承租人买断公房产权，同住人利益如何维护？
作者：吴慧萍律师；联系方式：；邮箱：。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。我们住了二十多年的单位公房拆迁，没有房产证，但户口都落在这里，请问拆迁应该怎么补偿
时间：2013年 11月 15日
爷爷和老爸都是流动单位职工，后来公司在北京盖了一片居住区，并根据单位分配定居北京，家属户口落在此处（散居），后来单位改制，单位一分为二，此处地产归老爸不在的一方。但当时没有影响到我们这批住户，该单位承认接收我们并让我们继续居住。现在面临拆迁，该单位以改制时父亲所在的单位未出资为由给与我们每户60万的价格让我们拆迁（此处放假每平米2.5万左右），他们当时改制时接收了我们。现在以单位改制为理由低价拆迁，请问这样合理吗？
有些人说当时改制时，单位从未公示过相关文件，他们也默认了我们的房产居住权，因此不能当租户补偿。对吗？
另外，拆迁前两三年签署过租赁合同，都是一年一签的，但最近两年又没签了，合同写着单位拆迁时一个月能要腾房，这个合同的有效期是不是也是签署的当年呢？而且当时签合同是因为不签就停水停电。
我们现在要求至少一套住房换一套住房，因为这里是平房小院，家里4、5个人住着很舒服，拆迁后自己添点钱才能买三五十平，怎么住啊？我们要求合理吗？或者呢？
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北京市两高律师事务所你好，要看拆迁政策是如何进行安置补偿的,你们这种情况，应该有按照人口安置的政策。广东鸿蒙律师事务所你好，如你所说，你们应当享受国家拆迁补偿待遇，如果拆迁单位违法强拆，可以依法维权。上 海 锦 坤 律 师 事 务 所你好，第一个要看你们当地的拆迁政策，具体拆迁补偿如何，应该以你当地的标准为准。第二，原则上你是有补偿的。需要具体解决方案？北京泓聚律师事务所各地房改房未购买到个人手里的房产，拆迁有不同政策。有的城市拆迁补偿按2/8比例分配，个人占80%，单位占20%。具体情况可以电话咨询。上海金茂凯德律师事务所一般能享有补偿。要看当地拆迁政策。先了解一下具体政策。需要具体解决方案？上海汉路律师事务所你好，如你所说，你们应当享受国家拆迁补偿待遇，如果拆迁单位违法强拆，可以依法维权。需要具体解决方案？
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All Rights Reserved 粤ICP备号【通州老杨侃房】手握70万，等自住商品房还是出手二线城市？
老杨，居住北京通州，从事媒体房产二十多年，对房地产行业有个人独道见解。老杨侃房主要将专业与自身生活实际结合，为大家提供投资置业建议。
这周三晚上有一位北京的朋友打电话跟我说，想把自己目前的房子过户给她的母亲，等三年之后就有资格去买一套自住商品房，以后既能给孩子未来置业留一套房又能出租保收益。听完之后，我明白她的意图大概有两个：手里有闲置70万资金，放着钱肯定贬值，买房用来投资增加收益；买一套房十几二十年后孩子成年之后也有房产了。
买房前学会三问
我这位朋友的情况其实并不少见，随着政府逐渐加大自住型商品的供应量，越来越多的北京朋友都将自住型商品房作为一个考虑方向。不过以我这些年来买卖房产的经验，无论这个房子被套上了什么样的政策外衣，它的本质还是房产，还是要兼顾自住及投资双重属性，因此我有一个原则，就是买房前一定要问自己三个问题：
1、 我是自己住还是纯投资，还是半自住半投资？
2、 我能不能承受亏本的风险？
3、 我准备在多长时间跨度范围内变现？
我的这位朋友听完这三个问题，很快给我答案，她是一位单身母亲，还带着一个孩子，在北京有房产住，并没有强烈的自住需求，所以还是以投资为主，而且收入并不是特别稳定，因此不可能接受高风险的区域去投资。她说自己不着急变现，甚至可以等到孩子长大之后再过户给孩子。当然她希望在能通过到时候将这套房子出租出去来实现一部分投资回报。
可以说我这位朋友是典型的手里有闲钱，但是不知道该怎么办的类型，她的述求其实很简单，房产投资，只是没有好的方向而已。
投资建议别选择自住房
说到“投资”简单明了就是“赚钱”：
用较低的成本（自己目前能承担的首付资金及可预见范围内的还贷能力）在短时间（自己能接受最长的变现周期内）换取较高的收益，在这个基础上最大范围的使用杠杆（房产投资最好的杠杆就是银行房贷，还有抵押贷款等等）。
购买北京自住商品房作为投资我觉得不是很好的选择。
首先，购买自住房需要一定资格条件，这位朋友把原来房子过户给母亲之后，三年之后才能购买自住房。符合条件进行申请、审核、摇号。按照北京的政策形势和市场走向，三年后什么样谁也说不清。
其次，就算三年后跟现在相比没什么变化，而且购买的房子同样价格低于周边房价30%左右。假如她购买一个四环到五环位置的60平米房子，总价大概在180万，首套自住房首付需付35％，也就是63万左右。自住房都是毛坯期房，还需等交房后花钱装修。从打算购买到最后可以出租中间一堆杂事的等待处理，想要租出去至少要等5-6年吧，这6年哪里来的收益，没有增加你财富的杠杆。
最后，她说北京房价肯定会涨啊，我可以卖出去变现啊。我说看看自住房的转让政策：购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。到时候真正能卖多少钱呢？
环京还是二线城市？
她想了想问我，香河怎么样可以买不？我说香河目前均价在左右，你的首付款要在50％，以你目前的首付能力可选择的范围太小，而且目前香河已经处在一个房价的高位了，别听那边的销售忽悠，说什么年底房价就能破3万，不太现实，如果现在买入香河，就属于高位接盘，恐怕要持有很长一段时间才有可能变现，而且出租回报率太低。
但是同属京东区域的大厂就要稍微好一些，距离通州较近，未来房价的增长会跟随通州，适合中长期投资，而且随着北京市政府年底搬进通州，大量高素质的人口会流入通州，对整个区域会有资金带入作用，房价上涨的后劲要明显比香河充分。（关于香河和大厂还有其他环京区域的深度分析我们会后续写专门的稿件分析，哪个区域有利好，哪个区域只是补涨，哪个区域能坚挺下去？我们会一一分析，请大家关注我们的微信号：旅居志:OKbeiqing7890）
聊了这么多，我建议她投资可以选择有空间的二线城市。像青岛这样城市有国家政策的支持，经济发展潜力比较大，人口基数多，环境还不错，现在房价不算特别高，未来还有空间增涨，即便现在限购可以考虑入手青岛商住房，听说万达在青岛就拿了一块特别大的地，规划不错，值得关注一下，就算后期自己不住，租出去每年的收益回报也比较合适。
她继续问我“昆明怎么样”，她说有一个朋友在昆明开发了项目，一直推荐她去置业。我说昆明挺好的，可以考虑。房产投资也就两个方向：一是一二线大城市，无论转让出租都很可观；二是某些省会城市与热门旅游城市。昆明既属于省会城市同时也是近几年旅游热门城市，有人群流入的地方房价就便有上涨的空间。目前均价在8000左右，况且昆明政策是不限购，认贷不认房，首套房依然按照首付最低20%执行，二套房最低30%首付。加上云南有国家“一带一路”政策的倾向，未来房价还会有所上升。
提到云南，她说有没有其他可以推荐的城市。我觉得云南这几年旅游市场火爆，空气环境质量较高。投资就要选资源稀缺的地方，西双版纳也可以作为考虑对象，每年春节、泼水节是西双版纳最热闹的两季，在今年春节出行西双版纳的人都是因订不到酒店而苦恼。在西双版纳购买房子，长远看老了之后去养老，短期来看一套精装公寓或洋房可以托管或出租。
说到这，其实投资房产一定是关注房产的核心本质，就是要有居住属性，凡是没有居住属性的房产项目都是耍流氓，我虽然这些年来一直教人投资房产，但是从来没有推荐人购买过一个完全是金融产品的房产项目。我自己总结了四点当下投资房产的参考条件，大家再后续出手的时候可以参考一下：
1、有大量人口流入（比如北京、深圳、上海、青岛、南京、重庆、长沙、武汉、昆明这样的一二线城市，大量人口流入，住房需求量大。目前这些一二线都市政策缩紧，置业投资有点难度）；
2、有国家政策利好导向（这个城市在国家一些重大政策战略中，有利于城市以后人才引入、经济发展。所以要关注一下现在中国主流的几个大政策，比如一带一路）；
3、城市环境本身优质（人们越来越注重生活的本质，城市的好环境让更多人对它充满向往，一个城市环境质量也是它最独特的资源，资源的稀缺也是一个投资重要的因素）；
4，有资金流入（资金的流入的城市经济发展潜力较强，这样的城市会带动人口的流入，消费的增长等等一些经济现象）
北京买卖自住商品房有什么限制？
１、因为自住商品房买卖价格低廉，所以国家对此类房屋的买卖进行了相应的限制。根据规定自住商品房必须在满五年以后才可以进行上市交易，具体要求如下：购得后的家庭需在交房之日起一年内入住。
２、限价房５年内不得上市转让；购得限价房的同时不得再申请其他政策保障性住房。
３、已经承租廉租房等优惠政策住房的家庭，在申请暂停租金补助或优惠，且已按市场租金标准缴交租金后，由市公房管理中心出相关证明，视为退出原承租住房，可以再申请购买限价商品房。
４、政府在自住商品房的土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入，并给于一定的优惠。它和经济适用房等也或多或少有些相近的地方
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