抵押物的所有权是否可以由抵押债权人自行处置抵押物取得

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-16 14:28 标签： 债权人变卖抵押物
债权人能否私自处分抵押物？|抵押物|抵押_凤凰资讯
债权人能否私自处分抵押物？
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读者林小姐来信问，债权人是否有权私自消灭债务人在抵押物清单中的一部分抵押权，而不需要通过其他抵押物权人及其他担保人的同意？如果被消灭抵押权的抵押物评估值超过债务人欠债权人的总金额，那么其他的抵押物权人及担保人需不需要承担清偿责任？
原标题：债权人能否私自处分抵押物？生活中难免有个磕磕碰碰，这时候该怎么办？您是不是很需要专业人士从法律上给予您正确的指点？不用急，您可以发e-Mail到我们的邮箱：，将有资深律师为您答疑解惑,让您做出正确的选择。陈宁北京市盈科（广州）律师事务所律师读者林小姐来信问，债权人是否有权私自消灭债务人在抵押物清单中的一部分抵押权，而不需要通过其他抵押物权人及其他担保人的同意？如果被消灭抵押权的抵押物评估值超过债务人欠债权人的总金额，那么其他的抵押物权人及担保人需不需要承担清偿责任？陈宁律师指出，《担保法》第53条规定，债权人是无权私自处分抵押物的，林小姐所说的消灭应该是法律用语中的处分，而私自处分抵押物属于违反担保法的无效行为。合法处分抵押物的途径只有两个：1.与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；2.协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。另外特别提示各位读者，在现实中经常存在的一个认识问题，即在抵押合同约定在债权未得到受偿时（即债务人不还钱），直接将抵押物的所有权转移为自己所有或他人所有是无效行为。
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48小时点击排行抵押权能否随抵押不动产所有权自动转移
詹某与常某为夫妻，2004年4月购买一套商品房，所有权人登记为常某。2008年8月，双方离婚，离婚协议约定上述房屋归詹某所有。离婚后，该套房屋由詹某居住使用，但未办理房屋所有权转移登记。2011年5月，常某将上述房屋卖与彭某，成交价格900万元（其中向银行抵押贷款600万元），同年7月，双方办理了房屋所有权转移登记，银行办理了对该房屋的抵押登记。2012年，詹某将常某与彭某诉诸人民法院，最终人民法院判决常某与彭某签订的房屋买卖合同无效。之后，詹某又通过财产纠纷诉讼，取得上述房屋所有权，并依司法判决办理了转移登记，取得了不动产权证。由于银行在该房屋上设定的抵押权仍然存在，故詹某向人民法院提起诉讼，请求判决该房屋的抵押合同无效。银行认为，抵押合同签订时不存在法定的无效情形，且已依法登记取得抵押权；即使房屋所有权人之后变更为詹某，其也已善意取得抵押权，该抵押权仍可追及到詹某，请求驳回詹某的诉讼请求。
1.抵押权能否随抵押不动产所有权自动转移？
2.善意取得应具体什么条件？
《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于本条规定的理解，有两种观点：一是认为不动产不能带抵押转让，抵押权解除后才能办理产权转移登记，其依据是对《物权法》191条的理解适用；二是认为可以办理，但应经抵押权人同意，其依据是2008年建设部颁布的《房屋登记办法》，其中第34条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第33条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
在司法实践中，应通过确认抵押合同是否有效来判定不动产转移时其上已设立的抵押权应否撤销，确认抵押合同是否有效的前提条件是抵押人、抵押权人和买受人等当事人是否达成共识。
本案中，根据之后的生效民事判决，彭某据以取得涉案房屋的买卖合同已被宣布无效，房屋所有权登记亦被撤销，应认定彭某自始未取得涉案房屋的所有权。根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，抵押合同已缺乏合法依据。
关于不动产权利善意取得，《物权法》第106条规定了三个条件：受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。同时，还要审查受让人是否存在重大过错。根据2008年中国银行业监督管理委员会办公厅《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》规定，各银行在办理二手房抵押贷款等个人信贷类业务中，要对二手房抵押贷款到现场对房源的真实性进行核实。
本案中，银行作为专业金融机构未能核实出这些问题和权利瑕疵，显然属于未尽审慎审查义务，存在过错。据此，一审法院判决：确认彭某与农行签订的抵押合同无效，彭某与农行协助詹某办理解除抵押登记手续。农行不服一审判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
作者单位：国土资源部不动产登记中心
《中国不动产》2017年第4期
父母和未成年子女共同购买的房屋，应该登记为共同共有，还是按份共有？在建建筑物可否为他人债务履行作抵押担保？民间借贷产生的债权可否作抵押权登记中的主债权？村民转化为城镇居民后，对农村宅基地上的既有房屋申请的首次登记，登记机构可否办理？……请打开《不动产登记典型问题解析》——
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抵押物的所有权不得约定转移
作者：河南省获嘉县人民法院：杨志鹏
孙玉兰&&发布时间： 17:26:37
　　问：　　
　　我的一位朋友借给他的邻居八万元钱，约定月息一分，期限两年，邻居以其房产作抵押，并办理了抵押手续。同时双方还约定，如逾期不还，房产归我的朋友所有。前段时间借款到期后，他邻居不但未还借款，还拒绝将房产腾出交给我朋友。请问，该抵押合同中的房产约定有效吗？我朋友该怎么办？
　　可以明确地告诉你，你的这位朋友与其邻居签订的抵押合同中债务如到期不还、房产归你朋友所有的内容无效，你朋友可以与其邻居协商以房抵债或者直接向法院起诉，主张债权及对该房产的优先受偿权。理由如下：
　　其一，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款也规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”
　　由此可见，你朋友与邻居之间签订的抵押合同中如到期不还，房产归你朋友所有的内容无效，但该抵押合同的其他部分有效。
　　其二，《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第二款又规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵物。……”这也就是说，你这位朋友在借款到期后，首先可以与其邻居协商，如果此时双方能够达成以房产折抵借款的协议，你的朋
友就可以取得此房产的所有权，当然双方也可以协议拍卖、变卖该房产以偿还借款。如协商无果，你朋友可以向法院起诉，要求他的邻居归还借款，并主张对该房产享有优先受偿权，由法院审理后在执行程序中依法对该房产进行折价或以拍卖、变卖房产的形式，来实现你朋友的债权。
　　责编：赵茹
责任编辑：河南省获嘉县人民法院：杨志鹏

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