出自 MBA智库百科()
现实交付（Actual Delivery）
　　现实交付又称直接交付，也称为实物交付，仅指一方将物的移转给另一方的事实。这是通常意义的交付。需要注意的是，现实交付也可借手他人实现。如甲委托乙将书交给丙，同样是现实交付。在指出现实交付是指的物权人将其对于动产的直接管领通过现实的移转让与而产生的变动。
　　现实交付依交货方式的不同，可以再分为三种情形：
　　（1）送货上门。即由出让人送运货物到处，此时货交买受人处才算完成交付。
　　（2）上门提货。即由买受人到出让人处取走货物，此时货物运出出让人处即算完成交付。
　　（3）代办托运。即由买受人与订立，买受人承担的交付方式。此时将货物交给承运人即算完成交付。
　　第一,现实交付以实际发生的的转移为条件,而观念交付必须依赖替代直接占有的方式,如、或者,即存在替代直接占有的其他表征动产物权变动的方式。观念交付建立在间接占有的基础上,而我国第五编缺乏有关间接占有的详细规定,对于未来适用观念交付的法律规定留下了漏洞。
　　第二,由于观念交付建立在替代直接占有转移的基础上,所以导致虚拟交付在物权变动的公示性上具有减弱的特征,容易导致物权的真实权属状态与非真实权属状态发生冲突。现实交付下发生占有的现实转移,受让人取得标的物的直接占有,经过现实交付从让与人的直接支配范围转移到受让人直接管领。而在虚拟交付中,并没有占有的现实转移,实际上,受让人与让与人之间有关物权变动的合意决定了,受让人取得物权并不需要对标的物的现实占有。所以,在现实交付中,动产物权变动的合意与作为事实行为的交付合而为一,物权的权属状态与占有公示手段取得统一。
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房产遭遇地震 风险谁来承担
日 08:18:52
经济参考报
【字号 】【】【】【】
购房人已入住但开发商还未办理完房产证的责任分担问题
在购房者实际入住后、开发商为购房人办理完房产证之前发生了地震，导致房屋倒塌灭失，倒塌的风险应当由购房者承担还是开发商承担？房屋灭失了，购房者还能否要求开发商返还购房款？
开发商会说：开发商已按照合同约定按期交付了房屋，购房者已实际入住，虽未最终办理完房产证，但只是履行房产过户手续而已。购房者不是该房屋的产权人，却实际上已对房屋具有了控制力，所以相应的毁损、灭失风险已由开发商转移至购房人一方，房屋灭失了，购房者无权要求开发商返还购房款。
我国《合同法》对买卖标的物毁损、灭失的风险负担问题有明确的规定，其中第142条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”
维权提示：
商品房买卖属于买卖交易的范畴，商品房交易过程中发生的风险负担问题仍适用买卖法中的风险负担规则，即风险转移的标志是交付，即须以转移占有商品房作为交付的条件，就是说即使产权证未最终办理完毕但开发商已实际向购房人转移占有其出售的房屋，该房屋在交付后的灭失的风险责任就由开发商转移至购房者承担。因此，商品房在交付后灭失，开发商已履行了其交付商品房的主要义务，购房者无权行使法定解除权，要求开发商返还购房款。
但是，值得注意的是，风险转移只是在一般情况下以现实交付为标志，但是法律上交付的方式除了现实交付之外，还有其他交付方式。如果双方在购房合同中对房屋的风险转移有特别约定或排除了现实交付的交付方式的，则不能依据上述规则确定风险。例如双方约定以产权过户到购房者名下为交付方式，则在过户前发生的地震导致房屋倒塌的风险，应由开发商承担，购房人不因接收房屋而风险转移。购房者仍有权要求开发商退还购房款。
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买卖合同双方有什么义务
一、买卖合同的类型1、分期付款分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款，在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。其特点在于，合同成立之时，出卖人将标的物交付给买受人，价款则依合同约定分期支付。除法律另有规定或合同另有约定外，标的物的所有权自出卖人交付时起转移给买受人。买受人应按期履行支付价金的义务，若未按期付款，应承担违约责任。根据合同法规定，分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。2、样品买卖样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质依一定样品而定的买卖。当事人约定依样品买卖的，视为出卖人保证交付的货物与样品具有同一品质，其意义是出卖人提供一种质量担保。样品买卖的当事人应当封存样品，并可对样品质量作出说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使出卖人交付的标的物与样品相同，买受人仍有权要求其交付符合同种物通常质量标准的标的物。3、试用买卖试用买卖，又称为试验买卖，是指合同成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。此类买卖合同常见于新产品的买卖。一般认为，试用买卖合同属于附停止条件的买卖合同，即在所附买卖条件成就前，出卖人应将标的物交付给买受人试验使用，最终是否同意购买取决于买受人的意愿。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。4、拍卖根据我国拍卖法，拍卖是指以公开竟价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。具体地说，买卖公开进行，参加竟拍的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价决定是否应价，当某人的应价经拍卖师三次叫价无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示拍定的方式确认买卖成交。5、房屋买卖房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依约转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合同。房屋买卖合同与一般买卖合同的不同之处，在于房屋属于不动产，对于房屋买卖法律有如下特别规定：(1)房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。(2)在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。(3)出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。二、买卖合同双方的义务(一)出卖人的主要义务1.交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的物交由买受人实际占有;观念交付包括返还请求权让与、占有改定和简易交付。2.转移标的物的所有权。买卖合同以转移标的物&所有权为目的，因此出卖人负有转移标的物所有权归买受人的义务。为保证出卖人能够转移标的物的所有权归买受人，出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分;法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定(《合同法》第132条)。依《合同法》第133条的规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，标的物所有权自标的物交付时其转移。所以，在一般情形下，交付标的物即可转移物的所有权。但对于法律有特别规定的动产和不动产，因其所有权的转移须办理特别的手续，出卖人应依约约定协助买受人办理所有权转移的登记等有关的过户手续，并交付相关的产权证明给买受人。《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”因此，若当事人有此约定，则虽将交付标的物也不转移所有权。《合同法》第137条规定：“出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。”因此，在买卖的标的物为知识产权的载体时，除法律另有规定或者当事人另有约定外，出卖人仅负有转移标的物所有权的义务，而不负有转移知识产权的义务，买受人也不能取得标的物的知识产权。为保障买受人取得所有权，出卖人应担保其出卖的标的物的所有权完全转移于买受人，第三人不能对标的物主张任何权利。除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务(《合同法》第150条)，这就是出卖人的权利瑕疵担保义务。但买受人于订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利时，则出卖人不负权利瑕疵担保义务(《合同法》第151条)。[5]除法律另有规定外，出卖人交付的标的物上有权利瑕疵，不能完全转移所有权于买受人的，买受人有权要求减少价款或者解除合同。在买受人未支付价款时，其有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，买受人有权中止支付相应的价款，除非出卖人提供适当的担保(《合同法》第152条)。权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。根据合同法的规定，权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在，否则，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。物的瑕疵担保义务。是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。即出卖人须保证标的物移转于买受人之后，不存在品质或使用价值降低、效用减弱的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定;如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准;如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因标的物主物有瑕疵而解除合同时，解除合同的效力及于从物;反之，从物有瑕疵的，仅能部分解除合同，解除的效力不及主物。标的物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅得就有瑕疵的物解除合同;数物之价值不能分离的，则可就数物解除合同;买卖标的物是分批交付的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标的物部分解除合同，但各批标的物有关联的，则可就该批以及以后的各批标的物解除合同。(二)买受人的主要义务1.支付价款。价款是买受人获取标的物的所有权的对价。依合同的约定向出卖人支付价款，是买受人的主要义务。买受人须按合同约定的数额、时间、地点支付价款，并不得违反法律以及公共秩序和善良风俗。合同无约定或约定不明的，应依法律规定、参照交易惯例确定。2.受领标的物。对于出卖人交付标的物及其有关权利和凭证，买受人有及时受领义务。3.对标的物检查通知的义务。买受人受领标的物后，应当在当事人约定或法定期限内，依通常程序尽快检查标的物。若发现应由出卖人负担保责任的瑕疵时，应妥善保管标的物并将其瑕疵立即通知出卖人。延伸阅读：
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