如何做好住宅小区前期物业管理之浅析；文/樊高峰；俗话说：“一种好酒需要好水做基础；一个好的企业需；一、住宅小区前期物业管理的主要特征；1.前期物业管理是由建设单位按指定的公司实施的管；2.前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘；3.细节的管理尤其突出；4.面对的是全体业主；5.各种资料的收集量大；二、住宅小区前期物业管理的主要内容；1.房屋交接验收；2
如何做好住宅小区前期物业管理之浅析
俗话说：“一种好酒需要好水做基础；一个好的企业需要强大的经济做后盾”，那么一个好的楼盘需要好的物业管理来提升形象，致使楼盘保值增值，尤其是住宅小区，由于居住人群复杂多样，管理难度较大，在未成立业主委员会前的物业管理是一个艰难的管理过程。笔者有过深刻的管理体验。如何做好住宅小区前期物业管理呢？笔者浅析如下，供同行人参考。
一、 住宅小区前期物业管理的主要特征
1. 前期物业管理是由建设单位按指定的公司实施的管理。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理职能型办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。
2. 前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就没法开展。
3. 细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至会坏门窗。如果不派人监督，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。
4. 面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。
5. 各种资料的收集量大。物业管理的基础资料必须齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好的开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业共用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集收集分类建档，以便查考。
二、 住宅小区前期物业管理的主要内容
1.房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质监部门将房屋质量进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理相关手续，收取有关费用，发放钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋类型的布局情况，了解不同小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当着业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。
2.装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，处理不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如沙子、水泥、木材、板材等可组织同意装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，拆墙打洞阶段（俗称瓦工、水电工阶段）。业主擅自更改装修方案，柴盖房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。
3.卫生保洁工作。卫生保洁工作是小区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种情况，由于装修的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。另外装修工人随地大小便，个别业主图方便，高空抛物等等。针对这种情况，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督察力度，严谨装修施工人员随地大小便何从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活
垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。
4.抓好小区秩序维护。前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃时间要及时报案。二是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区。三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生率。四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序。
5.协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装修引起的邻里纠纷均找物管公司协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商指定的物管公司，那么开发商于物管公司就是一家，发生问题理所当然找物管公司解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给开发商，认为于己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为开发商既然指定物管公司实施前期物业管理，就希望物管公司能为开发商分忧解难。如物管公司将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时物管公司决不能将业主反映的问题一改承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。物管公司对业主反映的问题，有限要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解事情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在的问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。
三、前期物业管理中应把握的重点环节。
1.签订协议。国《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。
2.合理收费。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很浅的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。
3.处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系，虽然三者之间变现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要服从开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务于被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。
4.安民告示。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务与内容及标准、公众应急电话等急于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。
作者单位：山东中房物业管理公司
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物业管理招投标的特点及其要点提要：
招投标的特点及其要点季如进　李菁&&& 物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现，是物业管理化运作的必然要求。物业管理招投标有其自身的特殊性，了解物业管理招投标的特点，并在此基础上把握物业管理招投标实践中的要点，才能更好地实施物业管理招投标，推动物业管理行业的发展。招投标的性质和目的已经是老生常谈，在此略过。
一、物业管理招投标的自身特点&&& 物业管理招投标的自身特点主要体现在以下两个方面：&&& 1. 最适合的物业不易确定。&&& 物业管理招投标与其他招投标一样，要选最合适的而不是最好的方案。但什么样是最合适的，往往不易判断。如住宅小区多元化的产权结构决定了众多业主达成对最适合的物业管理服务的一致需求的难度，费用最低的方案并不一定能够满足全体业主的要求。&&& 2. 物业管理服务的行业特殊性。&&& 物业管理属于第三产业，是服务业。但物业管理与一般的服务行业相比，也有其明显的个性。
&&& 首先，物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行为。
&&& 其次，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点就是生产和消费同时开始，同时结束。
&&& 第三，物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性。其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。这些特点决定了物业管理招投标过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招投标是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评标结果的正确性。
二、物业管理招投标的分类及其要点&&& 物业管理招投标可以从招标主体、招标方法和招标形式等三个方面进行分类。
&&& 1. 按物业管理招投标主体进行分类&&& 物业管理招标的主体有三类：开发建设单位、业主大会和产权人。&&& ⑴ 开发建设单位（开发商）&& 《办法》规定，前期物业管理招投标由开发建设单位主持进行。这是因为，此时物业的产权未进行转移或未完全转移，开发商仍是产权人。开发商主持进行前期物业管理招投标，要特别注意以下3点：
&&& ① 开发商招标和物业管理企业投标的心态&&&&&& 前期物业管理招投标是一种特殊的招投标。从利益相关的角度看，此时的招投标不仅仅是甲、乙双方的事情，客观上存在三方利益，即开发商、物业管理企业、未来的广大潜在业主。开发商应主要站在未来的广大潜在业主的角度选聘物业管理企业；同时，物业管理企业在投标和谈判中，也应更多地考虑、代表和维护这些未来购房人的利益，而不是为了中标，就更多地考虑、迁就、维护开发商的利益。否则，将为日后的物业管理留下产生问题的隐患。由开发商下属的物业管理企业直接管理物业项目，是导致这些年物业管理矛盾、纠纷、问题产生的主要原因之一。
&&& ② 草拟制定相关文件&&&&&& 前期物业管理在合同签订的同时，应该草拟制定几个相关文件，主要是前期物业管理协议和业主临时公约。
&&& ③ 政府部门的参与和监管&&&&&& 前期物业管理招投标的显著特点是：在进行招标时，物业未来的业主并不明确，更无法形成统一的利益共同体，也就是他们的利益没有一个实体来代表和维护。所以此时，政府责无旁贷。前期物业管理服务合同、前期物业管理协议和业主临时公约，业主要按政府示范文本，结合本物业情况草拟签订。同时，应报政府主管部门进行审查和备案，政府主管部门应切实负起指导、监管的职责，对其中明显不合理、侵犯业主权益的条款应要求删去。[1]&&&
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前期物业管理的概念以及有哪些特点
来源：房天下 &&发布时间：
前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的。我们知道了什么是前期物业管理，前期物业管理的服务对象是谁，然而前期物业管理的特点又有什么呢？
（一）基础性
由前期物业管理的具体内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。
（二）过渡性
前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段。
（三）复杂性
新建物业及其设备设施往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。 （四）投入性
在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相对较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。
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前期物业管理如何实施
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　　一、物业管理的性质、内容及发展方向。
　　物业管理是以管理房、小区设施和环境，为集团、为居民提供多项服务的一门新型的、综合性的服务行业，其经营性质属第三产业。它的主要经营内容是：房产 的管理、维修、保养;辖区的环境卫生、环境美化及管理;辖区的道路养护;通讯、供水、供电等市政设施的管理;辖区的消防、治安体系的建立及管理，还可以为居民提供各种信息服务，代办各类证件、手续，开展上门服务、夜间服务、节假日服务、特殊服务等，有条件的还可以开办托幼托儿、家庭教育等的服务及管理。总之、物业管理是实行全方位、&一条龙&为社区提供多功能、多项目的优质、高效的服务。它的发展方向将是：改变目前一切由政府和企业投资包办的行政管理型为服务经营型，使小区管理走上市场经济的轨道。
　　二、物业管理的特点。
　　物业管理具有社会化、专业化两大特点。社会化是指物业管理既抓社区的公益事业，又管居民的实事;既有琐碎的日常服务，又有较高层次的管理，点多面广。 因此，要求物业管理首先必须得到居民的认可、信任，具有稳定的队伍，熟悉每个街区，每个住户，从而更好地满足居民的各种要求。专业化是指所管理服务的内容 专业性较强，要求管理人员业务要精通，各种专业人员要齐备，能迅速、正确地解决各种问题，并能做到合理收费，真正为居民排忧解难，服务周到。总之，朗好的 信誉是物业管理赖以生存的条件。
　　三、物业管理的经营模式及经营者。
　　党的十四大三中全会确定了发展社会主义市场经济的基本框架，物业管理是一个新兴的行业，旧的框框少，在市场经济条件下，必须有较高的起点，良好的运行 机制。所以，物业管理的经营模式必须是独立经营、自负盈亏。经营者必须具备独 立法人的资格，国有、集体、私营企业和&三资&企业都可以参与。通过合法经营，竞争优胜业劣汰，促进它的提高与发展。由于不少地区的物业管理处在起步阶段，配套的法规、政策尚未健全，管理水平不高，新建小区的物业管理，在投入使用初期，可以交由开发企业经营。因为开发者熟悉小区建设情况，各类图纸档案齐全，与住户已建立了一定的联系。加上小区收尾工程、配套工程在小区基本建成后还要继续进行，因此，开发者利用其雄厚的资金及其他优势，可以更好地、更方便地为居民提供优质服务。
　　我国在城市的旧区，由于历史原因，配套设施不全，违章建筑多，面临着管理、改造两大任务。房管部门经过几十年的发展，已具有相当的规模，管理水平、人员素质、服务质量都有了提高，但由于旧体制的制约，不少地方的房管部门业务范围比较单一，在市场经济大潮中举步维艰。当前如何发展房管事业?一是要转变职能、机制，深化改革，变单一的管理为全方位的经营和物管理，寻找市场、占领市场，自我发展;二是要更好地运用政策，更宽地开拓业务范围，做到房业为主，全面发展，从而在旧城物业管理方面发挥更大的作用。
　　四、物业管理与居委会、公安及有关部门之间的关系。
　　物业管理公司是独立的具有法人地位的企业，是小区物质文明建设的主要实施者，居委会是城市最基层的组织。物业管理的出现，有笪居委会从日常众多的烦杂 事务中解脱出来，即是将居委会原来从事的一部分业务，交由物业管理来实施，这样可以使居委会在仪器精力抓好宣传党和政府的政策，管好计划生育，办好文化站，调解民事纠纷，搞好民主选举，抓好精神文明建设&&同时，对物业管理也可实行有效监督，协助专业队伍提高小区管理水平。
　　目前社会治安形势比较严峻，而公安部门的警力、经费又普遍不足，小区管理机构可以在公安部门的领导下，组建小区的治安联防体系，负责小区的治安管理， 处理突发事件，从而有效地保证小区的安全，解除居民的后顾之忧。
　　物业管理与供水、供电、环卫等行业的关系，可以借鉴目前我国一些较大企业 自办家属院的管理办法，行业部门对小区实行总电表、总水表控制;小区内部物业管理部门可以在有关部门的指导下，遵照城市有关法规，建立小区的各项体系。这 样居民办手续、交费、修理等就可以就近找物业管理部门解决;而一些专业性较强的行业，可以彩合作经营的办法来经营。总之，物业管理的实施可以使目前的条、 块管理，变为综合性管理与服务，可以说，物业管理是联系小区与各部门的桥梁、纽带。
　　五、发展物业管理的外部环境。
　　物业管理是一个新兴的、建设现代化城市必不可少的行业。它的问世、发展需要众多的外部条件：首先必须得到人们的认识、了解。要加强舆论的宣传，引导全 社会和更多的人能全面、正确地认识它、利用它。第二，目前社会主义市场经济体制尚未完全形成，在新旧体制交替下，各种关系较为复杂，要使物业管理能迅速发 展，就必须理顺各种关系，使职能、职责、分工明确，减少管理层次，以笪物业管理的健康发展。第三，尽快建立物业管理的有关法规及收费、纳税办法，使物业管 理有章可循、有法可依，从而使物业管理能走上规范化、法制化的轨道。
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