欢迎来到233网校，
这一年又一年的，每年都努力赚钱，但是年年不够花。自己身上总是有还不完的债车贷、房贷、老婆贷，将来更有孩子贷.......生活真是越活越蛋.疼~工造的兄弟姐们，您们的工资够花吗？是富足，是够活，还是轻松？　　考后热点关注：　　　2017年造价工程师考试备考全面展开，锁定90%考分+考前绝密押题助过全科！　　随时获取最新造价工程师考试资讯。
造价工程师，造价行业
微信扫一扫 分享朋友圈
输入您的精彩评论
您还没有登录哦
07-10星期一
是否确认删除该贴？(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2014386',
container: s,
size: '234,60',
display: 'inlay-fix'
&&|&&2次下载&&|&&总51页&&|
您的计算机尚未安装Flash，点击安装&
阅读已结束，如需下载到电脑，请使用积分（）
下载：20积分
2人评价15页
0人评价16页
0人评价12页
0人评价9页
1人评价20页
所需积分：（友情提示：大部分文档均可免费预览！下载之前请务必先预览阅读，以免误下载造成积分浪费！）
（多个标签用逗号分隔）
文不对题，内容与标题介绍不符
广告内容或内容过于简单
文档乱码或无法正常显示
若此文档涉嫌侵害了您的权利，请参照说明。
我要评价：
下载：20积分物业经营管理(珍藏版)
物业经营管理物业经营管理 第一章 物业经营管理概述一、单项选择题 1、 （ B ）突破了传统物业管理活动，强调业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展目标的需求。 A、物业经营管理 B、物业管理 C、房地产资产管理 D、设施管理2、 物业经营管理活动的管理对象通常为（ B A、公益性物业 B、收益性物业） 。 D、高档物业C、中、低档物业3、 写字楼分为（ A、国家、省级、市级 C、一级、二级、三级B ）等三个等级。 B、甲、乙、丙 D、高级、中级、低级4、 （ C 民币以上。）的建筑规模一般在 3 万O，以上其服务人口在 30 万以上，年营业额在 5 亿人A、区域购物中心B、地区购物商场C、市级购物中心D、居住区商场5、 区域购物中心，建设面积至少要（ D） 。 A、7 万O B、8 万O C、9 万O D、10 万O6、 以下（ A、联排别墅D）属于真正的别墅。 B、叠拼别墅 C、空中别墅 D、独立式别墅7、 工业写字楼是指（ D ） 。 A、工业厂房 C、高新技术产业用房 B、仓储用房 D、工业区中研究与发展用房8、 不属于酒店和休闲娱乐设施的物业是（ D A、休闲度假中心 B、康体中心） 。 C、赛马场 D、购物中心9、 物业经营管理的目标，要从（ A）角度出发，在物业经营寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。A、 业主B、租户C、经营户D、顾客10、 在房地产投资信托基金的组织结构下， 不属于物业管理企业所承担的责任是 B （ A、策划租户的组合及物色潜在租户 C、制订及落实租务策划 B、改善租用物业的环境 D、执行租务条件） 。二、多项选择题 1、 物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ A B C D ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。 A、 物业管理 B、 设施管理 C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、 后勤管理2、 （ B C A、 物业管理）的发展在我国尚处于萌芽阶段。 B、 设施管理 C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、 房地产成本管理3、 物业经营活动的管理对象，主要包括（ A B C D A、写字楼 D、出租型别墅和公寓 B、零售商业物业 E、教学楼） 。 C、工业物业4、 写字楼包括（ A B C A、自用写字楼 D、政府办公楼） 。 C、自用、出租复合写字楼B、出租写字楼 E、民用办公楼5、 零售商业物业包括（A B C D A、区域购物中心 D、居住区商场） 。 C、地区购物商场B、市级购物中心 E、出租写字楼6、 公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，具体类型包括（ A B C A、复式公寓 D、高层公寓 B、花园公寓 E、出租型公寓） 。C、单间公寓7、 用于出租经营的工业物业通常出现在（ A B C D A、工业开发区 D、高新技术产业园区 B、工业园区 E、商业区） 。 C、科技园区8、 酒店和休闲娱乐设施都是为人们商务或公务提供入住空间的建筑，其主要差别表现在 （ B C D E ） 。 B、地理位置不同 E、服务对象不同 C、服务内容不同A、收费标准不同 D、建筑设计和装潢风格不同9、 在房地产投资信托基金地组织结构下， 承担物业管理工作的物业管理企业， 要承担 （ A B C D ）责任。 A、策划租户的组合及物色潜在租户 C、执行租务条件 E、租户的安全 B、制订及落实租务策略 D、确保所管理的物业遵守国家法规10、 物业公司在开展自身的管理活动的同时，还要与基金管理公司的（ A B C 效的配合。 A、投资策略 D、人力资源管理 B、现金流管理 E、生产计划 C、财务计划）进行有第二章房地产投资及其区位选择） 。一、单项选择题 1、 投资者进行房地产投资的主要目的是（ A A、财富最大化 C、获得作为房地产业主的荣誉B、抵制通货膨胀 D、降低投资组合的总体风险2、 以下不属于房地产间接投资的具体形式是（ D A、购买房地产开发投资企业的债券、股票 C、购买房地产抵押支持证券） 。B、购买房地产投资信托基金的股份 D、购买开发房地产3、 房地产开发投资属于（ D A、长期投资 B、短期投资） 。 C、间接投资 D、直接投资4、 以下各项中，不属于房地产间接投资的是（ C A、住房抵押贷款 C、房地产投资证券） 。B、房地产投资信托基金 D、房地产企业债券5、 房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（B ）年以上。 A、50 B、40 C、30 D、356、 国外研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质有关，一般来说，工业厂房，普通住宅 的经济寿命是（ B A、40 ）年。 B、45 C、50 D、557、 房地产并不能产生效益，也就是房地产的收益是在使用过程中产生的，这包话说明了 （ D ） 。 A、房地产投资的周期性 C、房地产投资的依赖性 B、房地产投资的各异性 D、房地产投资的适应性8、 下列选项不属于房地产投资弊端的是（D A、流动性差 B、投资数额巨大） 。 D、进入门槛低C、投资回收期长9、 以下说法中错误的是（ C ） 。 A、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小 B、当实际收益超出预期收益时，就称为该投资有增加收益的潜力；而当实际收益低于预期 收益时，则称为投资面临是风险损失 C、一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来表示。 因此标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大 D、人们通过计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，就可以计算获取预期收益可能性 的大小10、 以下说法中错误的是（ D） 。A、通货膨胀风险又称为购买力风险 B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险 C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大 D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险二、多项选择题 1、 房地产投资形式有（ A B A、直接投资 D、短期投资 ） 。 C、长期投资B、间接投资 E、中期投资2、 房地产间接投资包括（ A B E A、房的产企业债券和股票投资 C、房地产置业投资） 。 B、投资于房地产投资信托资金 D、购买开发房地产E、购买住房抵押支持证券3、 下列属于房地产投资特性是（ A B C D A、位置固定性或不可移动性 C、适应性 D、专业管理依赖性） 。B、寿命周期长 E、不相互影响性4、 在房地产开发投资过程中，需要投资者具备的经验和能力有（ A B C E A、规划设计 D、良好的信誉 B、工程管理 E、项目融资 C、市场营销） 。5、 下列属于房地产投资优点的是（ A B C D A、相对较高的收益水平 C、易于获得金融机构的支持 E、流动性好） 。B、能够得到税收方面的好处 D、能抵消通货膨胀带来的影响6、 房地产投资的风险主要体现在（ A B C D ）几个方面。 A、投入资金的安全性 C、投资项目的流动性 E、投资回收期较长性 B、期望收益的可能性 D、资产管理的复杂性7、 通常情况下， 人们把风险划分为（ A B E ）等几个方面。 A、对市场所有的投资项目均产生影响的风险 B、投资者无法控制的系统风险 C、市场供求风险 E、仅对市场内个别项目产生影响的风险 D、可以由投资者控制的个别风险8、 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，这些系统风险 具体包括（ A B C D A、通货膨胀风险 D、变现风险 ） 。 B、市场供求风险 E、担保风险 C、周期风险9、 房地产市场周期波动可分为（ B C D E ）几个部分。 A、开端 B、复苏与发展 C、萧条 D、繁荣 E、危机与衰退10、 当房地产市场繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出 现（ A B C ）等现象。 B、交易量锐减A、持续时间较长的房地产价格下降C、新开发建设规模收缩 E、交易量增加D、给房地产投资者造成损失第三章房地产投资分析技术）一、单项选择题 1、从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用购置的房地产，通过（ A 活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。 A、物业管理 B、出租 C、出售 D、再投资2、 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本， 通过房屋（ D A、出租 ）获得一定量的货币收入。 B、出售 C、闲置 D、出租或出售3、 某商店店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万 元由投资者用现金支付， 如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净 现金流量为 2.8 万元，则该项目投资的税前现金回报率是（ C A、7％ B、4、7％ C、14％ ） 。D、3、5％4、 现金流量图是用以反映投资项目在（ C A、一个月 B、半年）内运动状态的简化图式。 D、一个周期C、一定时期5、 房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中， 为实现某种预定的经营目标 而预先支付的（ A、土地 B ） 。 B、资金 C、人力 D、物力6、 房地产置业投资，包括（ D ）两部分。 A、房地产购置和出售 C、房地产开发和出售 B、流动资金投入和房地产出售 D、房地产购置和流动资金投入7、 房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其 价值逐渐以（ A A、折旧 ）形式计入出租经营成本。 B、待摊 C、预提 D、分摊8、 在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（ D）周转。 A、多次 B、一次或多次 C、两次 D、一次9、 物业可以获取的（ C ）租金收入称为潜在毛租金收入。 A、一次性 B、实际 C、最大 D、未来10、 房地产置业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（ B A、有效毛收入＝实际租金收入―空置和收租损失＋其他收入 B、有效毛收入＝潜在毛租金收入―空置和收租损失＋其他收入 C、 有效毛收入＝实际租金收入―空置和收租损失＋其他支出 D、 有效毛收入＝潜在毛租金收入―空置和收租损失＋其他支出） 。11、 净运营收益的表达式是（ A） 。A、净运营收益＝有效毛收入―运营费用 B、净运营收益＝实际租金收入―运营费用 C、 净运营收益＝有效毛收入―发生的所有费用 D、 净运营收益＝实际租金收入―发生的所有费用12、 物业还本付息的责任和抵押贷款还本付息运营费用的关系是（ B A、还本付息是运营费用 C、部分还本付息是运营费用 B、还本付息不是运营费用 D、不能确定） 。13、准备金是业主或其委托的物业管理公司（ D ）存入的用于支付未来费用的资金。 A、年初一次性 B、年末一次性 C、不定期 D、定期14、 我国房地产投资经营中，营业税的税率为（ C ） 。 A、10％B、3％(城市维护建设税) C、5％ D、7％(和教育费附加)15、 《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅 物业的准备金称为（A A、专项维修资金 C、专项资金 ） 。 B、专项准备金 D、非住宅物业准备金二、多项选择题 1、 房地产投资活动可以从（ A D ）两个方面考虑。 A、实物形态 D、货币形态 B、现金流出 D、现金价值 C、现金流入2、 对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ A B C E A、销售收入 D、税金收入 B、出租收入 E、贷款本金收入） 。C、利息收入3、 在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有（ B D A、利息 D、出租面积 B、租金 E、成本 C、税金） 。4、 直接影响净运营收益的项目有（ A B A、有效毛收入 D、抵押贷款还本付息 B、运营费用 E、所得税） 。 C、准备金5、 我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有（B C E A、增值税 D、教育费附加 B、经营税金及附加 E、企业所得税(33%)） 。C、城镇土地使用税6、 下列关系式中表述正确的有（ A B C D A、净运营收益＝有效毛收入－运营费用 B、税后现金流＝税前现金流－准备金―所得税） 。C、税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息 D、有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租金损失＋其他收入 E、税后租金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息－所得税7、 资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ A B C ） 。 A、投资利润率 D、利率 B、通货膨胀率 E、社会变革 C、风险因素8、 利率的具体类型有（ C D ） 。 A、单利 B、复利 C、名义利率 D、实际利率 E、活期利率9、 在我国，下列项目中的利息以单利计算的有（ A C A、个人储蓄存款 D、房地产开发 B、住房抵押贷款 E、国债） 。 C、国库券10、 在我国，下列项目中的利息以复利计算的有（ BD A、 个人储蓄存款 B、住房抵押贷款） 。 C、国库券D、房地产开发贷款E、国债第四章收益性物业价值评估一、单项选择题 1、 收益性物业是指能（C ）产生租赁收益或其他经济收益的物业。 A、短期内 B、长期内 C、直接 D、间接2、对于具体一个物业来说， 它是属于收益性物业还是非收益性物业， 其判断的标准是 （A ） 。 A、是否具有直接产生经济收益的能力 C、曾经是否正在直接产生经济收益 B、目前是否正在直接产生经济收益 D、将来是否正在直接产生经济收益3、 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条规定： 租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 它对租赁合同的效力（ A ） 。 A、不影响 B、影响 C、增强 D、减弱4、 物业要有价格需要具备有用性， 它是指物品能够满足人们的某种需要， 在经济学上， “有 用”指的是（ B A、经济价值 ） 。 B、使用价值 C、社会价值 D、利用价值5、 物业的稀缺性是指物品的数量，没有多到使每个人都可以随心所欲得到它，这种缺乏是 （ D ） 。 B、客观缺乏 C、绝对缺乏 D、相对缺乏A、主观缺乏6、 西方认为，投资物业最重要的是（ A A、区位 B、价格） 。 C、供求因素 D、品质7、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（ A A、距离 B、可及性 C、方便性 D、周围环境） 。8、 物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学是称为（ B A、源泉价格 B、服务价格 C、使用价格） 。D、更换价格9、 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ C A、经济价值 B、社会价值 C、交换价值） 。 D、使用价值10、 如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面做相同的假设，也面临相同的环境 状况，则投资价值与市场价值之间存在关系是（ A A、投资价值＝市场价值 C、投资价值＜市场价值 ） 。B、投资价值＞市场价值 D、任何情况下，投资价值≠市场价值二、多项选择题 1、 物业按照是否产生收益划分，可分为（ C D A、短期收益性物业 D、非收益性物业 B、长期收益性物业 E、中期收益性物业 ） 。 C、收益性物业2、 影响收益性物业的价值高低的主要因素有（ A B D ） 。 A、未来净收益的大小 D、获得净收益的可靠性 B、获得净收益期限的长短 E、获得净收益的途径 C、获得净收益的连续性3、 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样具备的性质有（ B C） 。 A、专有性 D、有效需要 B、有用性 E、多用性 C、稀缺性4、 物业价格与一般物品的价格共同之处有（ A C D A、都是价格，用货币来表示 C、都有波动，受供求因素的影响 E、由卖方决定价格，买方对其无影响） 。B、篮子容易受交易者个别因素的影响 D、都是按质论价，优质高价，劣质低价5、 物业的区位是指物业的空间位置，以下各项与物业的区位有关的有（ A C D E A、物业的地理坐标位置 C、物业的交通情况 E、从其他地方到达该宗物业的可及性 B、物业与重要场所的距离 D、物业的周围环境，景观等） 。6、 物业价值量大，寿命长久，其存在的交易方式有（ A B C D A、交换 B、买卖 C、租赁 D、增送） 。E、索取7、 物价价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别影响，以下各项属于个 别因素的是（ B C D A、个性 D、感情冲动 ） 。 B、偏好 E、综合能力 C、讨价还价能力8、 同一物业对于不同的投资者之所以会有不同投资价值，是因为（ B C E ） 。 A、收益结果不同 D、投资者个人预期不同 B、经营费用不同 E、开发成本不同 C、税收状况不同9、 按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地合用权出让的成交价格分为几类，其中有 （B C D E ） 。 B、招标成交价 E、协议成交价 C、拍卖成交价A、规定成交价 D、挂牌成交价10、价格单位的构成要素有（ A B ） 。 A、货币 B、面积 C、价格 D、数量 E、体积第五章房地产市场与市场分析） 。一、 单项选择题 1、 下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（C A、信息通信技术水平的高低 C、国外房地产市场发展状况 B、生产和工作方式的转变 D、自然环境及政治制度的变迁2、 关于需求曲线的形状，以下描述正确的是（C ） 。 A、一条平行于横轴的直线 B、一条平行于纵轴的直线C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线 D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线3、 一般来说，收入的增加会使得需求曲线的移动方向（B ） 。 A、向左 B、向右 C、向上 D、向下4、下列因素中， 当其他条件不变时， 其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是 A （ A、居民对出租住宅需求的增加 B、居民预期未来住房抵押贷款利率下降 C、居民收入增加 D、由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给） 。5、 下列对供给曲线的描述，正确的是（ D A、 一条平行于横轴的直线） 。B、一条平行于纵轴的直线C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线D、一条具有正斜率的向右上方倾斜的曲线6、 下列因素中， 当其他条件不变时， 其变化不能促使商品房供给曲线向右移动的是 C ） （ 。 A、银行降低贷款利率 C、开发商预计未来房价会大幅度上升 D、北京成功获得 2008 年第 29 届奥运会主办权 B、降低土地使用权出让金收取标准7、 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ A ） 。 A、国家的经济体制 C、开发商 B、消费者的需求 D、代理商8、 对房地产市场划分的主要方式是（ A A、按地域范围划分 C、按增量存量划分） 。B、按房地产类型划分 D、按交易形式划分9、 按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（D ） 。 A、土地使用权出让市场 C、存量房地产交易市场 B、土地转让，新建商品房租赁市场 D、后勤管理市场10、 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易不包括的是（ C ） 。 A、赠予 B、买卖 C、租赁 D、抵押11、 报告期的房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的（ B A、平均数 B、中位数 C、众数 D、大数）表示。12、 下列各项中，表示国内生产总值的是（ C A、GNP B、FMP C、GDP） 。 D、GFP13、 下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（ D A、富有弹性 C、低垄断性 B、具有同质性） 。D、供货方主体间的竞争不充分14、 下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是（ A A、同质性 B、广泛性 C、多样性） 。 D、购房开支巨大15、 下列各项中，不是市场交易特点的是（C） 。A、法律程序严密B、交易费用高C、耗时短D、需专业人员服务二、多项选择题 1、 房地产市场的运行环境包括很多方面，其中有（A C D E A、社会环境 D、国际环境 B、自然环境 E、政治环境 ） 。C、房地产法律制度环境2、 下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（ A C D ） 。 A、收入的变化 D、政府政策的变化 B、生活必需品价格的变化 E、人口的变化 C、消费者对未来预期的变化3、 下列各项中，反映和描述房地产市场状况的指标有（A B D A、供给指标 D、市场交易指标 B、需求指标 E、供求比例） 。C、市场价格4、 下列各项中，属于国家生产总值表现形式的有（ C D E ） 。 A、消费形态 D、产品形态 B、变换形态 E、价值形态 C、收入形态5、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法有（ A、生产法 B、耗用法 C、收入法A C D） 。 E、预算法D、支出法6、 下列人员中属于就业人员的是（AB C D A、宗教职业者 D、私营业主 B、现役军人 E、学生） 。 C、个体户主7、 下列各项表述中，属于房地产市场特性的是（ B D E A、房地产市场供给富有弹性 C、房地产价格总体不易变动） 。B、房地产市场的需求具有广泛性和多样性 D、房地产价格总体呈向上波动的趋势E、房地产市场交易程序复杂，交易费高8、 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（ A B D A、实现房地产市场持续健康发展 B、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 C、确保房地产市场价格的低水平 D、满足特殊群体的需求） 。E、满足大众的需求9、 实现房地产市场持续健康发展的主要标志有（ A B C A、市场供求总量基本平衡 C、市场价格基本稳定 E、政府调整合理） 。B、供求结构基本合理 D、居民住房基本在城镇地区10、 宏观调控房地产市场的手段有（A B C D E ） 。 A、土地供应政策 D、价格政策 B、金融政策 E、税收政策 C、住房政策第六章租赁 管理） 。一、单项选择题 1、 以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（D A、房屋租赁不转移房屋的所有权B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋C、房屋租赁是一种经济要式契约关系 D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止2、 我国规定的不得租用或变相租用城市私房的是（ A A、企事业法人 B、居民个人 C、私营个体户） 。 D、单位职员3、 物业管理中最常见租赁类别是（ C A、长期租赁 B、短期租赁） 。 C、定期租赁 D、意愿租赁4、 物业管理中，短期租赁的租期一般是（ D A、三个月以内 B、六个月以内） 。 C、一年以内 D、两年以内5、 物业管理中，长期租赁的租期一般是（ B A、三年及三年以上 C、七年及七年以上） 。B、五年及五年以上 D、十年及十年以上6、 通常在长期租赁中采用的租金是（ A ） 。 A、净租 B、毛租 C、总租 D、百分比租7、 大型购物中心或超市常采用的租金是（ D A、 净租 B、毛租） 。 C、总租 D、百分比租8、 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（A ） 。 A、包租转租模式 B、出租代理模式 C、委托管理模式 D、自管理模式9、 下列情况下，可以出租的房屋是（ C A、已抵押，未经抵押权人同意的 C、享有房屋所有权的） 。 B、权属有争议的 D、共有房屋未取得其共有人同意的10、 在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（ A A、同类型物业的市场供求关系 C、业主希望的投资回报） 。B、物业出租经营成本 D、用户的需求水平11、 下列各项中，不属于房地产周期中某一阶段的是（ C A、过量建设 B、稳定 C、成熟） 。 D、发展调整12、 关于房屋租赁合同的法律特征，下列说法错误的是（ D A、房屋租赁合同是双务合同 C、房屋租赁合同是继续性合同） 。B、房屋租赁合同是有偿合同 D、房屋租赁合同是不要式合同13、 一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度（ B ） 。 A、较低 B、较高 C、相等 D、无法比较14、 引起租赁纠纷的主要原因是（ C A、租赁双方的权利和义务 C、租金标准） 。 B、房屋的修缮责任 D、变更和解除合同15、 以下有关转租的说法，不正确的是（ A） 。A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务 B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意 C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续 D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期二、多项选择题 1、 在房屋租赁中，承租人享有的权利有（ B C D A、房屋的处分权 D、房屋的部分收益权 B、房屋的占有权 E、房屋的所有权 ） 。 C、房屋的使用权2、 在房屋租赁中，出租人享有的权利有（ A B E A、房屋的所有权 D、房屋的使用权 B、房屋的最终收益权 E、房屋的处分权） 。 C、房屋的占有权3、 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为几种租赁方式，其中有（ B C D A、长期租赁 D、意愿租赁 B、定期租赁 E、强制租赁 C、自动廷期租赁） 。4、 物业租赁管理模式中，业主不负责物业租赁的有（ A B A、包租转租模式 D、委托管理模式 B、出租代理模式 E、转租模式） 。C、自管理模式5、 房屋租赁登记备案的一般程序有（ A B D A、申请 B、审查 C、复查） 。 D、领证 E、核查6、 租约执行中，租赁管理的主要内容有（ A C D E A、房屋空间交付 D、租户关系管理 B、租金确定 E、收取租金） 。 C、租金调整7、 下列各项中，影响租金水平的因素有（ A B C D A、租期的长短与承租面积的大小 C、为租户提供服务的水平 E、租户的条件） 。B、租户的资信状况 D、附属设施的收费水平8、 租户选择是租赁管理的核心内容，在租户选择中考虑的主要准则有（ B C D E ） ；财务 稳定和长期盈利的能力。 A、租户的年龄规划 B、租户的声誉 C、所需面积大小D、需提供的特殊物业管理服务内容E、租户所经营的类型9、 下列各项表述中，属于房屋租赁合同法律特征的有（ C D E A、房屋租赁合同是非继续性合同 C、房屋租赁合同是诺成合同 E、房屋租赁合同是双务合同） 。B、房屋租赁合同是不要式合同 D、房屋租赁合同是有偿合同10、 下列各项，属于房屋租赁合同基本条款的有（ A B C D E） 。A、房屋坐落、面积、装修及设施状况 C、租赁用途及期限B、当事人姓名、名称及住所 E、租金及支付方式D、房屋的修缮责任第七章成本 管理一、单项选择题 1、 一定时期内， 物业管理企业为受托物业提供物业管理服务而发生的直接物业管理成本是 （ D ） 。 A、管理费用 B、税金 C、间接费用 D、营业成本2、 以下各项，属于物业管理中营业成本的是（ C A、 管理费用 B、税金） 。 D、公司经费C、间接费用3、 以下各项，属于物业管理中期间费用的是（ D A、直接人工费 B、直接材料费） 。 D、管理费用C、间接费用4、 以下各项中，不是间接费用的是（ A A、固定资产折旧费 B、财税保险费） 。 C、劳动保险费 D、交通运输费5、 以下各项中，不是管理费用的是（ B A、职工教育经费 C、无形资产摊销） 。B、奖金及职工福利费 D、土地使用费6、 随着业务员的增减而变动，但不显正比例变动的成本是（ D A、总成本 B、固定成本 C、变动成本） 。 D、混合成本7、 选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失是（ A A、机会成本 B、边际成本 C、差异成本 D、沉没成本） 。8、 一项成本仅与某一方案有关， 当方案被取消时， 此项成本亦可免除， 这种成本是 （C A、沉没成本 B、机会成本 C、可免成本 D、边际成本） 。9、 在物业经营管理中，应按规定提取的福利费不包括（ B A、住房基金 B、福利基金 C、工会基金） 。 D、教育基金10、 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一定比例计算，该比例是（ D ） 。教育经费 A、1、5％工会经费 B、2％C、7％D、14％二、多项选择题 1、以下各项中，属于营业成本的有（ A B D E A、直接从事物业管理活动等人员的工资 C、土地损失补偿费 ） 。B、固定资产折旧费及修理费 E、安保费D、低值易耗品摊销2、 以下各项中，属于期间费用的有（B C D E A、劳动保护费 D、税金 B、技术开发费 E、公司经费） 。 C、劳动保险费3、关于物业管理成本的构成或开支范围，以下说法正确的有（C D） 。A、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用 B、物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入期间费用 C、发生的坏帐损失，计入营业成本 D、 物业管理企业对管理用房进行装饰装修， 发生的支出计入递延资产， 在有效使用期限内， 分期摊入营业成本或管理费用 E、修理费不属于公司经费4、 按现行财务制度的规定，以下各项不得列入成本支出的有（ A B C D A、被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金 C、购置和建造固定资产和其他资产的支出 E、发生的坏帐损失 B、企业的赞助、捐赠支出 D、对外投资支出） 。5、 物业管理企业人员费用中，属于福利费的有（A C D A、福利基金 D、教育基金 B、住房基金 E、加班费） 。C、工会基金6、 物业管理企业，人工费测算涉及的费用有（ B C D E A、通信费 D、社会保险费 B、月基本工资 E、工服洗涤费） 。C、服装费7、 以下各项目中，属于办公费用的有（ A B E A、办公用房租金 D、加班费 B、节日装饰费 E、法律费用） 。 C、社会保险费8、 下列各项中，属于固定资产的有（ B D A、存货 B、传真机） 。 D、电焊机 E、房屋C、应收账款9、 以下各项表述中，符合成本预算基本要求的有（ B C E A、成本预算不需要相应的技术经济措施保证 B、成本预算要以各项定额为基础 C、成本预算要全面权衡，提高资金效益 D、成本预算要符合实际，不需要留有余地 E、成本预算必须同其他预算相协调） 。10、 以下各项中，属于成本预算编制方法的有（ A C D E A、固定预算 D、滚动预算 B、流动预算 E、零基预算） 。C、弹性预算第八章 合同与风险管理 一、单项选择题 1、 以下各项中，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同订立原则的是（A ） 。 A、公开 B、公平 C、诚实守信 D、合法2、 下列不属于前期物业服务合同特征的是（ D） 。A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业服务合同具有过渡性 C、前期物业服务合同是要式合同 D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定3、 业主委员会成立后，要决定续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并签订物业服务合 同，其签订日期一般是在业主委员会成立（ C A、1 个月内，最迟不迟于 4 个月 C、3 个月内，最迟不迟于 6 个月 ） 。 B、2 个月内，最迟不迟于 5 个月 D、 4 个月内，最迟不迟于 7 个月4、 下列说法，正确的是（ A） 。A、物业服务合同有效期限由双方协议商定 B、物业服务合同甲方是新建住宅的开发商 C、物业服务合同签订时间一般在业主委员会成立后 2 个月，最迟不迟于 5 个月 D、前期物业服务合同有酱瓜期限一定是签订之日起计5、 《物业管理条例》第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管 理一并委托给他人的， 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令现期改正， 处委托 合同价款（ C A、10％～30％ ）的罚款。 B、20％～40％ C、30％～50％ D、40％～60％6、 下列有关物业服务合同的说法，不正确的是（ C ） 。 A、物业服务合同是有偿的 C、物业服务合同是劳务合同 B、物业服务合同的订立以法律为前提 D、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同7、 下列说法中，不正确的是（ D） 。A、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与委托人签订物业服务合同 B、委托合同受托人以委托人的名义处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议 C、物业服务合同可以发生在法人之间，自然人与法人之间 D、物业服务合同属于专项服务合同8、 对于物业管理企业的奖励，一些地方政府原则上同意物业管理荣获省、市优秀小区的， 物业服务费上浮的比例是（ C A、5％～10％ ） 。 C、10％～25％ D、15％～25％B、10％～15％9、 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八十三条规定：招标人和中标人应当自中标 通知书发出之日起（ A A、30 日 ） ，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 C、 60 日 D、90 日B、40 日10、 下列各项中，不属于物业管理招标投标原则的是（ C A、公平 B、公正 C、合理） 。 D、合法11、 下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（ B A、议标 B、内部招标 C、邀请招标） 。 D、公开招标12、 目前广泛采用的招标方式是（ C A、 议标 B、内部招标） 。 C、邀请招标 D、公开招标13、 有关邀请招标的表述，以下说法不正确的是（ A A、邀请招标应用没有公开招标广泛 B、邀请招标可保证投标公司有关的资质条件 C、邀请招标可保证投标公司信誉可靠） 。D、 邀请招标内招标单位向预先选择有承担能力若干物业管理企业发生投标邀请， 一般是 3～ 5家14、 物业管理招标一般程序中，第一步是（ C A、编制招标文件 C、成立招标领导小组） 。B、向社会发布招标公告 D、投标单位资质审查15、 物业管理投标一般程序中，第一步是（ B A、获取与熟悉招标文件并考虑物业现场 C、报送投标申请） 。B、获取招标信息 D、投标决策与编制投标书16、 投标书编制最重要的内容是（ A A、详述物业管理的实施计划 C、分析投标物业的管理要点） 。 B、投标单位的概况简介 D、概述投标单位拟采取的管理策略17、 物业管理投标前期准备阶段的工作内容不包括（ D ） 。 A、索取、分析招标文件、资料 C、成立投标小组 B、制订好投标工作计划及进度安排 D、讨论确定物业管理费价格18、 以下活动中，属于标书准备阶段工作内容的是（C ） 。 A、对手动态及优劣势分析 C、讨论确定投资项目管理总体思路 B、投标漏项及不足分析 D、现场考察19、 下列活动中，不属于正式投标、答辩阶段工作内容的是（ B A、准时递交标书 C、 对手动态及优劣势分析 B、投标资料管理、归档 D、模拟演练及答辩） 。20、以下说法中，不是风险特性的是（ C A、负面性 B、不确定性） 。 C、相关性 D、可测性二、多项选择题 1、在物业经营管理活动中，合同的主要构成要素有（ A B C D） 。 A、管理者责任 C、业主的目标 B、物业经营管理服务报告的内容要求 D、成本分配与使用 E、业主的经济利益2、 物业服务合同的类型有（ A B ） 。A、物业服务合同 D、后期物业服务合同B、前期物业服务合同 E、预期物业服务合同C、中期物业服务合同3、 下列表述中正确的有（ B D E ） 。 A、物业服务合同的甲方是新建住宅开发商 B、物业服务合同签订时间一般应在业主委员会成立 3 个月内，最迟不超过 6 个月 C、前期物业服务合同签订的甲方是业主委员会（代表所有业主） D、前期物业服务合同的有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后其选聘的物业管理企 业签订物业服务合同时止 E、物业服务合同的订立以当事人互相信任为前提4、 有关物业服务合同的法律特征，以下表述正确的有（A B C D A、物业服务合同的订立以法律为前提） 。B、物业服务合同是有偿的C、物业服务合同既是诺成性合同又是双务性合同 D、物业服务合同是劳务合同 E、物业服务合同是双务合同5、 在物业管理工作中，物业服务合同的签订要点有（A B D A、应遵循“宜细不宜粗”的原则 C、应事实求是且不应留余地 E、应有无期限的承诺） 。B、不应有无偿无期限的承诺 D、应明确界定违约责任与处理方式6、 一般物业服务合同对委托的管理服务的约定包括（ A B C A、各委托项目的具体内容 C、管理和服务费用 E、业主公约 B、服务质量与标准） 。D、对物业管理企业的奖惩约定条款7、 下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有（ A C D A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后 C、前期物业服务合同具有过渡性 D、前期物业服务合同是要式合同 E、前期物业服务合同具有承接性） 。8、 以下各项，属于物业管理招投标特点的有（ C D A、连续性 B、层次性 C、早期介入） 。 E、过渡性D、阶段性9、 物业管理招投标的原则有（ A B C D A、公开 B、公平 C、公正） 。 D、合理 E、诚信10、 物业管理招标的方式有（ A C D A、公开招标 D、议标 B、内容招标 E、私下定标） 。 C、邀请招标11、 编制招标书时，标底的确定应考虑的因素有（ A B C D） 。A、标底要以招标文件中的管理目标为依据，管理目标的实体表现形式就是招标标底 B、标底要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向 C、标底要与本物业的档次相协调 D、标底要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定 E、注意与物业管理市场的行情相协调12、 物业管理实施计划包括的内容有（B C D A、物业各阶段提供的管理服务项目和机关费用 C、投标物业的管理要点分析 E、各项管理指标的承诺） 。 B、各项内外部管理规章制度D、物业管理企业内部管理架构与机构设置13、 下列活动中，属于前期准备阶段工作内容的有（ C D A、对手动态 B、投标漏项及不足分析） 。C、成立投标小组D、制订投标工作计划和进度安排E、对手的优劣势分析14、 下列活动中，属于标书准备阶段工作内容的有（ B C A、做好招标诉方考察准备 C、电脑投影资料准备 E、制订投标工作计划和进度安排） 。B、讨论确定投标项目管理总体思路 D、投标漏项及不足分析15、下列各项活动中，不属于正式投标、答辩阶段工作内容的有（ A D A、对手动态与优劣势分析 C、讨论确定预算 D、准时递交标书 B、投标漏项及不足分析 E、成立投标小组） 。第九章财务管理与绩效评价一、单项选择题 1、 下列资金运动中，属于静态形式的有（ C A、经营性现金流动 C、流动资产 ） 。B、投资性现金流动 D、筹资性现金流动2、 下列资运动中，属于动态形式的有（ D A、流动资产 B、流动负债） 。 D、经营性现金流动C、长期负债3、企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的一种关系， 这种关系是 A ） （ 。 A、经济关系 B、社会关系 C、业务关系 D、利益关系4、 下列各项不属于常用来表示财务管理总体目标的是（ B ） 。 A、股东财富最大化 C、利润最大化 B、职工财富最大化 D、每股利润最大化5、 物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（ D A、利润最大化 C、每股利润最大化 B、资本利润率最大化 D、企业价值最大化） 。6、 有关企业价值最大化，下列表述不正确的是（ A A、能准确衡量企业的实际价值） 。B、考虑了风险和资金的时间价值因素C、体现了企业对资产保值增值的要求 D、有利于制约企业追求短期利益的行为倾向7、 物业管理企业成立时，其注册资本至少是（ C A、10 万元 B、20 万元） 。 D、40 万元C、30 万元8、 以下各项投资中，属于直接投资的是（ A A、购买企业办公设备 C、购买企业证） 。B、购买政府公债 D、购买企业股票9、 在利润分配决策中，最好的利润分配政策是（ D A、利益最大化策略 C、每股利润最大化策略） 。B、资本利润率最大化策略 D、股东财富最大化策略10、 反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、月末）财务状况的财务报表是（ A） 。A、资产负债表B、利润表C、现金流量表D、成本报表11、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是 （ C） 。 A、成本报表 B、现金流量表 C、利润表 D、资产负债表12、 下列特性中，财务报告分析不具有特征的是（ B A、拓展性 B、预测性 C、判断性） 。 D、依赖性13、 从分析的时期和目的角度划分，财务报告分析不包括（ A） 。 A、可行性分析 B、趋势分析 C、现状分析 D、潜力分析14、 财务报告全面分析通常进行的时间是（ D A、月末 B、季度末） 。 D、年末C、半年末15、 财务报告分析的最基本的分析是（ B ） 。 A、内部报告分析 B、财务报表分析 C、全面分析 D、外部分析二、多项选择题 1、 以下各项表述中，属于财务关系的是（ A B C D ） 。A、企业同其所有者之间的财务关系 B、企业同其债权人、债务人之间的财务关系 C、企业内部各单位之间的财务关系 D、企业同国家政府机关之间的财务关系 E、领导同下属之间的财务关系2、 以下各项财务管理目标中，忽视了资金时间价值的有（A B C D A、企业价值最大化 D、资本利润最大化 B、利润最大化） 。C、股东财富最大化E、权益资本净利润最大化3、 下列各项中，属于企业的筹资成本的有（A C D A、股票与债券的印刷费用 C、融资费用 D、借款利息） 。B、债务不能及时偿还的损失 E、企业硬件设施成本4、 以下各项中，属于财务管理的具体目标的有（ B C D A、资金收回管理目标 D、利润分配管理目标 B、筹资管理目标 E、债务管理目标） 。C、投资管理目标5、 以下各项中，属于物业管理企业一般投资决策的有（ C D） 。A、短期投资 D、间接投资B、长期投资 E、债务投资C、直接投资6、 下列有关网络财务的说法，正确的有（B C D A、网络财务能有效防范财务系统中出现的风险） 。B、网络财务可以实时报告，便于企业进行在线管理，提高工作效率 C、网络财务环境下，电子单据、电子货币的应用增强了安全 D、网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一 体化 E、网络财务是企业管理信息系统最重要的部分7、 企业的基本财务报表包括（ A C D A、资产负债表 D、现金流量表） 。 C、利润表B、成本费用测算表 E、收益水平测算表8、 资产负债表揭示的财务信息景要有（ B C D A、企业一定时期的盈亏状况 C、企业财务状况的变动信息 E、企业基本情况） 。B、企业负债的水平及构成 D、企业拥有并可利用的经济资源9、 通过利润表分析，可以了解的内容有（ A B D A、 企业一定时期的盈亏状况 C、企业财务状况的变动信息 E、利润实现和分配情况） 。B、企业盈亏的原因及构成 D、有助于评估企业的获得能力10、 通过现金流量表的分析，可以了解的内容有（ B C E A、企业的获利能力 C、企业净现金流量的多少 E、企业现金流量的构成 B、企业现金的来源与去向 D、企业财务状况的变动趋势） 。11、 财务报告分析中，文字报告的主要组成部分有（C D A、会计报表 D、财务情况说明 B、附表 E、利润分配表） 。C、会计报表附注12、 企业会计制度规定必须编制和报送的附表是（ A B A、资产负债表附表 B、利润表附表） 。C、现金流量表附表D、成本报表附表E、财务情况说明书13、 根据分析内容和范围的不同，财务报告分析的组成部分为（ B D A、外部分析 D、专题分析 B、全面分析 E、内部分析 C、内部报表分析） 。14、 从分析资料角度划分，财务报告分析的组成部分为（ B C A、现状分析 D、专题分析 B、财务报表分析 E、趋势分析） 。C、内部报表分析15、 以资产负债表、利润表等财务报告中的某一关键项目为基数项目，以其金额为 100， 而将其余项目的金额分别计算出各占关键项目金额的百分比， 这个百分比则表示各项目的比 重，通过比重对各项目作出判断和评价，这种方法是（AC） 。 A、纵向比较分析法 D、水平分析法 B、横向比较分析法 E、比率分析法 C、动态分析法16、 物业管理绩效评价内容有（ A B C E A、盈利能力 D、竞争能力 B、资产运营能力 E、后续发展能力） 。 C、偿债能力17、 物业管理绩效评价的类型有（ A B C D E A、政府评价 D、内部评价 B、社会评价 E、项目评价） 。 C、企业自我诊断评价18、 物业管理绩效评价的基本要素有（ B C D A、评价范围 D、评价方法 B、评价指标 E、评价体系） 。 C、评价标准19、 物业管理绩效评价指标体系的构成有（ A C E A、基本指标 D、评价指标 B、特殊指标 E、评议指标） 。C、修正指标20、 下列指标中，属于财务效益状况指标的有（B D E ） 。 A、利息保障倍数 D、总资产报酬率 B、财务内部收益率 E、净资产收益率 C、总资产周转率第十章写字楼物业经营管理）等建筑风格。一、单项选择题 1、 现代写字楼外部有自己独特的（ C A、线条、格局、设备 C、线条、格局、色彩和装饰B、格局、设备、色彩、造型 D、色彩、装饰、造型设备2、 现代写字楼能形成独立的（ B A、工作、休息 B、工作、生活）系统，满足各种客户办公及高效率工作的需要。 C、办公、生活 D、办公、娱乐3、 大多数写字楼以（ A ）为主。 A、出租 B、租赁 C、自用 D、出售4、 写字楼业主委托（ B ）企业代理出租。 A、装修 B、物业管理 C、后勤服务 E、房地产5、 对物业管理企业来说（ C ）是其全部的出发点和落脚点。 A、为自己获取最大的利润 C、为业主获取最大的利润 B、为租主获取最大的利润 D、为他人获取最大的利润6、 保持产权的（ A ）是写字楼物业保值、增值的关键。 A、完整性 B、统一性 C、独立性 D、自主性7、 写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于（ A ） 。 A、它与另外商业设施接近程度 C、周围环境 B、它自身设备 D、所处城市8、 中心商贸区写字楼与郊区的相比（ C A、停车位少，公共交通不便 C、 停车位少，公共交通方便） 。B、 停车位多，公共交通不便 D、 停车位多，公共交通方便9、 在影响电梯服务质量因素中，电梯（ B A、质量 B、位置）是最重要的因素之一。 C、速度 D、设备10、 新落成的甲级写字楼建筑常以（ B ）为目标，安装了先进的建筑设备系统。A、安全化B、智能化C、多功能化D、优质化11、 大厦内（B A、主流租价）往往决定了一幢写字楼内的租户类型。 B、主要租户 C、特别用户 D、业主类型12、 由于入住同一写字楼的租户间形象和声誉可以相互影响，因此对（ C ）的选择要引起 业主和物业师的高度重视。 A、个别租户 B、特殊租户 C、租户类型 D、租户形象13、 北京地区现行甲级写字楼等级划分中每（C ）O出租面积提供一个机动车位。 A、 B、 C、60～90 D、70～10014、 等级划分中乙级写字楼的防火方面要求是（ A A、有选择的设备自动消防系统 B、全面设备消防自动报警系统和消防自动灭火系统 C、主要是手动防治 D、根据防火区面积，决定是否安装自动消防系统） 。15、 通过物业管理充分发挥写字楼的形象作用可被称为写字楼物业管理的（ B ）目标。 A、常规 B、宏观 C、微观 D、一般二、多项选择题 1、 写字楼物业的特点，主要住房中在（ A B C D A、所处区位好，规模大 C、功能齐全，配套设施完好 E、无产权 ） 。B、多为现代化高层建筑 D、多由专业物业管理企业管理2、 现代写字楼多建在以（ A B C ）为中心的大城市。 A、经济 B、金融 C、贸易 D、信息 E、工业3、 因为写字楼所在城市（ A B C D 事处。 A、经济活动频繁 D、交易成功率高） ，所以吸引众多企业在这些城市设立公司和办B、交易量大 E、资金周围率高C、信息快而多4、 现代写字楼内部一般都配有先进的设备，如（ A B D ）等，能为客户提供一个舒适的工作环境。 A、中央空调 D、高灵敏的系统化通讯 B、高速电梯 C、自动环境调节系统E、安全警报系统5、 现代写字楼能提供各种功能，如（ A B C D A、前台服务 D、餐厅，车库等 B、大小会议室 E、高速、快捷的网络） 。 C、酒吧，商场6、 写字楼由于（ A、设备贵重 D、管理系统复杂B C E） ，一般都委托专业物业管理企业管理。 C、设备设施复杂B、档次高 E、管理要求高7、 按照写字楼的使用方式不同，可将其分为（ C D A、公用 B、出售 C、自用） 。 E、住宅D、租售8、 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（ A C D A、单纯形 D、综合形 B、多用形 E、家居形 C、商住形） 。9、 一栋建筑物的（ A B ）是影响物业吸引力的两个重要物理因素。 A、建筑设计形式 C、所处位置 B、物业外立面维护水平 D、周围交通 E、形象10、 写字楼物业管理的质量会影响到其（ A D A、租金水平 D、市场价值 B、用户类型 E、利用率） 。 C、市场大小11、 目前写字楼市场流行两大评定标准，即（ A B A、甲级写字楼 D、一级写字楼 B、5A 级写字楼 E、4S 级写字楼） 。 C、A 级写字楼12、 写字楼物业管理常规目标集（ A B C A、经营 B、管理 C、服务）于一体。 D、形象 E、收益13、 租售型写字楼的空间，可以是否取得直接收益为标准划分为（ B 分。）和（ D ）两部A、经营部分 D、非收益部分B、收益部分 E、公共收益部分C、非经营部分14、 广义的房地产开发建设整个过程包括（ A C D A、规划筹建 D、物业管理 B、广告宣传 E、硬件建设） 。 C、租赁销售15、 微观目标除共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建 设和管理效益还包括（BC D ） 。 A、大众管理 D、共用设备管理 B、基础管理 E、信息系统维护 C、房屋管理与维修养护16、 属于写字楼物业管理工作相互联系和影响方面的是（ A B C D A、物业发展目标 D、建筑物管理 B、租户管理 E、成本管理） 。C、租务市场管理17、 租务市场管理包括（ A B C E ） 。 A、吸引和发现可能的租户 D、制订有效租金收取政策 B、对租户进行评估 E、签订租赁合同 C、对租户进行租约谈判18、 财务管理的主要工作包括（B C D A、保护业主财务 D、处理财务档案管理 B、编制预算） 。 C、处理纳税和保险事宜E、编制结算19、 属于目前用的主要经营状况评估指标的是（ A B C D A、预计的租金水平与实际租金水平的比较 B、资本回报率与物业资本价值的比率 C、空置水平 D、财务内部收益率） 。E、绿化率20、 下列属于物业管理工作内容的是（A B C D ） 。 A、制订管理工作 D、组织与控制 B、物业市场营销 E、租金收取办法 C、物业维修养护第十一章零售商业物业经营管理一、单项选择题 1、建国后我国政府兴建的第一座百货商店是（ D ） 。 A、广州天河城 C、北京世纪购物中心 B、上海时代广场 D、北京百货楼2、 中心地理论最早由（ C A、英国）国的学者 Christller 提出的。 C、美国 D、德国B、法国3、 选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（B A、租户财务能力 C、租户组合和位置分配 B、声誉 D、租户需要的服务） 。4、 基础租金又称为（ A ） 。 A、最低租金 B、百分比租金 C、营业租金 D、净租金5、 下列租金中与租户营业额有关的是（B A、基础租金 B、百分比租金） 。 C、营业租金 D、净租金6、 零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（B ）制订的。 A、质量 B、特点 C、名誉 D、数量7、 为了防止购物中心内的租户经营类似的商业，尽可能减少购物中心内的竞争，租约应规 定（ D） 。 A、租约支付时间 C、公用面积维护 B、营业时间 D、限制经营内容相似的租户8、 下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成功，起基础性作用的是（ A A、策略 B、计划 C、费用 D、方针） 。9、 下列选项中是企业经营策略中心的是（ A A、树立品牌形象，参与市场竞争 C、考虑长远战略联盟） 。 B、与开发商建立密切联系 D、必要的经济回报10、 下列有关管理限期的说正确的是（ C A、越长越好 B、越短越好） 。 D、以上都错C、因项目而定11、 在日常管理费用中，开销最大的一项是（ C A、设施维护费 B、安保费） 。 D、保险费C、公共能耗费12、 下列对工作流程与服务内容的关系，说法正确的是（ B） 。 A、相互无关 C、相互矛盾 B、相辅相成，互为补充 D、相互对立13、 下列各项中，保证企业能有序的正常运行的是（ A A、工作流程 B、规章制度 C、开办金） 。 D、费用测算14、 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（A B C） 。 A、完全拥有产权或维护大股东身份 B、将大部分产权出售或转变为小股东身份 C、不拥有产权全部出售套现 D、以一平方米单位进行招租、承诺给予固定回报15、 零售管理中的风险保护应做到（ A C A、建立风险防范措施 C、把握重要环节） 。B、把握细小环节 D、AC 正确16、 负责保洁、绿化、杀虫来鼠、垃圾清运等是（ C A、工程部 B、安保部 C、物业部）的工作。 D、财务部17、 百货商店在我国（ A A、1949）年出现。 C、1900 D、1927B、195618、据统计，1956 年我国共有各类百货店（ A A、2100 余 B、2000 余）座。 D、1C、019、 自 1956 年以来，我国传统的百货零售店（ A ） 。 A、逐渐发展壮大 C、基本不变 B、销售额明显下降 D、基本消失20、 零售商业物业管理工作，主要分为（ B ）个模块。 A、6 B、5 C、7 D、8二、多项选择题 1、零售商业物业经营管理的内容包括（ A B C D E ） 。 A、招商与承租组合 C、物业维护 B、零售技术 D、营销 E、财务管理2、 按照管理层面的不同，零售物业管理可分为（ A B ） 。 A、策略与运行管理 D、门外大物业 B、现场管理 E、委托运营管理 C、门里小物业3、 零售商业物业在选址和规划时，应当考虑（ A B C D） 。 A、市场容量 B、进出交通 E、服务对象 C、地点显著D、零售商业物业规模及内部设施4、 零售商业物业动作的相关理论主要集中在（ A B C ） 。 A、中心地理论 B、同类零售商聚集理论 C、需求外部效应理论D、租户组合实现多样化理论E、服务对象集中理论5、 零售商业物业的租约制订应做的具体约定有（C D E） 。 A、租金数量 D、限制经营内容相似的租户 B、支付方式 E、限制零售内容 C、营业时间6、 就中高档项目而言，经营策略主要包括（A B C A、树立品牌形象，参与市场竞争 B、与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟 C、必要的经济回报 D、战略调整） 。E、折让优惠7、 现场管理策略可分为（ A、经营策略 D、管理承诺B C D） 。 C、管理模式B、管理策略E、必要的经济回报策略8、完善的现场管理计划应当包括（ A B C D A、机构设置和人员编制 D、规章制度和工作流程） 。 C、服务内容和服务标准B、费用测算和依据 E、应急预案9、 零售商业物业机构设置方式一般有（ A B C D） 。A、办公室B、财务室C、工程部D、安保部D、外联部10、对于一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（ A B A、日常管理费用 D、公共能耗费 B、开办费用 E、工资及福利） 。C、设施维护费11、客户投诉一般分为（ A B C ） 。 A、来访投诉 D、现场投诉 B、电话投诉 E、舆论媒体投诉 C、来信投诉12、 在现场管理目标的具体实践中应将其具体化为（ A B C E A、统一的店面管理及店面形象 C、统一的安全管理 B、统一的员工管理） 。D、统一的销售管理E、统一的物价质检管理13、零售商业管理风险可分为（ A B D ） 。 A、管理模式风险 B、产权与管理权相分离风险 C、管理范围不确定风险D、垫款风险及突发事件风险E、自然灾害风险14、零售商业物业管理中的安全管理可以细分为（ A B C D A、防火安全 D、媒体风险防范安全 B、治安保卫 E、信息安全） 。C、劳动安全15、 现场管理的基本范围和内容包括（ A B C E A、车场 D、应急措施 B、员工休息区域 E、公共区域广告） 。 C、照明16、在零售商经营管理中，最基本的零售技术有（ A B C D A、商品选择，迎合需求） 。B、商品留存，符合需求关系C、橱窗陈设，必须能吸引消费者满意，并能驻足观看 D、商店内部陈设要有吸引力 E、折让优惠17、 营销计划的重点包括（ A B C D A、情境分析 D、策略和手段） 。 C、目标与宗旨B、问题与机会分析 E、应急策略18、 现场管理的说法正确的是（C E） 。A、在物业建成投入运营之前 C、在物业建成投入运营之后B、与物业投入运营同步 D、不一定E、现场管理是物业经营管理很重要的环节19、现场管理可以按（ A B C）方式进行分类。 A、组织形式不同 D、不能分类 B、专业形式不同 E、物业区域 C、近分包形式不同20、目前一些大型现代化商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采用（ C D A、策略管理 D、门外大物业 B、运行管理 C、门里小物业） 。第十二章一、单项选择题物业经营管理的未来发展1、 组合投资管理是对多种资产进行投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获 得（ B ）的行为。 B、预定收益 C、超额收益 D、平均收益A、固定收益2、 投资者进行组合投资是为了（ D） 。 A、降低投资风险 C、在收益与风险之间找到平衡点 B、提高收益 D、降低投资风险并实现收益最大化3、 随着物业经营管理的发展，组合投资（ B A、将在证券投资领域 C、已在房地产投资管理中）得到广泛应用。B、将在房地产投资管理中 D、已在公共事业投资管理中4、 房地产组合投资是房地产资产的（ D A、集合 B、组合） 。 C、投资管理模式 D、A 或 B5、 以下不属于完整组合投资管理内容的是（ C A、投资分析 B、制订投资方针、政策） 。 D、投资绩效评估C、投资决策与运作6、 投资组合多样化是指为了（ B ）而采用的投资策略。 A、增加收益 C、分散对手注意力 B、减少非系统风险 D、实现投资组合调整7、 物业资产是企业维持正常经营管理的（ C A、必要条件 C、必要而重要的条件之一） 。B、必要而重要的条件 D、重要条件之一8、 一个物业资产管理机构（ C A、只能是一个部门） 。 B、只能是一个子公司 D、是独立企业之外的事业机构C、可以是一个部门，也可以是一个子公司9、 下列属于国外很多企业采用的并极大地提高了物业资产管理效率的手段是（ A A、物业资产管理的专业软件 C、 物业资产管理的专业模式 B、 物业资产管理的专业人员 D、 聘用有专业知识的管理顾问） 。10、 下列不属于设施管理为了提升工作场所综合效率的方法是（ B ） 。 A、环境管理 B、财务管理 C、人力资源管理 D、设备的分配管理二、多项选择题 1、 管理是对一个经济单位所拥有的资源――（ A C D E）进行计划、组织、领导和控制。 A、人力资源 D、物资资源 B、自然资源 E、信息资源 C、金融资源2、 组合投资管理包含的要素有（ A B D A、管理对象 D、管理方法 B、管理者 E、经营策略） 。 C、管理范围3、 房地产组合投资管理的工作包括（ A B C D ） 。 A、与投资者沟通并制订组合投资的目标和投资准则 B、制订并执行组合投资策略 C、设计和调整房地产资产的资本结构 E、物业管理D、负责资产的配置和衍生工具的应用4、 组合投资管理投资分析包括（ A C E A、宏观经济调控分析） 。 C、微观分析B、产业调控分析D、产生分析E、行业分析5、 组合投资管理过程涉及（ A B C D A、计划 D、监督与调整 B、分析 E、评估）等过程。 C、选择6、 组合投资管理工作的步骤的不包括（ B D E A、制订投资方针和政策 C、投资分析 D、年度审计） 。B、年终结算 E、投资选择7、 下列属于组合投资分析所分析的因素有（ A B C D A、宏观经济因素 D、某地区的经济制度 B、市场微观因素 E、投资风险） 。C、政治因素8、 下列属于组合投资管理者必须考虑的问题有（ DE A、定时 B、优化 C、选择） 。 E、风险D、多样化9、 下列属于物业资产六类细目的是（ A B C A、建筑物 B、在建工程 C、土地） 。 D、自然资源 E、电10、 下列属于大型企业物业资产管理的有（ A B C D A、设定管理目标 B、控制成本） 。C、适时处置资产并获得收入D、进行多样化的物业投资E、减少开支11、 通常，企业物业资产管理涉及的活动领域包括（ A D E A、市场分析 D、购置或剥离物业资产 B、财务） 。C、管理人员职能 E、管理策略制订12、 下列属于催生并推动了物业设施管理行业的发展的因素有（ A B C D A、专业人员管理环境和安全 C、专业人员管理系统的改扩建 E、第三产业的发展 B、专业人员管理建筑设备的维护运行 D、专业人员管理能源的有效利用） 。13、 下列属于设施管理涉及的主要问题有（A B C ） 。 A、所有权费用 D、维护费用 B、服务的融合 E、安保 C、设施的权属14、 对设施经理的要求是（C D A、受过正规教育） 。B、受过专业技能正规教育 C、受过多方面技能的正规教育 E、本科以上学历D、能够为实现公司目标来管理相关工作场所15、 全面质量管理在生产制造中应用的主要意义是（ A B C D E A、提高产品质量 D、改进产品售后服务 B、改善产品设计 E、降低成本） 。C、加速生产流程综合练习题一、单项选择题 1.物业经营管理的对象是（ A A.收益性物业 B.住宅物业 ） 。 C.综合性物业 D.工业物业2.物业经营管理强调为业主提供（ D A.维修服务 B.维护服务） 。 D.价值管理服务C.安全服务3.收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的（ A A.载体 B.对象 C.基础 D.媒介） 。4.以下写字楼中，能够很容易区别的是（ C A.甲级写字楼和乙级写字楼 C.甲级写字楼和丙级写字楼） 。B.乙级写字楼和丙级写字楼 D.甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼5.由于使用年限较长， 建筑物在某些方面已不能够满足新的建筑条例或规范的要求， 存在明 显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并能与其 支付能力相适应的写字 楼物业为（ C A.甲 ）级写字楼。 B.乙 C.丙 D.丁6.从业主的角度出发， 物业经营管理服务等额目标之一是保持和提高物业的市场价值以及未 来发展潜力，需要在实现物业各期（ C A.收入最大化 ）的基础上。 D.成本最小化B.利润总额最大化 C.净收益最大化7.物业经营管理的内容与业主持有物业的（ D A.性质 B.内容 C.形式）密切相关。 D.目的8.房地产组合投资管理公司详细制定和执行的一个投资组合战略的基础是以 D （ 的。 A.投资者的目标 C.投资者的目标 B.投资者的风险 D.投资者的目标和风险回报） 为特征9.在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的， 代表这种资产阻隔的点可以组成一个曲线叫做（ D A.风险收益曲线） 。 B.收益风险曲线 ） 。 D.成本和收益 C.有效收益曲线 D.有效边界曲线10.从本质上讲，资产管理就是控制（ D A.成本 B.收益 C.收益11.当投资房地产的实际收益超出预期收益时，称为（ A A.有增加收益的潜力 C.具有增加风险可能 B.具有减少风险损失的潜力 D.具有减少收益的可能） 。12.要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力的房地产的特性 是房地产的（ A A.位置固定性 ） 。 B.适应性 C.各异性 D.相互影响性13.房地产的经济寿命与其（ A A.使用性质 B.税法的规定）有关。 C.使用者的素质 D.周边环境14.一般来说，公寓、酒店就、剧院的经济寿命是（ D A.20 B.25 C.30 D.40）年。15.城市快速铁路的修通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（ B A.位置不可移动性 B.互相影响性 C.政策印象性 D.适应性）的体现。16.置业投资者能够容忍较低投资回报率的原因，是房地产投资具有（ B A.易于获得金融机构支持 C.能够得到税收方面好处 B.能抵消通货膨胀影响 D.能提高投资者资信等级）的优点。17.现金流入与现金流出之差称为（ B A.现金净流量 B.净现金流量） 。 C.现金净流入 D.净现金流入18.房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中 磨损和贬值，其价值追按以折旧的形式计入（ C A.出租经营收入 B.管理费用 ） 。 D.营业费用C.出租经营成本19.房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中 饿磨损和贬值，其价值通过（ A A.出租经营收入 B.管理费用 ）以货币形式回到投资者手中。 C.出租经营成本 D.营业利润20.房地产置业投资中，在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得 的租金收入是（ A A.潜在毛租金收入 ） 。 B.有效毛收入 C.净运营收益 D.实际租金收入21.房地产置业投资中，收益性物业的运营费用是物业发生的所有费用，除了（ B A.人员工资及办公费用 B.抵押贷款还本付息 C.为租客提供服务的费用） 。D.保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用22.房地产置业投资中，准备金通常用于支付物业经营过程中的（ C A.经营性支出 B.收益性支出 C.资本性支出 D.日常支出） 。23.某企业经营物业的年租金收入为 15 万元，则其经营税及附加应缴纳（ B A.22500 B.8250 C.8025 D.7500）元。24.房产税的纳税计算的基数是（ D A.房产原值） 。 D.房产原值或租金收入B.出租收入 C.房产原值加租金收入25.物业管理企业所涉及的财务管理一般到（ A A.寿命终了 B.产生运营收益 C.收支平衡）为止。 D.提足准备金26.设备在运转过程中，在外力作用下产生的设备的实体磨损、变形和损坏为（ A A.第一类有形磨损 C.第一类无形磨损 B.第二类有形磨损 D.第二类无形磨损） 。27.设备无形磨损的局部补偿是（ C A.更换 B.更新 C.技术改造） 。 D.修理28.设备的技术寿命主要取决于（ B A.设备有形磨损的速度 C.有形磨损和无形磨损） 。B.无形磨损的速度 D.使用强度29、 设备从全新状态下开使用， 直到不堪再用而予以报废的全部时间过程为设备的 C （ A.有效寿命 B.经济寿命 C.自然寿命 D.技术寿命） 。30.设备更新的核心工作是确定设备的（ B） 。A.自然寿命B.经济寿命C.物理寿命D.技术寿命31.设备更新分析以（ A.费用效益分析C ）为主。C.费用年值法 D.盈亏平衡法 ） 。B.净现值法32.就房地产开发而言，投资回收的内容主要是指（ A A.总开发成本 C.开发商利润 B.建安成本 D.开发商总成本和开发商利润33.就房地产开发而言，投资回报的内容主要是指（ C A.总开发成本 C.开发商利润 B.建安成本 D.开发商总成本和开发商利润） 。34、性物业的组核心的东西是（ D A.物业类型 B.物业性质） 。 D.能够带来未来收益C.能够带来增值35.用来表示物业的从内到外的“出”的方便程度的术语是（ A A.便捷性 B.方便程度 C.可及性） 。 D.可通达性36.现在人们越来越重视的距离是（ D A.交通路线距离 C.空间直线距离） 。B.最佳交通路线距离 D.交通时间距离37.物业价格实质上是（ C A.土地价格） 。 C.物业权益价格 D.物业的无形价格B.物业实体价格38.物业交换代价的价格在经济学上为（ B A.服务价格 B.源泉价格） 。 D.实际价格C.真实价格39.使用物业一定时间的价格在经济学上称为（ A A.服务价格 B.源泉价格） 。 D.实际价格C.真是价格40.物业价格与租金的关系，如同（ B A.买卖与租赁的关系 C.存款与贷款的关系） 。 B.本金与利息的关系 D.现金和存款的关系41.一般可以反映物业价格水平高低的是（ A） 。A.单位价格B.总价格C.实际价格D.名义价格42.在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是（ D A.起拍价一定低于保留价 C.起拍价一定高于保留价） 。B.起拍价最高不高于保留价 D.起拍价最低和保留价相等 ） 。43.以下房地产价格或价值中，始终不会发生变化的是（ C A.评估价 B.账面价值 C.原始价值D.房屋重置价格44.一项资产的原始价值减去折旧后的余额称为（ D A.实际价值 价值 B.市场价值\实际价值 C.理论价值） 。 D.账面价值又称账面净值、 折余45.下列物业价格中，实行政府指导价的是（ C A.房改成本价 C.经济适用住房出售价格 B.房改标准价 D.普通住宅销售价格） 。46.投资者评估的物业投资价值，可以（ D ）该房地产的市场价格。 A.小于 B.大于 C.等于 D.小于、大于或等于47.在利用收益发评估物业的投资价值时，采用的折现率是（ ） 。 A.社会一般报酬率 C.某个投资者所要求的最低报酬率 B.社会最低报酬率 D.某个投资者所要求的最高报酬率48.在利用收益法评估物业的市场价值时，采用的折现率是（A ） 。 A.社会一般报酬率 C.某个投资者所要求的最低报酬率 B.社会最低报酬率 D.某个投资者所要求的最高报酬率49.在政府举行的国有土地使用权挂牌出让中，有意购买者委托房地产评估人员为其评估的 最高购买价格是一种（B） 。 A.成交价格 B.投资价值 C.市场价值 D.交换价值50.在卖方市场情况下，成交价一般会（ C ） 。 A.偏向最低卖价 B.偏向最高买价 C.偏向最高卖价 D.偏向最低买价二、多项选择题 1.物业经营管理利用的技术、手段和模式包括（ABCD ） 。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理 E.物业维修D.房地产组合投资管理2.物业经营管理活动除了包括保证物业正常使用的运作操作管理外， 还包括将物业作为一种 收益性资产所进行的（ABCD ） 。 A.资本投资决策 B.市场营销 C.租赁管理、成本管理 E.业主行为管理D.物业价值和经营绩效评估3.物业经营管理是随着市场需求的变化不断拓展、交叉和融合，其内容有（ABCE ） 。 A.物业管理 D.装饰装修管理 B.设施管理 C.房地产资产管理E.房地产组合投资管理4.以下属于收益性物业的有（BCE ） 。 A.自用普通住宅 D.公共物业 B.出租型别墅或公寓 E.酒店和休闲娱乐设施 C 写字楼、商业零售物业5.写字楼包括（ABC ） 。 A.企业自用写字楼 B.出租写字楼 C.自用出租混合型写字楼 D.酒店6.甲级写字楼的标准一般包括（ABD ） 。 A.经营管理企业的声誉 D.商业辐射区域 B.建筑规模 E.经营方式 C.经营商品的特点7.区域购物中心所包含的内容比较广泛的表现主要在于（ BCDE） 。 A.区域购物中心是各类商家简单的集合 B.在服务设施上体现为完整性 D.在服务功能上表象为复合性 C.在经营管理上表现为一致性 E.在服务范围上面向商圈内所有居民8.居住区商场内的主要租户通常是（ BC） 。 A.自行车行 B.日用百货商店 C.超级市场D.普通礼品店、音像制品出租屋E.装饰材料商店、药店9.居住区商场的次要租户通常是（ABDE ） 。 A.自行车行 B.日用百货商店 C.超级市场D.普通礼品店、音像制品出租屋E.装饰材料商店、药店10.用于出租经营的居住建筑主要是（ DE） 。A.职工宿舍B.普通住宅C.别墅D.公寓E.度假村11.对于收益型物业或大型非房地产企业拥有的物业管理的工作包括（ABCD ） 。 A.日常物业管理 D.资产组合投资管理 B.资产管理 C.资产组合投资管理E.业主纠纷协调管理12.设施管理的对象主要是（ BCDE ） 。 A.住宅小区物业 D.政府和办公楼物业 B.高新技术企业用房 E.大型公共文体设施 C.医院、科研教学设施13.房地产资产管理公司负责管理的是（ CD ） 。 A.业主委员会 B.业主 C.物业管理企业 D.设施管理公司 E.物业14.房地产投资信托公司按房地产投资的类型划分的类型有（ ABE） 。 A.权益型 B.抵押型 C.固定型 D.单一型 E.混合型15.对于开发者来说，对其收益产生巨大影响的有（BC ） 。 A.房地产现时市场价格 D.市场吸纳能力 B.未来房地产市场价格 E.房地产估价 C.开发建设成本16.居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（ BCDE） 。 A.易接近性 D.居住人口和收入 B.公共交通便捷程度 C.环境因素E.市政设施和公建配套设施完备的程度17.以下为公建配套设施的有（ CDE ） 。 A.供水设施 D.医院、邮局 B.供电、供燃气设施 E.商业零售网点、康体设施 C.托儿所、幼儿园18.对于房地产开发项目来说，现金流入通常包括（ABCD ） 。 A.销售收入 D.贷款本金收入 B.出租收入 E.投资者投资收入 C.利息收入19.房地产置业投资中，收益性物业的运营费用是物业发生的所有费用，包括（ ACDE ） 。 A.人员工资及办公费用 B.抵押贷款还本付息 C.为租客提供服务的费用 E.物业正常运转的成本D.保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用20.我国房地产投资经营过程中企业那是的主要税种有（ ABC） 。 A.营业税、城市维护建设税和教育费附加 C.房产税 D.个人所得税 B.城镇土地使用税E.企业所得税21.以下属于房地产投资经营过程中企业纳税的经营税金及附加包括（ABC A.营业税 D.城市维护建设税 B.城镇土地使用税 E.企业所得税 C.教育费附加） 。22.房地产置业投资中，以下正确的税后现金流的计算公式是（ BC ） 。 A.税后现金流=税前现金流―所得税 B.税后现金流=净运营收益―抵押贷款还本付息―准备金―所得税 C.税后现金流=税前现金流―准备金―所得税 D.税后现金流=税前现金流―抵押贷款还本付息―所得税 E.税后现金流=税前现金流―抵押贷款还本付息+准备金―所得税23.某出租物业净运营收益为 165 万元，抵押贷款还本付息 25 万元，准备金 50 万元，所得 是 20 万元，则税后现金流为（ D）万元。 A.165 B.145 C.120 D.7024.从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（ABD A.投资利润率 B.通货膨胀率） 。 E.期望收益率C.经济成本率 D.风险因素25.以下会导致设备的第二类无形磨损的情况有（ AC ） 。 A.技术进步使得先进设备出现 C.政府节能、环保等政策的调整 E.过度使用出现设备的变形 B.设备生产成本下降 D.自然力作用26.设备更新需要考虑的内容有（ADE ） 。 A.沉没成本 B.有形磨损 C.无形磨损 D.新旧设备的费用 E.设备原值27.以下属于动态盈利能力指标的是（ CDE ） 。 A.投资回报率 D.财务净现值 B.现金回报率 E.动态投资回收期 C.财务内部收益率28.以下物业形态中，属于收益性物业的有（ BCDE ） 。A.军队营房 D.商店B.空置的写字楼 E.用于出租的标准厂房C.在租的公寓29.收益性物业的价值高低主要取决于（ BDE ） 。 A.投资者的信心 B.未来净收益的大小 C.当前租赁收入的高低 E.获得净收益的可靠性D.获得净收益期限的长短30.下列人口因素变化，可以刺激物业价格上涨的有（ABC ） 。 A.人口数量增长 D.家庭人口规模下降 B.人口素质提高 E.人口密度增加 C.家庭人口规模增加31.下列情况下的交易中，成交价格往往偏低的有（ABCE ） 。 A.欠债到期，无奈出售 D.卖方对物业有特别动机 B.卖方不了解行情 C.父子、兄弟之间的交易E.卖方应纳税费由买方负担32.物业状况可以分为（ ACD ） 。 A.区位状况 B.交易状况 C.权益状况 D.实物状况 E.交易日期状况33.下列物业适宜采用成本法估价的有（BCDE ） 。 A.商业用房 B.军队营房 C.公园 D.图书馆 E.学校2010 年物业管理师执业资格考试考前辅导班课后练习题 5-9 章一、单项选择题 1.把房地产市场作为一个中心体时，其周围各种影响因素的总和为（ A ） 。 A.房地产市场运行环境 C.房地产市场运行规律 B.房地产市场运行机制 D.房地产市场变化环境2.家庭生命周期属于影响房地产市场发展的社会经济因素中的（ B ） 。 A.政治因素 B.社会因素 C.经济因素 D.政策因素3.利率和通货膨胀属于房地产市场运行的（A）环境内容。 A.经济 B.社会 C.政策 D.政治4.如果降低交易税费，个人住房需求的变动方向将是（B ） 。 A.减少 B.增加 C.不发生变化 D.不确定5.租赁合同的核心是（ C ） 。 A.租赁的主体 B.租赁的客体 C.租金标准 D.租赁期限6.房地产供给曲线的正确描述是（ A ） 。 A.供给曲线是一条自左向右上方倾斜的直线 B.供给曲线是一条自左向右上方倾斜的曲线 C.供给曲线是一条自左上方向右下方倾斜的直线 D.供给曲线是一条自左上方向右下方倾斜的直线7.如果其他条件不发生变换，房地产开发成本提高之后，会发生直接变化的是（ C ） 。 A.房地产需求曲线向右平移 C.房地产供给曲线向右平移 B.房地产需求曲线向左平移 D.房地产供给曲线向左平移8.房地产市场供给曲线和需求曲线的交点为（ B ） 。 A.市场平衡点 B.市场均衡点 C.市场平等点 D.收支平衡点9.按照交易形式划分，可以将房地产市场划分为（C ） 。 A. 一级市场、二级市场、三级市场 B.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等 C.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场 D.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场10.房屋的开工以（ A ）的日期为准。 A.取得开工证 B.地基处理 C.打永久桩 D.地基处理或打永久桩11.国内生产总旨的表现形态有（ A ） 。 A.价值形态、收入形态和产品形态 C.价值形态、投资形态和消费形态 B.价值形态、支出形态和产品形态 D.收入形态、产品形态和投资形态12.以下是我国房地产市场的主要组成部分的是（ A ） 。 A.市场价商品住房 B.经济适用住房 C.廉租住房 D.公寓13.在一定时期内，调控房地产价格时，间接通过的以下方式，其中最有效的是（ D ） 。 A.建造成本 B.专业费用和管理费用 C.财务费用和税金 D.地价14.房地产是人类的（ A ）需求。A.基本B.高档C.最高D.生理15.房地产开发投资、置业投资，以及政府管理部门对房地产实施宏观管理，其决策的关键 是（B） 。 A.了解房地产金融的风险和支出体系 B.把握房地产市场供求关系的变化规律 C.把握房地产市场和政府宏观调控的关系 D.把握消费者的消费倾向和消费能力16、.制定物业管理计划的前提是明确（ C ） 。 A.物业管理企业的经营目标 C.业主的目标 B.承租人的目标 D.政府的目标17.出租策略的目标是使（ A） 。 A.物业总体出租收入最大化 C.物业管理企业经营收入最大化 B.业主资产价值最大化 D.政府税收最大化18.因租约一方死亡租赁行为自动中止的房屋租赁行为是（B ） 。 A.定期租赁 B.不定期租赁 C.自动延期租赁 D.意愿租赁19.按照房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为（ D ） 。 A.公房租赁、私房租赁 B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C.居住房屋租赁和非居住房屋租贷 D.短期租赁、中短期租赁和长期租赁20.房屋租赁契约必须是（ A ） 。 A.要式合同 B.不要式合同 C.抵押合同 D.买卖合同21.业主只获得物业管理和服务费用的物业管理模式是（ D） 。 A. 自管模式 B.包租转租模式 C.出租代理模式 D.委托管理模式22.CRM 倡导的营销管理思想和方法是以（ C）为中心的。 A.成本 B.利润 C.客户 D.价格23.CRM 的本质是（ B ） 。 A.客户产品差别化管理 C.客户价格差别化管理 B.客户价值差别化管理 D.客户成本差别化管理24.在 CRM 管理层次中，CRM 概念的核心是（ A ） 。 A.管理系统 B.管理软件 C.管理思想 D.管理机关25.在一定时期内， 物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接管理成本， （ C） 成为 。 A.直接成本 B.管理成本 C.营业成本 D.经营成本26.一定时期内物业管理企业发生的，用货币额表现的生产费用称为物业管理企业的（B ） 。 A.物业管理费用 B.生产费用 C.经营费用 D.营业费用27.物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入（D ） 。 A.营业成本 B.管理费用 C.递延成本 D.营业成本或管理费用28.将物业管理成本分为营业成本、期间费用或经营管理费用是依据成本的（B ） 。 A.经济性质 B.经济用途 C.与业务量的关系 D.与决策的关系29.将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定伙伴变动成本是依据成本的（C ） 。 A. 经济性质 B.经济用途 C.与业务量的关系 D.与决策的关系30.成本控制的中心环节是（ A） 。 A.事中控制 B.事后控制 C.反馈性控制 D.过程控制31.物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用之和，是这些物业的 （A ） 。 A.物业管理成本 B.物业经营成本 C.物业营业成本 D.物业生产成本32.物业管理企业成本管理的起点是（ B ） 。 A.成本估算 B.成本预算 C.成本核算 D.成本控制33.对以管理服务为主的的物业管理企业来说， 企业物业管理活动中最主要的合同是 D ） （ 。 A.委托代理合同 B.租赁合同 C.专项服务合同 D.物业管理合同34.平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议为 （A） 。 A.合同 B.保证 C.公证书 D.通知35.签订物业服务合同的日期最迟在物业委员会成立（ 6）内。一般在 3 个月内 A.30 日 B.2 个月 C.3 个月 D.6 个月36.物业服务合同的甲方是（B ） 。 A.业主大会 B.业主委员会 C.建设单位 D.物业管理企业37.前期物业服务合同的甲方是（A ） 。 A. 房地产开发企业 B.业主 C.业主委员会 D.物业管理企业38.前期物业管理结束的标志是（A A.业主委员会成立） 。 C.业主全部入住 D.业主大会召开B.业主开始入住39.主持物业管理招标开标工作的是（ D ） 。 A.业主代表 B.评标委员会主席 C.公证员 D.招标领导小组组长40.标底是招标项目的（ C ）价格水平。 A.实际 B.预期 C.社会平均 D.社会先进二、多项选择题 １.房地产市场的构成要素包括（ABCD ） 。 A.主体、客体 B.价格 C.资金 D.运行机制 E.获利2.下列影响房地产市场的影响因素中，属于社会环境的因素包括（BDE ） A.城市总体经济发展水平 C.政治体制、政局稳定性 E.人口的数量及其文化 B.家庭的数量及其结构 D.各地的风俗习惯和民族特点3.以下影响房地产市场的影响因素中，属于政治环境的因素包括（BCE ） 。 A.现行法律与相关政策 C.政治体制、证据稳定性 E.政府和公众对待外资的态度 B.政府能力、政策连续性 D.技术水平、技术政策4.以下影响房地产市场的影响因素中，属于技术环境的因素包括（ABD ） 。 A.技术水平、技术政策 C.产业和结构布局 E.基础设施状况、利率和通货膨胀 E.家庭的数量及其结构 B.新产品开发能力 D.技术发展动向5.在其他条件不发生变化，发生的以下变化情况中，能使房地产价格上涨的有（ AB C） 。 A.收入增加 C.预期未来房地产价格上涨 E.汽车停车位价格上涨 B.政府对购买房地产给予补贴 D.物业管理收费水平大幅提高6.下列商品种，属于普通住宅替代品的有（ABC ） 。 A.经济适用住房 B.二手房 C.公寓 D.商场 E.写字楼7.城市家庭总支出包括（ ACE） 。 A.消费性支出 B.证券等投资支出 C.社会保障支出E、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、 8.政府宏观调控房地产市场的手段包括（ABD ） A.土地供应政策与住房政策 B.金融政策与税收政策 D.城市规划与地价政策 E.人口和计划剩余政策 C.租金和价格政策9.以下对土地配置，因而对房地产市场的运行起到重要作用的规划有（BCDE ） 。 A.城市控制性详细规划 D.土地利用总体规划 B.国民经济和社会发展规划 C.城市规划 E.土地供应计划10.政府调控住房价格的目的是（ BC） 。 A.保持住房价格的稳定 B.避免住房价格泡沫的形成C.保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足 D.保证房地产价格在低价位水平运行 E.防止房地产开发企业赚取更多的利润11.房地产市场分析中，对写字楼物业重点分析的相关因素有（ABCD ） 。 A.交通通达程度 C.目标物业与周围商业设施的关系 E.物业所在地区的购买力水平 B.目标物业的周边环境 D.内外设计的平面布局12.建筑物管理计划的内容主要包括（BCDE） 。 A.租赁计划 D.物业检查计划 B.建筑物维护的标准 E.公共设施服务的内容 C.建筑物管理策略13.租赁方案建立的基础是（AB ） 。 A.市场分析 B.物业分析 C.财务收支计划 D.运营预算 E.资本支出预算14.房屋租赁审查的内容主要包括（ABCE ） 。 A.合同的主体 B.合同的客体 C.合同的内容 D.合同的租金标准E.合同的租赁行为和有关税费15.以下属于不得出租房屋的情形为（ABCDE ） 。 A.未依法取得《房屋所有权证》的、权属有争议的 B.共有房屋未取得共有人同意的 D.属于违章建筑的和不符合安全标准的 E.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 C.已抵押，未经抵押权人同意16.租赁经营预算中包括的内容有（ABC ） 。 A.预期收益估计 D.租金方案 B.允许的空置率水平 E.目标市场定位 C.经营费用17.从理论上讲，租金的确定要以（BD ）来确定。 A.社会平均投资回报率 B.物业出租经营成本 E.物业价值 C.业主希望的投资回报率D.业主希望的最高投资回报率18.以下关于房屋租赁合同的说法中，正确的有（ ABCE） 。 A.房屋租赁合同是双务合同 C.房屋租赁合同是诺成合同 E.房屋租赁合同是继续性合同 B.房屋租赁合同是有偿合同 D.房屋租赁合同是不要式合同19.物业建设单位在开发建设过程必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为 物业服务合同的组成部分，包括（ABCD ） 。 A.土地使用合同 C.售房合同 B.设计规划合同、建设施工合同 D.水电供应合同、设备采购及安装合同E.业主与物业管理企业签订的装修合同管理20.业主所签订的与物业管理活动有关的合同包括（ABCD ） 。 A.收益性物业的租赁合同 B.业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同 C.业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同 D.业主保险公司签订的保险合同 E.专项维修工程承包合同21.参加物业管理招标投标开标的人员有（ABC ） 。 A.业主代表 D.政府房地产行政主管部门 B.公证员 C.参与投标的各单位代表E.物业协会代表22.一般来说，招标标