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80后家庭月结余800 两年内能还清20万贷款吗
日 08:50:14 来源：投资与理财
&&& 立秋刚过，天气也不让人那么浮躁了，瞬间成秋意凉凉让人颇为享受。然而，当理财社区APP&蛋糕&的粉丝&驾驶一点通&向《投资与理财》记者发来理财规划需求，记者仔细看过他提交的财务数据后，浑身不是秋意凉凉，而是惊出一身冷汗。　　这是个普通的工薪家庭，每月结余800元，同时也是个高负债的家庭，其负债总计在35万元。目前，当事人遇到个难题，那就是要在今年9月份还掉4万借款，两年内还掉20万贷款。这该如何是好？且看理财师的建议。　　家庭基本情况如下：　　&本人1982年出生，妻子同龄，我们是典型的80后，也是悲摧的一代！家有一子，3周岁，典型的三口之家，父母能够生活自理，基本不用操心。　　目前在小县城居住、工作和生活，我和妻子都是当地事业单位的一个小职员，收入不高，但稳定，有五险一金，孩子有城镇居民医疗保险、重疾和教育金保险；父母有农村养老保险和医疗保险。　　收入基本稳定，支出有时会有变动，基本变动不大，每月大概结余800元左右，全部投资了基金。基金方面，富国天惠定投每月200元，富国沪深300每月200元，嘉实沪深300每月100元，银河行业股票智能定投每月200元，若有结余，放到理财通。另外，给孩子买保险每年3800元，基本夫妻二人的年底奖金就够了。&　　经济情况如下：　　资产方面：金融资产26980元，分别投的是基金和保险。目前基金市值有7680元；保险11400元；活期存款7900元；实物资产675000元，家用自住房市值25万元，投资房产40万元，私家车15000元，其他财产1万元，总计701980元。　　需要说明一点，投资房产不是通过按揭购买，而是向当地农村信用社贷的商业贷款，平时只还利息，到期还本金，利息很高，年利率12%，大概还有2年时间到期。所以当事人压力很大！　　负债方面：目前负债总计35万元。其中贷款24万元(20万元目前每月可只还利息，大概2000元，两年后还本金；4万元贷款9月份合同到期，需要马上还)，信用卡透支7万元以及4万元个人借款。　　&驾驶一点通&告诉记者，信用卡透支的7万元暂时不急还款，他可以每月通过以卡还卡的方式，暂缓还款。至于2套房子，目前都没有抵押出去，自住房有房产证，投资房还没有拿到房产证。　　理财规划目标：　　1、两年之内还清全部负债；　　2、2015年购车一辆，10-12万元；　　3、2015年开始，每年旅行一次，预算5000元；　　4、2015年开始，增加孩子的教育储蓄，每年增加5000元；　　5、继续基金的定投，2015年，由现在的每月700元增加至800元；　　6、基金投资方面，尽量整合一下，持有两只左右。　　鲁丹　　助理副总裁，星展银行(中国)有限公司个人银行投资保险产品部。　　&当机立断，卖掉投资房。其每年的收入结余和目前的金融资产对于高额负债来说，都只是杯水车薪。&　　家庭财务状况分析　　这是一个典型的三线城市三口之家的家庭财务状况，在给出具体建议之前，让我们先来梳理一下这个80后家庭的财务状况。　　家庭收入 每年收入结余 800&12+奖金，　　约14000元　　家庭金融资产 活期存款 7900元　　基金 7680元　　保险 11400元　　总计 26980元　　家庭实物资产 自住房 250000元　　投资房 400000元　　私家车及其他 25000元　　总计 675000元　　家庭负债 房屋贷款 240000元　　信用卡透支 70000元　　总计 310000元　　从上表可以清晰地看出这个家庭财务状况存在以下主要问题：　　1、相对于其家庭年收入结余，家庭负债过高。若把给孩子买保险的费用扣除，且不考虑今后的工资增长，基本上需要30年才能将其目前的贷款和信用卡透支全部还清。而其理财目标中的&9月还掉4万&及&两年内再还掉20万&，若仅靠其收入结余，将成为空谈；更不用说买车、旅行，统统都只是泡影。　　2、家庭资产中的投资房，贷款年利率12%，甚至高于目前市场上的一般投资品年化收益。投资的成本过高，且目前房地产市场的快速增长期已过，整体面临调整的风险，其增值收益恐不敌其付出的高昂的借贷成本。　　当然，这个家庭在财务规划上也有比较好的方面：已覆盖一定的家庭保险，比如孩子的重疾和教育金，父母的医疗保险。但是不足的是，没有给家庭的经济支柱两夫妻购买保险，而这是在家庭保险配置中的第一步。　　二、理财目标如何实现？　　第一步：当机立断，卖掉投资房　　原因有二：其一，在目前的中国，房地产风光不在，目前很多新房楼盘都在降价促销，二手房也出现降价趋势。如果是出于投资目的，且不说房地产的流动性，其增值潜力在短期几年内已非常渺小，还面临贬值风险。如果把其高昂的贷款资金成本计算在内，这实在不是一个好的投资选择。　　其二，要想在两年内还清全部负债，此乃唯一出路，其每年的收入结余和目前的金融资产对于高额负债来说，都只是杯水车薪。　　第二步：还负债，从高负债变成低/零负债　　假若&驾驶一点通&可以在短期内卖掉房子，拿回40万售房款。那么他可以先还清这24万贷款，没有必要继续支付12%的利息。此外，若信用卡透支的7万已到了需要支付利息的阶段，也建议先还清。　　第三步：合理资产配置　　余下的资金及目前的金融资产约12万，可以适当进行家庭资产配置。鉴于金额较小，不便于进行全球的资产配置，但是还是需要注意大类资产的分配，进行简单的资产配置，以分散风险，获得较好的收益风险比。　　首先，建议为家庭经济支柱&驾驶一点通&夫妻俩先配置一定量的重疾险，为家庭作好保障。在整个家庭保险金额上，可按保险配置的&双十定律&来安排，也即家庭保险设定的适宜额度应为家庭年收入的10倍，保费支出的适当比重应为家庭年收入的10％。&驾驶一点通&可按此作一个保险的统筹安排。建议可适当降低第4个理财规划目标中&每年增加5000元孩子的教育储蓄&，把资金转到夫妻俩的重疾险上。　　其次，分散投资品种。目前的投资方式主要是基金定投，这对于&驾驶一点通&家庭是比较适合的投资方式。但是美中不足的是目前的定投全部投在股票型基金，过于集中，风险较大，建议投少量债券型基金，进行风险稀释。根据过往历史数据统计，在全部股票的投资组合中，若加入少量债券，整个投资组合的风险将大幅下降，但收益却损失不多。&驾驶一点通&也可前往星展银行分支机构进行风险评估测试，根据自己的风险偏好等级，来调整股债比例。另外，富国沪深300和嘉实沪深300属同类指数型ETF，可以合并成一个。建议根据个人需求选择1-2个股票型基金和1个债券型基金。　　当然，随着家庭结余的逐步增加，可逐步增加其他投资品种，将投资范围扩大到全球，以更好地进行家庭资产配置，获得稳定的财富增长。比如海外基金就是一个很好的选择，它可以帮助投资者投资美国、欧洲、日本、新兴市场等地区的股票及债券，去分享中国以外的投资盛宴。在全球资产配置比例方面，星展银行《投资?智策》中提供的全球资产配置模型是星展银行和晨星公司合作开发，比例独立权威，且每季由星展首席投资官根据市场观点进行微调，及时体现市场走势，可以帮助&驾驶一点通&开拓投资思路、完善家庭配置。若有需要，可在星展官网或联系星展银行分支机构获取。　　最后，在&驾驶一点通&的理财规划目标中，建议适当延后购车计划，先可采取打车方式，缓解家庭财务压力；或采用车贷分期付款，以避免家庭结余全部用于购车。一般来讲，家中需留的应急资金大约为3-6个月的生活开支。　　周敏　　上海凯石财富投资管理有限公司理财顾问，毕业于工商管理专业。6年以上的金融从业经验，熟悉国内外保险产品及银行金融市场 产品。　　&高负债家庭理财：清偿债务为首要任务&　　看到案例中80后一家三口的整个资产情况后，要给该主人翁一个增值空间很大的理财规划建议是难度颇大的。首先我们来看下该家庭资产的资产负债收益情况，如表：　　资产 负债 目标　　基金 月份还款 -月份还款 40000.00　　保险 年内还款 - 2年内还款 　　活期 7900.00 个人借款 -5年购车 　　房产1
信用卡 -5年旅游 5000.00　　房产2
2015年保险 100.00　　车 15000.00　　其他 10000.00　　合计
-　　以清偿债务为首要任务　　首先，从该家庭的整个实际情况看，所有的负债都因为房产2而产生。根据该房产金额来分析，业主所投资的房产所处地理位置属于二三线城市的郊区，目前国内整个房产市场除一线城市的优质地段仍有好的上涨空间外，大多房产本是已不具备上涨空间，即是略有上涨，也仅是通货膨胀所带来的涨幅效应，而业主所持有的房产仅是满足普通居住功能的房产，不具备投资意义。　　房产2目前市值仅40万，且未拿到房产证无法进行交易，而该家庭却为此背负了总体高达35万的债务；根据债务时间的紧急性和业主本身收入月结余和固定投资看，根本没有达到偿还债务能力，故笔者建议抛售房产1从而获得灵活的资金链，用于当年9月份的4万元紧急还款。剩余的20万左右的资金如果不能提前还款的话，可以选择目前相对较稳定的银行5万起售的，时间在一年左右，年化利率在6%上下的银行理财产品储蓄，以实现在两年内偿还20万的房款。　　并且在目前这个股市预期有良好上涨空间的情况下，将每月结余800元资金投入指数行股票基金定投，降低风险获得相对灵活和长期的投资收益。从之前已投基金定投的市值11400元，加上和未来两年内(每月1500元&24个月，总计金额可达36000元，加上之前市值11400元，若不计算亏损，总计市值可达47400元)基金定投额市值可以达成4万元的个人借款的还款保证。即是股市情况未实现大幅上涨，指数型股票基金的亏损通过定投方式，也可控制在有效范围内，加上活期7900元，基本可达成还款目标。　　上述所有建议，可以稳定安全的达成紧急负债的还款计划，对于信用卡的7万元债务，笔者不建议长期以卡换卡的方式，因为除非该家庭每月通过刷卡消费的金额足以达到至少每月35000元的月消费水平，实际上是无法实现享受信用卡无息使用的优惠的，实际产生的还款不论是通过消费分期、账单分期或是现金提取的方式来周转都会产生高额的信用卡利息，故仍然建议分卡逐步还清。　　切实的资金预计支出　　其次，理想是美好的，现实是残酷的。该案例的主人翁对未来有着美好的规划，事实告诉我们任何美好生活都是需要量力而为的，根据目前的经济情况来看，2015年的购车计划不论采取一次性付款还是分期付款，对整个家庭而言，弊大于利，且不符实际，故首当其冲，建议取消。该计划可以在所有债务还清后逐步积累实现。　　关于每年的5000元旅游经费，从家庭经济状况来看，是建议取消的，从家庭本身的资金情况看这是一项没有任何剩余资金来源作支撑的消费；而从实际生活品质和人性方面讲可以宽松的，故建议具体金额根据实际情况相应缩减，选择适当的郊游方式和谐生活品质。　　最后关于2015年每月增加100元的保险支出，是非常必要的，但重点要考虑2个大人的意外医疗和重疾险种。当然根据目前生命周期表和保险费率来看，年1200元左右的保险投入是杯水车薪的，故笔者仍然建议在家庭收支仍有盈余的情况下，做好家庭风险的投资。　　点评：　　这期的读者案例比较特殊，虽然他的理财意识很强，却犯了理财大忌，以卡养卡，徒增负债成本。我们不提倡家庭超负债运作。理财不是凭空生有，没有那么大的能耐，就不要定那么高的理财目标，要么把目标放低，要么把目标时间拉长。相较于理财师提供的卖掉房产建议，还有一个办法，便是房产抵押以还短期内借款
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推荐回答：不可以。但是可以让父母买房，放在在你的名下，备注你父母的名字。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。规定只有年满18岁而不超过65岁、有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款。根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。无论是现房或期房，有或是哪种付款方式，都是可以取得房产证的。房产证的取得时间，则首先要看您与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准，您需要查看合同内对此是如何约定的，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。同时如果项目在证件等方面存在问题，也难以顺利办理房产证，建议您就此问题咨询开发商。现在大多数的银行都是在房产证下发之后，由银行持该房产证到房地局办理抵押登记，并且在房产证内页的《设定他项权利》一栏中盖抵押登记章之后，将房产证原件发还给贷款人。有些银行是主动发还房产证的、有些银行是应贷款人申请发还，待贷款还清之后取消房产证抵押登记。也有些银行依旧采用留存产权证原件直至贷款还清后归还房产证的方法。我有一个公积金贷款房，如何抵押？问题详情：我有个房，公积金贷款的，能抵押吗。按说不能，绿本不在我这。但是又听说，抵押的东西还能抵押二次三次。。。
我想问一下，我的贷款房能抵押不，能原价抵押不，还想再买个房，全款有压力。想全款买个二手房，然后再贷公积金。还款压力不大，但是全款很有压力。如果你们也有这样的想法，如何操作，有可行性吗。如果能行就不买第二辆车，买房啊，有了孩子，父母来了两居室根本不够用。又不想把现在房子卖了。有好办法吗。在线等。。。。推荐回答：一般做二抵的，小贷比较多。但通常利息也比较高，算下来，月息2分多，一般能贷下来的金额也比较小。我们之前做过二抵，差不多也就能贷5-10万的样子。就算做信用贷款的话，可贷金额也不多。可贷金额是按照你房贷月还款来核算的。一般是月还款额的45倍。通常你这种情况可以这样考虑。1、房贷还剩多少，如果房贷所剩不多，可以选择做个过桥，把房贷还清，再重新办理抵押。但你要确保能最快的速度从银行贷到款，不然过桥的利息也挺高，日息千2-千3。当然了，也不能原价抵押，现在银行顶多能抵押评估价值的70%。2.既然你有公积金，可以考虑用公积金申请信用贷款。它跟公积金贷款没有关系。但它会按照你每个月的个缴的300倍来给你核算可贷金额。打个比方，如果你每个月公积金个缴部分是600-800，那可贷金额就是18万-24万左右。买房贷款办不了怎么办？问题详情：买房贷款办不了怎么办推荐回答：一、买房贷款办不了违约责任的承担：由谁承担违约责任，要看合同约定：(一)如合同约定因购房者原因如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供虚假材料致使银行按揭不能办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，则开发商有权解除合同，并可以追究购房者的违约责任。(二)如合同约定由于开发商的原因没有落实按揭贷款银行、没有及时报送按揭贷款材料等致使银行按揭贷款无法办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，依据合同约定或者合同法的规定，购房者有权解除合同，并可要求开发商承担违约责任。(三)如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同;逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。二、贷款买房的七大注意问题：(一)借款一年内不要提前还款。银行贷款一般规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。(二)贷款后出租住房要告知承租人。当购房者在贷款期间出租已经抵押给银行的房子时，必须将已抵押的事实书面告知承租人，否则将承担相关法律责任。(三)不要遗失借款合同和借据。借款合同和借据是重要的法律文件，由于贷款期限都比较长，购房者一定要妥善保管这些合同，还要认真阅读这些条款了解自己的权利和义务。(四)提前还贷不要忘记要回保险费。提前偿还全部贷款后购房者千万不要忘记到保险公司退还提前期内的保险费。(五)贷款偿清后不要忘记撤销抵押。还清贷款后，一定要拿着贷款结清证明和抵押房产的权利证明前往房管部门撤销抵押。(六)还贷有困难先求助银行。借款期内如果出现还贷困难，一定不要忘记向银行求助，向银行提出延长借款期限，如果之前记录良好，银行通常会受理延长借款期限。(七)申请贷款前不要动用公积金。公积金贷款是以公积金账户的余额确定额度，如果公积金账户余额为零，那么是申请不到公积金贷款的，所以贷款买房前不要随便提取住房公积金。
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