&&&&&&&&&&&&&&&已抵押房屋可否查封拍卖，查封拍卖是否需要银行同意？
已抵押房屋可否查封拍卖，查封拍卖是否需要银行同意？
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房屋可否查封？月，钟某与刘某签订了《房地产买卖合同》，刘某将一套房屋（建筑面积：370平方米）及车位出售给钟某，转让价格为580万元，钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行，刘某始终不予清偿其抵押贷款，导致合同无法继续履行。钟某向法院申请继续履行合同，后经法院调解：解除合同、刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务，钟某于2006年1月向法院申请强制执行。现在向银行抵押的房屋越来越多，这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以拍卖、执行呢？抵押房屋可否被查封呢？钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋呢？答案是肯定的，《民事诉讼法》第92条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”在实践中，只要申请人提供担保，法院通常都会予以裁定保全。因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行，而且每个月都按约还款，没有违约的情况，那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢？抵押房屋被查封拍卖是否需要银行同意？《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、权或权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条得规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢？根据调查知道：刘某并不居住在该房屋。法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。
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案情介绍：将以抵押的房屋出卖给他人日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某......
一、房子已经抵押了还能买卖吗？（一）转让已抵押房产的法律依据。首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让...
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购房合同没备案
房子突然被法院查封拍卖
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& & 好不容易攒钱买了一套楼房，在城里安了家，可是没想到，因为开发商涉及民间借贷纠纷，张先生住了两年的房子突然被法院查封，且即将走上拍卖程序。记者经过调查得知，像张先生这样，遇到此遭遇的大约有80户。为了维护自己的合法权益，张先生等人开始了艰难的维权之路。
　　辛苦打拼近20年“城里”安了家
　　对于一个外来务工人员来说，能在城里买套房子，有一个安定之所是很多人期盼的事。张绪峰，今年39岁，茌平县振兴办事处范庄村人，目前是一名出租车司机。
　　20年前，张绪峰为了生计外出打拼，后来“定居”聊城发展，由于手头不宽裕，他和妻子租房生活，在此期间，多次被迫搬家的经历让他有了尽快拥有属于自己的房子的想法。当了十多年司机的张绪峰，慢慢地有了积蓄。
　　2011年前后，他开始盘算着在城区购买一套楼房。此时，位于聊城经济技术开发区北城办事处的凤栖苑小区正在对外销售，低廉的价格和多层现房吸引了他。和妻子多次到小区参观后，张绪峰夫妇看中了该小区11号楼4单元102室的一套125平方米的楼房。
　　张绪峰说，当初选择这里，除了比较诱人的价格优势外，这里距离老家比较近，回家看望老人比较方便。
　　下了决定后，他和妻子开始筹钱。日，张绪峰交纳了10000元订金。张绪峰说，他们原本打算分期购房，可是后来，开发商工作人员告诉他，办理分期比较麻烦，后来在亲朋好友的“赞助”下，他凑足了全部款项，共计326199元。日，张绪峰把最后一笔房款交给了对方。
　　日，开发商为他办理了交房手续，签订了交接协议。看到属于自己的楼房，再也不用为搬家的苦恼牵绊，张绪峰心里非常高兴，感受到了从未有过的幸福。
　　辛苦攒钱买的房，如今要被拍卖
　　张绪峰说，那段时间，聊城的房价突飞猛进，凤栖苑置业有限公司开发商通过各种渠道对外宣传，低廉的价格吸引了很多市民关注，很多市民纷纷出手在这里安家。
　　正当张绪峰为他及时出手购买这套房子感到庆幸的时候，一场厄运悄悄降临。
　　据张绪峰讲，日，他回家时，突然发现小区门口贴了1份法律文书，是由泰安市中级人民法院出具的(2012)泰民一初字第23-1号民事裁定书裁定，其中被查封的房屋包含他的楼房在内的80套房屋。
　　这份通知显示，被泰安市中级人民法院查封的房屋分别是该小区的9号楼-11号楼，目前已经进入执行程序，法院已委托相关机构进行了房屋价值评估，下一步即将公开予以拍卖。
　　“首付款交了，也签了购房合同，房子也收了，也装修了，出这种事儿，实在突然。”查封通知的出现，犹如当头一棒，让众业主胆战心惊，“每天都怕被人撵出来”，以致不敢离家，工作生活一团糟。”
　　事情出现后，业主纷纷联合起来找到开发商了解情况。张绪峰说，他从泰安市中级人民院的判决书上看到，因为聊城凤栖苑置业有限公司法人代表李伟和其丈夫与他人发生债务纠纷，对方把李伟夫妇告上了法庭，并申请法院查封了聊城凤栖苑置业有限公司名下的凤栖苑小区的部分房产。不过张绪峰告诉记者，事情出现后，李伟当时曾承诺，公司会尽快还清债务，解除法院查封。
　　为此，在日，对方以聊城凤栖苑置业有限公司的名义给相关业主写下了保证书。记者从这份保证书上看到：应凤栖苑小区9-11号楼全款购买楼房客户的要求，本公司保证：日前，将全款购房客户的房产证解除他权。约2013年3月底办理完解除法院查封，并办理房产过户手续。这份保证书盖有该小区开发商的公章，法人代表李伟也签了字。
　　张绪峰等几名业主作为代表先后多次到泰安市中级人民法院申请诉求，但都被驳回。
　　然而如今，业主等来的并不是法院的解封，而是他们的房产即将走上被拍卖的程序。
　　办事处聘请律师为业主维权
　　8月6日上午，记者来到该小区，凤栖苑小区位于聊城经济技术开发区北城办事处辛庄村，小区现有8栋单体建筑，6栋多层住宅。
　　据知情人士告诉记者，该小区原来属于肥城一家煤矿的回迁小区，后来转给了现在的聊城凤栖苑置业有限公司。目前，依然有三栋楼由煤矿职工居住。只有9-11号楼由聊城凤栖苑置业有限公司对外出售。而这次出事的就是这三栋楼上的近80户业主的房产。
　　记者随后来到该小区物业办公室，但发现屋门紧锁，人去楼空。随后，记者多次拨打聊城凤栖苑置业有限公司的电话均无人接听。
　　根据(2013)泰中法技拍字第306号的相关规定，张绪峰等9户业主在凤栖苑小区购买的房产在8月8日拍卖。当天，涉事业主到了现场，拍卖被迫中断。
　　张绪峰告诉记者，他们的房屋之所以出现这种情况，主要是因为当时业主和开发商签订购房合同后，对方并没有及时到房管部门备案。开发商拿着小区的大房产证进行了抵押借贷，如期没有还上贷款后，债权人起诉到了法院。由于业主所购买的这些房子没有在房管部门备案，也没有房产证，而对方提供的证据显示目前这些房产还属于开发商所有，法院对此查封了小区内涉案房产。
　　记者发现，北城办事处政府部门租赁了该小区的一栋楼房用于办公。北城办事处负责人了解了相关情况后，出面积极协调此事。据负责这件事的北城办事处相关负责人王训杰称，在了解了这些业主的遭遇后，他们感到非常气愤，为了维护业主的合法权益，北城办事处出面聘请了律师，将通过法律途径还老百姓一个公道。（编辑：张）
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[四川-成都]
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址：厦门市软件园二期望海路65号楼之一4楼公寓房被法院查封拍卖 业主无产证面临钱房两空
　　3年前，王先生与许多业主一样，通过全额付款的方式购买了颐思殿广场小区54平方米的公寓房，但至今他们不但没有办出产证，反而面临法院对房子的查封。
　　是谁，让这些业主可能遭遇钱房两空的窘境？这其中到底发生了什么？业主们又能否保全自己的利益？
　　产证一拖再拖等来查封令
　　松江区松东路219号的颐思殿广场小区是商住两用大楼。
　　2011年，松江区松东路219号，松江颐思殿广场小区开建，项目系列商住两用大楼，除1-3层为商铺外，4-15楼为住宅公寓。2013年，楼盘建成初，一间50平方米的公寓约80万-100万元，商铺在几百万到上千万元。
　　“总价不高，而且装修不错。”王先生说，在2013年8月，他看了一次房后，就下了决心买一套，总价89万元，当时手上正好有钱，选择了一次性付款，并与开发商签订了合同。
　　拿到房后，王先生就一直联系开发商，希望能尽快地办理产证手续，但开发商一直在拖，就是不提供“预告登记证”。
　　王先生告诉记者，“一开始，开发商说大产证还没下来，没办法办，后来又推说补税很烦，要多户进行统一办理，就是一直在拖。”
　　一直等到了2014年3月底，王先生不仅没能如愿等到开发商的通知，反而等来了一个让他意外的消息：“开发商称，颐思殿广场已被查封，原因是法人代表沈圆彬，为无锡的兄弟公司担保，因兄弟公司法人代表沈圆林跑路，其公司债主已起诉到无锡法院，要求颐思殿广场履行担保义务。无锡法院经过判决，查封了颐思殿广场。”
　　由于王先生所购房屋尚没办理产证，还属于开发商名下，从而进入了被查封之列。
　　查封2年后又等来拍卖令
　　在得知房屋已被查封后，王先生也向律师进行过资询，律师给出的建议是继续住着，然后等法院解封，一解封即可马上办理产证。
　　经过沟通后，开发商方的委托人告知王先生，称小业主们是法律上的“善意第三人”（即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人），只要向法院提出自己的权益，法院会考虑并取消对公寓的查封判决。而且开发商会盘活无锡的资产，只要两三年后，房产证就会办好了。
　　无奈之下，王先生只能轻信了开发商委托人的建议，继续等下去，但没想到这一等就是两年，且最终等来的却是让他更加无措的消息——开发商的另一债权人，通过静安法院起诉追债，不但赢了官司，而且向法院申请了对查封房产进行司法拍卖。“当时一听这个消息我就傻眼了，我是付了89万买的房子，住都住了两年了，拍卖出去了，那就什么都没了。”
　　房子可能被拍卖的消息很快在大楼内传开了，此时王先生才发现与他有着类似遭遇的人不在少数。
　　业主质疑开发商存欺诈
　　据了解，颐思殿广场的大产证于2013年的9月已办出。许多业主在购买过程中，大都遭遇了开发商和售楼处的催款，不少款项甚至进到了财务的个人账户。有些人把钱刚付清，几天后法院就查封了楼盘，甚至还有在2014年4月法院查封后，才交钱买进的。
　　值得注意的是，没能办出产证的均为全额付款的业主，而顺利办出产证的多为通过银行贷款方式进行的交易。
　　一位在银行工作的业主丁先生认为，开发商当时对业主隐瞒了马上可能面临查封的消息，目的是为了快速收拢资金。“银行的贷款流程很严格，‘预告登记证’是必须材料，只有所有的材料都齐全了才能办理贷款，开发商为了能完成交易，自然就会向这些买家提供方便，所以他们可以办出小产证。而我们付了全款的，他们钱已经拿到手了，自然可以放到一边不管了。”
　　在与记者沟通的过程中，很多业主难掩心中的气愤，一位60多岁的何阿姨说：“对方这是要害我家破人亡，付了这么多钱还拿不到房子。要是真的拍卖，谁来我也不会搬出去。”
　　王先生说：“我们最担心的是，我们老百姓自己掏钱买了房子，却要被人家赶出去。”
　　记者调查：债权人确有权申请拍卖
　　根据王先生提供的房产交易中心的资料，以及法院判决书，记者注意到，开发商上海颐思殿大酒店有限公司在2013年修建颐思殿广场时，向刘军个人借款7000万元，并以这栋楼作为抵押，至今还欠4400万元。由于未在还款期限内如约还款，刘军方于2014年8月起诉上海颐思殿大酒店有限公司，法院于当年10月作出判决。而开发商之后一直无法偿还，2015年刘军向静安法院申请执行，法院判决通过拍卖方式，进行偿还。
　　记者从静安法院了解到，这起2014年的案件，大业主上海颐思殿大酒店有限公司确实输了官司，经原告的申请，法院有权对房屋进行拍卖。无锡法院与静安法院经协调后，由静安法院负责进行拍卖。在拍卖后的钱款如何分配，尚没完全确定。同时法院方也表示，也已获悉涉案的颐思殿广场中涉及到了一些小业主的个人利益，法院将会严格按相关法律规定执行。
　　开发商回应：会尽力保护小业主利益
　　日前，记者来到松东路219号的颐思殿广场小区，想进入位于12楼的开发商办公室所在楼层时，发现大门紧闭。随后记者通过电话方式联系到了开发商的负责人之一、副总经理朱先生。对于开发商是否提供就知道房屋会被查封的情况下依然进行出售？朱先生进行了否认，但他强调，在修建的过程中，当时公司这边确实出现了资金不足，才借了款。
　　为什么部分贷款买房的业主拿到了房产证，相反付全款的业主竟然没有拿到呢？针对这一问题，朱先生称其是在2014年4月之后才来到的公司，对于之前业主的房款及公司的资金情况并不了解，之前的负责人并没有进行工作交接。
　　对于开发商准备如何处理好现在小业主所面临的困境时，朱先生表示，目前只能一切按照法院的判决书来，开发商肯定是站在业主方的角度的，一定会尽力保护他们的利益。
　　律师观点：小业主可打“确权官司”
　　面对如此困境，王先生这样的业主到底还能如何为自己维权？
　　北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师认为，王先生等人与开发商已签订房屋买卖合同，且合同经“网签”备案，购房者的钱款也已全额支付，这代表着该合同项下的主要权利义务已履行完毕。尽管我国对房地产物权采取的是登记确权方式，然而这并不代表业主在房屋未登记的情况下就一定被完全排除为非产权人。
　　葛志浩提醒，在购房前，买家可以适时前往房产交易中心查阅，了解相关不动产是否有权利限制的基本情况。若在交付全额购房款后未能如约过户登记的，可考虑采取向法院诉讼等方式确认自己对不动产的物权。
　　同时，葛志浩还提醒，通过银行贷款的方式进行支付，可能更安全些。
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