签订了购房认购书后,未与开发商签订购房合同当面协商,在认购书约定时限内直接以

认购书是不是合同?
王先生来北京创业已经有十几年了,经过多年的艰辛打拼,已经积累了一定的财富。王先生一直希望能在北京拥有自己的家,精挑细选之后,王先生看中了位于北京市顺义区的一套总金额2200多万元的独栋别墅。在向销售人员了解了具体情况后,王先生决定买下这栋别墅。
2009年7月的一天,王先生与开发商签订了商品房认购书,并在当天以银行信汇的方式向开发商交纳了定金50万元。根据《认购书》的约定,双方应当在7天之内签订正式的买卖合同及相关协议。两天后,王先生将首付款约700万元转入《认购书》约定的账户。但是令王先生感到不解的是,开发商迟迟不肯与他签订正式的买卖合同。王先生为此多次询问开发商,但得到的答复均是目前相关手续不全,暂时不能签约。
2009年12月2日,王先生收到了开发商寄来的一份《通知》。《通知》中明确表明,开发商不能将该套别墅售予王先生。原因在于:第一,王先生未能在《认购书》约定的时限内签署正式相关买卖合同;第二,王先生认购的别墅并不在销售许可证范围内,是由于销售人员的错误,才与王先生签订了《认购书》。《通知》让王先生尽快与开发商联系,办理退款事宜,并且明确表明有关事宜将“再次以书面形式告知您”。但此后,王先生再也没有收到开发商的任何其他通知。
2010年5月,王先生突然收到了法院的传票。原来,开发商以王先生未能按《认购书》约定期限协商商品房买卖合同为由,将他告上了法庭,要求解除双方签署的商品房认购书。王先生本来就对开发商迟迟不肯签订正式的买卖合同感到恼火,现在对方却“恶人先告状”,反倒把自己告到法庭。王先生越想越气愤,于是向我们咨询。我们了解案情后,向王先生建议,以开发商不履行《认购书》义务导致商品房买卖合同不能订立为由,向法院提出反诉,要求开发商双倍返回定金共计100万元,同时根据别墅目前的市场价格与合同约定价格之间的差价赔偿损失共计106万元。
本案中,王先生与开发商之间的纠纷都是由于双方签订的《商品房认购书》而引起的。很多购房者认为,在整个购房过程中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力。那么,什么是《商品房认购书》?认购书的法律效力是什么?它与《商品房买卖合同》有什么区别?开发商是否有权解除认购书?谁应该承担认购书解除的法律责任?
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。从法律效力来看,认购书只是“预约合同”,其效力区别于“本约合同”即正式的商品房销售合同的效力。预约合同只能请求对方诚信谈判,并积极订立本约,而不能直接请求对方履行本约合同的内容。实务中,常有原告根据认购书,诉请法院判令被告履行交房,最后被判决驳回诉讼请求,原因就在于交付商品房应是商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
在签订商品房认购书时,为了保证购房人与开发商之间能订立商品房买卖合同,认购书中通常约定了定金条款,一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同,开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房买卖合同,定金则抵充房款。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,根据相关司法解释,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。这就是所谓的定金罚则,实际上就是对不履行合同的当事人一方的制裁。在本案中,如果是因为开发商的原因导致未能订立商品房买卖合同,那么开发商应该双倍返回王先生定金;如果是因为王先生的原因导致买卖合同未能订立,王先生无权要求返还定金。
那么,在适用定金罚则后,守约方能否再要求对方赔偿损失呢?根据合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失,应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”据此,我们认为,认购书是预约合同,违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务,应当承担合同法第四十二条所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的主要是守约方信赖利益的损失。按照信赖利益损失的内涵来讲,信赖利益损失包括为签订本约所花的成本以及机会成本——也就是因购买该套房产而丧失购买其他开发商的房产所能带来的利益。这里的机会成本应当是最大的损失。举例来讲,如果投资A项目可获利100元,投资B项目可获利90元,投资C项目可获利80元,那么如果选择A项目,则信赖利益损失应该是选择B项目时可获得的90元收益。
法院一审认为:《商品房认购书》虽不是商品房买卖合同,但仍是双方自愿订立的合同,对双方当事人具有法律约束力。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售的条件之一是已通过竣工验收,而商品房预售则实行预售许可制度。本案开发商于2006年取得涉诉房产预售许可证。该许可证于2008年4月到期,之后开发商应以现售方式对外出售商品房。但涉诉商品房未能通过竣工验收,未完成初始登记,不具备现售条件,因此《认购书》无法继续履行,应予以解除。开发商作为涉诉商品房的开发企业,应保证《认购书》中的商品房可以被正常销售。因此《认购书》被解除,责任在开发商。王先生要求开发商按定金罚则双倍返还定金,有事实及法律依据。对于王先生提出的要求开发商赔偿差价损失的要求,法院认为,《认购书》系预约协议,预约协议的履行并不一定保证双方成功订立商品房买卖合同,因此王先生无权要求开发商赔偿其可得利益损失,但是开发商应对王先生的信赖利益损失予以赔偿。法院最终判决,解除原告开发商与被告王先生之间的《商品房认购书》,开发商在判决生效七日内双倍返还王先生定金人民币100万元,同时赔偿王先生损失人民币50万元。一审判决后,双方均未提出上诉。
2009年以来,我国房地产价格一路飙升,有开发商为谋取暴利,往往在签订认购书后“背信弃义”,拒签正式的买卖合同。对于购房者来说,即便是双倍返还定金,也无法弥补房价上涨而购房不成的损失。但司法实践中,由于合同法并未对认购书的法律效力作出明确规定,法院在审理这类案件时多是以双倍返还定金为原则,王先生是当时为数不多的获得开发商高于双倍罚金赔偿的购房者。
今年3月,针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力,最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中,明确承认了其独立契约效力,固定双方交易机会,制裁恶意预约人。其中第二条明确规定:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
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梅新和律师,北京市洪范广住律师事务所合伙人,武汉大学、北京大学法学学士;中国人民大学民商法硕士;北京大学在读经济学硕士;
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(资料来源:《商品房买卖操作实务》,梅新和/编著;出版社:中国法律出版社;书号:ISBN978-7-;)
以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款,该认购书是否有效?
[案情简介]
日,原告刘嘉妮在《地产周报》上看见被告北京新源房地产有限公司(以下简称“新源房地产公司”)刊登的关于“北京新源大厦”的销售广告,该广告宣称该楼盘于2005年年底前入住。原告刘嘉妮认为该楼盘的位置、价格、将来的升值空间都比其他的楼盘占有优势,而且该楼盘能在年底之前入住,心中甚是满意。遂于被告新源房地产公司联系,并约好了与被告签订《认购书》的时间。
日,原告刘嘉妮与被告新源房地产公司签订《北京新源大厦认购书》,该认购书约定由原告刘嘉妮认购新源房地产公司销售的新源大厦C1203号公寓,建筑面积202.18平方米,签订认购书之日支付认购金30000元,并于日或之前签订《北京市商品房预售合同》。该认购书同时约定,该认购金在签订《北京市商品房预售合同》时转为定金,如买方(即刘嘉妮)在上述期限内不签订《北京市商品房预售合同》,卖方(即被告新源房地产公司)有权没收买方已交付的全部认购金。
原告刘嘉妮在签订认购书时发现,认购书中并没有关于入住时间的约定,遂向被告新源地产公司询问,该楼盘能否在年底之前入住。被告新源地产公司向原告承诺,年底之前入住基本上没有问题。原告刘嘉妮要求被告新源地产公司将入住时间载入双方签订的认购书中,但被告新源地产公司向被告刘嘉妮解释,楼盘的入住时间会在《商品房预售合同》中载明,认购书只是确定双方之间的购买意向,固定购房者的楼层和房间号,不可能把所有的购房条款都载入到认购书中。原告刘嘉妮为了不放弃选好的楼层和房间号,遂于当日向被告新源房地产公司支付了认购金30000元。
日,原告刘嘉妮与被告新源地产公司在被告的售楼处准备签订《北京市商品房预售合同》,原告刘嘉妮审阅《北京市商品房预售合同》条款后发现,被告新源地产公司将楼盘的入住时间条款写为“日前”。鉴于此,原告刘嘉妮向被告新源地产公司提出异议,被告新源地产公司向原告刘嘉妮说明,由于近期改造楼盘内的取暖、天燃气管道和路面,为了业主人身安全,才将入住时间向后推迟。原告刘嘉妮非常不满意被告新源地产公司的解释和行为,遂要求被告新源地产公司退还认购金30000元,但遭到被告的拒绝。
原告刘嘉妮认为,被告在媒体上虚假宣传其开发的楼盘,并向购房者承诺该楼盘在2005年年底之前入住,但在与被告签订《北京市商品房预售合同》时,被告擅自将入住时间定在日前,导致该楼盘的实际入住时间与被告在报纸广告上载明的入住时间不符。因此,由于被告的违约行为,才导致自己未与被告签订《北京市商品房预售合同》。综上,未于被告签订正式的预售合同,是由于被告违约行为造成的,被告理应将认购金予以返还,并承担本人由此造成的经济损失。
鉴于此,双方在多次协商未果的情况下,原告刘嘉妮依法向北京市朝阳区人民法院提出诉讼,要求法院判决被告返还认购金30000元,并承担自己的经济损失10000元。
被告新源地产公司辩称,原告刘嘉妮所述签订认购书并交纳认购金的情况属实。但本公司未对开发的楼盘进行虚假宣传,本公司宣传的广告内容已经有关部门审批。更何况,本公司对外宣传的广告,属于要约邀请,对双方不具有任何法律约束力。因此,本公司当初认为开发的楼盘可以在2005年年底之前入住,该项内容不是正式预售合同中的内容,对本公司与原告之间不具有约束力,应以双方最后签订的预售合同中的约定为准。可见,未能签订正式的商品房预售合同的责任在于原告,根据《认购书》中关于认购金的约定,本公司有权没收该认购金,故原告刘嘉妮提出的诉讼请求于法无据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
[法院判决]
北京市朝阳区人民法院经审理后认为,根据已查明的事实,原、被告签订的《北京新源大厦认购书》约定,原告交纳的认购金30000元在签署《北京市商品房预售合同》时转为定金。据此,该认购金在《北京新源大厦认购书》中不具有定金的性质。且《北京新源大厦认购书》系双方就房屋买卖的具体事宜尚未协商的情况下所签,应视为是被告提供的格式合同,其中买方在约定期限内不签署《北京市商品房预售合同》,卖方有权没收买方已交付的认购金的条款明显加重了原告的责任,该条款内容应确认无效。现原告已明确表示不愿履行该认购书约定内容,该认购书的履行已为履行不能,应予解除。故原告要求被告返还认购金的诉请,理由正当,应予支持。但考虑到原告在签订《北京新源大厦认购书》时亦缺乏慎重考虑,对纠纷的发生应负有一定责任,故其要求被告赔偿损失的请求,不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第二款之规定,判决如下:
一、解除原、被告签订的《北京新源大厦认购书》;
二、被告北京新源房地产有限公司于本判决生效后15日内向原告刘嘉妮返还认购金3万元;
三、驳回原告刘嘉妮其他诉讼请求。
案件受理费1210元,原告负担605元(已交纳),被告负担605元。
宣判后,原、被告均未上诉,本案判决已生效。
[争议焦点]
1.购房者可否以房屋实际入住时间与广告宣传的入住时间不符为由,拒绝与开发商签订《商品房预售合同》?
2.以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款,该认购书是否有效?
[律师点评]
一、在本案中,原告刘嘉妮以房屋实际入住时间与被告在报纸广告上宣传的入住时间不符为由,拒绝与开发商签订《北京市商品房预售合同》,其拒签的理由并不充分,不应受法律保护。
在本案中,双方当事人争议的第一个焦点问题是:购房者可否以房屋实际入住时间与广告宣传的入住时间不符为由,拒绝与开发商签订《商品房预售合同》?
要弄清上述的问题,首先应该区分要约和要约邀请的性质。在实践中,要约和要约邀请是两个不易区分的概念,根据我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”可见,要约邀请是一种事实行为,是当事人订立合同的预备行为。要约邀请又称要约引诱,其目的不是直接订立合同,而在于唤起不特定主体的注意,引出要约,而不像要约本身的作用在于引出对要约的承诺,而且要约邀请的对象既可以是特定的主体,也可以是不特定的主体。要约邀请对发出人不具有法律约束力,所以要约邀请本身是不能产生任何法律约束力的,行为人违反要约邀请,并不用承担任何法律责任。在实际生活中,推销商品的商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等为要约邀请,但商业广告的内容如果符合要约规定的,也视为要约。因此,在一般情况下,要约要具备向特定的相对人作出,有订立合同的主观目的,内容具体、确定等条件。而要约邀请与要约区别的根本标准就是要约的内容具体、确定,必须表现出要约人 载.点.网整理受其约束的意旨。
因此,在本案中,被告新源地产公司在《地产周报》上刊登北京“新源大厦”的销售广告,属于商业广告,但其商业广告是要约邀请,其理由具体如下:(1)该商业广告是被告新源地产公司表达意愿的一种事实行为,其内容是希望看到广告的人主动向其提出买房(即订立买房合同)的意思表示,希望他人向自己发出买房的要约;(2)该商业广告不包括合同的必要条款,该广告内容虽有不具体的入住时间,但对于房屋面积、价格等均不具体、确定,不能视为要约;(3)该商业广告因不包括合同的必要条款而没有表达愿意受拘束的意旨;(4)该商业广告并非向特定的相对人发出,而是向不特定的多数人发出的。
综上所述,本案中的商业广告不具备要约的条件,应系要约邀请,对被告新源地产公司并不具有法律约束力。因此,原告刘嘉妮以该房屋实际入住时间与被告新源地产公司在报纸广告上载明的入住时间不符为由,拒绝与开发商签订《北京市商品房预售合同》,其主张理由并不充分,不应受到法律的保护。
在此提醒购房者,房地产开发商所作的广告宣传基本上都是要约邀请,购房者在与开发商签订认购书之前,一定要将开发商在广告中的承诺落实到书面材料上来。如果开发商不落实书面的承诺,建议购房者不要立即向开发商交纳认购金。如果购房者不愿意放弃所选的楼层和房间号,可以与开发商在认购书中约定,对于交纳的认购金不属于定金性质,在出现不能签订正式预售合同时,购房者可以随时要求开发商退还认购金。
二、在本案中,原告与被告签订的认购书中含有单方权利约定的条款,该条款加重了对方责任,排除了对方主要权利,该认购书应为无效,被告应向原告返还认购金。
我国《合同法》规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
所谓格式条款,是当事人为了重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商,并由不特定的相对人所接受的条款,是具有完整和定型化特点的合同条款。目前,格式条款广泛地应用于数量众多的场合,如保险、贷款、买卖等。格式合同的优点是签订便利,缺点是由于单方设定的权利、义务,较多地考虑己方的利益,加重相对方的责任,容易造成显失公平。
在本案中,以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款,该认购书是否有效?此问题亦是本案当事人争议的焦点问题之一。理清此问题,我们应该对格式合同应有一个全面的认识。根据我国《合同法》的规定,格式合同有如下特征:
1.格式合同的合同文本是由一方当事人预先制定的。格式合同文本的制定,并没有经过双方当事人互相协商决定,而是由提供格式合同的一方草拟而成。在本案中,被告新源地产公司制定的上述《北京新源大厦认购书》就是在双方当事人定约之前就已由被告制定出来,其内容未与原告进行协商,所以被告应在原告签约之前对该条款内容向原告方做出详尽的解释和明确说明,否则不能视为原告已接受该条款。
2.格式合同是为了与不特定的多数人签约而订立。在本案中,被告作为售房一方,其制定《北京新源大厦认购书》是为了与前来认购北京新源大厦商品房的不特定的多数人签约而制定的。
3.格式合同内容有完整和定型化的特点。完整和定型化的特点,是指格式合同的内容具有稳定性和不变性,普遍适用于一切要与起草人订立合同的不特定的相对人,不因相对人的不同有所区别,相对人虽没有参与合同的制定,但对合同的内容只能表示完全同意或拒绝,而不能变更合同的内容。在本案中,被告新源地产公司制定的《北京新源大厦认购书》,是被告希望适用于一切购房人,能够对所有购房人产生约束力的条款,购房人不能随意更改该条款。
4.相对人在格式合同中处于从属地位。对一方事先已经制定的格式合同条款,只能全部地接受或不接受,决定了相对人在格式合同中的从属地位。在本案中,原告对被告制定的《北京新源大厦认购书》的完全接受,决定了原告在该合同的从属地位。
综上,就本案而言,原、被告签订《北京新源大厦认购书》后,即表示该合同已成立,但合同成立并不意味着合同生效,合同的成立是表明原、被告就合同的条款达成了合意,但合同生效要求当事人的合意符合法律规定的生效条件,如果不符合生效条件,即使已经成立的合同也是不能产生法律效力的。在本案中,原告将上述条款已订立于原、被告签订的《北京新源大厦认购书》中,但该条款因不符合民事法律行为的生效要件而不能生效,具体理由分析如下:
首先,该条款的订立违反了自愿的原则。根据《合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”这就是关于合同自愿原则的规定。按照该自愿原则,公民、法人、其他组织是否签订合同、同谁订立合同,订立什么内容的合同,完全取决于他们的自由意志。当事人订立合同时亦应当充分尊重对方的真实意思,不能将自己的意志强加于对方,不能迫使对方接受不公平的条款。在本案中,原告在与被告签订的《北京新源大厦认购书》中约定,买方在约定期限内不签署《北京市商品房预售合同》,卖方有权没收买方已交付的认购金的条款明显加重了原告的责任,排除了原告自愿签署《北京市商品房预售合同》的主要权利,明显违反了自愿原则,该条款内容应确认为无效。
其次,原告制定的《北京新源大厦认购书》中关于上述条款亦违反了法律规定。根据《消费者权益保护法》第二十四条规定:“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”因此,在本案中,被告的上述约定及关于卖方有权没收认购金的约定显然为不平等条款,对原告是不公平的,故该条款亦应无效。
因此,在本案中,原告与被告签订的认购书中含有单方权利约定的条款,该条款加重了对方责任,排除了对方主要权利,该认购书应为无效,故被告新源地产公司应当将原告交纳的认购金全部返还给原告。
梅新和律师,北京市洪范广住律师事务所合伙人,武汉大学、北京大学法学学士;中国人民大学民商法硕士;北京大学在读经济学硕士;
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附(1):梅新和律师执业简介
梅新和律师简介
梅新和律师,北京市洪范广住律师事务所合伙人,武汉大学、北京大学法学学士;中国人民大学民商法硕士;北京大学在读经济学硕士。
梅新和律师从事法律工作数十年,在这期间代理了大量的民商事经济纠纷案件、商品房买卖合同纠纷案件、公司重组并购、企业信贷融资、房地产转让融资等非诉项目以及具有影响力的刑事辩护案件,在上述法律业务领域中已熟练掌握了各类诉讼案件、非诉项目的程序和流程,并积累了较为丰富熟练的诉讼、非诉讼技巧和实战经验。在案件的实务操作中,能够根据客户的诉讼案件、非诉项目的具体需求,能够迅速制定出严谨、具有可操作性的详细和完善处理案件的策略,同时亦具备了完善处理复杂案件变成简单案件的实务操作经验,让客户的疑难法律事务在较短的时间内达到事半功倍的良好效果。
梅新和律师在执业期间,曾为多家省级政府机构、省政府驻京办、市政府驻京联络处、房地产公司、国有商业银行、政策性银行、国有大中型企业、私营大中型公司企业、科研单位、京城媒体机构聘任为常年法律顾问,为上述客户提供了全面优质的法律服务,亦取得了良好的口碑。
梅新和律师在任何问题的过程中都从实务、迅速解决问题的角度出发,在立足于拥有中国本土资源的基础上,能为客户解决所面临的各种棘手问题,并寻找到最佳的解决方案,以追求客户合法利益最大化。
梅新和律师在充分利用业余时间深钻法律业务的同时,多次邀请中国高校教授、学者,全国各级法院的资深法官,全国各级检察院的资深检察官,资深企业家、银行家,长期就有关法律学术、疑难案件进行交流、沟通,并共同笔耕不辍,在全国知名的中国法律出版社出版法律书籍专著35余本,发表论文数十篇。
梅新和律师主要法律业务领域为:政府机构法律事务、公司企业法律顾问、公司诉讼与治理、房地产与建筑工程法律事务、房产纠纷法律事务(商品房买卖、二手房买卖、物业管理、房屋租赁)、征地与房屋拆迁法律事务、企业融资贷款法律业务、银行保险法律业务、企业改制重组与并购法律业务、信用管理风险控制法律事务、刑事辩护代理法律业务、民商事诉讼仲裁、行政诉讼法律业务。
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(注:传真文件第一页上必须载明“梅新和律师查阅”和传真页数)
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梅新和律师法律业务领域专著著作成果
---房地产法律业务领域(14本)学术著作成果:
(1)法律直通车丛书(3本):《房地产买卖租赁案例精析》、《房屋 拆迁与安置案例精析》、《物业管理案例精析》;
(2)房地产操作实务指导丛书(8本):《商品房买卖操作实务》、《物业管理操作实务》、《房屋拆迁安置操作实务》、《房屋租赁操作实务》、《购房贷款与税费操作实务》、《二手房买卖操作实务》、《经济适用房买卖操作实务》、《房屋质量与房屋装修操作实务》;
(3)新版法律直通车丛书(3本):《房地产纠纷事务问答与案例精析》、《物业管理事务问答与案例精析》、《房屋拆迁安置实务问答与案例精析》;
---民事诉讼仲裁、行政诉讼?国家赔偿法律业务领域学术著作成果:
《民事诉讼案例精析》、《刑事诉讼案例精析》、《行政诉讼与国家赔偿案例精析》、《民事诉讼实务问答与案例精析》、《刑事诉讼实务问答与案例精析》、《行政诉讼?国家赔偿实务问答与案例精析》;
---公司商事法律业务领域(6本)学术著作成果:
《合同纠纷案例精析》、《合同纠纷操作实务与案例精析》、《劳动纠纷案例精析》、《劳动合同操作实务与案例精析》、《工伤纠纷损害赔偿操作实务与案例精析》、《常用法律文书写作实例规本》
---刑事辩护代理法律业务领域(4本)学术著作成果
《刑法案例精析》、《刑法实务问答与案例精析》、《刑事诉讼案例精析》、《刑事诉讼实务问答与案例精析》
附(2):梅新和律师“房地产法律事务领域”法学专著
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