真是奇怪！为什么说数万亿级的海洋经济市场正在开启？
真是奇怪！为什么说数万亿级的海洋经济市场正在开启？
据报道，有专家表示发展海洋经济已成为今年东部地区发展的“重头戏”，近期广东、上海、海南、福建等东部多个沿海地区近期加快相关布局，纷纷出台规划文件或申报示范区，海洋经济数万亿级的庞大市场空间有望打开。报道称作为海洋生产总值已连续21年领跑全国的海洋经济大省，广东省近日正式出台了海洋经济发展“十三五”规划，根据该规划，到2020年，全省海洋生产总值超过2.2万亿元，年增长8%，占全省地区生产总值比重达到20%；并将围绕海洋经济培育超100亿元规模企业达20家，超500亿元产业集群达10个，海洋战略性新兴产业增加值年均增速15%以上。数据显示，“十二五”期间，我国海洋经济快速发展，海洋生产总值年均增速升至8.1%。截止到2015年底，我国海洋生产总值达到64669亿元，占国民生产总值比重接近9.6%，涉海就业人员超过3500万人，海洋经济已成为支撑国民经济增长的新动能和经济结构调整的新引擎。但相比发达国家，我国海洋经济结构不合理，海洋科技创新能力较弱，对经济增长的贡献率偏低，海洋经济还有较大的发展空间。专家表示，发展海洋经济就是要立足科技引领，加强科技创新和科技成果转化。在深水、绿色、安全的海洋高技术领域实施重点突破，并推进智慧海洋工程建设。此外，要推动海洋产业升级和经济结构优化，不断提高海洋经济的发展质量和效益。重点扶持海水淡化规模化应用、海洋生物医药、海洋装备制造等新兴产业发展，积极发展港口物流、滨海旅游、海洋信息服务等海洋服务业，加快形成海洋经济新业态和新模式。（本文内容由百度知道网友小青蛙跳着走go贡献）
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为何说数万亿级的海洋经济市场正在开启？
为何说数万亿级的海洋经济市场正在开启？答：这个问题应当这样思考:1.在我们这个星球上海洋面积远远大于陆地面积。2.海洋功能的利用效率仅仅局限在海洋捕捞、客货航运、近滩养殖，近滩旅游，微乎其微的海洋油气开采
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一个万亿级市场？长租公寓的新故事该怎么讲？
来源：见地
大家都在说，房地产行业已经进入下半场。有的公司在传统的房地产开发道路上继续大干快上，有的公司则从“卖”转向了“营”。在易居沃顿商学院的讲台上，越来越多的授课讲师提到，“营”的关键，是在客户的真实需求上，下真功夫，做足功课。
编者按：大家都在说，房地产行业已经进入下半场。有的公司在传统的房地产开发道路上继续大干快上，有的公司则从“卖”转向了“营”。在易居沃顿商学院的讲台上，越来越多的授课讲师提到，“营”的关键，是在客户的真实需求上，下真功夫，做足功课。
本文主题是长租公寓的未来。我们希望更多想在下半场有所作为的创业者、实践者参与进来，共同探讨长租公寓、众创空间、孵化器、产业地产、存量资产盘活与升级等“新型业态”的未来与可能。
8月4号，下午六点左右，手机“嘀”的一声响，张涛就知道，有3万多的工资到账了。
和往常一样，刚发工资他是不会动卡里的钱的，因为除了各种信用卡还款，到了8号前后，还有6600元的上个月房租要从卡里扣掉，大概占他每月收入的1/5。
这种按月、后付房租的模式，在北京、上海这样的发达城市并不多见。传统租房普遍采取“押一付三”的模式，假设一个月租金3000元的租客，原本应一次性交给房东12000元的租金+押金，三个月后再付下一个季度的租金9000元。这对于毕业生或工作年限不久的白领而言，一次性拿出这笔钱，压力是比较大的。“信用租房”类的金融产品，就是针对这样的“痛点”，应运而生。
比如张涛住的公寓，提供的就是当下比较流行的“房租分期”产品。公寓企业与金融机构合作，为租客提供信用担保，双方签完租约后，金融机构会先把租客一年的租金打到公寓企业的账户上，租客只需要交一个月押金，然后每月向相关的金融机构交当月租金即可。
链家旗下的“自如·友家”推出的“自如白条”项目，新派公寓、青客公寓的租房分期信贷产品，都是此类有信用担保的金融服务。
“信用租房”的概念，最早是借鉴了美国的FICO信用体系。在美国，如果借款人的FICO信用分达到680分以上，金融机构就会认为借款人信用卓著，毫不迟疑地同意发放贷款；如果低于620分，金融机构就会要求借款人增加担保，或者直接拒绝贷款；如果在620-680分之间，金融机构会作进一步调查核实。
据一项统计显示，FICO信用分低于600分，借款人违约的比例是1/8，介于700～800分，违约率为1/123，高于800分，违约率为1/1292。因此美国商务部要求在半官方的抵押住房业务审查中，都要使用FICO信用分。
我爱我家旗下的“相寓”，就是最早的中国版“FICO”。相寓的创新是在押金减免上做功课：看租客的芝麻信用分，比如600-649分，只能“押二付一”，650-749分，就可以“押一付一”，而达到750分以上的租客，就可以申请“免押入住”。
征信系统进入租房场景
不过，在信用租房场景里，责任与权益也是对等的。比如在相寓，如果租客信用显示有过违规记录，可能就暂时无法享有根据芝麻信用减免押金这一优惠。租客甚至可能会被相寓以外的其他租房机构拒绝。
目前芝麻信用所开通用户均为实名认证，征信系统已在多家银行、消费金融机构、商业机构之间打通，任何一个信用“污点”，都可能影响其日后的借贷、网购、理财、租车、租房等信用行为。
新派公寓也正在建立一套白领在租房领域的征信系统。“在未来，房东都能看到这个租客曾经的租房行为。”新派公寓创始人王戈宏告诉见地君，待系统成熟后，信用分数也将决定租客要交多少押金。
在王戈宏看来，信用分数再高，完全免除押金的意义并不大。“要租房的人，工资起码是付得起一两个月房租的，也就是说，人的消费和收入应该是匹配的，如果不匹配的话，给这样的人零押金、零租金，是很可怕的。”
他认为，收取押金不仅是风险控制的手段，而且是室内设施安好的保证。“有的人损坏东西跑了怎么办？押金是一种责任，我不觉得非要通过金融模式把押金去掉。”
金融杠杆撬动长租公寓新增长点
在过去，长租公寓以居住体验好、管理规范、收费透明、维修及时、保洁到位，成功从雄踞租赁市场多年的中介包围圈突围。如今，随着长租公寓在全国的蓬勃发展，彼此之间的竞争也在加剧。
有些长租公寓开始推出更具特色的服务，比如以“YOU+国际青年社区”为代表的长租公寓衍生品，就是在居住功能的基础上，搭建年轻人的社区，提供个性化的娱乐、休闲、交流、办公场所；而另一些更具想象力的公寓运营商，则在汹涌的资本市场中，抢先跳上了金融创新的马车。
根据克而瑞研究报告，目前金融对公寓企业的作用有三种：
1.运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业；
2.运用银行、P2P等保理业务可以更好地提前收回应收款；
3.运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。
提前收款保证现金流
据见地君了解，新派公寓按年付给合作金融机构的手续费是4.5%-5%。由于租客是按月缴纳房租给金融机构，因此，金融机构收取的手续费相当于年化利率9%-10%按揭贷款的利息。目前在长租公寓行业里，贷款利率普遍也在10%左右。
对于金融机构而言，“信用租房”也是发展客户的新渠道。见地君了解到，北京银行正在瞄准长租公寓租客未来的消费金融需求。
在北京，每一个新派公寓里都有一个北京银行的柜员机，这成为了长租公寓里的一个奇景。“在此之前，从来没有银行会在公寓楼里设柜员机。北京银行看重的是，租客可能会因此形成消费依赖，未来他们很有可能把钱就存在北京银行里，贷款买房买车也通过北京银行。”王戈宏说。
为了减轻资金压力，新派公寓在供应端也采取了融资租赁方式，即公寓与银行或供应商本身的金融公司合作，由银行或金融公司一次性买下家具家电设备，公寓只需要按月或按季还款。这样算下来，一台乐视电视机，每天的“租金”只有2块钱。
“相当于每个月租金里，10%是家具投入，10%是电器，10%是装修……最后剩下租金收益是10%-15%，是非常轻的轻资产运营模式。”王戈宏告诉见地君，把这些成本项都通过金融结构拆解出去，就可以腾出手头资金来发展业务，公司相当于是一个品牌和金融服务的平台，把银行、金融机构、家居家电商整合在一起。
促成这样的合作，当然是多方获利的结果：供应商短时间内迅速提升营业额，银行或金融机构也能拿到相应的利息，还发展了潜在客户。
房租打包再投资：以痛点解决痛点
如果说长租公寓推出“信用租房”是为了解决前段租客的租住体验，那么运用长租公寓预收款特性，与银行开发固定收益类产品，则大多是为了解决业主资产管理的问题。
比如相寓，正在尝试针对业主年龄比较大、对旅游和理财等有需求的特点，将房租直接打包成消费金融产品，推荐给业主。相寓与凯撒旅游合作，推出比市场价更优惠的旅游路线，与银行合作，推出高于普通银行收益的理财产品——这些都是相寓的业主专享的。只要业主有需求，房租的一部分将会经过相寓直接变成相应的金融产品。
目前，相寓即将上线的最新功能，用房租代缴水电费，也是基于业主可能的疏忽，导致影响信用的痛点而产生的服务。
在相寓金融产品部总监安杰看来，这也是一个非常具有挑战和需要技巧的过程，是“以痛点去解决痛点”。比如在与电力公司谈判过程中，他敏锐地抓住了国企在政绩考核上的痛点，提出可以帮助他们了解城市房屋出租情况。
“要能够不断扩充扩展，这样的产品才有生命力。”安杰这样解释金融产品在长租公寓链条上的作用。
5REITs：长租公寓的救命稻草？
“运用金融手段解决租客资金压力，帮业主进行资产管理，都是比较简单的金融手段。运用类REITs产品去撬动核心地块物业，才是长租公寓在金融创新上比较有想象空间的一件事，也是长租公寓得以扩大规模的重要金融手段。”房东东创始人全雳告诉见地君。
全雳认为，长租公寓通常是重资产、重运营的模式，股权融资的资金在公寓动辄签约十来年，投入数千万改造物业、装修、购置家具家电时，常常显得捉襟见肘，因此通过金融杠杆融资扩大规模，也成为了这些公寓运营商的重要需求。
REITs，房地产信托投资基金，产生于金融业最发达的美国。通过REITs，美国人可以拥有一小部分华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。据统计，在美国各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。
然而，中国版的REITs细则却久久未能落地。即使是在日，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，也只是提出要稳步推进REITs试点。业内人士普遍认为，中国版REITs落地难的原因，主要是国内物业租金收益太低。
“现在一套房子，起码300万，按照月租1万算，一年租金也就12万，相当于年化收益率3%左右，包装成REITs的话，投资者拿到的年化收益率比3%还低。这么低的收益率，还不如去众筹，为什么要打包成REITs出售？”北京中原地产研究总监张大伟说。
另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。
6类REITs：资产证券化or私募基金
在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品，用户可以按照自身理财的实际需要，通过类似购买基金的方式，合理进行投资。
另外一种是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始，就是王戈宏与赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund）。
具体操作是，赛富不动产基金透过资本运作来收购或整租、改造物业，然后新派公寓管理公司负责物业的出租经营与管理。赛富不动产基金通过32个LP（有限合伙人）买入整个物业，用分股的形式将权益返还给投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额。
据了解，投资人可得到的年化综合收益率将达到10%以上，项目IRR(内部收益率)可以超过25%。比如新派公寓北京CBD旗舰店，收购+装修不超过1.6亿人民币，预期年化收益12%左右，物业由新派公寓品牌来运营管理，预计IRR在25%以上。由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。
三四年之后，如果市场不好没有卖掉，新派公寓将按照4万元/平方米的价格进行回购。与此同时，通过长期持有经营，新派公寓可以获得稳定的收益。这种组合就是美国典型的公寓REITs模式。
不过，即使如此，王戈宏仍然和许多长租公寓运营商一样，渴望真正的REITs能在中国真正落地。他表示，真正的REITs风险更低、收益更稳定，如果REITs细则最终无法落地，长租公寓会走得比较艰难。
“从善意的角度去理解监管部门的话，他们也是为了维护整个金融体系。”安杰向见地君表示，此前e租宝的倒掉事件，也从侧面反映了目前国内许多P2P平台正处于无序发展的状态。“金融最主要的核心是风控和合规，而风控和合规的目的也正是为了保证资金的安全。”
长租公寓有没有未来？
对于长租公寓金融创新的未来，部分业内观点其实更悲观些。比如在张大伟的眼里，这些甚至不能称为金融创新，只是搭个界，盈利额度也小，充其量只是从金融的角度给资本市场讲个故事，让人以为金融服务可以让长租链条形成一个闭环，成为其在资本市场提高估值的工具。
不过，见地君发现，更年轻的一代人已经表现出乐于接受此类金融服务的迹象。“我工资不算低，现金流不是很紧张，但也没有充足到不在乎一次性拿出这么多个月房租的份上。”本文开头的主角张涛告诉见地君，即使公寓运营商不提供房租分期的金融服务，他也会采取其他小额分期的金融手段来支付房租。
“钱在我手上还有别的用处。”张涛说。
张涛们可能代表了80、90后更积极的资产管理观念。根据新派公寓提供的资料，办理房租分期的租客，平均年龄在29岁左右，其中50%的人从事金融业，30%从事地产业，20%从事其他行业（律师、助理等）。
另外，据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已突破1万亿元。而且据卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，2014年末我国流动人口已达2.53亿人，预计到2020年将增加到2.91亿人。
假设流动人口中有一部分人通过购房解决居住，但在大城市房价高企的今天，恐怕先通过市场租赁解决暂时居住问题的人数会占有更大份额。并且，毕业后到自有住房的至少存在3-5年过渡期，也使得应届生租赁市场需求巨大。
在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%，而我国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋均来自私人出租住宅。公开资料显示，截至2015年，全国最大的公寓企业——链家旗下的自如，服务过的用户仅40万，仅占北京千万租客的4%左右。
为什么会出现这种情况？业内普遍认为，除了外部融资环境不明朗，长租公寓盈利模式长期处于灰色地带，行业单打独斗，可能是其发展缓慢的主要原因。
“按照正常运营的话，长租公寓盈利是不可能的。群租、商改住、小产权房入市等行为，涉及了安全和管控问题，只要有人举报，是有人管的。”张大伟表示。
如今，这一隐秘的盈利模式正在进入政策管控的范围。比如，上海提出将进一步严格“群租”认定标准；北京、上海公布出租管理实施方案，将原始设计为非居住空间的地方，打造成卧室出租，或者将卧室分隔、搭建后出租等形式的出租房，都将被纳入综合管理的范围。
不过，最新政策还是向长租公寓倾斜了一点点。比如在北京，将允许“N+1”模式的隔断存在，即将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间用于出租。6月3日，国务院办公厅下发的《意见》中也指出，允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。8月2日，沈阳出台最新政策，对于已建成的商住公寓、酒店式公寓，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖等方面享受与住宅同等政策。
高额的税费也是长租公寓发展中的“拦路虎”。据了解，长租公寓运营中，租金收入需缴纳12%的房地产税，在营改增后，需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%。“但我们的租金收益率只有2%，除去税费，只有1.5%的收益。”万科高级副总裁谭华杰曾透露。
全雳在8月7日的链家市场数据分享会上展示了一个公式，税收占公寓盈利收入的5%，再加上70%的拿房成本、15%的装修分摊和10%的运营成本，长租公寓的利润几乎为零。
在全雳看来，美国国家税务法1031条款（1031 Exchange），值得参考。
美国1031条款规定，如果交换的房产是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳过程中产生的资产利得税。换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法律。
情况似乎很快会有好转。日，国务院发布的关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。并且，在十八届三中全会上，人大发言人傅莹也公开表态，预计房地产税法最快将于2017年底前通过。
“到2017年底，房地产税收制度估计就会有实操细节了，到时候长租公寓要承担的税负也会有所降低。”全雳向见地君表示。
种种政策红利或许意味着，长租公寓将再次站上政策支持的风口，并且有可能成为房地产空间优化和统一经营的全新平台。
联合开发行不行？
未来的长租公寓市场，从微观上，要在社区的生态链上，让房、钱、人形成一个闭环，在宏观上，上下游的供应链都得打通，包括开发商或物业商、供应商、渠道商、代理商、服务商等等。
我们看到，房企在做长租公寓时，有获取房源的优势，也有运营费率低的优势，比如万科泊寓，就是盘活了存量房资源，加上其拥有居住服务的丰富经验，运营费率可控制在15%，税后可分配给投资者的收益率为4-5.5%。
从2015年下半年开始，陆续出现一些房企采用合作方式切入长租公寓市场。具体形式是，房企提供房源，公寓运营商负责标准化租赁运营和管理。这算不算是一种“房地产+”？
作者：姚瑶 乐居深度报道记者 常驻广州，无深度，不报道。爆料请加_rosie
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323海洋经济开启数万亿级市场空间 多地加快布局-中新网
海洋经济开启数万亿级市场空间 多地加快布局
日 02:18　来源：经济参考报 　
　　发展海洋经济已成为今年东部地区发展的“重头戏”。《经济参考报》记者了解到，广东、上海、海南、福建等东部多个沿海地区近期加快相关布局，纷纷出台规划文件或申报示范区，海洋经济数万亿级的庞大市场空间有望打开。
　　作为海洋生产总值已连续21年领跑全国的海洋经济大省，广东省几天前正式出台了海洋经济发展“十三五”规划。根据该规划，到2020年，全省海洋生产总值超过2.2万亿元，年增长8%，占全省地区生产总值比重达到20%；并将围绕海洋经济培育超100亿元规模企业达20家，超500亿元产业集群达10个，海洋战略性新兴产业增加值年均增速15%以上。规划提出，优化沿海空间开发战略格局，提升沿海经济发展协调性，打造广东黄金海岸。
　　广东省之外的其他沿海地区也都在加速布局海洋经济。记者日前从上海市海洋局了解到，该市目前正在申报建设“国家海洋经济创新发展示范城市”和“国家海洋经济发展示范区”，未来要大力发展海洋工程装备、海洋生物医药、海洋新能源等先进制造业。据上海市海洋局局长白廷辉介绍，上海全市年海洋生产总值已达到7311亿元，约占全市GDP的26.6%，未来要借助上海自贸区建设的机遇，推动船舶和海工设计制造等领域的扩大开放，积极争取海洋国际组织、跨国公司和企业总部落户上海，打造“蓝色总部高地”。
　　而根据上周公布的第二批海洋经济创新发展示范城市入围名单，除了上海市的浦东新区外，宁波市、深圳市、海口市等多个城市都有入围，并有望获得数亿元的中央财政资金支持。此外，海南省已于上月全面启动海洋经济调查，要摸清该省海洋经济的“家底”；福建省更是早在去年上半年就发布了“十三五”海洋经济发展专项规划，提出2020年海洋生产总值力争突破万亿元，年均增长10%左右的目标。
　　数据显示，“十二五”期间，我国海洋经济快速发展，海洋生产总值年均增速升至8.1%。截止到2015年底，我国海洋生产总值达到64669亿元，占国民生产总值比重接近9.6%，涉海就业人员超过3500万人，海洋经济已成为支撑国民经济增长的新动能和经济结构调整的新引擎。但相比发达国家，我国海洋经济结构不合理，海洋科技创新能力较弱，对经济增长的贡献率偏低，海洋经济还有较大的发展空间。
　　根据国家发改委今年两会期间公布的2017年国民经济和社会发展计划，在优化区域发展格局，推进东部率先发展方面，今年的主要工作就是组织实施全国海洋经济发展“十三五”规划，促进海南等沿海有条件的地区大力发展海洋经济。今年5月份，全国海洋经济发展“十三五”规划正式发布，规划提出了“十三五”期间，海洋生产总值年均增长目标为7%，较2015年接近6.5万亿元的海洋经济总量将有较大增长。
　　“我国是世界海洋大国，拥有1.8万公里大陆海岸线，以及300多万平方公里的管辖海域。发展海洋经济不仅是拉动经济增长、扩大就业、改善民生的重要引擎，也是推进产业结构升级、加快经济发展方式转变的重大举措。”恒丰银行研究院商业银行研究中心负责人吴琦告诉《经济参考报》记者，“十三五”时期是我国海洋经济发展由规模速度型向质量效益型转变的关键时期，海洋经济将成为国民经济的支柱产业。
　　多位专家表示，在海洋经济的发展过程中，东部沿海地区凭借更优越的区位条件、更雄厚的经济实力、更开放的产业结构以及更强大的技术实力，将成为我国海洋经济发展的领头羊。“十三五”期间，我国在东部沿海地区重点建设一批现代海洋产业集聚区和滨海经济新区。具体来看，要推进山东、浙江、广东、福建、天津等全国海洋经济发展试点区建设，支持海南利用南海资源优势发展特色海洋经济，建设青岛蓝谷等海洋经济发展示范区，充分发挥上述地区的辐射作用，带动东部沿海地区海岸带、近岸岛屿、专属经济区及大陆架开发的同步整体推进。
　　值得一提的是，多地公布的规划中，都着重提出了发展科技和战略性新兴产业对拉动海洋经济的意义，并进行了相应的战略部署。对此，吴琦表示，发展海洋经济就是要立足科技引领，加强科技创新和科技成果转化。在深水、绿色、安全的海洋高技术领域实施重点突破，并推进智慧海洋工程建设。此外，要推动海洋产业升级和经济结构优化，不断提高海洋经济的发展质量和效益。重点扶持海水淡化规模化应用、海洋生物医药、海洋装备制造等新兴产业发展，积极发展港口物流、滨海旅游、海洋信息服务等海洋服务业，加快形成海洋经济新业态和新模式。
【编辑:罗攀】
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