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法院能否查封无过错第三人已支付全部房款但未过户的房屋
&&&&&&& 【案情】
&&&&&&& 2008年，魏伟自建房屋一栋。同年9月，魏伟将其中一层卖给了陈晨，并签订协议，约定由魏伟负责办理房产证。随即，陈晨支付了全部房款，魏伟将房屋交付给了陈晨使用。其后，陈晨催促魏伟办理房产证，魏伟以正在办理为由，一直没有给陈晨办房产证。实际上，魏伟已在2009年办理好了房产证，但对过户手续一直拖着不办。后来魏伟生意失败，债主纷纷起诉，魏伟名下的全部房产，包括陈晨现在居住的房屋，均被法院查封。陈晨知晓其居住的房屋被法院查封以后，向法院申请解除查封。
&&&&&&& 【评析】
&&&&&&& 陈晨与魏伟签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈晨已经支付全部房款，魏伟已将房屋交付给陈晨使用，根据诚实信用原则，魏伟应当继续履行合同，将房产过户到陈晨名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中陈晨对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。
上海市黄浦区人民法院
&&&&&&& 执行裁定书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （2006）黄执字第号
&&&&&&& 异议人：阮某某，女，日生，住所地广东省珠海市金湾区吉林大学珠海学院00届学生集体宿舍。
&&&&&&& 委托代理人：张雷，北京市京大律师事务所上海分所律师。
&&&&&&& 申请执行人：交通银行股份有限公司上海市南支行（原交通银行上海市南支行），住所地本市淮海东路99号。
&&&&&&& 负责人：罗日军，行长。
&&&&&&& 委托代理人：胡某某、唐某某，该行工作人员。
&&&&&&& 被执行人：何某某，男，日生，住址上海市某某路000弄000号000室。
&&&&&&& 本院在执行交通银行股份有限公司上海市南支行与何某某借款合同纠纷案件中，异议人阮某某于日对本院查封被执行人何某某位于本市梅岭北路000弄000号000室房屋的强制执行措施提出书面异议，本院受理后，依法进行听证审查，现已审查终结。
&&&&&&& 异议人阮某某称，其与被执行人何某某于日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被执行人将位于本市梅岭北路000弄000号000室的房屋以人民币72万元的价格出售给异议人，异议人亦已按照合同分六次向被执行人支付了全部购房款，现已实际占有了该房。日双方至普陀区房地产交易中心办理该房屋转让过户手续时才得知该房屋已被本院查封，故要求本院对上述房屋解除查封，异议人为证实其主张，向本院提供了《上海市房地产买卖合同》、房屋交接书、房地产权利限制状况信息和被执行人出具的收到房款的收条等证据材料。
&&&&&&& 本院查明，异议人阮某某与被执行人何某某于日签订了《上海市房地产买卖合同》，由被执行人将位于本市梅岭北路000弄000号000室的房屋以人民币72万元的价格出售给异议人，异议人已按照合同向被执行人支付了全部购房款，且双方于当月28日办理了房屋交接手续。当双方于同年05月12日至普陀区房地产交易中心办理该房屋转让过户手续时才得知该房屋已于当日被本院查封。
&&&&&&& 本院认为，本院查封的位于本市梅岭北路000弄000号000室的房屋虽登记在被执行人何某某名下，但异议人阮某某依据房屋买卖合同购买了该房并付清了房款且已实际占有，异议人对此没有过错，故异议人要求本院解除对上述房屋查封的请求，应于支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
&&&&&&& 解除本院（2006）黄执字第号执行案件对被执行人何某某位于本市梅岭北路000弄000号000室房屋的查封。
&&&&&&& 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市第二中级人民法院申请复议。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审判长 黄清鸿&& 审判员 唐建国
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理审判员&&&&&&&&&&&& 李志华
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二 零 一 一年 七 月 八 日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 书记员&&&&&&&&&&&&&&&&& 王程伟
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法硕名师简介与试听
本案被执行人已出售但未过户房屋能否排除法院强制执行
【裁判要旨】
被执行人已将其所有的房屋出售，但未办理过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但第三人确无过错的，可以排除法院的强制执行。
原告：陈民。
被告：张一（系李根兰丈夫）。
被告：张海（系李根兰儿子）。
被告：张天（系李根兰儿子）。
被告：张芸（系李根兰女儿）。
被告：张荣（系李根兰女儿）。
被告：A市B房地产开发有限公司（以下简称B公司）。
陈民因与B公司存在借款纠纷，于日申请徐州仲裁委员会仲裁。陈民在仲裁申请中称：2004年，B公司向其借款10万元，日其与B公司达成协议，由其补缴75000元，B公司将C县D小区5号楼202室房屋一套抵借款，后又调整为C县D小区5号楼303室，现因没有取得上述房屋，请求B公司返还欠款175000元。徐州仲裁委员会作出调解书，B公司于本调解书送达后10日内一次性向陈民支付欠款175000元。由于B公司未履行调解书，陈民向江苏省A市中级人民法院申请强制执行，该院遂查封C县D小区5号楼2单元202室房屋（即涉案房屋）。李根兰于日提出执行异议，认为该房屋是B公司用于抵偿杨某承建的5号楼工程款的房屋，李根兰已于日从杨某处以16.8万元的价格购买，房款两清，并居住至今，系合法取得，请求撤销对该房屋的查封。日，江苏省A市中级人民法院作出（2008）徐法执异自第0028号民事裁定书，裁定李根兰执行异议成立，解除对涉案房屋的查封。日，陈民以李根兰、B公司为被告向法院提起本案诉讼，请求确认涉案房屋归B公司所有并请求对涉案房屋许可执行。
C县D公司系B公司于2001年底开始开发建设，杨某系该工程若干施工队之一的队长，负责D小区4、5号楼的施工。日杨某担任D小区工程项目部经理，时任该公司法定代表人王敏永委托其履行D小区的开发管理、销售等权利，至日杨某不再任职。由于B公司在建设D小区期间一直未向各施工队拨付工程款，而是采取以预拨房屋给施工队的形式算作拨付工程款，B公司向杨某预拨了46套房屋。包括涉案房屋在内的C县D小区5号楼的大部分房屋现已有人居住，但该楼至今未经竣工验收。
一、二审法院认为：陈民基于仲裁调解书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人李根兰提起执行异议，在原审法院裁定李根兰执行异议成立后，陈民为实现债权，向原审法院提出许可执行之诉。本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"。本案中，李根兰与B公司签订的涉案房屋买卖合同，落款时间为日。根据杨某与B公司一致陈述，涉案房屋系杨某出卖售予李根兰。而根据B公司及其法定代表人王永广书面授权，日起至日期间，杨某有权代表B公司销售涉案房屋。因此，杨某以B公司名义与李根兰签订涉案房屋买卖合同对B公司发生法律效力。况且，日，李根兰与B公司签订《商品房买卖合同》以后，B公司向李根兰出具了168000元的"收款收据"（第二联收款联）。陈民和B公司虽提出，该"收款收据"上"客户名称"处"李根兰"三字有涂改痕迹，对证据真实性有异议，但B公司对该"收款收据"上B公司财务专用章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，B公司应进一步举证由其公司出具的"收款收据"不是出具给李根兰的。在陈民和B公司均不能举证否认该"收款收据"非出具给李根兰的情况下，对该"收款收据"的真实性予以确认。陈民和B公司虽提出《商品房买卖合同》中单价、总金额、房号、建筑面积均有涂改，但由于B公司对该《商品房买卖合同》上B公司公章及其法定代表人王永广签名的真实性予以确认，且"收款收据"载明的时间、金额与该《商品房买卖合同》上载明的时间、总金额相互吻合。因此，在B公司无足够证据证明该《商品房买卖合同》虚假的情况下，本院对该《商品房买卖合同》的真实性亦予以确认。综合以上事实，可以认定B公司将涉案房屋出售给李根兰且李根兰已支付全部价款。同时，C县自来水公司"收费信息查询列表"能够证明，李根兰至少于2007年开始占有涉案房屋，陈民、B公司主张李根兰系强行占有涉案房屋，但均未举证证明，本院不予采信。对于涉案房屋未过户至李根兰的原因，B公司在二审中陈述，包括涉案房屋在内，所涉小区因未竣工验收，未办理初始登记手续。因此，可以认定李根兰对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。综上，法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，认定涉案房屋不予执行。
关于陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张。法院认为，各方当事人对涉案房屋尚不具备办理过户登记条件无法过户，目前归B公司所有的事实并无争议。陈民作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在B公司有所有权的前提下，李根兰仍有权要求对涉案房屋停止执行。因此，判决涉案房屋归B公司所有对陈民而言，没有诉的利益。因此，对陈民请求确认涉案房屋归B公司所有的诉讼主张不予支持。遂判决驳回陈民的诉讼请求。
前述案例所涉核心问题是被执行人已出售但尚未过户的房屋能否排除法院的强制执行。这个涉及到对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解。我们在执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？第十七条规定重点明确了三个条件：一是第三人支付了全部价款；二是第三人已经实际占有了该财产；三是第三人对未过户登记无过错。笔者认为，应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，适用过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此我们应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。
现在我们再来看执行异议之诉。执行异议之诉，是一种实体上正当性保障的救济方法，有债务人异议之诉和案外人异议之诉（即第三人异议之诉）之分。前者是指债务人对于执行依据所载的执行债权，主张有足以排除法院强制执行的事由，而请求法院作出该执行依据不得执行的判决；后者是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权力而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。本文所分析的执行异议之诉，特指新《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条所规定的第三人异议之诉。结合前述案例，笔者试分析一下执行异议之诉中合同的认定的判明以及从执行异议之诉的不足谈其与执行程序、审判程序的衔接。
一、执行异议之诉中合同的认定与判明。
执行异议之诉审理过程中，不可避免的会涉及到合同。该合同的相对人往往是被执行人与第三人，那么在执行异议审理过程中，合同的认定与判明如何？如何确定权属？值得我们思考。
笔者认为，由于执行异议之诉的本质还是对当事人合法权利的保护（该类案件所特指的是第三人合法权利的保护问题）。那么对于合同的效力我们应当适用《合同法》的相关规定，对合同的有效、无效、可撤销等法定情形进行全面的审查。对于合同效力有瑕疵或是无效的，当然可以排除执行异议之诉的正当性，我们在审理过程中可以驳回第三人异议。可是在合同有效的前提下，我们是否必须依据合同效力迳行判决，还是考虑到第三人异议之诉的诉之利益作出判决呢？
一种观点认为，应当依据合同效力判决，因为涉案合同是请求权的基础，以前述案件为例，如果马守侠与B公司之间无商品房销售合同关系，那么其执行异议之诉则无从谈起。基于买卖关系，马守侠实际取得的涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的所有权应当归马守侠。因此法院才能支持其执行异议之诉。
另一种观点认为，第三人异议之诉，无需考虑涉案房屋的所有权，换言之，根据物权法的规定，不动产权利的取得是适用登记生效主义，马守侠虽支付了房屋对价并实际占有了涉案房屋，但因其未办理过户登记，那么从法律意义上讲，该房屋的所有权仍不能确定为其所有。如若以此推断，依据合同效力判决，确认房屋所有权归属，则与物权法之精神相悖。故在第三人异议之诉中，我们仅需从第三人异议之诉的成立条件，以前述案例为例，法院仅需审查是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形即可。对执行标的物的权属，则不应过多的提及，毕竟本案仅是第三人异议之诉，而非确认所有权之诉。
笔者同意第二种观点。
二、现阶段执行异议之诉与执行程序、审判程序的衔接。
我国新民事诉讼法关于执行异议诉讼制度设计上的不够完善，影响了各级法院和权利人对新法的理解和使用，急待最高人民法院司法解释的出台。作为全面修订民事诉讼法和出台强制执行法之前的过渡措施，最高人民法院应尽快出台司法解释以解决上述缺陷和不足。笔者认为第三人执行异议之诉程序应从以下几个方面加以完善，使之与现有执行程序、审判程序进行有效衔接。
1、规范案外人执行异议之诉案件受理条件。
我们应明确规定案件受理条件，主要是主体方面的条件，包括：（1）原告必须是与本案执行标的有直接利害关系的公民、法人和其他组织;（2）异议之诉的被告主体可以是债权人也可以是债务人;其他应符合民事诉讼法第一百零八条规定的起诉条件。
2、设立执行审查裁决机构和明确案外人执行异议之诉的管辖。
根据新《民事诉讼法》第二百零五条第三款的规定，人民法院执行局应设立执行实施、执行审查裁决和综合协调三个内设机构，真正实行执行实施权和执行审查裁决权分离，赋予执行审查裁决机构对执行程序中执行异议的审查和裁决权。对事实清楚，简单明了的执行异议，可由裁决法官独任并书面进行审理;对重大案件或者案情复杂的执行异议，应由裁决法官组成合议庭公开听证审查，有特殊情况在15日内不能审查完毕的，由本院院长批准延长。
对案外人执行异议之诉，应规定由执行法院专属管辖，由独立于执行局之外的审判业务庭，依照民事审判程序审判，实行二审终审制度。
3、明确法院执行审查裁决机构的告知义务。
法院执行审查裁决机构自收到书面异议之日起十五日内审查，发现理由不成立的，裁定驳回，在驳回执行异议的同时，法院执行审查裁决机构必须明确告知案外人另行起诉的权利及法定的起诉期限，释明逾期的法律后果。
4、增加恶意诉讼的成本、强化法律责任 。
司法实践中，为防止当事人、第三人为规避执行恶意诉讼，加大执行成本，影响执行效率。笔者建议，对利用执行异议进行恶意诉讼的，除裁决其承担败诉责任外，还应当同时承担妨害执行的其他法律责任，包括追究其刑事责任，实行双重惩罚。不过，应当严格认定恶意诉讼标准，把恶意诉讼与因证据不足而败诉等情形区别开来，确保惩罚措施的使用准确无误。
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最高人民法院５日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。这是一个社会普遍关心的热点问题，更是诸多金融机构头疼的问题。具体什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？
5日上午10:00 ，最高人民法院举办《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》新闻发布会。在接受媒体采访时，作为这个司法解释的起草人，范向阳如是表示&&
在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。但实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。
后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，我们依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，我们在这次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了这么几点指导思想。
第一，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。第三，这个保障是有期限的，所谓&救急不救穷&，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。
我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。
还有一种情况，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。
综上，正是基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。
一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。对于金钱债权的执行，对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。
第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。
第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
另外就是针对非金钱债权的执行。这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。这是没有什么商量的。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。谢谢。
延伸阅读：
《异议复议规定》的主要内容
本解释共32条，主要包括三个部分内容：第一部分是关于执行异议和复议程序的一般规定；第二部分是关于执行行为异议和复议程序的规定；第三部分是案外人异议程序的规定。具体规定了以下主要内容：
（一）执行异议原则上应当在三日内立案。
立案是司法程序的入口，是当事人等利益主体寻求司法救济的最初环节，《异议复议规定》严格贯彻&有案必立、有诉必理&的精神，对执行异议的立案时限等作出明确规定，确保符合条件的执行异议都能够立案受理。《异议复议规定》第二条规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。同时，当执行法院存在消极不受理、不审查异议的情形时，《异议复议规定》还赋予异议人向上一级人民法院提出异议的权利。
（二）执行异议的事由应当一次性提出。
为了解决实践中有的异议人以不同的事由分开提出异议以拖延执行的问题，《异议复议规定》第十五条借鉴国外立法例，明确了异议事由一并提出的原则。当事人、利害关系人对同一执行行为如果有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。
（三）被限制出境的人有权申请复议。
限制出境决定是对被执行人的人身进行限制从而促使其主动履行义务的间接执行措施，虽不属于狭义意义上的执行行为，但同样会对被执行人的权利造成重大影响，而法律又没有规定相应的救济渠道。参照民事诉讼法第一百一十六条不服罚款、拘留决定时的救济方式，《异议复议规定》第九条规定，被限制出境的人可以自收到限制出境决定之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出决定；复议期间，不停止原决定的执行。
（四）第三人代为偿债的无正当理由不得反悔。
实践中，当事人以外的第三人基于亲情、友情或者与被执行人存在关联关系等因素，向人民法院表示自愿代被执行人偿还债务，但事后又反悔并提出异议。这种行为违反了民事诉讼法确立的诚实信用原则和处分原则。《异议复议规定》第十八条明确，执行过程中，第三人因书面承诺自愿代被执行人偿还债务而被追加为被执行人后，无正当理由反悔并提出异议的，人民法院不予支持。
（五）被执行人名下的唯一住房可以执行。
按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。按照前述司法解释第七条的规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。《异议复议规定》第二十条对执行被执行人名下的唯一住房的情形，按照申请执行的债权种类是金钱债权还是交付房屋的不同作出了不同的规定。
（六）司法拍卖违法时可以撤销。
人民法院的司法拍卖是公法上的拍卖，与平等主体之间的任意拍卖有显著差别，合同法关于合同效力的规定并不适用于司法拍卖。除非拍卖程序具有严重瑕疵，受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。但是，也应当看到，确有一些司法拍卖严重违反法定程序，损害了当事人和其他竞买人的合法权益，应当予以撤销。在深入总结实践经验的基础上，《异议复议规定》第二十一条明确了司法拍卖应当撤销的情形：1、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；2、买受人不具备法律规定的竞买资格的；3、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；4、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；5、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
（七）赋予强制执行效力的担保债务应当执行。
赋予强制执行效力的担保债务能否执行，一直是实践中争议较大的问题，各地法院的做法也不尽统一。《异议复议规定》从扩大多元纠纷解决机制范围的理念出发，在第二十二条规定，公证机关依法赋予担保债务强制执行效力的，人民法院应予执行。被执行人仅以担保合同不属于赋予强制执行效力的公证债权文书范围为由申请不予执行的，不予支持。
（八）执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。
案外人异议审查的主要目的，在于对案外人的实体权利异议成立与否迅速作出判断。由于仅有十五日的审查期间，客观上只能过滤掉一些明显成立或者不成立的案外人异议，例如查封登记在案外人名下不动产的行为是否违法，而将实质审查的任务交给执行异议之诉承担。而且，案外人异议审查的结论并非终局结论，无论何种结果，当事人或者案外人不服的，皆可通过诉讼程序寻求救济。所以，《异议复议规定》第二十五条，对执行标的权属的判断，确立了&形式审查为主，实质审查为辅&的原则。即，如果执行标的是不动产、有登记的动产和其他财产权，根据登记来判断权利人；对没有登记的动产，根据占有情况判断权利人；如果是没有登记的建筑物、构筑物及附属设施，或者是没有占有情况的动产和其他财产，则根据相关行政许可、当事人之间的合同等证据来判断权利人。
（九）人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
（十）不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。
按照合同法等民事法律关于&买卖不破租赁&的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：最高人民法院网
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