未取得《没有商品房预售许可证证》预售商品房怎么界定

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-10 09:31 标签： 商品房销售预售许可证
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开发商未办理商品房预售许可证手续,擅自预售商品房将受到什么处罚?
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实行商品房预售许可证制度是《城市房地产管理法》做出的法律规定，一切房地产开发企业要预售商品房都必须按照国家的法律规定，办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》之后再行预售。不办理商品房预售登记，未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，违反了国家法律，就要受到法律的处罚。《城市房地产管理法》第六十七条规定：不办理预售许可证手续预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违...
实行商品房预售许可证制度是《城市房地产管理法》做出的法律规定，一切房地产开发企业要预售商品房都必须按照国家的法律规定，办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》之后再行预售。不办理商品房预售登记，未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，违反了国家法律，就要受到法律的处罚。《城市房地产管理法》第六十七条规定：不办理预售许可证手续预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。《山东省城市房地产交易管理条例》规定：“商品房未办理预售审批手续进行转让的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。”“违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额的1%以上5%以下罚款。”
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对于初次购房的购房者来说,商品预售许可证的用途,以及与自己所购买的房子之间的关系还不明确。开发商只有先取得了《商品房预售许可证》,商品房才具备了进入市场交易的资格,因此购房者在买房时一定要看清,开发商是否已经取得了《商品房预售许可证》。
商品房预售许可证办理的用途 无预售许可证的处罚
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：我市下发《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》未取得预售证的项目不得销售
未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售，不得设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等），不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告……10月28日，市政府下发《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》（以下简称《通告》），对房地产开发企业预售商品房进行了要求，并对商品房违法预售有关问题进行了规定，即日起开始施行。
为加强商品房预售管理，规范商品房交易市场秩序，切实维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国广告法》等有关法律法规，结合我市实际，就依法查处商品房违法预售行为的有关事项进行通告。
《通告》指出，房地产开发企业预售商品房必须遵守下列规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用；未取得《商品房预售许可证》的，不得设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等），不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告，不得参加任何展销活动；取得《商品房预售许可证》的，应在销售现场显著位置公示《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、商品房买卖合同示范文本、住宅质量保证书示范文本、住宅使用说明书示范文本、预售方案、一房一价等相关资料；取得《商品房预售许可证》的，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
《通告》明确了对商品房违法预售有关问题的处理：未取得《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》销售房屋的，如涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，由公安部门依法查处；已取得《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款预售房屋的，属违法预售行为，由住建部门依法查处；未取得房地产开发营业执照擅自从事房地产开发经营的，未取得房地产中介服务机构营业执照擅自从事房地产中介经营的(含网络平台)，由工商部门依法查处；已取得《商品房预售许可证》，未按规定实行商品房明码标价或进行价格欺诈的，由发改委（物价局）依法查处；房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》在报纸、电台、电视台等媒体、网络媒体、户外媒体违法发布房地产广告的，由工商部门依法查处，违法广告全部下架。对房地产开发企业自行发布的墙体、围挡、传单等违法广告，由辖区政府（管委会）依法取缔或强制拆除,市城市管理综合执法部门负责协调督导；未取得《商品房预售许可证》设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）的，由辖区政府（管委会）予以关闭。房地产开发企业建设未取得规划许可手续的销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心）等建筑物，由辖区政府（管委会）依法查封或拆除；代理销售不符合销售条件商品房、发布不具备销售条件商品房信息的房地产中介服务机构，由辖区政府（管委会）依法查处。
《通告》要求，市、区（管委会）各有关职能部门按照各自的职责，依法加强商品房市场的监管，对违规企业依法查处，记入企业信用档案；对存在风险隐患的，进行公开曝光。希望广大市民选择购买“五证”齐全的，不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及预售活动，对违法预售行为予以监督，共同维护我市房产市场秩序。
举报电话：市住房和城乡建设局，市城市管理综合执法局12319，市工商局12315，市公安局，市发改委（物价局）12358，新华区政府，桥西区政府，裕华区政府，长安区政府，高新区管委会，正定新区管委会。
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201620175月
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开发商未取得商品房预售许可证，所签订的商品房预售合同无效。
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开发商未取得商品房预售许可证，所签订的商品房预售合同无效。
2007年8月王某与北京市房山区某房产开发公司签订《商品房预售合同》，并支付购首付款款15万元，双方约定2008年年底交房，至2009年房山某房产开发公司仍无法将双方约定楼房交给王某。经王某核实该房产开发公司无商品房预售许可证。故王某起诉至法院，请求确认双方签订的《商品房预售合同》无效，某房产开发公司退还首付款15万元，并赔偿15万元。
被告房山区某房产开发公司辩称：该企业并非没有取得预售许可证，系因当地村民以遮挡光线为由，一直上访，所以预售许可证被撤销。故双方签订的《商品房预售合同》有效，请求法院驳回王某的诉讼请求。
经房山区人民法院审理查明，被告房产开发公司在与王某签订《商品房预售合同》时，预售许可证就已经撤销，故涉诉房屋不具有买卖的条件，判决《商品房预售合同》无效，房产开发公司退还首付款15万元，并赔偿王某9万元。
律师评案：
&&&&签订商品房预售合同开发商需要具备以下条件：（1）具有房地产开发经营资质（2）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（3）持有建设工程规划许可证（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。以上五个条件缺一不可。
&&&&本案中开发商曾经取得预售许可证，但是在签订预售合同前，该许可证已经被撤销。故应当被视为开发商未取得商品房预售许可证明。按照《商品房买卖合同解释》规定，应当认定商品房预售合同无效。合同无效开发商理应将首付款15万元退还给王某。此外开发商在签订《商品房预售合同》时隐瞒了预售许可已经被撤销的事实，有违诚实信用原则，应当承当相应的惩罚性赔偿责任。

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