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买方逾期支付房款怎么办
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若买卖双方当事人就房屋买卖达成了一致的话，此时就需要按照约定好的内容，签订相应的，然后买方就需要向卖方实际支付房款，不过现实中可能出现买方逾期支付房款的情况，作为卖方遇到这样的情况应该怎么办呢?我们一起在下文中进行了解。一、买方逾期支付房款怎么办逾期支付房款引起的纠纷，是指到付款期期，者因为某种原因而不按期支付购房款给卖房者，进而引起的。购房者逾期支付房款时，卖房者可以要求继续付款之外，还可以要求购房者支付相应的利息或合同中约定的逾期付款，卖房者还可以根据自己的意愿，不再出售房子了。要注意的是，如双方在房屋中约定者用支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，卖房者仍然可以买房者承担逾期付款的。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖房者允许，而不能认为买房者可因此不需承担逾期付款的责任。二、遇到逾期付款卖家如何起诉如果在房屋买卖过程当中，遇到买家预期付款，卖家想要起诉，起诉的主要流程如下：1、首先需要确认被告是谁(就是要对方承担赔偿责任的人或单位)，如果是个人，那么需要到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明(个人无法办理，律师可以打印);如果是单位，那么需要到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料;2、其次要写，说明事实与理由，以及要对方赔偿损失的依据，当然，需要提供书面(口头录音、录像)，如果认为有的证据无法取到，可以向法院申请让法院替你取证，虽然可能性很小);3、准备就绪后，就向法院庭提交状和证据，如果受理了，则会给交费通知书，再持交费通知书去缴纳;4、缴纳费用后，案件已经正式受理了，法院会安排日期，并给传票，上面写明开庭日期、时间和地点，以及审判员;5、开庭时间到了，应准时到庭，迟到会被法院认为放弃审理，会作为撤诉来处理。到庭后，法官的书记员会核实双方的身份，然后进入庭审阶段;6、开庭阶段：法官会先问要不要法官回避，然后宣布正式审判，会让原告先读诉讼状，读完后提交相应的证据，再让被告反驳，然后进入对证据的质证阶段，这个时候，一定要对所有对方的证据的真实性、关联性、合法性进行仔细的质辩，否则就会对己方不利。证据质辩完后，就进行双方的辩论阶段，一般法官会让双方各有两次的机会，如果时间拖长了，那么就可能只有一次了。辩论结束了，法官通常会问双方，要不要调解。如果双方都说可以，那么法官会先分别调解，如果调解不成功，法官就会宣布，现在休庭，择日宣判。过段时间，法官的书记员就会通知你去拿。7、拿到判决书后，如果认为判决不公平，那么你就要在拿到判决书之日起规定的期限内提起上诉。那么就要写上诉状，然后提交给审判法官，由他连同资料提交给法院。要记住的是一定要在规定的时间内去缴纳上诉费，该上诉费用与缴纳时间与方式在判决书上末尾有写明，法院不会再通知或提示。如果错过，那么就无法上诉了。8、如果不想上诉，对方也不上诉，但对方又不愿意赔偿损失给，那么就要向法院的执行庭申请执行了。由于房屋买卖的价款比较大，很多时候当事人都会在合同中具体约定分几个时段支付房款，此时若出现了买方逾期支付房款的情况，那么卖方可以根据合同中的约定，追究买方的违约责任，要求其作出相应的赔偿。延伸阅读：
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合同纠纷中主张迟延付款利息损失的方法
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合同纠纷中主张迟延付款利息损失的方法 一、依合同约定标准计算利息损失 在合中纠纷中，违约方迟延付款时，守约方有权主张迟延付款利息损失。如果在合同中双方已经约定了利息损失的计算标准，依据《民法通则》第一百一十二条第二款之规定，即&当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。&根据意思自治的原则，在这类合同纠纷中，只要当事人约定的利息损失合理，法院一般会直接适用合同双方的利息损失约定标准。 二、直接套用司法解释对利息损失计算标准的规定 很多合同的双方当事人并没有在合同中约定利息损失的计算方法，一旦发生纠纷时，守约方首先便要根据合同的性质，寻找直接能够套用司法解释对利息损失计算标准的规定。现行有效的司法解释对利息损失计算标准有如下几种： （一）按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（　法释[2004]14号）第六条规定：&当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。&第十七条规定：&当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。& （二）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年发布）第十七条规定：&商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&第十八条规定：&由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。& （三）按中国人民银行同期存款利率计算 《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》（法释[1997]8号）规定，以存单为表现形式的借贷，属于违法借贷，出资人收取的高额利差应充抵本金，出资人、金融机构与用资人因参与违法借贷均应当承担相应的民事责任。可分以下几种情况处理： 1. 出资人将款项或票据（以下统称资金）交付给金融机构，金融机构给出资人出具存单或进帐单、对帐单或与出资人签订存款合同，并将资金自行转给用资人的，金融机构与用资人对偿还出资人本金及利息承担连带责任；利息按人民银行同期存款利率计算至给付之日。 2. 出资人未将资金交付给金融机构，而是依照金融机构的指定将资金直接转给用资人，金融机构给出资人出具存单或进帐单、对帐单或与出资人签订存款合同的，首先由用资人偿还出资人本金及利息，金融机构对用资人不能偿还出资人本金及利息部分承担补充赔偿责任；利息按人民银行同期存款利率计算至给付之日。 3. 出资人将资金交付给金融机构，金融机构给出资人出具存单或进帐单、对帐单或与出资人签订存款合同，出资人再指定金融机构将资金转给用资人的，首先由用资人返还出资人本金和利息。利息按人民银行同期存款利率计算至给付之日。金融机构因其帮助违法借贷的过错，应当对用资人不能偿还出资人本金部分承担赔偿责任，但不超过不能偿还本金部分的百分之四十。 4. 出资人未将资金交付给金融机构，而是自行将资金直接转给用资人，金融机构给出资人出具存单或进帐单、对帐单或与出资人签订存款合同的，首先由用资人返还出资人本金和利息。利息按人民银行同期存款利率计算至给付之日。金融机构因其帮助违法借贷的过错，应当对用资人不能偿还出资人本金部分承担赔偿责任，但不超过不能偿还本金部分的百分之二十。 （四）按银行同期贷款最高利率计付的债务利息上增加一倍计算 《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》（法发[1992]22号）第294条规定：&民事诉讼法第二百三十二条（&被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。&）规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息，是指在按银行同期贷款最高利率计付的债务利息上增加一倍。& 三、根据公平原则主张利息损失计算标准 选择不同的标准计算利息损失直接影响到守约方的利益是否能够得到公平的补偿，一般而言，中国人民银行同期贷款利率明显高于存款利率，而逾期贷款利率又高于贷款利率，特殊情形下的加罚利率则更高。由于逾期利息计算标准问题产生的前提是违约方迟延付款所造成利息损失的客观存在，在此前提下，守约方可根据公平的原则灵活选择能更好地弥补自己因对方延期支付所遭受的利益损失，或者能获取迟延支付违约方因迟延支付所获得利益的利息计算标准。 分述如下： （一）守约方以弥补自己因对方迟延付款所受的损失为标准主张利息损失 此情形是以违约方迟延支付给自己带来的损失为标准，损失包括直接损失和间接损失。直接的损失，主要指违约方如不迟延付款，自己至少可以获得银行同期存款利率计算的利息；预期的损失，主要指违约方如不迟延付款，根据自己的经营性质、经营状况、经营能力等实际情况，可能获得比同期银行存款利率计算所得利息更高的收益。显然，对直接损失，只要以银行同期存款利率计算逾期利息损失就可以弥补。但对预期损失，则需要以高于存款利率的贷款利率或者更高的利率标准来弥补守约方的损失。 （二）以违约方因迟延付款所得到的利益为标准主张守约方的利息损失 此情形是根据法律不保护非法利益的原则，以违约方因迟延付款所获得的利益为标准。违约方迟延付款所获得的利益包括消极的利益和积极的利益。消极的利益，主要指违约方迟延付款时，推断其使用逾期的价款是从银行贷款的，而从银行贷款就要支付银行同期贷款利率计算的利息；积极的利益，主要指违约方迟延付款时，基于违约方的经营性质、经营状况、经营能力等实际情况，可能获得的比同期银行贷款利率计算所得利息更高的收益。显然，对消极利益，只要以银行同期贷款利率计算逾期利息就可以有效地获取违约方因迟延付款所受的利益；对积极利益，则需要以高于贷款利率其他利率标准来弥补守约方的损失。 根据上述分析，在不考虑守约方的预期损失和违约方的积极利益因素的情形下，违约方至少需要以银行同期存款利率支付逾期利息才能弥补守约方的现实损失。基于公平原则，守约方可以根据合同的性质和实际情况灵活选择能弥补自己损失的利息计算标准。 韩洪 律师
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