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我国家电企业国内市场渠道变革策略的研究.pdf64页
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论文摘要 论文摘要 我国是一个巨大的市场，经过20多年的发展，我国家电产业已经步入成熟 发展的时期。国外对中国市场这块蛋糕也是虎视眈眈，加上中国加入WTO之后， 市场彻底放开，中国家电制造业除了要在本土与同行竞争之外，还要积极考虑拓 展其它市场，如果能在本土获得市场经验，将有助于将来在国际市场上与发达国 家企业进行竞争。 然而，面对同质化严重、价格战乱飞的国内家电企业，在产品、价格、促销 等方面对厂家和消费者逐渐失去吸引力的今天，单凭产品、价格、促销这些策略 来获取竞争优势已变得越来越困难，不易被对手模仿的可持续核心竞争力是每个 家电企业苦苦追求的目标。而营销渠道作为一种极为重要的无形资产，已成为当 今家电企业关注的重心。创建销售渠道竞争优势，是实现市场占有最大化和公司 效益最大化的有效途径之一，也是获得可持续核心竞争力的最佳途径之一。而怎
么结合企业的实际情况，对原有渠道模式进行调整和变革，树立有竞争力的渠道
模式更是众多家电企业在不断探讨和实践的重要目标之一。因此，进行渠道变革
是中国家电企业生存和发展的必然之路。 全文共分为五章。第一章为营销渠道的理论概述，主要是从渠道开发和渠道
管理这两方面进行理论阐述；第二章对我国家电行业的现状及主要营销渠道状况
分别进行了分析，指出未来的渠道发展趋势；第三章从我国家电业目前存在的问
题和困难入手，结合营销渠道的理论来分析促进我国家电企业进行渠道变革的众
多因素；第四章以渠道扁平化及渠道融合等渠道策略为实例，探讨家电企业进行
渠道发展的变革策略；第五章对家电企业进行渠道变革时在利益及风险上
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罗森万象——企业物流地产资产管理模式与方法研究
导 &读物流地产资产管理主要是指针对制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的商品仓储、加工、包装、配送等过程中使用的物流仓储设施的资产管理，而不包括针对专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施的资产管理，后者属于物流地产经营管理的专业范畴。与专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施相比，制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的自营物流仓储设施具有三方面的不同。其一，指代对象不同。相比于专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商而言，拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业不以投资建设和运营管理物流地产项目为企业的主要利润来源和主要业务内容，而是针对企业在生产经营过程中产生的闲置物流仓储用地和物流仓储设施即存量物流地产进行经营管理，以最大限度地盘活闲置资产，开发利用留存资产。与此不同，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商的主要利润来源和主要业务内容是开发建设新的物流地产项目。其二，经营目的不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理的目的是为了服务于企业的主营业务，在管理过程中优先满足企业主营业务对物流仓储设施的需求，从而成为企业管理战略的重要组成部分。与此不同，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的目的是通过物流地产项目投资建设与运营管理来获得利润。其三，运营主体不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理的运营主体往往是制造企业、流通企业、第三方物流企业自身。这些企业会根据其主营业务的需要，通过自建、租赁或购买等多种方式取得并持有物流仓储设施，拥有这些物流仓储设施的使用权或所有权，并对其进行日常运营管理。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理主要是为这些企业的主营业务提供辅助支撑。与此不同，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的运营主体往往是物流地产商组建的专业的物流仓储设施经营管理部门或者外部专业的物流仓储设施经营管理公司。如果拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在物流地产的资产管理方面决定采取内部专业化运作模式，那么，就资产管理的内部专业化运作模式演进来说，企业可以实施物流地产资产管理三步走战略，循序渐进推进物流地产资产管理战略。具体而言，企业内部专业化运作模式的第一步是委托管理模式。委托管理模式是指以明晰物流地产权属和构建物流地产管理平台为切入点，进一步明确物流地产专业管理思路，优化相关部门工作内容，提升专业能级；企业内部专业化运作模式的第二步是事业部管理模式。事业部管理模式是由单一租赁管理向多元化业务演进，探索资产经营，成立物流地产资产管理事业部，逐步增强运营实力；企业内部专业化运作模式的第三步是公司化运营模式。公司化运营模式是在事业部管理模式的基础上成立具有独立法人地位的专业管理公司，推行公司化运营模式，对内对外拓展业务。在管理模式上，从委托管理到成立事业部，再到公司化运营，是在物流地产管理内容和业务范围上的不断递进。那些拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在开展物流地产资产管理工作的时候，应该根据不同的内外部环境，选择不同的资产管理方法，可资采取的管理方法主要包括物业外包管理、物业出售、物业出租/分租、物业售后回租、合作开发、独立开发、银行融资、资产重组、资产证券化等众多方式。正 &文一、物流地产资产管理模式如果拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在物流地产的资产管理方面决定采取内部专业化运作模式，那么，就资产管理的内部专业化运作模式演进来说，企业可以实施物流地产资产管理三步走战略，循序渐进推进物流地产资产管理战略。具体而言，企业内部专业化运作模式的第一步是委托管理模式。委托管理模式是指以明晰物流地产权属和构建物流地产管理平台为切入点，进一步明确物流地产专业管理思路，优化相关部门工作内容，提升专业能级；企业内部专业化运作模式的第二步是事业部管理模式。事业部管理模式是由单一租赁管理向多元化业务演进，探索资产经营，成立物流地产资产管理事业部，逐步增强运营实力；企业内部专业化运作模式的第三步是公司化运营模式。公司化运营模式是在事业部管理模式的基础上成立具有独立法人地位的专业管理公司，推行公司化运营模式，对内对外拓展业务。在管理模式上，从委托管理到成立事业部，再到公司化运营，是在物流地产管理内容和业务范围上的不断递进。上图为企业物流地产资产管理模式的演进（一）委托管理模式委托管理模式是指受托人接受委托人的委托，按照预先约定，对委托对象进行经营管理的行为。具体来说，就是拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业及其各下属子公司将其物流地产委托给企业内部的物流地产专业管理部门进行经营管理的行为。1.逐步理顺产权，构建集中统一的物流地产资产管理平台&在拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业中，产权明晰是企业进行物流地产资产管理的必要条件。而物流地产资产管理平台，尤其是其中统一的物流地产信息管理平台能够有效实现内部资源共享。企业只有全面及时了解和掌握公司物流地产的数量与分布情况、占有和使用情况、运营成本与收益情况等，才能真正做到物流地产资产管理有的放矢，做出正确的投资决策。&2.明确集中统一管理，优化管理部门工作内容&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业应该明确物流地产集中统一管理的思路，逐步将企业物流地产资产管理的职能完全地和完整地赋予企业内部专门的物流地产资产管理部门，由其作为企业物流地产资产管理的主体，集中统一对企业物流地产进行权属管理、调配管理以及租赁、开发投资等专业化运作管理。上图为智利普达阿尔萨西亚配送中心3.建立物流地产价值内部评估体系&企业内部专门的物流地产资产管理部门应该对物流地产所处的内外部环境进行分析，利用蛛网模型，选取影响物流地产价值的关键因素，然后根据财务指标或者分析判断对不同因素打分，建立物流地产市场价值的内部评估体系。企业内部专门的物流地产资产管理部门应该以两年到三年为期，对于物流地产的市场价值进行持续的、连贯的评估，并准确地反映在企业物流地产信息管理平台上，以使管理者对不同地域的物流地产的价值情况可以直接掌握。4.健全与完善监督机制与经营绩效考核机制&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业应该从两个方面入手，健全与完善企业物流地产资产管理监督机制与经营绩效考核机制。一方面，企业应该健全和完善各项物流地产资产管理的监督体制。企业内部专门的物流地产资产管理部门的各项经营业务应该对物流地产产权人和企业公开，实行企业与物流地产产权人对专门的物流地产资产管理部门在管理上的共同监督，监督的内容主要包括租金水平、投资收益、运营管理等。&上图为意大利诺拉办公楼和物流中心另一方面，企业应该完善物流地产资产管理绩效考核机制。企业考核专门的物流地产资产管理部门经营绩效的评价指标体系应当由体现专门的物流地产资产管理部门经营绩效现状和发展的两大类具体指标构成。其中，现状指标反映专门的物流地产资产管理部门当前经营绩效水平，属于静态指标。发展趋势指标反映专门的物流地产资产管理部门经营绩效变化方向（进步或退步），属于动态指标。企业建立物流地产资产管理绩效评价指标体系时应当先从专门的物流地产资产管理部门经营活动入手，依据主导性、简明性、可操作性原则，找出影响和表征专门的物流地产资产管理部门经营绩效管理成效的主要因子，然后建立指标体系并加以量化和评价。5.提升专业化管理水平，强化业务实践水平，加强队伍建设&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业应该不断提升物流地产专业化管理水平，建立顾问机制，构建学习型组织，强化业务实践水平，在加强内部人才培养的同时，引进优秀人才，加强队伍建设。首先，企业应该建立顾问机制。拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业应该&“借用外脑”，建立专家顾问制度。专家就企业物流地产资产管理的战略规划、管理策略、企业诊断等问题提出咨询意见，作为企业开展物流地产资产管理的决策参考。上图为智利普达阿尔萨西亚配送中心其次，企业内部专门的物流地产资产管理部门应该构建学习型组织。一方面，应该加强内部学习，包括各个部门、各个员工之间的相互学习，通过内部不断的交流与学习，实现共同提高；另一方面，应该加强外部学习，针对目前在物流地产资产管理业务经营管理上的弱点，针对性挑选专业公司作为学习对象，并邀请外部资深人士对员工开展内训。&再次，企业内部专门的物流地产资产管理部门应该在加强内部人才培养的同时，引进优秀人才。有些大型制造企业、流通企业和第三方物流企业内部专门的物流地产资产管理部门的人力资源储备不足，难以有效满足其物流地产资产管理新发展的需要。因此，企业内部专门的物流地产资产管理部门必须树立“以人为本”的人才理念，积极开展企业内部人才的培养。同时，还应该针对某些薄弱环节从社会上吸引一批专业人才，并在多个层次建立起不同的用人机制。（二）事业部管理模式拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业对已投入使用且具有效益产出的存量物流地产实行租赁经营而产生的稳定现金流将构成企业物流地产资产管理良性循环的基础。对于专业的物流地产资产管理来说，租赁管理仅仅是资产管理的一个基本方式，而有效挖掘物流地产的资产价值，提高物流地产的整体经营效益，企业应该采取多方面、多层次的资产管理方式。因此，从发展的角度来看，随着企业在物流地产资产管理过程中积累了一定的市场化运作经验和专业化人才，在以市场化经营和追求经济效益的导向之下，企业应该转型提升物流地产资产管理的层次与目标，拓展管理思路、创新管理手段，成立物流地产资产管理事业部，在业务上建立租赁、投资开发与咨询服务为一体的多元化物流地产资产管理体系。上图为奥地利林茨奥钢联集团钢铁服务中心仓库1.成立物流地产资产管理事业部&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在物流地产资产管理方面积累了一定市场化运作经验后，就应该实施决策权与经营权分离的管理模式，调整组织架构，在专门的物流地产资产管理部门的基础上成立物流地产资产管理事业部，负责企业所有物流地产的经营，成为企业物流地产资源的整合者，企业及其下属子公司的所有物流地产都应该统一交付于物流地产资产管理事业部，由其对这些物流地产实行统一调配、管理与经营。企业一旦成立了物流地产资产管理事业部，企业及其下属子公司的所有物流地产运营项目从立项、开发到经营等一系列活动自始至终应由物流地产资产管理事业部独立管理，企业不直接参与物流地产具体的经营活动，只对物流地产资产管理事业部的重大事件实施最终决策权和经营监督权，并以上缴利润等经营性指标来考核物流地产资产管理事业部的经营业绩，而具体的财务管理权、工程管理权、配套业务权、材料设备采购权、经销管理权、人事任免权归属物流地产资产管理事业部统一行使。上图为智利普达阿尔萨西亚配送中心2.业务的多元化演进拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在物流地产资产管理方面由委托管理模式上升为事业部管理模式，并不仅仅是管理模式的改变，更主要的是物流地产资产管理业务由经营性物流地产的租赁管理向开发经营闲置物流仓储用地，乃至物流仓储设施的包装与再定位等多元化方向演进。（1）经营性物流地产的租赁管理大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的物流地产资产管理事业部在授权管理模式下，应该继续将企业所有经营性物流地产的租赁管理作为事业部的一项重要工作，依托广泛的社会资源和专业化的经营团队，对企业通过开发、合作、购置等多种方式所形成的经营性物流地产进行包装、定位、推广，统一对外租赁，提高存量物流地产的收益水平。（2）开发经营闲置物流仓储用地很多拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业往往拥有较多闲置物流仓储用地。因此，实现企业闲置物流仓储用地的开发与经营，将构成物流地产资产管理事业部经营业务的一个主要组成内容。上图为瑞士日内瓦工业区国际红十字会物流中心（3）物流仓储设施的包装与再定位很多拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业往往会存在很多废旧的物流仓储设施。企业可以通过两种路径来对这些物流仓储设施进行包装和再定位，挖掘和提升其潜在价值。一方面，对于那些具有特色的、体现建筑文明的物流仓储设施，企业可以将其包装改造成为创意产业园区。将废弃物流仓储设施改造成为创意园区通常是一项需要花费大量成本的商业化运作，且面临着一系列复杂的招商运营活动，一般需要引入必要的投资方和专业运营公司。&另一方面，对于那些交通便利的废弃物流仓储设施，企业可以申请办理土地利用性质变更手续并补交土地出让金后，将其改造成为商业物业，如经济型酒店、零售商业、购物中心等。物流仓储设施的优势在于空间宽阔，方便按照物业经营的需要分割再造空间，节省装修改造经费。3.事业部管理模式与委托管理模式的比较&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业通过将物流地产资产管理的职权下放至物流地产资产管理事业部，有助于形成权责明确、工效挂钩的物流地产授权管理机制。相较于委托管理模式，尽管企业下放了一些具体的管理权力，但“以权换利”未尝不是一种进步。与委托管理模式相比，事业部管理模式具备三方面的明显优势。&上图为加拿大魁北克圣杰曼管道和下水道处理厂房（1）增强了物流地产资产管理的独立性、灵活性与系统性如果企业物流地产由事业部负责经营管理，则相对于委托管理而言，管理人员在各个物流地产项目的运作上受到的制约较少，在项目的经营管理方面具有更多的自主权利，在具体的操作上更加独立与系统，能灵活自主地适应市场出现的新情况并迅速做出反应，避免过多地向上汇报、审批、讨论等一系列复杂程序，有利于降低管理成本、提高管理效率。（2）有利于更好地把联合化和专业化结合起来在委托管理模式下，人员相对分散，委托方与代理方都必须安排相关人员来负责管理，而在事业部管理模式下，则可以将委托方与代理方的相关人员联合起来，便于企业内部在物流地产资产管理方面的专业分工，形成规模经济，凝聚形成一个更加紧密、更加专业的物流地产资产管理团队，整个团队也能够更加有效地规划其未来发展。&（3）提升物流地产资产管理团队的积极性、能动性拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业成立了物流地产管理事业部后，其责任与目标将更加明确，有利于各级管理人员充分发挥积极性和创造性。与此同时，物流地产资产管理事业部作为一个独立的“利润中心”而非“成本中心”，必须建立起有效衡量事业部及其工作人员工作效率的标准，并进行严格的考核，这样将强化管理人员在工作中的积极性与能动性，同时也使得企业高层更易于评价物流地产资产管理对公司总利润的贡献大小，从而科学合理地制定公司战略方针。上图为法国巴黎自治港配送中心（三）公司化运营模式随着授权管理的物流地产管理体系的逐步完善，依托已经相对完善的物流地产资产管理经验，事业部管理模式应该向更高的管理阶段发展，实行更全面的制度创新，由事业部管理模式向公司化运营模式演进，将物流地产资产管理事业部改组成为具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司，自负盈亏、自主经营，以资本与资产为纽带，企业对其实行全部或者部分控股，明确划分企业、企业的各下属公司以及具有独立法人地位的专业物流地产资产管理公司之间的责权利关系，建立更专业、更全面的物流地产资产管理体系。1.公司的职能定位和经营理念&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业全资或控股的具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司的基本职能应当是以服务企业的各项经营活动为己任，对企业内外的物流地产运用市场化手段进行经营管理，最大化资产价值，推动企业主营业务发展。具体来说，企业在成立了独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司后，应该向该公司进行投资。&具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司应该秉承三大经营理念：&业务链的延伸：从物流地产延伸至其他不动产；&服务对象的扩大：从服务于企业，扩大到服务整个产业；&地域的拓展：立足于企业所在城市，辐射更广阔的区域。上图为荷兰埃因霍温加尔瓦诺配送中心2.公司组织架构&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业全资或控股的具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司的组织架构应该实行董事会领导下的总经理负责制，下设监事会，检查公司财务，并对董事、总经理在执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督。在董事会下，公司设立总经理职位，由董事会聘任或解聘。总经理对董事会负责。物流地产资产管理公司的组织结构应该采取事业部制，设立职能部门、事业部和下属或分支机构。其中，职能部门的定位应该是保证物流地产资产管理公司的正常运营，支持各项投资业务的有序开展。一般而言，职能部门包括综合管理部、财务会计部、研究发展部，以及其他公司运转需要的部门。&事业部的定位应该是开展物流地产资产管理公司的各项主营业务，可以根据不同的业务模式分别设立投资经营、资本运作、咨询顾问等事业部等。&下属及分支机构主要是指随着物流地产资产管理公司业务扩展或者项目开发的需要，可以开设分公司或者设立不同的项目公司。上图为加拿大魁北克圣杰曼管道和下水道处理厂房3.公司基本运作思路&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业全资或控股的具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司的基本发展思路应该是围绕企业主营业务发展，通过充实资本和注入资产的方式启动，采取清理与投资并举的方式保障良性循环，以盘活资产，突出主业为业务重点，在提高留存资产综合效益的同时，构建服务主营业务的实业投资公司，逐步发展成为成熟的市场化资产管理公司。（1）通过资产注入和充实资本的方式启动大型制造企业、流通企业和第三方物流企业向其全资或控股的具有独立法人地位的专业的物流地产资产管理公司注入资产和充实资本的方式通常有三种：划拨式注入、竞拍式注入以及资本注入。在企业向其下属物流地产资产管理公司注入资产和充实资本时，所涉及到的物流地产以及与这些物流地产经营管理相关的职工及离退休和内退人员，应该全部归集到物流地产资产管理公司的管理范围之中，一切人事、财务关系等应由物流地产资产管理公司独立承担，企业不需再对其负责。上图为企业向旗下物流地产管理公司注入资产和充实资本的方式首先，划拨式注入是指企业经过具有资质的会计师事务所对其物流地产价值进行审计评估的基础上完成清产核资和资产评估工作，按照资产评估后确定的企业净资产进行产权界定，在产权界定的基础上依据权益法的原则相应调整企业对其下属物流地产资产管理公司的账面数。企业可以将调整过后的对外投资额全部划拨给其下属物流地产资产管理公司，作为对该公司的投资，形成该公司的资本。企业调整后的对外投资的账面数应该与其下属物流地产资产管理公司的净资产数相等。&其次，竞拍式注入是指在企业物流地产权属不够清晰，难以进行权属更名，或者政策不允许企业对资产进行无偿划拨的情况下，企业通过在产权交易所挂牌或者在产权交易所竞拍的方式，使得其全资或控股物流地产资产管理公司有偿获得产权清晰的物流地产。&再次，资本注入是指物流地产资产管理公司为了具有充足的资本实力，要求其母公司对其进行资本注入和增资扩股，将其实体化并具有充足的资本金来进行物流地产的投资建设和运营管理。上图为丹麦腓特烈西亚萨尼斯塔尔仓库 在大型制造企业、流通企业和第三方物流企业向其全资或控股的物流地产资产管理公司注入资产和充实资本的具体操作上，应该充分考虑到企业及其下属子公司和物流地产资产管理公司等相关方的利益，资本和资产的注入可分两个阶段进行。&在第一阶段，企业应该给予其全资或控股的物流地产资产管理公司一定数量的注册资本金，使物流地产资产管理公司得以开展项目运作，并将运转良好的物流地产项目以签订合同的方式交付给其全资或控股物流地产资产管理公司进行管理。与此同时，企业还可以将其对外投资的物流地产项目以无偿划拨形式注入到其全资或控股物流地产资产管理公司，作为企业对其全资或控股物流地产资产管理公司的投资，逐步培养物流地产资产管理公司的管理水平和经营能力。对于企业来说，这样做可以实现有效的风险转移，对于物流地产资产管理公司来说，则可以更好地实现项目运作上的专业性和灵活性。&上图为荷兰阿尔默勒配送中心在第二阶段，当物流地产资产管理公司逐步发展成熟后，企业可以考虑扩充物流地产资产管理公司的资本金，将其旗下闲置的、正在经营的、对外投资的物流地产项目全部以划拨或竞拍形式注入到其全资或控股的物流地产资产管理公司，企业作为该公司的完全或者最大股东，享受物流地产资产管理公司完全或者最大剩余索取权，并通过董事会对物流地产资产管理公司行使最高决策权。企业对其全资或控股的物流地产资产管理公司实行的增资扩股有利于其从物流地产资产管理的具体事务中彻底分离出来，依靠物流地产资产管理公司的专业经营，在继续享有相关权益的同时控制住物流地产资产管理的潜在风险。对于物流地产资产管理公司而言，资本金和资产的扩充则意味着公司将进入一个新的发展阶段，在承担更大责任和接受更大挑战的同时，也将获得更好的发展机会，凭借母公司授予的雄厚资本实力实现更好的业务拓展和规模扩张。上图为荷兰埃因霍温牧田公司办公楼和仓库（2）以封闭运行、良性循环为保障物流地产资产管理公司在经营过程中要坚持有所为有所不为的原则，要以发展来盘活留存资产，以局部的增量带动全局的存量，而不能单纯、被动地以破产或拍卖方式处置企业和资产，而是继续执行分期、分批激活启动不同项目的措施，通过新增投入，激活启动其他需要资金、有潜质的项目，带动全局复苏，形成良性发展之路。因此，封闭运行、良性循环是物流地产资产管理公司持续健康发展的保障。封闭运行是指在物流地产资产管理公司内部实现资产和负债的动态平衡，并逐步壮大公司的实力。良性循环是指以优质项目的经营收益和处置项目产生的现金流收入作为其他物流地产项目的后续投入资金。（3）以清投并举、主营突出为举措清投并举是指物流地产资产管理公司将物流地产的资产清理与资金再投入结合起来，分期分批激活启动不同项目，形成良性发展之路。主营突出是指物流地产资产管理公司应该依据其现有物流地产的资产状况和母公司主营业务、资本市场的发展前景，确立资产经营的主业发展方向。一般而言，物流地产资产管理公司的主营业务包括资产处置、资产经营和投资开发等三个方向。上图为加拿大魁北克圣杰曼管道和下水道处理厂房其一，资产处置是指拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的全资或控股物流地产资产管理公司对母公司及其下属子公司留存物流地产中不良资产的清理和清收。物流地产资产管理公司前期应该通过做好物流地产的保全工作，完成清产核资和资产评估工作，防止资产的流失，然后通过加强管理、责任到人、专人跟进，对于留存物流地产中的不良资产经过专业评估测定后，确定无法继续经营的物流地产，并对其制订切实可行的清收计划，选择合适的处置方式，确保资产价值不流失。其二，资产经营是指拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的全资或控股物流地产资产管理公司对母公司及其下属子公司留存物流地产中已经投入使用、具有经济效益且能够产生稳定现金流的存量物流地产的经营管理，资产经营构成了物流地产资产管理公司经营管理良性循环的基础。物流地产资产管理公司对于评估后确定只需追加少量资金就可以实现稳定收益的存量物流地产，应该根据评估报告制定详细的投资计划加以实施，并在出售、出租、售后回租等方式中选择最佳方案，制定经营管理计划。物流地产资产管理公司对于已经投入使用、具有效益产出且经营状况良好、回报高的优质存量物流地产，应该根据其特点制定后续管理方案，保证物流地产的持续健康经营和稳定的现金流收入。物流地产资产管理公司可以通过经营管理这些优质存量物流地产项目所取得的现金流收入作为用于其他项目的后续投入资金，开发闲置物流仓储土地或者购置新物业等，分期分批盘活启动其他优质项目，使公司走向循环发展之路。上图为法国巴黎自治港配送中心其三，投资开发是指拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的全资或控股物流地产资产管理公司对母公司及其下属子公司留存物流地产中具有开发价值的物流仓储用地和物流仓储设施进行开发或再开发，最大限度地使闲置土地和物业变成可经营性资产。此外，投资开发还包括物流地产资产管理公司根据母公司或其下属子公司业务扩张所引起的对于物流仓储设施的需要而投资建设物流仓储设设施的活动。（4）立足资产经营，拓展新业务领域拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的全资或控股物流地产资产管理公司一旦实现了业务的良性循环，即意味着其推动母公司主营业务发展和服务企业主营业务的职能已经基本得以实现，同时也积累了物流地产资产管理的丰富经验。伴随业务能力的逐步成熟，发展范围的逐步扩大，物流地产资产管理公司应该拓展新的经营领域。上图为智利普达阿尔萨西亚配送中心一方面，物流地产资产管理公司应该逐步将业务内容从资产经营扩展到资本运作等新领域。通过利用资本市场，以物流地产融资、物流地产重组、信托投资和证券化等途径，实现企业物流地产的优化配置和产业结构的优化重组。另一方面，物流地产资产管理公司应该开展物流地产投资建设和运营管理方面的相关咨询服务。由于积累了丰富的投资建设和运营管理经验，因此物流地产资产管理公司可以开展相关领域的咨询服务，完善服务产品线。一般而言，咨询服务主要包括提供物流地产调研、策划、评估、营销等方面的顾问服务。（5）以企业为服务对象，面向全行业开展服务一般而言，物流地产资产管理公司的客户通常分为两类，一类是企业内部客户，另一类则是企业外部客户，两类客户共同构成了物流地产资产管理公司的服务对象。因此，物流地产资产管理公司应该在服务好内部客户的前提之下，依托企业的强大产业背景，开发新的客户，面向全行业开发物流地产资产管理服务。4.公司经营与风险管理&拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的全资或控股物流地产资产管理公司应该强化公司管理制度，健全公司预算制度，加强公司财务管理和审计监督制度，建立公司绩效考核制度，做好公司经营与风险管理。上图为瑞士日内瓦工业区国际红十字会物流中心（1）强化公司管理制度建设企业发展要靠制度来保证，物流地产资产管理公司应该建立一整套与市场经济运行规律相适应的规章制度，用来指导、规范公司的经营行为，完善重大事项、重大资产运作、重要人事任免和大额资金支付的决策程序，健全企业的董事会、监事会的会议制度和议事规则，防范企业经营风险。（2）健全年度经营预算制度物流地产资产管理公司年度经营预算制度一般包括编制年度经营计划和年度财务预算方案。年度经营计划和年度财务预算可以调整，但要符合公司程序。董事会应当对公司年度经营计划和年度财务预算方案进行定期检查，并分阶段分析经营中出现的问题，提高对市场和环境变化的敏感度。（3）加强财务管理和审计监督制度物流地产资产管理公司应该注重对公司财务的管理和控制，指定专业的会计事务所审计年度决算会计报表，防止出现财务漏洞。凡属重大资本与财务事项需经公司董事会批准后方能办理，规范公司投资行为。上图为荷兰阿培尔顿范德朔伊尔公司仓库（4）建立绩效考核管理制度物流地产资产管理公司应该通过资产报酬率、净利润、应收账款回款率等几项关键性经营指标对物流地产资产管理公司各业务部门的经营业绩进行考核，并基于业绩考核结果，制定相应的奖惩办法。5.公司化运营模式与事业部模式的比较&公司化运营模式相较于事业部模式，虽然存在组织与管理成本提高以及双重缴税等劣势，但是物流地产资产管理公司只要能够创新管理机制，提高管理效能，创造性地开展物流地产资产管理的公司化运营，起码会在四个方面具有鲜明优势。（1）公司化运营模式有利于企业主营业务发展从公司治理的角度来看，通过物流地产资产管理公司进行物流地产的统一运营，可以使得那些拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业只需通过一定指标来约束与考核物流地产资产管理公司，而不必花费过多精力于企业物流地产的繁琐管理，企业可以在享有物流地产权益的同时，更好地致力于其主营业务的发展。&上图为荷兰埃因霍温牧田公司办公楼和仓库（2）公司化运营模式有利于最大程度激发物流地产资产管理团队积极性大型制造企业、流通企业和第三方物流企业对于其物流地产的资产管理采取公司化运营模式之后，物流地产资产管理团队就会脱离母公司在经营管理上&“庇护”，要在物流地产资产管理方面独立承担经营风险，并接受来自母公司对其经营业绩的考核。在风险与业绩的双重压力下，物流地产资产管理公司不进则退，这将促使管理团队更积极、更主动地为企业发展做出努力。（3）公司化运营模式有利于跨区域开展业务和提高经营能力很多大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业伴随内外部环境变化进行了多次战略调整，分散在全国各地的大量物流仓储用地和物流仓储设施被释放出来需要整合盘活。而将企业的物流地产资产管理事业部升级为物流地产资产管理公司之后，物流地产资产管理公司将会有稳定的资本金开展业务，整合盘活分散在全国各地的大量物流仓储用地和物流仓储设施，而不必参与到母公司其他业务之间的资金分配。如此，则物流地产资产管理公司具有更高的独立性和自主性去实现物流地产资产管理的专业化，有利于提升其物流地产资产管理能力，也有利于提升其跨区域开展业务的资本实力和专业能力。&上图为瑞士日内瓦工业区国际红十字会物流中心（4）公司化运营模式有利于资金募集大型制造企业、流通企业和第三方物流企业，尤其是大型国有企业的物流地产资产管理事业部升级为物流地产资产管理公司之后，就可以通过各种渠道筹措物流地产运作中所需要的资金，使得物流地产资产管理公司有实力做一些投资比较大的项目，有利于物流地产资产管理公司的资本扩张和规模扩大。&二、物流地产资产管理方法那些拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在开展物流地产资产管理工作的时候，应该根据不同的内外部环境，选择不同的资产管理方法，可资采取的管理方法主要包括物业外包管理、物业出售、物业出租/分租、物业售后回租、合作开发、独立开发、银行融资、资产重组、资产证券化等众多方式。（一）物业外包管理对于主营业务并非物流地产投资建设和运营管理的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业来说，针对其持有的物流仓储设施的资产管理来说，一般会存在两种不同的管理方法。一种是由企业亲自来管理这些物流仓储设施的方法，这种管理方法主要适用于物流仓储设施规模较小，且企业自身也占用其中一部分空间的情况下。另一种是由企业将其持有的物流仓储设施委托给外部专业的物流仓储设施经营管理公司来负责经营管理的方法，这种管理方法主要适用于大型物流仓储设施，或者距离企业所在地较远的物流仓储设施。采用物业外包管理方式，不仅可以提高物流仓储设施的管理质量，还可以使主营业务并非物流地产投资建设和运营管理的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业能够集中精力做好主业。上图为智利普达阿尔萨西亚配送中心（二）物业出售大型制造企业、流通企业和第三方物流企业往往会在两种情况下考虑出售其拥有的物流地产。第一种情况是当企业内外部环境发生变化，市场竞争日益加剧，企业需要在某些地区做出战略收缩，从部分非重点区域市场退出，将资源集中在重点区域市场，并削减成本，往往会考虑出售部分由于企业战略调整所释放出来的闲置物流地产，以利于企业整体战略的调整。&第二种情况是企业在过去购买了低价的物流地产，在物流地产升值后通过出售该物流地产以获得资本利得，获取物流地产投资收益。（三）物业出租／分租?大型制造企业、流通企业和第三方物流企业的物流地产资产管理部门的一项重要工作就是寻找合适的租户，将企业闲置的物流地产出租或分租出去，以获得持久和稳定的现金流收入。为此，物流地产资产管理部门应该制定一套资产管理计划，该计划包括企业物流地产的物业情况分析(可以利用企业物流地产价值评估的数据)、周边物流地产市场情况分析、企业物流地产营销策略、企业针对物流地产制定的财务目标，以及管理者制定的企业物流地产出租/分组应对策略。（四）物业出售回租物业出售回租是融资租赁的一种形式。具体来说，出售回租是指拥有物流地产的制造企业、流通企业和第三方物流企业通过出售回租协议出售其持有的物流地产，然后再将已经出售的物流地产从购买者那里租回来供自己使用。出售回租在物流地产资产管理中具有很重要的地位，是物流地产资产管理的一种重要方法。物流地产的出售回租具有很多优点，主要包括物流地产价值的增值套现、利用折旧的避税效应、降低企业资产负债率等等。上图为智利雀巢巴恩斯工程第五区贝纳维德斯制药厂和仓库&（五）合作开发当大型制造企业、流通企业和第三方物流企业拥有闲置物流仓储用地需要投资建设，或者拥有存量物流仓储设施需要投资改造的时候，出于资金的需要或者专业能力的需要，企业往往会考虑与其他企业进行合作开发。一般来说，企业会把闲置物流仓储用地或者存量物流仓储设施作价入股，以股权形式投资于项目公司中，同时吸引其他企业入股项目公司，共同参与项目公司运作，实现物流地产的合作开发。这样，企业就可以与其他投资方共享物流地产所带来的投资收益，并可以在适当的时候实现股权转让收割现金。（六）独立开发当大型制造企业、流通企业和第三方物流企业基于自身生产或发展的需要，为了满足企业的空间需求而需要投资开发新的物流仓储设施时，可以考虑采用合作开发模式，也可以考虑采用独立开发模式。独立开发是指大型制造企业、流通企业和第三方物流企业直接参与物流地产项目的开发建设，独立实现物流地产项目运作，挖掘物流地产的市场价值。具体而言，企业需要完成物流仓储设施规划、选址、方案选择、投融资、开发管理、谈判等一系列管理活动，确保在企业顺利达成物流仓储设施空间需求目标的前提下，实现企业总收益的最大化。（七）银行融资&由于物流地产具有固定性、耐用性、保值性等特征，因此物流地产能为贷款人提供很好的担保，而且这种担保具有期限长、位置固定、产权记录持久等特点。正因为具有这些特点，使得物流地产融资比其他信贷方式融资更具比较优势。上图为荷兰埃因霍温加尔瓦诺配送中心1.开发贷款企业取得贷款项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且贷款项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算的投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要，企业具备项目预算投资总额的30%以上的自有资金，并能够在银行贷款放款之前投入项目建设，则企业可以向商业银行申请开发贷款。2.在建工程抵押贷款企业投入工程的自有资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了工程施工进度和工程竣工交付日期的在建工程可以用来作为抵押物申请办理在建工程抵押贷款。在建工程抵押贷款就是企业以其合法方式取得的物流地产项目的土地使用权连同在建工程的投入以不转移占有的方式抵押给商业银行作为偿还贷款履约担保的贷款类型。3.经营性物业抵押贷款企业拥有已竣工验收并投入商业运营且经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流充裕、综合收益较好的经营性物流仓储设施时，可以以其为抵押物，并以该抵押物的经营收入作为主要还款来源向商业银行申请经营性物业抵押贷款。企业在向商业银行申请经营性物业抵押贷款时，需要提供近三年和最近一期的财务报表和报告、担保材料（包括保证人的证明文件、财务资料、担保的承诺文件、抵(质)押物清单及权属证明）、购买物流仓储设施的合同、物流仓储设施的房地产权证。上图为加拿大魁北克圣杰曼管道和下水道处理厂仓库（八）物流地产资产重组物流地产资产重组是指企业在经营活动中，出于优化发展战略、提高资产利用率、提升融资能力、消除负协同效应等多方面考虑，对物流地产进行重新组合，优化资源配置的过程。概括而言，物流地产资产重组主要包括剥离、分拆、合并等方式。&1.剥离剥离通常是指拥有物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业将物流地产或物流地产资产管理公司出售给另一家企业以获取现金或企业有价证券的行为。一般而言，剥离的主要目的是希望甩掉经营无效率或者长期处于亏损状态的包袱，以便企业能够集中力量经营核心业务。剥离往往通过出售资产或者出售子公司即资产交易或股权交易两种形式来完成。2.分拆分拆是指一个母公司通过将其在子公司中所拥有的股份，按比例地分配给现有母公司的股东，从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经营中分离出去，这时，便有两家独立的公司存在，而在此之前只有一家公司。分拆可分为资产分拆与权益分拆两种形式。分拆已成为缩减公司规模的一种更为流行的方式，通过分拆的方法可以更好地实现股东价值的最大化。公司将不相关的业务分拆出去之后，可以使管理者能够集中精力于核心业务而免受非核心业务单元的干扰。&上图为丹麦哈泽斯莱乌綾致集团配送中心3.合并合并是指企业按照某一经营理念，将同类的某些子公司、业务、物流地产等合并到一个公司，扩大公司经营规模，提高公司的市场占有率，提升公司的核心竞争力，从而实现公司的战略发展意图。（九）物流地产资产证券化物流地产资产证券化的实质就是将缺乏流动性的物流地产 “动”起来。具体来说，就是将具有稳定现金流或可预见未来收入的物流地产（基础资产）出售给特定的发行人，或者将该物流地产委托给特定受托人，由其负责将该物流地产构造和转变成为资本市场上可以销售和流通的证券产品。概括而言，资产证券化产品包括房地产信托投资基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、资产支持证券（ABS）等。而就物流地产领域而言，其资产证券化产品主要是房地产信托投资基金（REITs）。房地产信托投资基金（REITs）是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有具有稳定经营收入的公寓、商业物业、写字楼、物流仓储设施等物业，以租金回报为核心，以大部分收益分配给投资者为基础的拥有债权特征的股权金融产品。房地产信托投资基金（REITs）兼具股票和债券的特性，与其他投资品相比，房地产信托投资基金（REITs）具有风险低、收益高、流动性好的特点，因此吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资者。&本篇文章出自以上研究报告《罗森万象——企业物流地产资产管理模式与方法研究》，识别上图二维码，研究报告PDF全文即可发送到手机上END
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