南京限购升级，因限购导致丧失买房资格而解约，需要承担违约责任吗？
南京限购升级，因限购导致丧失买房资格而解约，需要承担违约责任吗？
南京律师谢保平
本文作者：南京律师谢保平 楼市、房价一直是总理关心的民生话题。据财新报道，今日（3月15日）上午总理记者会结束后，多位记者还在争取提问。财新记者提问如何看待现在房价上涨问题，李克强回应称：房地产市场会平稳健康发展。总理话音刚落，南京限购！青岛限购！连部分三四线城市也限购了！新出台的限购政策，导致许多本来具备买房资格的人丧失了买房资格，已经签订房屋买卖合同的买房人无法继续履行合同。南京律师谢保平接到许多电话，都是咨询这种情况是否为不可抗力，解除房屋买卖合同是否要承担违约责任，已经交付的款项是否可以要求返还。对此，谢律师认为：限购令是不可抗力，所以因限购令丧失购房资格，解除房屋买卖合同不需要承担违约责任。何为不可抗力？根据《合同法》第117条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 不能预见，指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见，因人的认知能力不同，科学技术的发展水平各异，预见能力必然有差别。因此，不可预见，应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服，表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况，指独立于当事人行为之外的客观情况。 不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件，我国法律没有具体规定，各国法律规定不尽相同，一般说来，以下情况被认为属于不可抗力：1．自然灾害。自然灾害包括地震、水灾等因自然界的力量引发的灾害。自然灾害的发生，常常使合同的履行成为不必要或者不可能，需要解除合同。2．战争。战争的爆发可能影响到一国以至于更多国家的经济秩序，使合同履行成为不可能。3．社会异常事件。主要指一些偶发的阻碍合同履行的事件。比如罢工、骚乱，一些国家认为属于不可抗力。4．政府行为。主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等，有些国家认为属于不可抗力。因此，目前各地相继出台的限购令应该是属于政府行为之一，属于不可抗力。 不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同。各地相继出台的限购令，因此丧失购房资格的人无法继续履行合同，买房人可以因此行使法定解除权，并不需要因此承担违约责任，而且已经支付的款项可以要求卖房人返还。买房人索要后，卖房人一般不会愿意返还，建议买房人通过法律途径解决，依法维护自己的合法权益。
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南京律师谢保平
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简介: 南京律师、南京离婚律师、婚姻家庭咨询师
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　　“限购令”是指日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　房产限购有时难免伤及无辜。但要在和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。
　　限购令是行政行为，与是对行政行为最重要的划分。抽象行政行为与具体行政行为是依据是否特定所进行的划分。抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政相对人所作的。具体行政行为是指针对特定行政相对人所做的行政行为。
　　限购令作为一种手段，在各地大量应用。从具体内容的角度进行考察，这些限购令包含以下4 种条款：
　　（1）限制特定民事主体行为能力的条款
　　（2）的条款
　　（3）贷款差别化政策的条款
　　（4）限制境外机构和个人购房的条款
　　中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
　　基本限购令符合绝大多数家庭的居住、，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房，并可优化40个城市范围内的限购。
　　长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
　　—取消的，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用和的行为。、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和的底限，由商业银行在此基础上，按要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放。
　　—取消，逐步取消。中产阶层可购买更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
　　—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致的综合评标。
　　（一） 买方与卖方之间的纠纷
　　这种纠纷主要有一下几种类型：
　　1.买方向卖方交付了“购房诚意金”或者定金后限购令出台，导致买方失去购房资格或者购房成本增加，因而以此为由要求退还“”或者，而卖方以买方违约为由拒还的情况。
　　2.买卖双方在购房合同中约定，“卖方协助买方办理房屋过户登记”。结果由于限购令的出台导致登记部门不予登记，从而买方追究对方引发的纠纷。
　　3.即使双方没有约定卖方有协助办理房产证的义务，但是限购令的出台，使买方在履行完毕购房合同义务之后，去办产权过户登记时遭遇闭门羹，无奈要求与卖方解除合同而引发的纠纷。
　　（二） 买方与银行之间的纠纷
　　买方递交的申请已被银行受理，但是因为限购令的出台使买方丧失了贷款资格，银行据此拒绝放贷，从而买方主张银行违约责任而引发的纠纷。
　　（三） 买方与中介之间的纠纷
　　买方与中介签订了并已交付了定金，但是由于限购令使买方无法买房，从而买方要求中介退还定金而引发的纠纷。
　　（四） 卖方与中介之间的纠纷
　　买卖双方与中介通过三方协议将房屋交付买方使用，但是由于限购令的出台而不能办理过户手续，因此要求退房，进而中介要求卖方退还首付款而引发的纠纷。
　　（五） 卖方与银行之间的纠纷
　　卖方代买方办理贷款手续时，递交给银行的贷款申请已被银行受理，但是由于限购令的出台银行拒绝放贷，从而与卖方之间产生的纠纷。
　　（六） 买方与房屋产权登记机构之间的纠纷
　　买方已经履行完毕房屋买卖的其他各项手续，在最后办理过户登记时被登记管理部门拒绝办理，买方以登记管理部门为由追究其责任而引发的纠纷。
　　1、2011 年2 月23 日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120 余平米的商品住房，总房款为98 万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5 万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。2 月28 日，刘女士带着93 万元余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，西安出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。刘女士蒙了，自己在西安打拼这么多年，户口一直在浙江老家，此时也无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的5 万元定金。却说定金不退还，因为是刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷
　　2、“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约：深圳市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4 月初又在宝安区购买了一套205 万元的房子，并支付了业主10 万元定金。但是4 月17 日，国家政策出台，因为已有三套房，方先生无法从一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。
　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情事变更而解除合同，购房者不需承担责任
　　1、购第三套房贷款未能获批，十万元定金泡汤：陈先生因购买第三套房贷款无法获批，不能继续履行，起诉要求吴先生返还10 万元。日前，松江区法院驳回了陈先生的诉讼请求。
　　陈先生通过中介公司介绍希望购买吴先生名下的一套房屋，因为这已经是陈先生的第三套房屋了，因此陈先生准备了50%的首付，另外一半的房款希望向银行贷款。陈先生向吴先生支付了10 万元的房屋定金之后，却因国家调控政策出台，银行停止向第三套房发放房贷，陈先生因此只能放弃继续履行合同，并要求吴先生返还定金10 万元。但吴先生认为陈先生未能按照合同履行交付房款的义务，所以自己有权没收定金10 万元。为此，陈先生将吴先生此诉至法院。
　　法院认为，双方签订的合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。首先，陈先生在签订合同之时应对以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给陈先生带来的不利后果应当自行承担；其次，双方签订的定金合同约定，在陈先生银行贷款不足的情况下，陈先生应当在交易过户当天以现金方式补足，故现在以银行贷款未能获批的理由拒绝履行合同，且不承担任何违约责任没有依据。最终，法院认定陈先生存在，其交付的10 万元定金应当予以没收。一审判决后陈先生不服并上诉，二审维持原判
　　1、利用虚假补缴社保自食苦果：小刘是小洪的小学同学和好友，小刘听说在北京炒房有利可图准备在北京贷款买一套，但根据差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳或纳税1 年以上，无法在北京贷款买卖房屋，于是小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1 年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋，结果，小刘后与小洪闹翻了，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉要求支付未签赔偿及支付拖欠公司等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。
　　2、帮助员工造假补缴社保反遭索赔：小王系北京某私企员工，因结婚急需在京买房，但因其没有北京户口，且无法提供在北京工作缴纳社会保险或纳税1 年以上的证明，无法在北京通过买房，于是小王向所在企业老总反复哀求，并表示将为企业好好工作报答老板的恩情，老板也看好小王的表现，就答应以补缴社保的方式为其取得缴纳社保的证明，并提供了较高工资数额的收入证明，促成其在北京贷款买房。结果，小王后于老板发生了争执，就拿着公司为其补缴社保的证明及工资收入证明起诉公司未足额缴纳社保及拖欠工资，要求该公司补足工资差额，赔偿未足额缴纳社保金额及赔偿，公司老板面对小王的“忘恩负义”欲哭无泪。
姜明安.《行政法和行政诉讼法》.北京大学出版社.2007年第3版.第179页
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由于限购政策丧失购房资格如何解除购房合同并要回定金？
您好由于限购政策丧失购房资格如何解除购房合同并要回定金？本人3月中旬和卖家签订购房合同（有中介）购买一处商业性住房房产，并交付定金50万元，还未网签。3月底由于出台商业性住房限购令丧失购买资格。联系卖家询问解除合同并退回定金时，卖家要求我本人出示一份不能履行合同或解除合同的说明。现在问题是：1.卖家要求是否合理？我本人是否需要出具这样的一份说明，还是中介出示证明？这里中介的职责是什么呢？2.卖家人在外地，经常不接电话，如果拒不退款，那么起诉到法院的流程都是什么？需要怎么做？3.中介费是否可退回？如果走法律流程需要怎么办？问题补充：补充：对方说要解除合同必须我本人提出并填写一份不能履行合同或需解除合同的说明，签名盖手印。但是我本人需要提供这个说明吗？我无法履行合同是由于政策变化，应属不可抗拒力，如果我写了不能履行合同的声明，卖家会不会一次为借口说是我方面问题不能履行合同，拒绝退定金和解除合同？我应该出具一份什么内容的声明才能保护我这方的利益？
律师回答地区：北京-海淀区咨询电话：帮助网友：37137 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好，对方同意解除合同吗 15:08 16:18华律网用户对方说要解除合同必须我本人提出并填写一份不能履行合同或需解除合同的说明，签名盖手印。但是我本人需要提供这个说明吗？我无法履行合同是由于政策变化，应属不可抗拒力，如果我写了不能履行合同的声明，卖家会不会一次为借口说是我方面问题不能履行合同，拒绝退定金和解除合同？我应该出具一份什么内容的声明才能保护我这方的利益？地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：290189 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_44 人需要根据合同履行 15:12 16:19华律网用户本人因为政策限购原因丧失购房资格，为何还需继续履行，即使我想继续买房也做不到呀地区：北京-海淀区咨询电话：帮助网友：67774 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_1 人你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。
　　有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。 15:29地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：7703 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好，纯粹因政策原因导致合同不能履行的，可向法院主张无责任解除合同，需要提交起诉状，建议委托律师代为处理。如需帮助可来电详询或来所面谈。 17:45地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：356 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人我是北京大成律师事务所的杨律师，执业十年，清华大学法律硕士，在房产纠纷领域具有非常丰富的经验，如需要有偿法律服务可与我联系。 18:34地区：北京-东城区咨询电话：帮助网友：413515 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_38 人你好！
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我正在代理二手房买卖纠纷的案件，可以看我的案例；
还是聘请律师代理稳妥，如需代理，可以联系我。大家都在搜：
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买方有购房资格，由于限购政策，房管局迟迟不给网签审核，卖家能取消交易吗？要是取消算违约吗？
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买房石油购房资格的 政策允许只是办手续时间问题 这属于卖家单方违约 是算违约的
不知道下面这条知识能否帮助到您
新的购房网签流程中需要对购房者进行资格审查,之后再完成网上签约。
购房资格审核及网签流程
因为政策原因导致不能履行合同的，买卖双方可以和平解约。
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限购令后纠纷无数 郑州中级法院法官解读案例
　　编者按
　　今年3月4日，郑州开始实施限购令。几个月后，因限购对商品房买卖双方产生的影响已经形成了一些诉讼。本期我们邀请郑州市中级人民法院的法官结合审判实践中遇到的部分案例，解说一下法律是如何解决这些限购令后的房产纠纷，并对限购令在房屋买卖合同中的作用及法律属性进行解读。
　　案例一
　　不具备购买资格、不能履行合同产生的纠纷
　　今年初，李先生和其妻子看上了郑州西区一套新开盘的商品房，并与开发商签订了购房合同，交纳了5万元定金和20万元的预付款。双方签订的购房合同还未在房管局网签备案，郑州实行限购令政策，李先生所买的商品房随后列入限购范围，李先生和其妻子眼看买房无望，遂要求开发商退还定金和预付款，开发商一直不予答复，双方产生纠纷。
　　说法：因限购令出台，买房人不具备购买资格、买房人不能履行合同产生的纠纷。
　　商品房买卖双方签订购房合同以后，所购房的地方政府颁布了限购令，根据政策规定买方因不符合购房资格不能办理转移过户，正在履行过程中的合同无法继续履行下去，买方要求解除合同返还所交款项，卖方要求没收定金的，因签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付卖方的定金卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。
　　案例二
　　买方要求过户第三方名下产生的纠纷
　　张先生与妻子眼看今年限购令使商品房买卖合同成交减少，觉得物以稀为贵，盘算再买一套住房后待价而沽。在网上张先生看中了一套住房，很快与房主扈女士签订了买卖合同，并交3万元的定金，由于张先生与其妻子已有两套住房，就约定将其购买的房子过户到亲属刘女士的名下。后刘女士反悔，觉得房子过户到其名下，对自己会造成较大影响，不同意张先生将房产过户到自己名下，张先生想要回交给扈女士的定金，但是卖方扈女士拒绝退还定金引发纠纷。
　　说法：政府颁布限购令后，对于买房人没有购房资格，要求将房产过户到第三方名下而发生的纠纷，要看双方合同约定。合同中如未约定可以过户到买方指定的第三方名下，就属于案例一的情况。如果在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意，卖方不配合过户到第三方名下，则卖方承担违约责任。如果没有约定具体明确的第三方名称，即使买方找到了可以过户的第三方，卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方的，可以不承担违约责任。但卖方明知买方不符合购房资格而与买方签订合同，则应承担缔约过失责任。
　　卖方明知买方按现有条件不符合购房资格，如在合同中约定可以过户到买方指定的第三方名下，但买方在合同约定的时间内没有找到可以借名购房的第三方，卖方可以解除合同互不承担违约责任。如果合同明确约定了买方指定可以过户的第三方，卖方不予过户的，由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。
【编辑:董元元】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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