广州物业维修资金使用率低
　　本版文、图 信息时报记者 罗莎琳　　近期股市大涨，住宅物业维修资金却躺在银行“沉睡”，处于贬值状态。据记者了解，使用物业维修资金申请手续繁琐、过程艰难，因此使用率极低。统计显示，截至2014年9月，广州市物业维修资金归集量达141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。业主遇到哪些情况可以用物业维修资金？如何把存放在银行里的巨额资金利用起来？如何能缩短维修资金的提取使用程序？记者为此进行了一番采访。　　现状　　业主想用维修资金不容易　　物业专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。广州天河一楼盘物业经理熊先生表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业公司负责，中修、大修才使用维修资金。从目前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。　　近日，家住广州天河某大型小区的廖小姐告诉记者，她住的楼盘已经有12年历史，目前部分儿童滑梯、老年人健身器材等老化损毁，她叫物管维修，但物管却迟迟没有派人来修理。物管方面表示，暂时没钱修理，而这些物件的维修还达不到动用物业维修基金的条件。廖小姐说：“物业维修资金本来就是为了服务业主，如今却不能用。难道一定要等到墙体开裂或者倒塌才可以动用吗？那这个几率也太小了，岂不是白白浪费了这些钱？”　　资金处于贬值状态　　有数据显示，广州的物业维修基金使用率只有百分之几。这使得有的业主很担心：“再过10年，因为原地踏步而贬值的维修资金，还能不能承担房屋大修的重任？”　　孙先生住在广州海珠区南洲路某小区，日前他告诉记者，该小区共有1680户业主，按照购房面积来粗略估算，一套200平方米的房子维修资金是2万元。这样一来，小区所有业主交的维修资金大约有两三千万元。这笔钱都放在银行，收益率只按活期计算，平均年增值不到1%，“比定期一年利率还差，增值表现糟糕”。他算了一笔账，按照政府3%左右的通胀率来算，这意味着物业维修资金年亏损达到2%”。　　2014年9月，广州市审计局的审计报告披露，至2012年末，全市共有2967个楼盘的149.94万户业主交存商品住宅维修资金，资金结余万元。审计结果表明，未发现占用、挪用资金情况，资金总体安全，主要的问题是保值增值差，资金处于贬值状态。由于定期存款期限短利率低、计息方式不合理、增值方式单一等原因，商品住宅维修资金年平均收益率为1.88%，低于同期银行存款利率。　　疑问　　维修资金产生的利息归谁？　　负责人张先生表示，商品房住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有；房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。所以，维修资金产生的利息也是归业主共有。　　据记者了解，日以前，广州市的物业维修资金是以活期存储；从日起，维修资金向住房公积金看齐，按整存整取三个月定期进行滚存。广州市物业专项维修资金管理中心曾表示，考虑在保证维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定将维修资金用于1年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。　　不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出：“这笔钱（利息）是个糊涂账”。他告诉记者，据他了解到，目前广州维修基金的利息仍然是按照活期计算，除非极少部分业主，联合业委会去向银行申请定期。　　有关部门　　广州的使用率属正常水平　　“客观上说，广州维修资金的使用率属常水平。”广州市物业专项维修资金管理中心相关负责人表示，不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。“维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2~5年，在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后，电梯和管线的维修期一般在使用5年之后。近几年随着房地产行业迅速发展，维修资金交存额逐年增大，再加上近几年新楼盘交存的维修资金量在广州市维修资金总量中占比较大，目前大部分商品住宅较新，尚处保修期内，或未进入维修期，因此，使用维修资金的需求少。相对于维修资金总量来说，维修资金使用率也就较低。随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修资金的使用率将会逐年提高。”市维修资金管理中心相关负责人表示。　　另外，据记者了解，根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用方案由物业服务企业或相关业主提出，并需列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主(即“双三分之二”业主)讨论通过才能实施。　　实际操作中，征求“双三分之二”业主同意存在一定难度，物业服务企业容易出现畏难情绪，不愿征集业主签名，因此，不少楼盘物管使用小区公共收益等方式解决小区公共部位、共用设施设备的维修问题。　　专家建议　　应简化申请手续　　方圆地产首席市场分析师邓浩志日前表示，广州物业维修资金使用情况并不理想，申请手续非常繁复，使用的案例也非常有限，许多到期需要维修的物业都因为无法启动物业维修基金而无法维修。建议未来有关部门简化申请手续，以提高资金使用率。　　易居房地产研究院研究员严跃进认为，需要“双三分之二”业主同意才能使用物业维修资金，这个条件非常苛刻，因为要凑齐2/3比例的业主并不容易。希望有关部门对物业维修资金的管理制定年度规划，将资金切实用于住房修缮和配套建设等，这样才能盘活资金。　　链接　　广州物业维修　　资金收费标准　　目前广州的物业维修资金收费标准是：如果购房者在日前签订商品房买卖合同；或虽然在日后签订商品房买卖合同，但购买的是日前取得商品房预售许可证的房屋，首期住宅专项维修资金交存标准仍为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。如果购房者在日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在日后取得商品房预售许可证，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层（有电梯）住宅的标准交存住宅专项维修资金。　　哪些情况可以　　用物业维修资金？　　共用部位：　　1屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；　　2楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；　　3地下室出现渗漏、积水的；　　4楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；　　5增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；　　6外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；　　7公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；　　8公共区域门窗或窗纱普遍破损的；　　9其他情况。　　共用设施设备：　　1电梯主要部件需要进行维修或更换的；　　2二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；　　3避雷设施不满足安全要求的；　　4配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；　　5消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；　　6楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；　　7其他情况。
（责任编辑：HN666）
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　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。&&物业专项维修资金知识宣传
&&&&一、什么是物业专项维修资金？
&&&&答：物业专项维修资金（下称“维修资金”）是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，用于保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。
&&&&二、我市开展维修资金工作的法律依据是什么？
&&&&答：我市维修资金管理工作依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院2003年第379号令公布，2016年修订）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）、《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》有关规定建立并执行。
&&&&三、维修资金管理的原则是什么？
&&&&答：维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
&&&&四、谁是首期维修资金的交存主体？
&&&&答：（一）核发商品房预售许可证在日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订商品房买卖合同在日（国务院《物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在商品房买卖合同里约定由购房者交纳的，交存主体是开发建设单位。
&&&&（二）核发商品房预售许可证在日前或者购房者与建设单位签订商品房买卖合同在日后的，交存主体是业主。
&&&&五、维修资金交存的标准是什么？
&&&&答：（一）购房者在日前签订商品房买卖合同的，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。
&&&&（二）购房者在日后签订商品房买卖合同，购买日前取得商品房预售许可证的房屋，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。
&&&&（三）购房者在日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在日后取得商品房预售许可证的，或者购房者在日后签订商品房买卖合同、且已办理房屋产权初始登记的，首期维修资金交存标准为高层（有电梯）每平方米建筑面积105元、多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层（有电梯）住宅的标准交存维修资金。
&&&&六、如何交存维修资金？
&&&&答：交存维修资金有两种方式：
&&&&（一）业主交存：物业未预交存维修资金的，业主应在房屋交付使用前，凭房屋权属证明和身份证明自行到专户管理银行交存。专户管理银行出具交款凭证，并为业主办理维修资金卡（存折）。
&&&&（二）开发建设单位预交存：日起，由开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，根据预售房屋所在楼宇（区域）核准的报建面积，或以现楼方式销售申请办理房屋产权初始登记前，根据物业的实测面积，将首期维修资金交存至专户管理银行。业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金交付开发建设单位。开发建设单位应当在收到首期维修资金当日内，将维修资金交存凭证和维修资金卡（存折）交付业主。开发建设单位预交存维修资金的办事指南可在广州市住房和城乡建设委员会官方网站办事指南栏目中查询。
&&&&七、车位如何计算交存维修资金的面积？
&&&&虽然房屋产权证上记载的停车位面积只登记车位套内面积，但产权证备注也同时明确，每层停车场的另共有面积由车位业主共同使用，因此车位的维修资金算法，应将车位所在楼层的共有面积按比例分摊至每个车位缴纳维修资金。
&&&&八、如何查询房屋是否交纳维修资金及维修资金余额？
&&&&答：业主可凭房屋权属证明（商品房买卖合同或房屋产权证）和身份证明材料到交存的专户管理银行柜台查询；业主委员会、物业服务企业、开发建设单位可凭法人代码证（业委会凭成立时的备案材料）、查询函、授权委托书、经办人身份证明材料到交存的专户管理银行柜台查询。维修资金余额查询除通过上述方法，还可持维修资金卡（存折）到ATM柜员机上查询。
&&&&九、物业服务企业是否可以代收维修资金？
&&&&答：我市自日起已明令禁止物业服务企业代收维修资金。
&&&&十、维修资金有何增值手段？
&&&&答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六、二十七条规定，维修资金可以用于银行存储和购买一级市场新发行的国债并持有到期，禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所有收益应当用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外；共用设施设备报废后回收的残值应转入维修资金滚存使用。
&&&&十一、什么情况下需要续交维修资金？
&&&&答：业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
&&&&十二、房屋所有权转让时，维修资金如何处置？
&&&&答：房屋所有权转让时，房屋出让人应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。在日后签订商品房买卖合同的，受让人可以持物业专项维修资金卡、房屋权属证明（或商品房买卖合同）和身份证明到相应专户管理银行单方办理分户账过户更名手续；在日前签订商品房买卖合同的，受让人应持上述办理材料与房屋出让人一起到专户管理银行办理分户账过户更名手续。
&&&&十三、维修资金的使用范围是哪些？
&&&&答：维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
共用部位一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。
&&&&十四、小区内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管道、线路维修能否使用维修资金？
&&&&答：按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第（二）项规定，依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用不得从维修资金中列支。
&&&&十五、如何使用维修资金？
&&&&答：当物业共用部位、共用设施设备保修期满后，需要维修和更新、改造时，可申请使用维修资金，应由组织实施单位（物业服务企业、业主委员会或相关业主）提出使用方案，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，向维修资金管理部门申请列支，并具体实施使用方案。
&&&&十六、使用维修资金按照何种规则分摊到户？
&&&&答：维修资金的使用应当遵循受益人和负担人相一致的原则。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及尚未出售的商品物业的，开发建设单位应当按照尚未售出商品物业的建筑面积分摊。关于实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》有关事项的通知 _网上南国早报_广西新闻网
第006版：要闻
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关于实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》有关事项的通知
南国早报&& &&&& &&&&
　　驻市各房地产开发企业、广大业主及各有关单位：　　《南宁市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第27号，以下简称《办法》）已于日起正式实施，现将实施《办法》的有关事项通知如下：　　一、物业专项维修资金的管理机构　　我局下属的南宁市住宅专项维修资金管理中心（以下简称资金中心）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。　　二、物业专项维修资金归集的范围　　本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房、经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房等物业。其中，商品房包括住宅和非住宅；售后公有住房包括拆迁安置中向个人出售的公有住房。　　三、新建物业首期物业专项维修资金的交存标准　　（一）物业专项维修资金的交存标准，由我局根据我市物业建筑安装造价变化等情况进行测算后定期公布。　　（二）日起，新建商品房首期物业专项维修资金交存的具体数额为：　　1.&未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米55元；&　　2.&已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米77元；</P一对一咨询
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住宅专项维修资金以及物业管理费的收取标准1、沂水县什么时候出台的《沂水县住宅专项维修资金管理办法（试行）》（沂政发[2011]6号）？
我于2010年10月底在沂水县城汇功.金水湾花园（健康东路）购买房屋一套（10幢2单元），房屋建筑面积112.08平方，附车库一套27.77平米。2011年4月我接到要缴纳“住宅专项维修资金”，按每平方米21元，共2938元，当时房屋开发建设单位只给了我一个关于专项资金收取的宣传提纲，我并没有见到文件原件，在网上也没有查询到，因为开发商要于日交房，答复如果不交纳专项维修资金就不交房，请问，这个文件到底是不是已经出台并正式施行了？
2、第一个问题中提到的“住宅专项维修资金”与平时收取的物业费有什么不同？
3、我今天接到交房通知，要求在办理房屋交付手续时需缴纳以下费用：
A、实测补房款104元
B、开户费用5002元（燃气开户费2000元/户（多层）；2300元/户（小高层）；暖气开户费25元/平米；有线开户费200/户）
C、物业费0.48*112.08*12=645.58（我购买的是多屋楼房，连同地下室共6层，我买的是4层的，此楼房是混砖结构，没有电梯设备），我咨询过别的小区的物业费，没有这么高的，这里按每平米0.48元收取，合理吗？
D、装修押金1000元
E、其他费用220元
F、住宅专项维修基金2938.11元
请问，以上交款项目合理吗？谢谢！！！！提问者：ask****|联系手机：用户暂无手机号|山东-临沂| 12:58
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