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沈阳“零首付”购房是否违法？存在哪些法律风险？
来源：　　发布时间： 09:35:16
2016年3月1日，沈阳市发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》发布，共22条意见。被称为“22条新政”，因其救市措施里面出现了大学生购房“零首付”，瞬间刷爆了媒体圈。
该《意见》第十四条提出，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。
这条规定的出炉，意味着“零首付”政策首次出现在地方救市措施中。而且，这条规定的最大要害不仅仅是“零首付”，在对毕业不超过5年的毕业生实行公积金贷款零首付的同时，对没有毕业的高校、中等职业学校在校生买房也采取鼓励举措，同时创下首推“零首付”和鼓励在校生买房的先例。
那么该意见中沈阳“零首付”购房是否违法？“零首付”购房存在哪些法律风险？
北京诵盈律师事务所阿致刚律师接受法制网专门采访时表示：
一、沈阳“零首付”购房违法
按照2016年2月2日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。可见，首付不得低于20%。上述规定属于部门规章级别，沈阳市发布的沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》即“零首付”规定的来源，连地方法规都够不上，应属地方规范性文件。该种情况下，下位法与上位法冲突，下位法不得适用。在广泛质疑下，仅隔一天，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”发布消息称，零首付政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。
二、“零首付”购房存在哪些法律风险包括：
1、会存在购房者偿还能力不足的情况下购房，其后可能出现无法按期还贷被银行起诉实现抵押权人之诉，房产被拍卖、变卖折现偿还银行贷款。
2、最严重的是可能会引发系统性金融风险，“零首付”除非开发商或者其他第三方垫资，否则意味着风险全在银行，一旦房价下跌，大量购房者断供，引发的风险将是灾难性的。
阿致刚律师同时认为：
地方的救市举措，要进行合规性审查，不能没有底线。中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖，不是重新把房地产轰起来，而是希望通过减少库存，以时间换空间，实现房地产未来可持续的发展，消除房地产过度下滑对中国经济的影响。目前房地产市场尤其是一线城市涨声一片，应当综合考虑借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平，降低风险。
房地产更不能过度透支年轻人的未来。
作者：北京诵盈律师事务所 高级合伙人
（本文系诵盈律所原创，转载务必注明来源，否则追究法律责任。）购房“零首付”是甜头还是噱头？
腾讯房产绵阳站邱辰枫
[导读]。“零元购”、“零首付”等广告词更是诱人，但真的能不花钱买房吗？从最初的手机“零元购”到汽车的“零首付”,这样的促销广告词近年来已经屡见不鲜，到现在，绵阳不少楼盘也打出了这样的促销“旗号”。各种促销活动越来越多，类似的广告也频频出现，以“零首付”、“零元购”、“零压力”宣传得较为厉害。买房是中国老百姓的大事，前几年房价的高涨和政策收紧，“抬高”了买房门槛，让不少普通工薪阶层望房兴叹。但近两年年来，政策优惠和政府补贴让不少人又燃起了买房的希望。“零元购”、“零首付”等广告词更是诱人，但真的能不花钱买房吗？所谓“零首付”是有前提的位于绵阳教育园区的某项目就推出了“零首付”的活动。据了解，该活动是在购房时不用交纳首付款，但需要购房者缴纳维修基金和一定的手续费，剩余的首付款购房者可自由安排2年或者3年付清即可。采取这样的方式需要在办理时缴纳一定的手续费，例如，购买一套总价30余万元的房子就需在办“零首付”时交纳1万余元的维修基金和相关的手续费，虽实现了“零首付”，但却非“零元购”。“我们就是看中这个广告来的，但现在觉得和想象中的有区别。”刚走出售楼部的张女士说，“这样虽然看似降低了首付压力，但其实只是压力转移了。”经开区某楼盘推出的则是五年无息分期，购房者无需任何抵押物，只需先交总房款中的50%左右，剩下的由开发商一次性“借”给购房者，购房者需要在之后的五年内且无利息的还清首付款即可，但办理时也需要交纳维修基金和一定的手续费。噱头之下风险压力并存如此看来，无论选择哪一种方式，购房者都无法真正实现“零元购房”。 虽然无论什么时候交清首付款都不会再交利息，但正如张女士说的那样，虽然看似降低了首付压力，但其实只是压力转移了。据了解，目前市场上这类促销活动主要是在新盘推出以吸引刚需人群，实现年底冲量和品牌推广。对此，相关业内人士认为，不管怎样，“零元”其实并不能买房，相反 “零压力”也难实现，虽说和虚假广告还有些距离，但还是难免噱头之嫌。如果首付都困难的购房者一般来说都属于经济实力比较弱的群体。在后期既要承担首付的筹措，还要应付后续房款的支付，压力肯定很大。在他看来，这样的“零首付”、“零元购”其实并非“零压力”、“零风险”，购房者还是要多多考虑权衡才行。腾讯房产绵阳站声明：一切标明来源"腾讯房产绵阳站"或注有"腾讯房产绵阳站"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产绵阳站所有，欢迎转载，但转载请注明出处。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved《零首付？你一定要懂得这些购房法律风险》
今年以来,为了刺激购房者入市,有楼盘推出开发商“垫首付”、“零首付”、“首付分期交纳”等营销措施。开发商以“零首付”来促销，显然能够让那些暂时付不起房屋首付款的消费者来买房，同时也提高楼盘销量、拉升公司业绩,似乎一举多得，皆大欢喜，虽然“零首付”在一定程度上减轻了开发商的压力，但是不可否认这同时也意味着开发商要承担更大的法律风险。
1什么是零首付售房
所谓的“零首付售房”，是指为了应对银行房贷的首付政策，一些开发商为了刺激需求，不要求购房者支付或者是仅要求支付较少的首付款就可以办理银行贷款手续，完成售房。开发商通常采取的零首付售房有两种模式：
1、开发商垫付首付款
此种模式又可采取两种不同形式。一种通常称为分期首付，即开发商与购房者签订房屋买卖合同时，同意首付款分期支付，购房者签购房合同时不支付或者少量支付首付，同时开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。
此外，部分开发商也会采取替购房者垫付全部首付款，购房者直接办理房贷，而垫付款要求购房者在一年时间或者几个月内有息或无息偿还，此种模式在短期内减轻了购房者的资金压力，对购房者来说更加具有吸引力，因此，被大多数开发商采用;
2、做高合同价格
另外一种是做高合同价，虚假贷款。在开发商与购房者签订购房合同的时候，成交价格不变，但在向银行申报时，配合购房者做高合同价，把房款全贷出来，相当于零首付。由于此种模式，需要做高合同价，操作起来比较困难且风险较高，一般开发商较少采用。
2零首付售房的法律关系分析
采用分期首付的方式下，开发商实际上并未替购房者垫付首付款，仅是将首付款的支付期限延长，开发商与购房者之间仅存在一个简单的房屋买卖合同关系，开发商仅为出卖方一方，购房者为买受方，法律关系较为简单，与一般的按揭购房区别不大。
当开发商采取替购房者支付首付款的方式下，开发商在与购房者签订房屋买卖合同之外，还需与购房者签订一个借款合同，所借款项为购房者应当支付的首付款，因此，此种方式双方除了存在房屋买卖合同关系，同时开发商还是借款合同的出借方而购房者为借款方。
做高合同价，虚假贷款的方式下，开发商与购房者事先恶意串通好，通过签订阴阳合同将首付款转移成为银行贷款，以欺骗的方式取得了更多贷款，提高了银行的信贷风险，属于违法行为。
3零首付售房的常见法律风险
1、违规风险
依据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定，购买首套住房的，贷款首付款比例不得低于30%。而开发商在售房过程中，采取零首付售房的方式显然是违反相关规定的，可能面临相关部门的处罚。
2、购房者逾期甚至无力偿还垫付款风险
在开发商垫付首付款的方式下，开发商在提供这种“零首付”的同时，通常会与购房者另行签订一个合同，在合同中明确约定，如果购房者出现未能依约还清垫付的首付款时，开发商有权收回房屋，但是开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权,只能通过诉讼追讨欠款。因此，应当在与购房者签署的合同中，要求购房者还应向开发商支付违约金并加大购房者的违约责任，尽可能防范可能的风险。
3、合同被认定无效风险
做高合同价，虚假贷款的方式下，开发商与购房者事先恶意串通做高合同价，骗取银行贷款，加大了银行的信贷风险。根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的的合同为无效合同，如果开发商与购房者的买卖合同被认定为无效合同，房屋未能成功售出同时开发商的权益也无法依据合同进行有效地维护。
4、承担刑事责任风险
骗取贷款罪，是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。在做高合同价，虚假贷款的方式下，一旦购房者的行为造成了银行的严重损失，被认定为骗取诈骗罪，由于开发商与购房者合谋串通，开发商会被认定为共犯，受到刑罚的惩罚。
5、开发商财务风险
对于开发商来说，“零首付”需要他们临时垫款，为此需要垫付一定的利息，如果银行不能及时放款，将面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解，如果购房者因为这类原因无法获得银行贷款，在房屋买卖合同履行方面存在很大不确定性。
6、银行解除按揭合同风险
零首付购房不仅违反了国家的金融政策,还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。
7、连带保证责任风险
购房者与银行签订抵押借款合同时，银行通常会要求开发商在他项权证办理出来之前承担连带保证责任，因此，在这期间一旦购房者不能按时向银行还款,就将出现不良还款记录,进而产生诉讼追款的情况，而开发商在这个过程中,将需要承担连带保证责任。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。零首付买房有何风险？购房者资金压力一样大_新浪房产_新浪网
零首付买房有何风险？购房者资金压力一样大
二套房首付比例下调了，公积金贷款首套房首付比例也下调了，这一政策利好令不少人欣喜，很多没买过房的人也将购房提上了议事日程，房企抓住机会也开始铺天盖地宣传，“零首付”“零月供”“买房送装修”等标语已经成为各媒体房地产广告的常客。
于手上没有足够资金的人来说，“零首付”无疑是一个很有诱惑力的概念，但是诱惑之后对这个天上掉馅饼的好事也抱有怀疑。那么“零首付”买房究竟是什么意
思？在实际购房中是怎么操作完成的？“零首付”买房会不会存在什么风险？相信这些问题都是购房者急于了解的，今天搜房网小编将为大家一一解除心中的疑惑。
多开发商会打出零首付买房的招牌来招揽购房者买房置业，零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为。所谓零首付买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期
首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种
零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。
零首付买房只是一种购房者在买房过程中的一种付款手段，并不能影响到开发商与购房者之间的商品房买卖合同的效力，在取得销售许可证的前提下平等自愿签订的合同就是具有法律效力的。但在实际履行中，零首付买房存在着很多潜在的法律障碍，如果操作不当，就容易产生纠纷。
零首付买房的门槛
首付买房听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零首付看起来是没有门槛的，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，最起码你需要有购房资
格，如果你是外地购房者，一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是
申请不了银行的贷款的。
零首付买房有何风险
对于开发商来说，通过“零首付”或“垫首付”
方式来吸引众多购房者，是为了达到楼盘快速成交的目的。而对于购房者来说，超低首付或零首付并不是减免首付款，而是分期付，虽然暂时缓解了贷款买房的压
力，但最终还是会在规定的时候内要求购房者全部还清。而这段时间内，购房者都会面临首付、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力。
对于购房者来说，买房前先凑足首付是很有必要的，不然超出了自己的承受范围勉强买房，会承受太大的经济压力，可能影响自己的生活品质，还可能因无力还款带来违约风险。
法律人士解说零首付买房风险
首付”购房并不符合国家和银行的相关政策。采用“零首付”购房的消费者，肯定是要从银行贷款的客户，如果开发商擅自采用“零首付”，没有严格依照国务院规
定首套住房贷款首付比例不得低于30%、二套
住房贷款首付比例不得低于60%的政策要求，违背了国家政策。同时，由于贷款人没有实际交付首付款，无法真正地拥有所购买房屋的所有权，银行发放贷款，必
然会增加银行贷款的风险。
此外，“零首付买房”法律风险大。
对于开发商来说，“零首付”需要他们临时垫款，为此需要 垫付一定的利息，如果资金链断裂，面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解，如果购房者因为这类原因无法获得 银行贷款，在房屋买卖合同履行方面存在很大不确定性。
对于购房者来说，如果已经购买了二套以上住房，或外地购房者，无法出具一年以 上社保证明或者纳税证明，就没有购房资格。当这些不具有购房资格的购房者与开发商签订了&零首付&购房合同后，将面临购房无效的尴尬境地，其按期交付的首 付，可能面临无法索回的情况。
法律人士告诫，“零首付买房”并非不用购房者支付首付款，其本质是由开发商或房产中介通
过垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款。此间开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能被追究刑事责任，因
此建议消费者不要“零首付”购房。
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小编对桂林主要在售的学区房进行了调查整理，希望对望子成龙望女成凤的父母们有所帮助。
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第A01版：要闻
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第A06 : 中国新闻
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第A08 : 国际新闻
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第A10 : 综艺
第A11 : 体育新闻
第A12 : 体育新闻
“零首付”购房违规有风险
市规土委提醒消费者冷静面对此类承诺
深圳特区报讯（记者 曾 洁）深圳二手房“零首付”事件近日受到社会广泛关注。昨天，被曝推出“零首付”业务的二手房中介平台中跃地产召开新闻发布会，称从未向任何一位购房者提供过“零首付”业务，事件属于某个员工擅自更改公司促销板内容。 3月中旬，位于龙岗坂田片区的中跃地产一店铺门口打出“零首付”广告牌，声称在深圳任何小区任何房子都可以做“零首付”。“实际上，我们公司根本没有能力做到‘零首付’。经调查发现，确实有某个员工为完成销售业务，擅自更改公司的促销板。”中跃地产副总经理邓兴华说，该员工的做法并不属于公司规定的销售业务范畴，是其个人行为，公司至今未向任何一位购房者提供服务完成“零首付”，公司负责人已经向龙华土地规划局和深圳房地产经纪行业协会汇报和澄清事实原委。 针对此事，深圳市规划国土委指出，个别房地产经纪机构出现了提供“零首付”购房服务的违规行为，请消费者冷静面对此类“零首付”购房承诺，注意规避以下风险： 一、“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定，是一种违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失，而且可能被要求承担相关法律责任； 二、“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担； 三、“零首付”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定（即使约定，其有效性也难被法律认可），一旦房地产经纪机构无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔。消费者如发现房地产经纪机构提供“零首付”服务，可拨打以下电话举报：（曾小姐）。