审情况投标人名称 投标报价（元）或否决投标依据条款（投标文件被认定为不合格所依据的招标文件评标办法中的评审因素和评审标准的条款）经评审的投标价（元）或否决投标理由（投标文件被认定为不合格的具体事实,不得简单地表述为未响应招标文件实质性内容、某处有问题等）综合评标得分或备&注杭州西子智能停车股份有限公司不满足招标文件第二章投标人须知第7.3.1条的规定投标报价的投标一览表中无招标文件给定暂列金四川五新智能设备有限公司不符合第三章投标文件格式的要求和不符合第二章投标人须知第3.7.1项要求投标函中第二条无具体日历天数，未响应工期要求。浙江子华停车设备科技股份有限公司不符合第三章投标文件格式的要求和不符合第二章投标人须知第3.7.1项要求投标函中第二条无具体日历天数，未响应工期要求。其他需说明事项评标委员会成员名单&&姓名：邹建新单位：已退休姓名：陈艳单位：国网四川资阳雁江分公司姓名：谢建强单位：四川省纺织工业设计院姓名：牟光单位：四川明和泰建设管理咨询有限责任公司姓名：罗玲章单位：四川正则工程咨询股份有限公司监督部门名称及监督电话项目审批部门&联系电话&行业主管部门&成都高新技术产业开发区规划建设局联系电话&异议投诉注意事项1.投标人或者其他利害关系人对依法必须进行招标的项目的评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。2.投标人或者其他利害关系人认为评标结果不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内向有关行政监督部门投诉。投诉前应当先向招标人提出异议，异议答复期间不计算在前款规定的期限内。投诉书应当符合《工程建设项目招标投标活动投诉处理办法》规定。3.对评标结果的投诉，涉及投标人弄虚作假骗取中标的由行业主管部门负责受理，涉及评标错误或评标无效的由项目审批部门负责受理。4.投诉人就同一事项向两个以上有权受理的行政监督部门投诉的，由最先收到投诉的行政监督部门负责处理。5.应先提出异议没有提出异议，超过投诉时效等不符合受理条件的投诉，有关行政监督部门不予受理；投诉人故意捏造事实、伪造证明材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。招标人主要负责人签字、盖章:招标代理机构主要负责人签字、盖章： 注：1.实行电子评标的，中标候选人公示的内容作为评标报告的一部分，由评标软件自动生成，评标委员会复核，招标人或其委托的招标代理机构电子签名和签章确认；还没有实行电子评标的，招标人应根据公示标准文本要求，严格按评标报告和投标文件真实完整地填报公示信息，不得隐瞒、歪曲应当公示的信息，并对填写的中标候选人公示内容的完整性、真实性、准确性和一致性负责。表中所有空格内容均须填写，不得空白，如确实不须填写或无法填写，应在空格中填写“无”。&&&&2.中标候选人是联合体的，“中标候选人名称”中联合体各方的名称均应填写。&&&&3.表中的“中标候选人类似业绩”和“中标候选人项目负责人类似业绩”&应填写中标候选人在投标文件中所附所有业绩。&&&&4.表中的“项目负责人”施工招标指项目经理、&监理招标指项目总监等；表中的“项目技术负责人”是指项目主要技术人员或项目总工，如设计中只有多个专业技术负责人，应都作为项目技术负责人，扩展表格，分别填写。&&&&5.表中的“开工日期”和“交工日期”、“竣工日期”是指实际开工日期和实际交工日期、实际竣工日期。勘察、设计招标应填写其勘察、设计服务期的起（开工日期）止（交工日期）日期（不含施工服务期）。监理招标应填写其监理服务期的起（开工日期）止（竣工日期）日期（不含竣工验收后服务期）。采购招标应填写采购供货的起（开工日期）止（交工日期）日期。施工招标的开工日期、竣工日期是指《中华人民共和国标准施工招标文件》（2007年版）中“通用合同条款”定义的时期；交工是指《公路工程竣（交）工验收办法》等规定的交工，已交工未竣工的，填交工日期，已经竣工的，交工日期和竣工时期都要填写；没有交工程序的，填“无”。&&&&6.日期（年月日）的格式统一以阿拉伯数字表示。如：日，填写为；&2015年9月，填写为201509；&2015年，填写为/9/15&9:00:00填写为:00:00。&&&&7.表中的“合同价格”，是指承包人按合同约定完成了包括缺陷责任期内的全部承包工作后，发包人应付给承包人的金额，包括在履行合同过程中按合同约定进行的变更和调整。元指人民币元。&&&&8.表中的“建设规模”采购招标应填写主要货物的数量、类型、规格等技术参数。&&&&9.参与投标的所有投标人都需要公示，除中标候选人之外，其他投标人在“其他投标人（除中标候选人之外的）评审情况”中填写。没有被否决的投标，填写投标人名称、投标报价（元）、经评审的投标价（元）、综合评标得分；被否决的投标，填写投标人名称、否决投标依据条款、否决投标理由、备注。&&&&10.所有的评标委员会成员（含业主评标代表）都需要填写；评标委员会成员有多个单位的，都需要填写。&&&&11.中标候选人公示纸质文本招标人须加盖单位公章，多页还应加盖骑缝章。