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开发商不兑现广告承诺，购房者能否解除合同？
开发商不兑现广告承诺，购房者能否解除合同？关键词：开发商，宣传广告，购房者，合同解除，房产律师【案情简介】2009年5月份，某房地产开发公司在其开发的一商品房住宅小区开盘之际，进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、图书馆、超市、公厕、保健站、独立报箱、绿地、中心花园等。肖女士在该楼盘附近上班，看到开发公司的宣传广告之后，感觉各方面的条件都很不错。于是多次和开发商协商，最终签订了《商品房预售合同》。合同签订后，肖女士依约履行了付款义务。日，房地产开发公司向肖女士发出入住通知。肖女士在收房时发现，小区内小学、图书馆、超市、保健站、中心花园等根本没有，大面积的绿地也被建成车库。在多次交涉无法解决的情况下，肖女士向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除其与该房地产开发公司之间的《商品房预售合同》，退还购房款并赔偿损失。【争议焦点】1.该房地产开发公司在宣传广告中的承诺是否能认定为合同内容？2.房地产开发公司是否应该对未兑现的承诺，向购房者承担责任？3.购房者能否以未兑现广告承诺为由，要求退房？【律师解析】按照我国目前的相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，开发公司在售楼前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括该小区将建设小学、图书馆、保健站等。以上宣传内容对购房者订立商品房买卖合同产生了很重要的决定作用，且该允诺具体确定。因此，该宣传广告内容应视为合同的一部分。房地产开发公司未兑现广告内容，已构成违约，作为购房者的肖女士有权要求解除合同并赔偿损失。【温馨提示】专业房地产纠纷律师许正文在此提醒广大购房者，在签订购房合同之时，一定要慎之又慎。对于开发商所做的宣传广告中的内容尽量要求其写入正式的合同之中，并就违约责任进行明确的约定。包括售楼小姐所作出的承诺尽量要求将其写入合同之中。以避免在出现纠纷时，减少维权的成本。【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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滨江帝景宣传名校资源未兑现 业主称被学区房忽悠（2）
来源：人民网
责任编辑：评校网
帮今年上学的5个孩子联系乔庄小学，老窦就是五位家长之一，她说按指定时间去了乔庄小学报到，校长称未接到任何通知，没有接收。
　　15日，老窦语气绝望的在微信群中发出了在乔庄小学外拍到的通知“学位已满，请到发电厂小学登记入学”。老窦说，当初说的是“高档小区、全程名校”，可没想到现在调配乔庄小学都这么费劲，这等于把孩子给耽误了，真是“欲哭无泪”。
　　小蔡的孩子今年3岁，她要求一个有法律效力的承诺。“即使今年上学的孩子解决了，第二年、第三年、以后呢？”小蔡说，在这个小区购房的大部分都是80后，明年、后年没准就是40、50、60个孩子，到时候怎么安排？分配到哪个小学都根本承载不了。
　　“房子交了之后我们去哪找人？怎么去维权？总不能说撵到哪就撵到哪呀”，大坤说。
　　截至记者发稿，没有任何合生集团高层与业主直接对话，并给出解决方案。
　　律师解读：证据明确可依法维权 提醒买房人细看条款不听“忽悠”
　　记者就滨江帝景业主维权一事咨询了北京大成律师事务所合伙人律师张仁藏，他对开发商的说法提出了质疑。张仁藏说，首先商品房买卖合同上虽未写有“所购房屋属于XX学区”，但如果宣传单、海报当中提到的比较明确具体，可视为“要约”，作为房屋买卖合同内容的一部分。业主可据此争取自己的合法权益。“要约”是承诺发出方做出某个承诺后对方因此决定签定合同，这样的“要约”可作为合同的主要内容。
　　此外，当订立的合同与前期的宣传有实质冲突时，开发商需履行“提示义务”，在合同中以特殊方式显著标明以明示业主，否则条款会被认定为无效。
　　北京中允律师事务所合伙人商宏冬律师强调了证据认定的重要性。他强调，首先要看业主所说的宣传册跟法律概念上的楼书是不是相等同，售楼书要有针对这个楼盘明确的文字性承诺。此外，业主提及的销售人员宣传中一再提示“史家小学学区房”这一说法，需有具体证据支撑，否则认定起来稍显困难。每一个案子的具体情况不同，不能贸然得出结论。
　　张仁藏律师建议业主进一步寻求法律途径来解决。比如是要求退房，还是降低房价款，亦或是予以其他补偿及要求，应该提出明确诉求。
　　商宏冬律师建议业主先选取一个维权方式，诉讼还是非诉讼。非诉讼的维权需要找到有话语权的相关部门，能够对开发商产生一定的影响力，有助问题解决。如选择讼诉，最重要的是证据收集要充分，同时集体诉讼相对比单个人的诉讼而言，会更加引起法院的重视，和开发商达成和解的可能性也会加大。
　　原标题：滨江帝景宣传名校资源未兑现 业主称被学区房忽悠
　　政策解释
　　区教委回应学区划片原则：“就近”同时依适龄人口数做相应调整
　　2014年北京市教委公布的“幼升小”新政策中，明确规定了“免试就近入学”原则，而具体学区划片方式由各区县依自身情况确定。通州区教委对其划片原则进行了书面回应，称2014划片工作根据辖区内的适龄人口进行了稍微的调整。通州区城镇和农村并存，因此在划片中一般来说遵循就近原则和惯例，原则上各乡镇有各乡镇教委办进行统一协调安排。
　　通州区教委表示，为保证符合条件的适龄儿童能够入学，会进行前期调研，并按照北京市的规定进行入学信息采集，划定合理的入学范围。
同时表示，对于一些夸大的宣传，对家长造成不必要的损失，家长可以通过正常的渠道如法律途径去解决。作为区教委来说，争取提供更多的学位满足孩子上学的需要，创造更　　返回评校网阅读：
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某房地产开发公司开发的一商品房住宅小区进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。谢兰在该小区附近工作，见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，与房地产开发公司签订《商品房预售合同》。合同签订后，谢兰依约履行了付款义务。日，房地产开发公司向谢兰发出入住通知，谢兰发现，小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库。谢兰认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售。于是，谢兰向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复，随即向人民法院提起诉讼，要求退房还款并赔偿损失。
原告谢兰诉称，开发商在售楼广告中进行虚假宣传，自己受误导签订了购房合同，违背了自己的真实意愿。
被告某房地产开发公司辩称，在小区建设的最初规划中，确有小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等内容，后因实际情况变化而进行了调整。在双方签订的购房合同中并未对上述内容进行约定，广告宣传的内容也并不当然地成为合同的一部分。因此，被告也没有违约行为，不同意原告的诉讼请求。
这里首先要明确两个概念：要约和要约邀请。要约就是希望和他人订立合同的意思表示。构成要约有两个条件：一是内容具体确定，二是表明只要他人承诺，我就遵守。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，作为发出要约的人就要受自己要约内容的约束，不履行，要承担合同法上的违约责任；而要约邀请就没有这种法律后果，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请人的不承诺，合同就没有成立，自然不需要承担什么责任。一般的广告只是要约邀请，而不是要约，不能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，就不受约束，购房者不能追究开发商的违约责任。当然，如果说商业广告的内容明确具体，符合要约规定的，也视为要约。
所以，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：&商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。&在本案中，房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，以上宣传对原告订立商品房买卖合同应该说产生了决定性影响。因此，按照上述司法解释的规定，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍然应当视为合同的一部分。开发商未兑现广告承诺，构成违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。至于开发商是否进行了虚假宣传、是否构成欺诈，与本案的处理结果没有必然联系。
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