套一世股票还一生房贷：看完36个房价段子&都哭了！
作者：&路瑞锁&
从2002年到现在，中国一二线城市的房价一直都在上涨，到了2016年，在中国人均收入仍然排在世界100位左右的情况下，一二线城市房价却成了全球最贵……
最要命的是，它居然还在大涨。
有些歪果仁看不懂中国房价，因为他们脑子没有进水，坚持用所谓的“市场经济”观点来看待房价。
的确，只有某些脑子进水的人，才会认为中国的房价是“市场经济”。
由于债务高企、人口结构转变等因素，当前全世界最大的5个经济体（美欧中日英）都面临着这样那样的经济问题。纯粹依赖于所谓的“市场经济”，显然并不能应对这些问题，而且有可能造成很多的经济不稳定。
至于苏联、中国采用过的而且朝鲜正在实施的计划经济，是个人就会明白，其只能带来经济崩溃的后果。在此情况之下，某某特色主义突然发现自己可以借尸还魂，名义上以市场经济作为宏观基础（放弃大的宏观经济控制），实际上用却手术刀似的精准，对一个社会里与民众生活密切相关而又占比奇高的某种资产（或资源）实现技术性的操纵，从而达到政府的短期目标。
我本来想分析的是委内瑞拉和俄罗斯（操纵石油资源），后来才发现，美国（操纵国债）和日本也是这样（操纵货币），后来才发现，使用得最好的，原来还是我们自己的政-府——在十多年的房价上涨中，中国政-府操纵房产价格的技术已经炉火纯青、举世无双。
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1998年，中国政-府启动住房制度改革，发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，其中规定，中国住房问题的80%要建设经济适用房，10%建廉租屋，剩下的10%是商品房。当年的下半年，除政府部门外，所有国营机构开始停止住房实物分配，商品房消费闸门从此打开。
然而，鉴于那一届人民不行，上千年来没有养成“花明天的钱、花别人的钱”的习惯，更不习惯于向银行贷款买房，所以从1998年～2002年，中国的房价一直太过于“稳定”。
从2002年开始，一个有关中美老太太对比的故事慢慢在广大人民群众中流传开来。
“美国老太太同中国老太太死后在天堂相遇，美国老太年轻时候就通过贷款买大房子，享受了大半辈子宽敞明亮的豪宅，一直到退休之前把房款还清，因为房子会不断涨价，美国老太太退休之后就把房子卖了，换了一大笔钱，过了一辈子又安逸又幸福的生活；中国老太，一辈子省吃俭用和别人一起挤在狭窄的单元房里，一直到退休前才攒够买房子的钱，可买了房子之后没多久就去世了，自己一辈子也没有享受什么好日子……”
中国人这才恍然大悟，原来，通过贷款买房花明天的钱，生活还可以这么过？
到了2003年8月，国务院不失时机发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将原来的80%要建“经济适用房”改成了“具有保障性质的商品房”，并且把房地产定调为“促进消费、扩大内需、拉动经济增长”的“支柱产业”。
随着故事流传得越来越广，越来越多的人开始贷款买房，房屋价格从2003年开始一路暴涨，几乎所有买房的人都大赚了一笔，充分体验到了美国老太太的幸福，于是，买房就能赚钱，买房就能发财，买房才能幸福……
买房，成了所有先知先觉民众的“共识”。
当然，民众的这种想法要想实现，还必须得有足够的购买力才行，要是没有土地拍卖、房屋预售和首付购房政策，以上的所有逻辑就无法实现。
政府垄断土地供应然后实施“土地拍卖制度”，中国大陆正好有个香港的例子可以学；房屋预售制度，李嘉诚当年发明了“售楼花”制度，中国政府又可以学习；至于首付制度，那可是美国等帝国主义实施了好多年的政策……
中国政府嘛，只需要把这三样东西结合国情，烩到一起就行——我们本身就是土地国有或集体所有，无非低价从农民那里征用过来，转手以上百倍的超高价拍卖就行，其他两个，都可以直接现学现用。
随着2002年以来中国城市化的推进，再加上青年适龄人口大量涌入城市特别大城市，从2003年起中国房价开始了暴涨之路——这个时候民众才恍然大悟，那句“具有保障性质的商品房”，原来是“具有暴涨性质的商品房”，纯粹是文件出台仓促打字失误。
如果某个人有20万元，2003年的时候首付1/5的首付，在北京一套100万元的房子，2006年的房价涨到了200万，我们大多数人都会说，这人财富涨为原来的200%。
错！大错而特错！
准确答案是：因为使用了杠杆，这人财富涨了1000%，因为他本来的全部财富只有20万！
马克思教导我们资本主义的罪恶，“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；有100%的利润，资本就敢践踏人间一切法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险……
如果只是买买房子其他什么都不用干，就有1000%的利润呢？
民众终于为房疯狂，纷纷入市购买。
房价一涨，购销两旺，房地产带动上下游几十个产业像吹气球一样迅速膨胀，GDP如同芝麻开花节节高，中央政-府和地方政-府都笑得合不拢嘴——只有紧紧扭住房地产这个核心，中国经济才能天天向上……
房价越长越高，没有买房的广大的民众开始严重不满，房价咋能这么涨？
民众有意见，总得处理一下嘛！
政府说，好，给你们一个上车机会哦！
2004年、2005年、2006年、2007年连续四年，每当房价暴涨之时，中央政府都义正辞严的发出“为人民服务”的呼声，“坚决遏制部分城市房价过快上涨！”
注意，要仔细读政府的话——人家坚决遏制的是部分城市、过快上涨……
怎样坚决遏制呢？
第一，不大力增加市场土地供应；第二，不放缓印钞速度；第三，不允许房价下跌……
只是高举一面莫名其妙的大旗：限购（比方只允许1个身份证买5套房之类）。
限购的本质是什么？
是采用行政手段压制当前的消费和投资需求，是在为以后的暴涨做准备啊！
就这样，中央政-府点刹车，地方政-府踩油门，每次调控只是为了让房价涨缓一点儿，不至于翻车，调控过后，迎来的常常是更大的暴涨，这就是所谓的“报复性上涨”。
中央与地方这双簧，演得好，唱得更好！
到了2008年年底，在全球金融危机的影响下，没有政府的遏制，这下，房价可是真的下跌了，而且还跌了不少呢，政府一定会大力支持吧？！
中央政-府马上对房地商贷款需求放开，降低居民首付，放开限购，中国人民银行更是立即大幅度降息，引发2009年中国印钞票创出天量。
接下来，1年时间中国主要大城市房价飙升幅度几乎都在50%以上，接下来的2010年房价仍然大幅度继续飙升……
如此之快的上涨，又有民众对房价表示严重不满。
政府绝对的坚持原则：第一，不大力增加市场土地供应；第二不放缓印钞速度；第三，不允许房价下跌……
然后又祭出屡试不爽的那一招：限购！
再度唱起双簧，一个点刹车，一个踩油门，又一次，玩得真好！
不仅如此，为了防止这种暴涨不能持续，在背后央行的货币供应仍然是一路宽松。
就这样，到了2012年、2013年，这届人民的有效需求被开发得差不多了，于是，到了2014年，即便中央银行依然信贷宽松，但房价增长开始停滞，一二线城市更是出现下跌。
这怎么能行？
要走市场经济的道路！让市场消化库存！
于是乎，从2015年年初开始，降息、降准，宽松货币政策好比那海上的波浪，一波更比一波强，吓得民众在2015年上半年，惊慌失措冲进股市，喊着“为中华之崛起而炒股”的口号，勇敢为国接盘。然后，在一小撮国内外敌对势力勾结下，国家牛市半途而废——但是，炒股挣了钱的人，还有很多没有炒股的人，总得要把钱找个地方啊！
央行再度不失时机的提供机会，放开限购，首付比率降低至20%，鼓励民间买房，明明白白发出信号：你们看，这和炒股不一样，过去15年买房的人，不都赚了么？
过去经验当道，加上政府发出号召，2015年下半年起，民间再度为房疯狂，还积极开发出首付贷、零首付、众筹买房、联合买房等各种炒房模式……
于是乎，房价就这样到了2016年，尽管中国的一二线城市房价与居民收入相比，已经连续几年举世第一了，但有人仍然在操纵的游戏上玩得不亦乐乎……
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你该问了，为什么政府要操纵房价？
自改革开放以来，经济增长已经成为这个政权合法性的唯一来源。操纵基础设施投资，从大的方面可以说真的是为国建设，操纵城市房地产价格则事关地方政府利益，更是中央与地方财政潜规则的默契——包括股市操纵在内，对于资产价格的操纵，归根结底是让大量产能过剩的国企央企和金融机构摆脱困境，避免“系统性风险”的发生。
有人不客气的评价说：
从深层次看，操纵背后是“既要又要”，是人定胜天、鱼和熊掌得兼的哲学。骨子里不要的是改变现状，拒绝的是变革。从手段上，无一例外地，都依赖财政和货币，尤其是货币。套用一个段子：没有什么是印钱解决不了的，如果有，那就印更多的钱。
稳定压倒一切，正是这些数年如一日、花样迭出的操纵，创造了无数市场经济的“奇迹”，啪啪啪打了一众老老实实相信市场本善的经济学家的脸。
操纵的游戏一旦开始，就很难再停下来——正如说谎者一样，当第一个谎言说出，接下来的很多谎言都是为了掩盖和粉饰前一个乃至前前一个的谎言而说下去，直到所有谎言被揭穿。
诚实的说，在尊重宏观市场经济规律的基础上，除货币之外，政府偶尔操纵一两种资产的价格在任何国家都并不罕见，而且常常也能取得成功（比方2008年以来美联储的3次QE）。但是，即便有财政政策和货币政策的配合，中国城市房价操纵能够持续成功而且远远超越世界最高水平，也还是有太多运气成分，而其中最核心的原因，是因为中国的房地产，归根结底属于不可贸易部门，而中国同时实施资本管制。
所谓的“不可贸易”，主要是指中国房产，产权时间有限、不能够输出海外、也不能够从国外购买，只是自己人玩自己人，真正有能力将中国高估的资产变现成为外汇而逃离中国的那些人，恰恰都与政府有着千丝万缕的联系。
然后，高昂的用地成本、持续的套利利润、膨胀的债务利息，所有的压力最终都集中在生产衣食行用等与“可贸易部门”，他们的利润被挤压，行业被压榨。而与此同时，民众财富则被死死的绑定在房地产上，还有大部分不拥有大城市房产的人则彻底沦落为被掠夺的对象，他们甚至连拥有房产的资格都没有……
说到底，中国的高房价就像中国的税收与垄断行业一样，成了一种强势利益集团剥夺多数人财富的工具，本质上是一场静悄悄的财富转移战争，是一场掠夺中产阶级财富的游戏……
当中国一二线城市的房价早已超越当年的日本，涨至全球最贵，中国政府的房地产价格操纵到底是接近尾声，还是正在途中？&
我认为，接近尾声了。
再接下来，他们是打算继续操纵房价，或者实施自己所声称的那种结构性改革？
你说呢？我觉得有点难！
就现在的情况看，未来中国的大城市房价正向着俄罗斯模式狂奔，最终可能是一地鸡毛……
倘若国运如此，我们只能为国祈祷。
关于现阶段房地产业的几点看法及预判，最客观规律的文章by世联行-陈劲松
陈劲松 国金策略李立峰团队
作者：世联行董事长，陈劲松
来源：世联行（ID：worldunion-1993）
世联行董事长陈劲松提出，尽管房子依然是保卫资产的投资，但年轻人买房不要追热点，房产作为投资也并非无风险，具体情况还得具体分析。
年轻人最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。
一、机会的窗口会一扇一扇地打开
最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好，但是低端公寓卖得特别差，就财富基尼系数来说，深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍，这是收入房价比，实在是不合理了，疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的，是财富金字塔顶尖的人。
北上广深尤其深圳，这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度，我们要看一看同样是大国，人家发展了那么长时间，美国对我们有什么样的提示？我觉得这次去美国有几个很大的收获：
首先，大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。
第二，我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。
同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。
所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。
在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市，去抢。
二、房价的基本规律
比如说房价永远上升，这个传说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。
第一，全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港，日本有一个大的回调现在也基本止住了，日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况，包括中国前三十年，都是波浪式上升。
我们怎么在波浪式上升的低点买呢？走到低点买房，你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征，会发生什么事情。
首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1，萧条，成交量非常低；2，开发商地价更低，没人要地；3，谁在买房？急用的，比如结婚急需的，完全用家，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家。
然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有3、4年，甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。
最后，进入了风险期了。风险期指：1，房价急升；2，地王频现；3，成交开始萎缩；4，用家退出市场；5，动力全是投资客。如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，就是一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3，但市场上没有人有动力买房，投资者不买，用家买不起，然后开发商的地价这个时候就急降，成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的，年轻人这个时候不应该去抢房。
三、如何看待现阶段的地王问题
大家都往金字塔尖上走，你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集，是这个行业不可阻挡的趋势吗？寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势，全球都一样，没有例外。现在地王频现就是钱没地方去：
第一，大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大，以前好像都差不多，比如深圳、广州、杭州，甚至是跟温州也都差不多，后面突然发现不对，这个城市可能有更高的潜力，然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来？几件事，我们看这几年中央要去产能，就是其他行业没法做了，全部产能过剩，但房地产这几年销售不错，所有大市场里面包括消费品，只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。
第二，去年股市疯狂的时候房市不怎么样，股市和互联网泡沫爆了，互联网PE没那么大吸引力了，那这些大资金怎么办。
第三，无风险的资金成本越来越低了，钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺，他在缩小，就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。
这个行业还会继续高歌猛进吗？上升越快越不可持续。
上海诞生了14万的“宇宙地王”，如果诞生一个“宇宙地王”，所有地价普遍上升是非常危险的，对这个行业非常不好。如果诞生这个地王，有特殊的安排、特殊的想法，上海出这么一个事也不奇怪，因为他是大上海，他想搞一个世界顶级的，他的客户有那么多，我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升，这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。
对开发商而言，面临的最大问题就是，金融机构的钱是不是长钱？如果是长钱那就顶几年问题不大，如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短，意味着你在风险区域能不能捱过这个风险，如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。
在这样一个连存款都负利率的情况下，如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有，我们炒股风险也很大，互联网金融业有风险，最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。
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1、社会科学之耻
对于中国的房价问题，我们看到目前在主流的经济学界，大家不断简单地搬弄刚需法则的教条，不断以货币理论做出似是而非的解释；或者干脆完全抛开学理对话，“以痞子的方式对赌房价的涨跌以吸引公众注意力。”
这是中国社会科学，对近数十年，中国城市最为重要的，以房地产为核心元素的空间社会经济变化的完全漠然和熟视无睹。这里面既没有能力，也没有方法，更没有对转型中城市人群的深切理论关怀，所有官方研究机构的“预测”和政策“建议”在不断地沦为市场的笑柄。
耻辱在于，我们对“都市”，没有哪怕是不深刻但现状功能描述性的研究；我们对都市中的人群变化，中产阶级尤其是弱势群体的，哪怕是典型的分析都没有；我们对世界的“城市化”完全没有规律性的总结，对中国人类历史上最大规模的城市化缺乏想象力；我们对各城市的发展规划，没有哪怕是可以自圆其说的数字推理；我们对“空间”，对“房地产”，采取的是，要么简单地划为一般商品；要么简单地强调居住功能这种随机主义的态度。
以上的恶果就是中国房地产总在舆论的风口浪尖上，关于房地产的政策也总是在“打摆子”。房地产的价格每上一个台阶全部都超出预期，在民众总是恐慌性购买的同时，城市效率在“摊大饼”中愈来愈低，城市运行成本几乎跑到了世界的前列。
我们对“城市化”，对“空间”，对“都市密度”，对“公共住宅”，对“农民房”，对“房地产税”几乎都没有共识。
所有理论都追着房价在走，令人汗颜和无奈。
2、地铁和下水道的路线就是权力的轨迹
政府参与房地产价格上涨了吗？虽然历届政府出台了N多限制房价的措施，但为什么老百姓就一门心思地认定政府就是房价上涨的元凶呢？
我不认为凡是上来就骂政府的学者是一个好学者，也不怀疑政府调控房价的“初心”。但正如原首尔市长李明博说的：“政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。”
比如合肥奇葩地限价，明明市场价可以卖到限价的130%，却规定只能卖低价，这会出现什么景象？难道这还不能想象出来吗？
在房价上用蛮力，而且用力过猛的奇葩招数又何止合肥？关键是无论多猛的力道，当用错地方的时候，会有任何作用吗？
政府本应在空间的社会分层过程中发挥作用，以确保更平等，其手段包括：规划、分区、环评、公共住宅、城市更新、新区规划、公共服务、公共交通……
规划事实上就是一个政论过程，它直接影响着房屋价值在不同群体中的分配。美国布朗大学教授在《都市财富》中说：“下水道的路线就是权力的轨迹！"
北上深的地铁线路，优质学校的安排，容积率，难道不是权力的轨迹吗？
哪条地铁线人满为患？为什么？
哪里学区房价高得令人咋舌？
中心城区为什么控制容积率？
用地性质为什么排斥多功能使用？
租赁市场为什么都是“半地下市场”？
大都市圈为什么不能有效形成？
3、关于“空间”商品的几个特殊性
对空间的分析，是理解都市政治和社会的核心。我们总是在经济学层面分析房地产的特殊性，没有在社会学层面分析。这使得最近一段时间，人们已经对房价这头迅猛奔跑的野猪放弃了任何在理论上把握的幻想，只能呆呆地凝望，看它如何力竭而亡。
我们看一下房地产作为商品在经济学上怎么说的：
1、异质性，也称唯一性，就是说世界上不存在完全一样的房地产商品；
2、权利性，就是房子不只是一个空间，而是附着在空间上的权利束，比如抵押；
3、不动性，即与地理位置直接相关；交易成本，此处不详述；
4、房价个别形成，并不是成本定价。
我们在调控中不考虑房地产的这些基本特征，已经是出了不少洋相。那么“空间”作为商品，还有哪些社会学的特殊性呢？
1、空间的持久性，空间不会消失，即使房子倒了，也有土地和再生性；
2、空间的必要性，人们没有任何其他的东西可以取代；
3、空间具有巨大关联利益，包括区位效益；
4、它具备天然垄断性；
5、它具备资产属性。
综上特殊性使得房地产的交换和使用价值产生了关联而复杂的关系。这其中又要分析另一个要素“邻里”：
邻里社区不只是物质生产发生地，不只是一个产生交易和互动的地方，而是具备着情感和社会意义，特征如下：
1、邻里社区为日常生活提供支持；
2、邻里社区为居住者提供网络支持；
3、邻里社区提供安全和信任；
4、邻里社区提供了身份的边界及意义；
5、邻里社区具有价值聚集效应。
当我们不谈房价，我们谈什么？我们要谈支撑房价的基础。人类已经完成了工业革命，也就是说“空间”在制造上早就不是什么问题了。既然有人要出高价买，这不是中国少有的巨量需求吗？
如果抛开供需与货币说，难道我们不应该关注房地产这些基本特征，而在基础上发力吗？
让占有最多公共资源的空间更多；
各类附着在空间上的权力充分发挥市场作用；
营造各阶层的邻里社区。
4、都市想象
我们城市化水平到了接近50%，接下来会是什么样？
抛开户籍人口和常住人口之类的说不清道不明的各种中国式统计，已经是人类历史上最短时间，最大规模的单一国家人口流动。下一餐还有多少量？有什么规律？
假设未来20年城市化达到70%，哪些城市可以承接？
假设城市间人口流动到目前仍是一大主流，那么有什么规律？
没有对未来的想象，就没有对未来的判断，也就不可能在现实中做出任何有效的安排。
房价是果，城市化是因。而城市化远非我们业已形成的概念，所谓高峰期已过，城市化尚在路上，只不过不同的过往，而我们对此却认知不足。
其实，一切还有希望，尤其是在中国。
买房一年到底能赚多少钱 这次终于算清楚了
日 09:11融360
　　在中国，判定有钱人的标准，第一印象肯定是看他在哪里有多少套房。
　　明星挣钱后投资房产，大妈手里有钱也投资房产，房地产行业的人依然还是会选择投资房产。在房价居高不下，房源日益紧缺的北京，去哪儿买，买什么样的房，成了这些投资客普遍关心的问题。
　　随着物价的不断攀升，银行利率又低，有钱人存在银行的钱不断贬值，变得越来越不值钱。让有投资眼光的人开始把钱转移到其他渠道，用钱生钱。然而，他们不得不面对的现实情况是，2016年股市暴涨暴跌，投资黄金、石油、基金等，高收益与高风险并存。相对而言，投资房产是一种比较保值、升值的投资方式。
　　不过，既然是投资，我们就要考虑现在进入楼市买房投资赚不赚钱？同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那今天就帮您算算房产投资回报率。
　　什么是投资回报率
　　对于不少老百姓来说，房产的投资回报率还是个相对模糊的概念，有人说，我买了房出租，用一年租金除以总房款就是我的投资回报率；还有人认为房价一年增长多少，房产就增值了多少，这才是房产的投资回报。
　　以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。
　　就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。
　　另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以融360房贷君为方便计算，将买房方式分为以下三种情况：
　　第一种，全款购买，现金投资回报率；
　　第二种，全款购买，增值投资回报率；
　　第三种，首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。
　　最后我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。根据，中国指数研究院的数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，根据58同城上的数据显示，租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用).
　　第一种情况：全款购买，现金投资回报率
　　租金总收入=房租收入租金投资收入=00元
　　现金投资回报率=4*80)=1.61%
　　通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。
　　所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。
　　第二种，全款购买，增值投资回报率
　　如果我们以7月份的数据为准，可以看到北京房价同比上涨22.7%，假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。
　　那么这套房产的增值收入=00*80)*22.7%=677368元
　　投资回报率=(租金净收入增值收入)/投入资金=()/.3%
　　在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。
　　第三种，首付3成，有房贷
　　近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。
　　每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。
　　现金投资回报率
　　全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元 ，首付100万元
　　投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款一年本金=()/1035955= -3.7%
　　在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。
　　增值投资回报率
　　假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=.7%=677368元
　　投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(00-85=61.6%。
　　从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。
　　当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。
　　如果出手，最终投资回报率=(增值收入出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(677368
　　虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！
　　最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。
&&房贷要不要提前还？看国外专家的3个理由
日 09:58嘉丰瑞德
　　有了点闲钱，房贷到底要不要提前还？网上问这个问题的人不少，也有很多网友给出了自己的答案，比如要提前还，因为无债一身轻；再比如不要提前还，因为不划算……总之，公说公有理，婆说婆有理。
　　近日，国外也有专家写了一篇关于房贷是否要提前还的文章，他所持的观点是：不提前还。并给出了以下3点原因：
　　1、使现金流缩水
　　国外一家金融服务机构的CEO
Edelman表示，他认为最好的财务规划就是背负一个30年固定利率的贷款，且不要提前10年或15年还完。虽然房贷利率不固定，但如果提前还，同样会对每月现金流产生影响。
　　因为无论个人还是家庭，每月的基本生活费及其它各种费用都还是存在的。在正常还款的情况下，你可以利用更多的钱享受生活或通过投资理财获得更多的钱。但一旦提前还清这些债务，就会使你每月的现金流缩水。
　　2、可能无法应对紧急情况
　　提前还清房贷，可能会让你连预留应急资金的空间也没有。如果碰上疾病、失业等紧急情况，在没有准备3-6个月应急资金的情况下，你就会陷入财政困境中，维持生活都异常艰难。
　　这样，你就有可能要靠卖房才能继续维持生活，反而会让你更快失去房子，那提前还贷的意义就没了，得不偿失。
　　3、无法完成其它的财务目标
　　债务确实很令人生畏，但美国一抵押贷款机构的人员Koss表示，如果为了还清债务而提前透支自己的收入或未来储蓄，这就相当于烧毁一座桥。
　　因为这样，你就有可能达不成其它的财务目标，或是发现退休后的储蓄不够多，反而更让人恐惧。不如从现在起，设立一个生息账户，每月自动转一笔钱到该账户，且尽量不去动用，等退休后就会发现那是一笔不小的数目。
　　除了以上3点外，国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的理财师表示，提前还房贷还会损失利率方面的优势。虽然目前房贷利率不高，但如果日后再降，那提前还贷就非常不划算了。
&套一世股票还一生房贷：看完36个房价段子 都哭了！
日 09:43中国基金报
　　十年生死两茫茫，房价涨，房奴殇。
　　乐一乐那些房价的段子 ，听一听欢笑背后的心酸。
　　问：妈妈，为什么蜗牛看上去挺可爱的，但是鼻涕虫却让人恶心？
　　答：这大概就是有房和没房的区别吧。
　　问：妈妈，为什么马蜂令人讨厌，而珍珠让人喜欢呢？
　　答：孩子，这是住筒子楼和住独栋的区别吧。
　　最贵的地叫地王；最贵的房叫楼王；
　　建的最晚的叫绝版；建的最高的叫地标；
　　在老城区叫传承千万人脉；远离市区叫生态奢华；
　　起个洋名叫欧式；命名中文叫古典；
　　又大又贵叫府邸；又小又贵叫豪宅；
　　精装修叫“给你五星级的家”；毛坯房叫“创意空间”。
　　从春节鞭炮声看上海房价：
　　清晰听到鞭炮声的2-3万，隐约听到的4-5万，一点听不到的8-20万。
　　帝都房价：
　　你要是年薪在300W以上，二环内，你爱买哪儿买哪儿；
　　你要是年薪在100-300W之间，二环至四环内，你爱买哪儿买哪儿；
　　你要是年薪在50-100W之间，四环至六环内，你爱买哪儿买哪儿；
　　你要是年薪在10W以下，你就给自己挖个坑，爱埋哪儿埋哪儿。
　　按揭就是把你按在地上，一层一层把你揭开。
　　虽然话有点糙，但对大部分房奴来说，这个形容很形象。
　　中华民族是一个有智慧的民族，我们发明了错峰上下班解决拥堵的问题。
　　接下来我们还可以发明错峰买房解决高房价的问题，简单的说就是，有些人这辈子买房，有些人下辈子买房。
　　房价涨，你为开发商打一辈子工；
　　房价跌，你为银行打一辈子工；
　　其实，你一直是在为一只看不见的手打一辈子工。
　　这么多年，很多人骗过我，现在看来，惟独房产中介没骗过我，这么多年一直跟我说房价要涨，房价要涨！真爱啊！
　　中介打来电话，问大哥你要不要买房，房价还会飙升，再不买就没有这个价了！
　　我说我已经买了。
　　他又说，大哥你要不要卖房，现在房价不错，在高位，再不卖就没有这个价了！
　　“等我股票回本了，就跟你离婚。”他淡淡地说。
　　听完后，她的心里暖暖的，她想，这大概是最海枯石烂的承诺。
　　“等房价跌了，我就买房和你结婚。”他暖暖地说。
　　听完后，她的心里凉凉的，她想，这大概是最婉转的分手了。
　　人生三大错觉：TA还爱你、股票要涨、房价要跌。
　　本想择一城终老，遇一人白首。可我们只能套一世A股，还一生房贷。
　　上联：“傻傻”的来，“傻傻”的买，“傻傻”的挣了几十万；下联：“精明”的算，“精明”的看，“精明”的一年又白干；横批：相信就买，不相信就接着看。
　　今天走在路上，看到地上有捆芹菜，捡还是不捡？仔细一想，有芹菜就要买肉，买了肉就要有厨房，有了厨房就要有媳妇来做，有了媳妇就肯定有个丈母娘，你想娶她姑娘，她就必须开条件：要房要钱要车。。。赶紧把芹菜扔了，肯定是开发商故意扔的芹菜，差点上当！
　　阿呆在巷子里捡到了一盏神灯，他擦了一下神灯，灯神出现了：“我可以满足你一个愿望，你说吧！”
　　阿呆兴奋地大喊：“我要一套房子。”
　　灯神脸一黑：“内什么~，你太贪心了，我要能给你房，我还住灯里干啥？”
　　今天过秤的时候，突然觉得体重与房价很像：
　　只要不长就已经很开心了，降是不指望了。突然就长起来了，措手不及。都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。
　　所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。
　　再长也想吃(买)，因为这是刚需…
　　某房地产项目广告语：“我妈说了：你要买了这儿的房子，我就嫁给你。”神点评：“只能回她一句：你妈逼的？”
　　“小王，听说你上月买房了，恭喜啊。”
　　“哎，都花的父母防老的钱，不是啥喜事。”
　　“那你老婆刚给你生了一对双胞胎，总是大喜事了吧！”
　　小王一言不发，狠灌一口二锅头。
　　“难道……难道两个都是男娃？”
　　小王依旧一言不发，两行热泪已悄然流下。　　
　　重男轻女这个中国几千年解决不了的问题，现在让房地产解决了……
　　蒲松龄有聊斋，梁启超有饮冰室，纪晓岚有阅微草堂，而我只想要一套经济适用房。
　　所谓殊途同归，讲的是，以前有当飞行员、科学家、政治家梦想的中国小朋友们，成年以后梦想统一变为了买房。
　　记者在深圳采访路人：如果你中了500万，打算怎么花？路人：先把房贷还了。记者：剩下的呢？路人：剩下的慢慢还。
　　婚期将到，国内兄弟，有钱公寓，没钱蜗居，望长城内外，大厦高楼，工地上下，人浪滔滔，早起晚睡，达旦通宵，丈母娘说：买个房子才达标。
　　须钞票，看人山人海，一房难搞楼价如此虚高，引无数英雄竞折腰，昔秦皇汉武，见此摇头，唐宗宋祖，更是没招，一代天骄，成吉思汗，只好住在蒙古包。
　　一楼盘开盘，房产商制作大幅广告吸引市民，上写：没有房子，就没有媳妇。
　　年末房产行业协会评比大会上，该楼盘房产商荣获“最诚实地产商”。
　　手里有房没钱的，希望学俄罗斯，保房价弃汇率。
　　手里有钱没房的，希望学日本，保汇率弃房价。
　　手里有房有钱的，急着卖房子，配置海外资产。
　　手里没房没钱的，觉得没自己啥事，全面崩盘了才好…你是哪一款？
　　夫妻两个人，辛辛苦苦打拼，然后买了个海景别墅，还房贷每天压力巨大，早出晚归。
　　然后他们家的保姆每天做的最多的事情，就是抱着他们家的狗在阳台上看海、喝咖啡。
　　买房子要求不要太高。
　　通风好又便宜的，那是报刊亭。
　　地段好又交通便利的，那是地铁口小卖部。
　　采光好又舒适的，那是房车。
　　通风好又便宜又地段好又交通便利又采光好又居住舒适的，那是停在地铁口边上用房车当门脸房的小卖部，还兼卖报纸。
　　过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：
　　凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网加万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上…
　　老婆买了一只仓鼠和一个笼子来玩。
　　我问她多少钱，她说仓鼠10块，笼子20元。
　　我听后抱怨，这笼子比仓鼠还贵啊？
　　老婆回答，难道你认为你的身价会比现在的房价贵吗？
　　一天，兔子来到乌龟家，一进门，说：“你这房子真不错，唉，现在房价高得惊人，不知什么时候我也能买一套这样的房子。”乌龟说：“贷款呗，我就是贷款买的。”兔子说：“说的简单，我最多贷30年，而你能贷上百年。”
　　问：失恋，除了疯狂地看书、运动之外，还有什么好方法能够高效、快速地走出低估？答：回家见爹妈，对镜数白发。出门查存款，上网问房价。
　　中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：
　　近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？
　　A:“双十一那天要是房价也打五折就好了！”B:“看你说的，好像五折你就能买得起了似的！”
　　爸爸吹起一个气球，在上面写上自己的愿望：贪官越来越少，房价越来越低。
　　写完后就放飞了，气球越飞越高。
　　爸爸兴奋地说：我的愿望要实现了！
　　话音刚落，气球炸了。
　　妈妈说：你的愿望破灭了！
　　爸爸说：是气球的质量太差。妈妈说：是你的要求太高。
　　2016败家行为排行榜：① 卖房创业 ② 卖房炒股 ③ 炒股 ④ 创业 ⑤ 吸毒 ⑥ 炒期货⑦ 赌博 ⑧
大额储蓄与大量买理财产品⑨ 养宠物⑩ 淘宝2016兴家行为排行榜：
　　① 北京买房② 上海买房③ 深圳买房④ 合肥买房⑤ 南京买房
　　⑥ 杭州买房⑦ 厦门买房⑧ 天津买房⑨ 武汉买房⑩ 苏州买房。
　　强烈要求房价以后加入熔断机制。
　　当房价超50%的人买不起时，熔断暂停一个月，让大家一起冷静下来思考。
　　当房价超70%的人买不起时，直接熔断结束，政府福利分房！
　　当年北京房价2000多一平的时候，感觉下面这个视频就是个笑话，现在看来，自己才是个笑话。
李迅雷：不久的将来大家一定会抱怨卖房难
来源：微信公众号 李迅雷（lixunlei0722）
观念总是被用来打破的
世界上有很多你认为是真理的东西，可能就是谬误。很多观念，都会随着时间的无尽延伸而改变。在2000年之前，中国处在商品时代，购物保值是大家普遍接受的观念，储蓄是居民理财的主要手段。2000年之后，随着房地产行业的崛起，购物保值和储蓄理财的观念被打破了。
过去，人们总认为货币发多了，就该通胀；如今，通胀已经成为西方国家的奢侈品，因为产能过剩、全球性的产业转移和贸易成本降低，使得不少可贸易品价格不涨反跌。取而代之的是资本品价格的上涨。
过去，金融当局最关注的两大问题是通胀与失业，这才有了根据菲利普斯曲线来确定货币政策和财政政策的力度的依据。如今，资产泡沫已成为金融体系的最大威胁，尽管监管当局可以为货币泛滥而没有引发通胀而庆幸，却难以摆脱经济脱实向虚的纠缠。
如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。
有时候，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，今年的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了。
经济金融领域观念的变化，旧观念被打破甚至颠覆，大都是通过流动性的变化来实现的。如果“流动性”这个词太学术，不妨记住马克思说过的“从量变到质变”。当然，这个量不仅是指货币流量，还包括人口流量、货物流量和信息流量，这四大流量才是我定义的流动性。如货币流让中国房地产的总市值成为全球最高；人口流让中国成为全球制造业第一大国；货物流让中国成为全球贸易第一大国；信息流造就了BAT，让杭州有望跻身一线城市，今后，中国经济新的增长动力应该来自于信息流。
观念会随时间无限延伸而改变
这个标题不免有些武断了，难道所有的观念都会被打破吗？鉴于本文并非一篇严谨的学术论文，所以，带一点情绪也无妨，只是想强调：世界上有很多你认为是真理的东西，可能就是谬误。很多观念，都会随着时间的无尽延伸而改变或被颠覆。
比如，中国的老祖宗一直认为天体的形成是靠盘古开天地，从而几千年来大家一直接受“天圆地方”普遍观念，迄今我们仍称天为“苍穹”。但西方的老祖宗如亚里士多德在公元前就通过观察月食中阴影的形状，发现地球是圆的，进而又创建了“地球中心说”理论。“地心说”的观念，被西方人作为真理延续了1千年，直至哥白尼发现地球其实是围绕着太阳转的，太阳才是宇宙的中心。
哥白尼的“日心说”颠覆了“地心说”，也直接威胁到西方的神学。不过，“日心说”这一观念也就持续了几百年，1918年，美国的沙普勒根据球状星团分布研究银河系结构，发现太阳并不位于银河系的中心位置，于是，“太阳才是宇宙中心“的观念也被打破了。
上面这个案例说的是过去两千多年来，由于科技进步、天体研究的发现，打破或颠覆了原先错误的观念，因此，真理也是相对的。只要有足够长的时间跨度，估计大部分观念都要被打破。不说远的，也不说跨行业的，就说说经济金融领域里的很多你认为正确的观念吧，也会随着时间的推移和经济结构的变化而打破。
短视是人类难以克服的缺陷
记得1988年我还在读研究生的时候，外籍英文老师说过一句“人民币像卫生纸”的话。的确，当时很多人去抢购卫生纸、肥皂、火柴等，如今看来，真不知抢购这些商品有何用。但当时大家都认为这是明智的选择，因为1988年恰逢物价闯关，当年的CPI达到18%，很多计划内日用品的价格都将大幅上涨，如茅台价格从计划价的20元涨至市场价的300多元。抢购计划价的商品成为跑赢CPI的唯一选择，商店的货架上商品几乎被抢空，银行也发生了排队提取存款的挤兑现象。
如今，大家一定会对抢购彩电、录像机、冰箱等家电感到不可理喻，因为这些东西不仅没有一点保值功能，而且还会随着新款产品的推出而跌价。但在1994年之前，买家电保值一直被认为是理所当然的，尤其是买进口家电。因为那个时代中国还处在短缺经济时代，人民币对内通胀，1994年CPI达到24%，对外贬值预期也强烈。而且，当时家电的普及率还很低，彩电、冰箱和洗衣机成为结婚的新三大件（旧三大件是手表、自行车、缝纫机）。
我1998年在深圳工作的时候还买了一辆日本原产的尼桑风度，因为恰逢日元升值，价格要40多万，当时40多万可以在深圳买一套两室一厅的房子了。但为何不是先买房而是先买车呢？因为当时深圳的房价总是高开低走，一手房买了就跌，根本没有保值一说。但进口车却都在涨价，除了货币贬值之外，还有税负上调因素，故后来价格又涨到了50万。当时的观念是，车是长期的耐用消费品，要买就买原装进口的，一步到位。如今，大家对原装进口家电的崇拜观念已经改变或淡化了。
如果1998年深圳买房，至今的投资回报率10倍都不止，但选择买车，持有至今的残值减去养护费用肯定是负值，而你花费的汽油费也足够打的了。所以，从投资的角度看，买房是100%的正确。当然，这是纯经济动物的观念，人不完全是经济动物。
但不管怎么说，1998年买车而不买房，总是错的。错的原因还是在于，观念的形成往往基于现实中太多的类同案例，故达成共识的观念总是短视的，而跟随羊群效应往往是亏钱的。如果你是基于对未来五年或十年的商品和资本品的供求关系分析来进行买卖决策，就不容易犯短视的错误了。
还能继续买自己买不起的东西吗
2000年之前，中国居民的资产配置的形式主要是存款，因此，大家的理财观念就是对内防通胀，对外防贬值。采取的方式主要是，股市上博取价差收入、购买耐用消费品和换汇。如今看来，股市博差价的投资者80%是亏损的，大部分耐用消费品价格都是下跌的，人民币汇率则出现了年长达9年的升值。
回顾26年来的A股市场，大家总以为股市熊长牛短，指数来来回回，涨幅不大，无法进行长期投资，只能短线赚差价。但事实上，只要不买大市值股票，投资一组中小市值的股票并一直持有下去，这种傻瓜式的投资方式，不仅跑赢巴菲特，且收益率远高于投资楼市的收益率。只是因为股市的波动幅度太大，容易被洗出去；楼市波动不大，且交易成本高，反而拿得住。所以，你一向认为正确的观念可能是错的，教科书上告诉你的投资理念，在以资产重组和注入为特色的股市里，并不适用。
2000年之后，房子成为中国居民资产配置的主要资产，如今已经占整个居民家庭的资产比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就有这样的领先观念——即认为大类资产配置中应该增加房地产，那就可以获得巨额收益了。如果2000年以后，你仍守着中国人传统的通胀观念和贬值观念不变，那可能就会影响到你的投资方向和财富累积。
年这段时间，虽然楼市已经出现了一轮牛市，但涨幅并不大；尽管M2的增速维持在20%左右，但主要是外汇流入导致的。其次，居民房贷占GDP比重极低，说明杠杆买房者比较少。老百姓收入差距尽管已经有所扩大，但财富差距并不大，基本上可以看成是在同一起跑线上。于是，我在2006年写了一篇据称对一些人的理财观念带来颠覆的文章，叫《买自己买不起的东西》，说白了，就是当你还买不起房，只好选择买股票作为资产配置手段时，不如即刻就借钱买房；因为你买不起的那个年代，很多人也买不起，等到几年后你攒积了钱准备再买房时，发现房价却又涨了很多，你仍然买不起。
中国人的传统观念是勤俭治家，不仅不欠债，还要少消费多存储，政府也提倡“储蓄光荣”，但这一传统观念不仅被后来的通胀不断打破，而且被货币超发所颠覆，储蓄一族成为当今社会最悲剧的一族。中国人的理财观，从储蓄保值到购房保值，再到如今的加杠杆增值，老观念不断被新观念取代，但新观念随着时间的推移，一定又会成为很多人的悲剧。
如今，当居民新增房贷规模以每年翻一倍的速度增长，房地产不败观念之下杠杆买房已经成为全社会共识之后，当大家都认识到所有预测房价走势的经济学家们都错了，只有任志强一个人对的时候，楼市的观念及楼市本身会不会来一场颠覆呢？
从监管理念看，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，金融混业化大行其道，私募基金如雨后春笋般崛起；今年证券市场的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了，国庆更是大刮限购风。
有人说，中国的房地产市场会否依照俄罗斯的模式，即通过本币贬值来换取房价的长期稳定？我觉得不太可能，尽管人民币的一次性大幅贬值会导致外汇不再流出，但金融当局不能这么做，20年前可以这么做，因为外汇储备规模不大，经济体量也不大。此外，国人的投机心理太强，价格双轨制下的全民经商，通胀年代的全民抢购，90年代初的全民炒股，如今的全民抢房，连日本核泄漏都会导致中国部分城市的全城抢盐，你说，中国的房价能稳得住吗？
如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营增持股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。
当前大家都在讨论如何赚钱，却很少有人讨论如何避险。但经济下行已经成为长期趋势，这也意味着投资回报率的下降和全社会收入增速的下降，那么，今后投资风险应该大于收益吧？估计未来五年内，大家讨论的热门话题将不再是如何赚钱，而是如何减少亏损。
观察量的波动以把握新观念新趋势
在经济金融领域，基本上没有一成不变的观念和盈利模式。比如，过去我们一直强调要建设社会主义新农村，因为三农问题是导致经济发展不均衡、收入差距扩大的最头痛问题。但这些年不提了，为什么呢？因为农业人口在不断向城里转移，很多希望小学都空了。所以，解决三农问题最好的方式就是发展大城市，农村的人少了，农民人均拥有的资源就多了，农业现代化才可能实现，农民收入才有可能增加。
城镇化也一直是中国独特的区域均衡发展观念，但过于强调城镇化导致三线四线城市房地产库存大量增加，而同时一二线城市住房供应短缺。由于中国人口不断涌向能够创造更多就业机会的一二线大城市，故大城市化应该会慢慢成为社会共识，这也是我在2009年就提出的观点。今年合肥、南京、杭州等二线城市房价的大涨，也印证了这一点。
随着中国经济更多地融入全球经济、居民收入水平提高和经济结构变化，社会的观念或共识往往会跟不上时代变化的节奏，这就需要及时更新观念，调整政策。如中国加入世贸之后，逐步成为了制造业大国，因此，商品开始过剩，连美国都指责中国向美国输出通缩，如今，不仅中国的产能过剩，全球的产能都过剩，所以，CPI总是起不来。过去，大家的共识是，作为13亿的人口大国，就业将是难解之结，所以，稳增加就是为了保就业。如今，产业结构发生了变化，一个百分点GDP的增长率可以带来的新增就业人口也从10年前的80万，增加到160万。那么，我国的货币政策是否还要把通胀和就业作为主目标呢？是否应该考虑以编制资产价格指数，并以控制该指数为目标呢？
现在看来，弗里德曼的货币理论要更新了，费雪的货币方程式要加上资产及资产价格的变量了。过去，大家担心通胀，如今，美国、日本则盼望通胀，并通过宽松的货币政策来刺激通胀，通胀似乎已经成为了一种奢侈品。这就是新观念对旧观念的颠覆，菲利普斯曲线还有用吗？
过去，太多的观念或理论都是基于一段时期的统计观察而形成的，包括如库兹涅茨的倒U型理论，但随着观察期的不断延长，不攻自破。如今，无论是投资层面的机会选择，还是政策层面的目标调整，都可以通过统计手段来获取数据，从而发现趋势的改变。投资获得超额收益，往往是在新的观念形成之初就认可这一观念并积极参与。
我曾经说过，流动性的变化会影响估值，也就是股市中的习语：量比价先行。实体经济的流动性下降，表现为全球贸易增速低于GDP增速、海运指数的下降、产能过剩等，表明通胀难现，大宗商品价格下跌。相应地，资本、资产市场（包括房地产）的流动性充裕、交易活跃，说明资产价格膨胀，尤其是楼市大涨。因此，只要盯住量的变化，就会找到热钱的流向和不同资产价格变化的方向。
因此，经济金融领域观念的变化，旧观念被打破甚至颠覆，大都是通过流动性的变化来实现的。如果“流动性”这个词太学术，不妨记住马克思说过的“从量变到质变”。当然，这个量不仅是指货币流量，还包括人口流量、货物流量和信息流量，这四大流量才是我定义的流动性。如货币流让中国房地产的总市值成为全球最高；人口流让中国成为全球制造业第一大国；货物流让中国成为全球贸易第一大国；信息流造就了BAT，让杭州有望跻身一线城市，今后，中国经济新的增长动力应该来自于信息流。
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