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深圳买房攻略：前海房价已暴涨80% 2016应该买哪里？
来源：搜狐焦点深圳站&|& 11:00&编辑：申师源
导语：春节过后，限购升级的消息已传遍深圳，市场收紧信号明显，楼市调控政策正呼之欲出。在调控政策正式出台之前，深圳楼市正上演最后的&疯狂&，继14日新房成交均价追8破9之后，23号新房成当日成交640套，创下节后新高。
小编也对深圳各区域的楼市，进行最新一轮扫描。
今年宝安将有28个项目入市：包括3个总建筑面积超过100万平方米的大体量项目。
区域内交通网密布，海陆空交通轨道纵贯其中，随着沿江高速、11号线、航空新城等一系列重大项目的建成，作为供应大区的宝安也迎来了轨道发展的&黄金时代&。
区域表现：
2015年片区价格同比大幅上涨58%。由于深圳房价的暴涨，带动&价格洼地&松岗的突起。数据显示，1月松岗商品住宅均价为29230元/平方米。
区域供应：
近几年来，松岗在房地产开发上，几乎全为城市更新项目；据统计，目前，松岗规划和推进的城市更新项目近20个，占地面积超300万平方米。
专家解读：
松岗作为深圳的西北门户，是连接&穗莞深&轴线的中间节点。去年底召开的松岗&双十项目&报告会上指出，宝安区计划投资超28亿用于&十大重点工程&，主要改善松岗的道路、绿化、学校、产业配套等各种环境。同时，轨道交通6、11号线的即将开通，进一步拉近松岗与前海、市区及香港的距离。而穗莞深城际线与6号线的连接，也预示着未来在建设深莞合作示范区中松岗的潜力。（综合）
区域表现：
数据显示，2015年西乡楼市火爆，片区内11个项目成交均价近3.6万/平方米。今年1月西乡商品住宅均价为50908元/平方米。
区域供应：
目前西乡在售一手房源有松茂御龙湾、幸福珺湾、万菱new寓、天福华府等。深圳中原研究中心预计，未来西乡将有10个项目入市，占宝安供应的三分之一。
专家解读：
西乡地处前海城市中心腹地，区位优势独特，坐拥双港、交通发达，未来的西乡，直接接驳高速、空港、海港，20分钟即可进入深圳市中心；配套上商业气氛浓厚，按现阶段来说，碧海-坪洲、航空新城、流塘三个区域主要集中了西乡的大型商业，整体板块内居住氛围浓厚，随着未来更多旧改项目涌出，城市化程度将越来越高。&
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窗花有话说
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深圳史上最严限购 刚需迎最佳买房时机房价或冰封
在一大波政策袭来的国庆假期，3.25楼市政策出台刚满半年的深圳楼市，也在10月4日晚再出限购新政。政策变化内容主要有以下几点：1、户型:恢复90平及以下户型不得低于70％的政策;2、社保:外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年;3、贷款:认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成;4、限价:不得超备案价！深圳此次限购政策受影响最大的将是改善型置业者。业内人士分析，由于认房又认贷政策的改变、以及首付比例的提高，对改善型需求的购房者资金提出了更高的要求。按照深圳目前最畅销的三房计算，总价以在500万左右的为多，目前首付为150万，修改后首付要250万。而针对楼市量价上，成交量可能连续冰冻三个月，新房均价或降至6万/平以下，二手房价格跌幅或在15%左右。9.30以来中国楼市进入了限购模式。天津、北京、成都、无锡、济南、合肥、武汉、深圳相继进入限购模式，这其中不少是今年第二次发布楼市限购政策，比如武汉、合肥、上海，而像无锡、成都、济南这些房价一直相对稳定的城市可以说是史上第一次限购。专家评论表示，接连不断的限购政策表现出了政府层面对楼市过热的认识，以及扼制投机、炒作的决心。3.25前后深圳房价对比深圳楼市3.25新政出台之后，深圳新房价格并没有得到太大抑制。4月，深圳一二手房均价比3月跌幅不超过1%；反而由于新政造成了购房者观望的心理，市场在成交量方面受影响较大，4月深圳新房环比大跌47.5%、二手房更是暴跌54.5%。深圳9月一二手房销况3.25限购政策还在继续实施的情况下，美联物业全国研究中心数据显示，9月深圳新房成交均价达到63109 元/m2，比3月涨幅达到26.25%，成交量则依旧处于低谷状态仅2510套。3.25之后深圳为何还要再出限购政策虽然有网友表示目前深圳楼市很健康，不需要调控，但当前成交量底、房价却一路从4w涨至6w的情况，不仅是深圳楼市供给和成交结构等因素造成的，更不能排除投机性购房的因素。从数据来看，深圳“3.25”新政之后，楼市成交量有了很大幅度的缩减，直至9月依旧没有恢复“3.25”之前的水平，甚至可以说连之前的一半都达不到。然而在成交价方面，除了4月房价有了1%的极小幅回调，5月开始深圳房价依旧一路高歌，一度冲破6万／平的均价。高房价和较高的投机需求是本次政策的主要对象。深圳历次新政对房价的影响3.25新政对房价的影响&&2016年4月深圳一二手房成交价环比下跌不足1%，成交量则均呈现大跌的情况。其中新房成交量下跌47.5%，二手房下跌54.5%。10.4新政的影响&&▲ 深圳史上最严楼市限购会给房价带来怎样的影响，我们下月见！专家观点资深财经评论员&严跃进深圳此处收紧限购，从外地人社保缴纳三年提高到五年，体现了严厉管控的模式，或打乱部分购房者购房策略，为近期最严厉政策，使得外地人购房门槛提高，是对上海“3.25政策”的模仿。近期其他城市受此影响，恐慌性购房需求会上升，进而推高成交量。其他政策核心内容在于三点。第一是增加土地供应，以积极补库存。第二是改进供应结构，重提90/70户型政策。第三是打击土地资产泡沫，高价地配建保障房的约束将提高拿地成本。住房信贷政策调整，使得有未偿付贷款记录等类型的购房者购房压力增加，这会有效抑制二套住房的购置。同时使得首套购房的信贷获取相对受保障。尤其是即便是无房购房者，若曾经贷款过，那么购房首付比例也会提高到五成，显然影响较大，或影响近期改善型购房需求的释放。深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉：“打击楼市投资投机 深圳新房均价或回落至6万/平以下”此次的调控政策之严厉，出乎一部分人的意料，尤其是针对非户籍购房者方面。但实际上，去年以来深圳房价暴涨，再加上在资产荒的背景下，很多外来购房者在深置业进行资产配置，在这样的背景下，“深八条”在325新政的基础上提高对非户籍购房者的门槛。之所以在325之后再出台调控政策，在他看来，主要是有两方面原因。据深圳市房地产研究中心监测，今年8月成交量是2014年以来最低，即便9月有所回升，但基本低位徘徊；但实际上，是因为房价处于高位，投资投机的资金都在观望，据其监测，投资客的比例在25%左右。此外，国家的货币政策整体仍然是宽松的趋势，虽然房贷利率方面可能不会再宽松，但在这样的背景下高净值人群、外来投资客都进入深圳楼市进行资产配置。而在该调控政策对深圳楼市的影响方面，李宇嘉认为，短期会是利空，成交量会有所下降，如果成交量连续三个月处于冰点，价格将会松动。其预计，深圳新房均价将会降到到6万/平以下，而二手房价格也会有15%左右的回落。深圳中原研究中心总经理 王飞：“新政遏制全民炒房 投资占比高区域房价将率先下调”王飞认为，325新政后，成交量虽持续徘徊在低位，但事实上，深圳楼市近期已有回升的势头。而且深圳整体投资客占比已处于一个相当高位的水平，大概已超过30%，深圳楼市处于一个全民炒房的状态，所以要进行调控，这也是从上到下主基调的体现。谈到新政将对深圳楼市产生的影响，王飞表示，首先，成交量基本到年底不会有太大回升，其次，深圳一些投资投机占比高、此前炒作营销过度的区域，房价会率先出现调整，最后，局部可能会带动全市，如果直到年底，成交量都一直很低的话，加上明年春节的影响，全市房价将有可能下调。深圳职业技术学院房地产研究所所长 邓志旺：“对深圳自住是个机遇 10％－20％刚需会被新政排除在外”邓博士认为，此次调控在一定程度上超过大家的心理预期，对市场影响比较大，短期来说尤其对于处于成交和即将成交的购房者心理影响会比较大，对交了定金和签了认购书还没办按揭的购房者则会有一定的焦虑。而交了定金退房的比例都会比较高，退房会影响成交量并会大为下降。刚刚开盘和即将开盘则会调整推盘节奏，让市场消化下政策的效应。从长远来看，对市场起到比较大的作用，对打击投机有一定的力度，对一、二手楼的成交量会有非常大的影响，会下降的比较大，但价格不会有大的影响，会略有下降。更多的开发商比较成熟，大规模的降价可能性不大，会以推迟入市和会有促销来应对调控，开发商会先观望等待市场消化进程。目前来看，整个市场会表现供应量和成交量会减少，市场价格平稳会略有下降，促销活动增多。他还认为，本次调控对于刚需来说影响不大，对于深圳自住的来说是个机遇，房价如果有可能下调以及买房没那么疯狂的话，就可以选到合适的户型。10％和20％的刚需或许会被排除在外。网友观点&&&&唐家三藏：比325惨多了&&&&草娃娃：房价跌个30%轻松吧。。。。&&&&超级特工欧米茄：国家的调控还是给力的&&&&披着羊皮的狼：也不看人均面积，一刀切死刚需改善&&&&L先生：临深的死的惨&&&&悟空：降一点。让真正刚需上车。也是好事
责任编辑：李春晓&&JN1368
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42000元/㎡
65000元/㎡
57000元/㎡
48000元/㎡
平均价格 : 42000元/㎡
位置 : 大运新城青春路与龙飞大道交界处
热线 : 400-099-0099 转 18185
42000元/㎡
平均价格 : 48000元/㎡
位置 : 大学城北地铁6号线（在建中）石岩站
热线 : 400-099-0099 转 12460
48000元/㎡
平均价格 : 11000元/㎡
位置 : 仲恺陈江大道与体育路交汇处（海贝体育馆旁）
热线 : 400-099-0099 转 17998
11000元/㎡
平均价格 : 65000元/㎡
位置 : 西丽地铁五号线塘朗站A、B出口，留仙大道南侧
热线 : 400-099-0099 转 33423
65000元/㎡
平均价格 : 33000元/㎡
位置 : 根玉路与田寮路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 67826
33000元/㎡
平均价格 : 12600元/㎡
位置 : 淡水人民三路13号
热线 : 400-099-0099 转 11303
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平均价格 : 57000元/㎡
位置 : 民治街道（中梅路与腾龙路交汇处，地铁4号线红山站）
热线 : 400-099-0099 转 19952
57000元/㎡
平均价格 : 14000元/㎡
位置 : 惠东县平海镇双月湾度假区
热线 : 400-099-0099 转 18025
14000元/㎡
平均价格 : 62000元/㎡
位置 : 腾龙路与中梅路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 62940
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号哪里限购就去哪里买房 深圳房价向香港靠拢
日 13:08 　 来源：南方网　 　 【
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　　“哪些地方限购，就是领导压着价在等你们买。”11月1日，国金证券首席经济学家金岩石在南方都市报举办的“第二届中国地产年会·北大汇商资本论坛”上表示。年会在深圳智慧广场举行，主题为“资本追逐下的商业地产进化”。
　　&哪些地方限购，就是领导压着价在等你们买。&11月1日，国金证券首席经济学家金岩石在南方都市报举办的&第二届中国地产年会&北大汇商资本论坛&上表示。年会在深圳智慧广场举行，主题为&资本追逐下的商业地产进化&。与金岩石一起出席论坛的还有摩根大通亚太区董事总经理龚方雄和软银亚洲信息基础投资基金总裁阎焱。三位专家一致认为在住宅投资被压制的当下，商业地产正成为投资者的机会。
　　　　金岩石　三五年内深圳房价将向香港靠拢
　　金岩石是现场最受关注的人物，他在去年和今年年中分别说过&5年之内房价要翻番&、&6月买股，12月买房&等言论。本次论坛上，他再次重申这些观点，并多次强调目前中国的经济大环境并不看好，政策调控永远拗不过市场，现在是哪有限购就应该去哪里买房。
　　对于不久前中国开始的加息动作，金岩石认为不会长久，他表示此时加息，主要因为CPI创新高，但如果因此说进入加息周期，为时过早。他指出，对于房企，加息1%便意味着利润下降10%-15%。在这样的情况下，国家会审慎考虑。他指出，现在全球都在进入一个低利率时代，如果中国不断提高利率，必然导致热钱大量流入。
　　谈及深圳房价，金岩石透露他近期在做珠三角经济发展趋势研究，&深圳第三次崛起的时间已经开始了。&他说。深两个城中央率先核准了深圳十年发展规划和前海开发，意味着珠三角的金融中心在内地已落地深圳，港深金融一体化将成为下一次深圳崛起的起点。&我预测未来三五年内，深港经济一体化会形成亚洲人民币中心，一旦全球资本通过这个中心自由流动的时候，(深圳)这个地区的房价一定会向香港靠拢。&
　　　阎焱　商业地产投资回报远远高于债券市场回报
　　阎焱表示，国际资本市场不认为中国资本市场短期会下降，从长期来看，他们都认为这是一个非常有潜力的行业，主要是因为全球的央行都在发钞。&增加流动性以后钱去买什么东西？在中国，大家视房地产为最重要的资产。&
　　他指出，今后几年，人民币升值约是2%，即便按照目前商业地产较低的3%-5%的回报率来算，加起来也能达到7%，远高于债券市场的回报，这就是大量资本还是不断地流入中国的原因。另外，还因为目前国家对资本进入商业地产的限制比住宅松得多，大量外资可以进入商业地产而不能进入住宅地产，因此也使得大家认为在未来几年商业地产比住宅地产会高一点。
　　阎焱表示，目前的政策不会对房地产市场有多大影响，其次，从风险和回报角度来讲，大家更看重的是商业地产，尤其是有特色的商业地产，这些风险不高，且发展潜力非常大。
　　　龚方雄　金融服务业会刺激商业地产上升
　　基于服务业的发展前景，龚方雄表示商业地产前景光明。他表示，中国经济未来8-10年若保持8%以上的增速，则中国未来10年的经济规模将从目前的5.5万亿美元升至20万亿美元，届时将超过美国成为全球经济规模最大的国家。但是与发达国家服务业占G D P比重70%左右相比，中国服务业比重仅为40%左右，&所以未来中国的金融服务业还有很大的空间。尤其是一线城市商业地产的发展多来自金融服务业，所以未来中国的商业地产还会有更好的发展。&
　　龚方雄表示，国内资本中比如保险资金，目前投资范围已经拓宽，并且必须保证每年5%以上的回报才能够满足后续的支出需求。由于住宅回报率较低，所以商业地产会成为这些特殊资金的关注重点。他指出，与国外资本年回报2%-3%相比，中国商业地产回报在3%-5%，若再加上人民币升值等因素，投资回报就更可观，肯定会吸引很多投资者进来。
　　希望大家记住我这句话，人不可以把财富带进棺材，但是钱可以把你带进棺材。
　　&&& 阎焱
　　中国的金融产业还是朝阳产业，它有无限的发展空间，从另一个角度印证了商业房地产未来的发展需求，未来的市场潜力是非常、非常大，应该可以说是深不可测的。
　　&&& 龚方雄
　　今年我讲的6月份买股，12月份买房，依然不变。你们已经看到了12月份买房就在领导安排的地方买，哪些地方限购，就是领导压着价等你们买。
　　&&& 金岩石
　　相关新闻
　　深圳将现50万元/m2的别墅？
　　南都讯 记者李孟姣 &去年我说上海将出现30万元/m 2的超级豪宅，今天这个地方又开出50万元/m 2的天价豪宅，我只能说快了点，但并非不可能。&在昨日的论坛上，金岩石又如此放言。
　　其所指的50万元/m 2的别墅即在智慧广场内，智慧广场由写字楼、公寓和别墅组成，写字楼已开始销售，但别墅和公寓还在施工中。对于售价是否如此之高，项目负责人表示目前没有定价。
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& && &9天国庆节过完了，期间最大、最爆的新闻应该是国庆节期间全国忽然而至的房屋限购政策在各大城市遍地开花，让想买房的“刚需”、投资客措手不及，后悔不已。但是否应该庆幸呢？
& && &以下是一篇在9月24日出现在一些股票群的文章，感觉有点先见之明：
& && &9月悄然过半,8月经济数据已出.并没有什么亮点,M2增长11.2%,比7月份高1.2个百分点,不算高.尽管减持美债,尽管外贸顺差,外汇储备依然在不停下降,说明资本依旧在昼夜不停的外流之中.实体经济并无改观.
与此相对照的是,从岭南到吴越,从荆楚到燕赵.四面八方传过来的,都是房价飚涨的消息.房地产一片盛世气象,神州大地,一月间又身价陡增.民众争先恐后把存款掏出来做首付,给自己加上三十年负债,所有人都憧憬着,站在杠杆之颠,一飞冲天.
国家层面,文宣系统一面不停地报道着房价飞涨的信息,添油加醋散布着恐慌;一面不停地提示泡沫,警示风险,为未来推卸责任打着伏笔.经济部门却并无任何实质性的举措抑制这种狂热.事实上,国家机器在默许且支持着这种狂热的上涨.
不用怀疑上层的智商,从数月前权威人士的隔空喊话,到如今官媒不咸不淡的敲打,都说明上层精英很清楚这种缺乏基本面支撑的非理性的上涨所蕴藏的风险.但他们仍然选择支持泡沫.
原因无它,两害相权取其轻.对于上层来说,眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂.毕竟房地产泡沫破裂最大的受害者只是高位抢房入市的少部分人.最大的风险是国民的帐户上有太多可以动用的人民币,而国内的经济低迷加货币超发,如果不能营造出一种人民币资产在国内能够保值增值的氛围,国民会都想着换汇避险或者外逃.这种情况一旦发生,除非紧急外汇管制,否则三万多亿的外储几天就会被这些年超发的人民币换光.而外汇管制是要付出代价的.这是绝对不能承受的风险.
为避免这种情况,一方面要烧美金稳住汇率,抛出美债也在所不惜,不能让民众形成一致的贬值预期;另一方面,就得让民众帐户里的资金有地方可以去.本来股市是可以承担一部分这个功能的,可惜,去年失手玩残了.现在只能完全依靠楼市了.
让房价上涨,吸引资本进入,不要换汇外流,其实就是在保汇率. 保汇率是目的,支持房价上涨只是手段.
当民众感觉只有买房能赚钱,其他干什么都不靠谱,资金必然如洪水一般涌进楼市,一浪接一浪推高房价;当民众把多年的存款和未来的收入都绑定到了那堆钢筋水泥上,也不会有大量的资金来威胁外汇安全了,这也直接降低了外汇贬值的压力.因为海外的人民币总量没有多少,对付这点资金量央行得心应手.但国民手里的人民币如果都跟央行成了对手盘,那周行长就算是三头六臂也玩不起.
既然让房价上涨只是吸引资本的手段,目的是保汇率.那么一定要锁定这些进入的资本才能实现目的.如果让进入的资金都有机会套现出来,那么这盘大棋就白下了. 如何才能锁定,是这盘大棋上的关键一子.
锁定的方法无非就是改变上涨趋势,让房价下跌.央行盯着大数据,等存款搬家搬得差不多的时候,收紧货币政策.让房价急跌一波或者先缓跌数月之后再急跌一波,在购买力本来就已经透支的市场高位上,为数不多的尚有财力接盘的买家甚至刚需,马上会选择观望,买盘一夜之间就将消失殆尽,只要房子卖不出去,投资客无法套现,资金就成功锁定了.今年疯抢着入市的买家们,如果是囤房想着两年之后出手套现,大概率会失望.这里面的大部分资金,可能都将成为炮灰,不会有套现的机会.
至于房价下跌之后,银行会承受不起,政府会承受不起之类的老生常谈,其实经不起推敲.
有3成首付在,有每个月准时的还贷在,银行相信你不会选择断供.这也是为什么不论房价怎么涨,银行都敢借钱给你的原因.断供之后的麻烦,会远远超过你接受买房亏损的麻烦,在欠款还清之前你基本上可以说告别银行服务了,不能有银行卡,不能网上支付,甚至不能有资产,在这个社会我无法想像要怎么生活.可以说绝大多数人只要不到走投无路的地步,都不会主动选择断供的.这一轮大涨,已经帮助政府消化或者延缓了大量的地方不良债务,本身卖地财政就是无法持续的,房子以高价大量转移到了居民手上,以此为基点征收房产税正是最佳时机.而且房价上涨导致民怨沸腾,正好借房价下跌招揽一下失去的民心. 一举多得.这局棋环环相扣,步步精心,每一步都是朝着对高层最有利的方向走的.
至于楼市什么时候跌,跌多少,没有人能够准确回答,也无需回答.如果你能明显地感觉到危险在前方一步步逼近,至少,暂停脚步,勿再前行;如果你能明显得感觉到有人正在给你设下一个局,那么,提高警惕,别被任何花招诱惑入局.人民币贬值是肯定的，房市已经吸金基本完成，贬值压力不太大了。大部分资金被捆绑在房地产，想套现门都没有，一个大跌就封住。另外，美年底前肯定会加息。去年的股市就是个套路，接下来的三年左右房市也是类似的套路。只要解决了国内庞大的人民币避险资金压力，那么贬值就轻松多了，谁都跑不掉。人民币贬值是肯定的，房市已经吸金基本完成，贬值压力不太大了。大部分资金被捆绑在房地产，想套现门都没有，一个大跌就封住。
& && &房子作为一种民生必需品，不反对发展房地产，但它对社会商品价格有标杆作用是不能太过分炒作的：地皮涨=》住房涨=》商铺/厂房租金涨=》人工工资涨=》产品价格上涨=》地皮涨，在这正反馈环中任何一环如果不能够同步上涨，它将异化，比如铺租涨了如果老板不能够压低店员工资或者商品进价老板将不会有钱赚，老板不赚钱将不会有继续开实体店的决心，商铺会关闭，要赚钱就要转移阵地，将产品转移到成本更低廉的网上售卖。这是为什么西方国家网络那么发达，但是网上购物没有我们发展得快的一个原因。另外房子涨价了，员工也会要求相应提高工资以维持生活品质，但是由于竞争激烈，产品不但不能提高售价，反而要削价出售，导致企业利润薄弱，无力投入周期长风险大的研发、创新，然后投机取巧，山寨横行，低价竞争，形成恶性循环，最终倒闭。
& & 也许发展10多年的房地产/楼市牛市现在是到顶了，中国将换一种发展方式，切实带动民富！
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限就意味着好啊，越限越要买
&换个方式考虑房价问题：面积1平米，厚20厘米水泥块值6万块钱，以后可能还要对这1平米面积收保管费，是不是觉得很便宜啊？&
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z3326 发表于
限就意味着好啊，越限越要买
换个方式考虑房价问题：面积1平米，厚20厘米水泥块值6万块钱，以后可能还要对这1平米面积收保管费，是不是觉得很便宜啊？
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